房贷利息怎么算

房贷利息怎么算

在房价如此之⾼的现实社会中，⼤部分的⼈购房都选择贷款买房，贷款买房有效缓解了多数家庭经济上的压⼒。

我们都知道贷款买房需⽀付⼀定利息，但多数⼈并不清楚这个利息是怎么计算的，怎么还房贷能更划算⼀些，提前还

贷的话利息⼜是怎么算的，今天和⼩编⼀起详...想要了解更多关于房贷利息怎么算的知识，跟着店铺⼩编⼀起看看

吧。

2018房贷利率怎么算利息

利率是指借贷期满所形成的利息额和所贷出的本⾦额的⽐率，简单的说就是在⼀定期限内利息与本⾦的⽐例，通

常⽤百分⽐表⽰，按年计算为年利率，按⽉计算则为⽉利率。利息是借贷关系中借⼊⽅⽀付给贷出⽅的报酬，简单来

说就是利润的⼀部分，利息的多少和利率成正⽐关系，⽽房贷的利息就是通过银⾏房贷利率的⼀种计算公式得出的利

息数据。

⼀、房贷利息怎么算?

(⼀)、⼈民币业务的利率换算公式为(注：存贷通⽤)：

1.⽇利率=年利率÷360=⽉利率)÷30;

2.⽉利率=年利率÷12;

(⼆)、银⾏可采⽤积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1.积数计息法按实际天数每⽇累计账户余额，以累计积数乘以⽇利率计算利息。计息公式为：利息=累计计息积

数×⽇利率，其中累计计息积数=每⽇余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本⾦×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：计息期为整年(⽉)的，

计息公式为：

①利息=本⾦×年(⽉)数×年(⽉)利率;计息期有整年(⽉)⼜有零头天数的，计息公式为：

②利息=本⾦×年(⽉)数×年(⽉)利率+本⾦×零头天数×⽇利率;同时，银⾏可选择将计息期全部化为实际天数计算利

息，即每年为店铺天(闰年366天)，每⽉为当⽉公历实际天数，计息公式为：

③利息=本⾦×实际天数×⽇利率;

3.这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中⼀年只作360天，但实际按⽇利率计算时，⼀年将作店铺天计

算，得出的结果会稍有偏差。具体采⽤那⼀个公式计算，央⾏赋予了⾦融机构⾃主选择的权利。因此，当事⼈和⾦融

机构可以就此在合同中约定。

⼆、怎么还房贷更划算⼀些?

1、现在有⼀种⽐较流⾏的说法，说银⾏放贷要先收利息，⽉供前期还的都是利息，等利息都还完了再还本⾦。

其实，这种说法并不正确。银⾏在为借款⼈计算房贷还款额的时候，⼀般是按⽉计息。借款⼈所还的⽉供⾦额由两部

分组成，⼀部分是本⾦，⼀部分是利息。两者相加，正好是每⽉所还的⽉供⾦额。

2、⽬前，银⾏的房贷分为等额本息与等额本⾦两种还款模式。等额本息，就是每个⽉还款的本+息之和始终保持

不变。⽽等额本⾦，就是每⽉的还款总额⾥，本⾦部分始终保持不变，利息另算。另外还有⼀种说法，说等额本⾦还

款⽅式⽐等额本息还款⽅式划算。这种提法也存在理解的误区。

3、假设借款⼈选择等额本⾦还款⽅式，总借款100万元，分100个⽉平均还本⾦，则每⽉要还本⾦1万元。第1个

⽉还：本⾦1万元加上100万元本⾦借1个⽉应付的利息数;到了下个⽉，还本⾦还是1万元，再加上(100-1)=99万元本

⾦借1个⽉应付的利息数。显然，下个⽉的利息少于本⽉(本⾦变少)，所以总还款额也少于本⽉。这样⼀来，以后每个

⽉总还款⾦额越来越少，较后还清。

4、在等额本⾦还款⽅式下，由于前期归还的本⾦⽐较多，所以相对于等额本息还款⽅式⽽⾔，借款者⽀付的利

息总额要少⼀些。不过采⽤这种⽅式是不是划得来，却需要好好分析。

5、⼀旦选择等额本⾦还款模式，由于借款⼈所借的本⾦数量相对于等额本息⽽⾔，本⾦会提前归还。此时，借

款⼈需要考虑资⾦的边际使⽤效益。如果有更好的投资机会，能带来超出⽀付银⾏借款利息的回报，那就可以选择等

额本息⽅式，让本⾦在⼿中多停留⼀会⼉。

我们都知道房贷提前还款是可以节省⼀定的利息的，但是提前还贷的利息怎么算的你知道吗?

就⼤多数的银⾏来看，只要借款⼈正常还款⼀年后，提前还款就不再收取违约⾦，只需还清贷款本息即可。

提前还款包括三种：提前部分还款贷款期限不变、提前还款部分还款缩短贷款期限以及提前全部还款。1、如果

是提前全部还款，就不再算以后的房贷利息，只计算提前还款⽇到之前的房贷利息。

2、如果是提前部分还款贷款期限不变，所要还的本⾦就更少了，从⽽每⽉的利息也要重新计算，利息会减少。

3、如果是提前部分还款缩短贷款期限，贷款时间会缩短，所要还的利息也会相对减少。

三、提前还贷需要满⾜⼀定的条件：

1、借款⼈想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚⾄个别银⾏要求已经还款⼀年以上。银⾏⼀般要求借款⼈提

前15个⼯作⽇左右提交书⾯或电话申请，银⾏接到借款⼈提前还贷申请后要审批，所以⼀般需要⼀个⽉左右的时间。

此外，各家银⾏对于提前还贷的要求也有所不同，⽐如有的银⾏规定提前还贷要是1万元的整数倍，有的银⾏需要收

取⼀定数额的违约⾦等。

2、借款⼈如果要提前还贷，⼀般要在电话或书⾯申请后，携带⾃⼰的⾝份证、借款合同到银⾏办理审批⼿续。

如果是结清全部尾款的借款⼈，在银⾏计算出剩余贷款额后，存⼊⾜够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和

业主，好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户⽤⾸付帮业主还清尾款后

业主涨价的风险。

3、如果结清贷款的话，⼀定不要忘记去解抵押这个环节。借款⼈要携带房产证，结清证明和抵押在银⾏的他项

权利证去各区住建委办理解抵押。这样⾃⼰的房产才可以说完全是属于⾃⼰的财产。

四、提前还贷利息怎么算?

提前还贷利息如何算?看看以下数据，可能⽐较直观。

⽐如你于2018年8⽉份贷款30万，采取的是等额本⾦还款，贷款10年期。按照现在的商业贷款基准利率5.15%来

算，每⼀个⽉还款数不等，但是本⾦2500元始终相同，利息随之慢慢递减。⾸⽉还款3787.5元，每⽉递减10.73元。

合计还款利息为7.789万元，加本⾦总房贷额为37.789万元。

还款⼀年后，已还12⽉本⾦30000元+12⽉利息14741.88元=44741.88元，在2018年8⽉想提前还贷，具体为：

1、如果是提前全部还款，只要还剩下的30-3=27万的本⾦，加还款当⽉利息1158.75元，总共271158.75元。

2、如果是提前部分还款，⽐如还10万，还款贷款期限不变，⽉还款额减少。那么还款当⽉需还10店铺8.75元。

按新办重新计算，新调整后下⽉还款2284.27元，每⽉递减6.72元，在原来基础上可节约利息23175元。

3、如果是提前部分还款，还是还10万，但缩短贷款期限，⽉还款额基本不变。那么还款当⽉需还10店铺8.75

元，调整后还款年限从原来的2025年7⽉提前⾄2022年3⽉，新调整后下⽉还款3218.85元，每⽉递减10.73元，在原

来基础上可节约利息37552元。

⼩编提醒：不同银⾏对提前还款的要求不同，部分银⾏会收取违约⾦。

⼩贴⼠：四⼤银⾏提前还款的违约⾦规定

1、建设银⾏：不满⼀年⽽要提前还款的，要收取提前还款额的3%。⼀年到两年的收取2%，两年到三年的收取

1%。

2、农业银⾏：不满⼀年提前还款的，以本⾦×⽉利率收取，贷款⼀年后，不会收取违约⾦。

3、⼯商银⾏：不满⼀年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满⼀年后提前还款，则和农业银⾏⼀般，不

收取任何违约⾦。

4、中国银⾏：不满⼀年提前还款的，收取⾼不超过六个⽉利息的违约⾦，贷款满⼀年后提前还款，和农业银⾏

⼀样，不收取违约⾦。

各银⾏的房贷利率都略有不同，⼩编建议近期内想要贷款买房的朋友不妨多对⽐⼏家银⾏，选择合适的贷款年限

和贷款利率，节约利息也就是节约买房成本!⾄于打算提前还贷的朋友，⼩编建议您计算利息的时候要结合⾃⼰办理贷

款的银⾏，确定先前签订的贷款合同约定之后再考虑是否提前还款哦。

以上就是店铺⼩编为你介绍的关于2018房贷利息怎么算的知识，希望对你有所帮助，如果还存在疑问，可以联系

店铺律师为你解答。