盘点BAT三大巨头布局房地产，都做了什么？

2023年4月22日发(作者：中式书房茶室二合一)

盘点BAT三大巨头布局房地产，都做了什么？

【老潘说】在老潘看来，新时期互联网巨头BAT也面临发展天花

板，一方面，从业绩增长来看，BAT在经历了近十年高速发展后，单

纯的线上互联网发展开始触及天花板，于是他们纷纷通过线下渗透寻

找新的增长空间；另一方面，从业务模式和阵地来讲，老潘一直相信，

未来社会不是线上称霸，也非线下成王，而是O2O线上线下融合互补

才是新的变革方向。BAT巨头也意识到，只有空军是不够的，还需要

陆军配合。与线上相比，线下才是消费者活动的主场景，未来最有前

途的巨头必然是拥有线上和线下两块业务。

另一方面互联网对很多传统行业产生了破坏性，颠覆式打击，典

型吃穿住行领域，吃穿行等已经被互联网颠覆和有效重构，但对于住

宅领域互联网一直爱莫能助，貌似“碰到刺猬，无从下嘴”的感觉。

房地产也涌现出“地产+互联网”，“互联网+地产”，以及“房地产

多个+”的争议。但无论如何，今天老潘特别推荐和盘点BAT三大巨

头对房地产互联网化的一些看法和做法，值得地产人关注。

一、房地产：互联网巨头BAT线下进军的大阵营

在老潘看来，新时期互联网巨头BAT也面临发展天花板，一方面，

从业绩增长来看，BAT在经历了近十年高速发展后，单纯的线上互联

网发展开始触及天花板，于是他们纷纷通过线下渗透寻找新的增长空

间；另一方面，从业务模式和阵地来讲，老潘一直相信，未来社会不

是线上称霸，也非线下成王，而是O2O线上线下融合互补才是新的变

革方向。BAT巨头也意识到，只有空军是不够的，还需要陆军配合。

与线上相比，线下才是消费者活动的主场景，未来最有前途的巨头必

然是拥有线上和线下两块业务。

而房地产作为最大的线下入口，拥有海量客户，是一个真正的流

量入口，这一点也自然成为互联网巨头争夺的重点。中信建投房地产

首席研究员苏雪晶表示。"2015年，我在与前十大开发商交流过程中

意识到，BAT和他们都交流过，这个交流不是简单层面上的，而是深

入的，即老板和老板之间的沟通。”

二、房地产+互联网，跨界融合并不“彻底”

在老潘看来，互联网对很多传统行业产生了破坏性，颠覆式打击，

典型吃穿住行领域，吃穿行等已经被互联网颠覆和有效重构，但对于

住宅领域互联网一直爱莫能助，貌似“碰到刺猬，无从下嘴”的感觉。

房地产也涌现出“地产+互联网”，“互联网+地产”，以及“房地产

多个+”的争议。

老实说，互联网方往往具备很大流量、数据，但对房地产业的业

务痛点、客户痛点等都缺乏了解；而房地产自身往往都是传统拿地、

盖楼、卖房子的能力模型，很少能真正领会互联网思维和玩法的真谛，

往往在“地产+互联网”相互进入、融合、磨合出现或多或少的矛盾和

问题。另一方面，目前房地产很难对房地产整个价值链进行重构和颠

覆，类似C2B的价值链移位的模式还在探索之中。而更多情况下是房

地产与互联网的融合更多还在业务模块，在信息对称，信用对称环节

发生价值。

更多的开发商对互联网的态度今天相对主流的是，互联网更多是

一种工具，一种思维，能够更好的为产品、营销和服务提供更高的效

率和价值。但颠覆重资产、重资本、低频交易的房地产，这看上去基

本很难。

三、小米+房地产=？

郁亮，你能将房地产的价格降一半吗？这是小米董事长雷军问万

科郁亮的一个互联网颠覆重构的一句话。事实上，雷军终究没有直接

做地产，但是我们也看到以雷军，一方面小米以以智能终端植入社区

的模式与正荣等在跨界合作，一方面也以投资方的角色投资了公寓领

域的YOU+公寓以及家装领域的699元平米，20天工期的“爱空间”。

四、腾讯+房地产=？

作为BAT的巨头腾讯则看中了存量房社区是巨大的线下流量入口，

2015年5月，中国金茂与腾讯正式宣布达成深度战略合作，探索和落

地智慧社区的研发与建设。11月7日，正荣集团宣布，旗下物业公司

联手微信支付，推出全国首个微信定制社区。11月9日，华燕房盟推

出“云燕安家”2.0平台，选择与腾讯地图街景房产合作……接下来，

腾讯公司基于微信平台的智慧行业解决方案将不断地更新、迭代。除

与正荣、中国金茂等房企合作发展智慧社区外，腾讯还联手恒大地产

于今年7月收购马斯葛集团（00136，HK），公司拟更名为“恒腾网

络”。未来恒腾网络将整合恒大的社区资源与腾讯的互联网技术，未

来还会在国内展开社区收购，目标是打造成国内最大的互联网社区服

务平台。

五、百度+房地产=？

作为中国网络搜索的老大，百度进军房地产的声音不那么高亢，

老潘记得在2015年1月7日百度仅仅低调的召开了发布会，正式宣布

了二次进军互联网房产的消息。与以往不同的是，百度并没有再度采

用与乐居这样的垂直网站联营的模式，而是直接宣布与30多家房地产

经纪公司合作，打通内部ERP实现房源信息的展现，还特别加入了一

系列机制，力图建立互联网房产市场的新秩序。而后没有声音了。

而在2015年10月，百度直达号正式推出“百度房产平台”，为

房企提供线上入口，并开展新房、二手房买卖以及租房等多种服务，

试图在房产行业深度连接人与服务。据百度透露，目前平台已覆盖北

京及周边区域70%的在售新楼盘，未来将接入中国主要城市的开发商

以及服务商，覆盖中国主要城市的新房、二手房以及租房服务。

百度云首席架构师侯震宇表示，从2011年到2015年，房产类检

索量上升了180%，其中购房目的检索上升了94%。检索即需求，把

客户的需求转化为购买行为，将给房地产开发商带来十分可观的价值。

侯震宇表示，平台将承接百度房产类检索流量，通过直达号、手机百

度、百度地图等产品进行客户需求引导以及精准需求匹配。

六、阿里淘宝+房地产=？

1，阿里想重塑房地产行业

作为当今中国最大的互联网企业之一，阿里拥有中国流量最高的

互联网商业平台，背靠以蚂蚁金服为核心的、拥有强大渗透力的金融

系统，马云曾经表示，阿里会通过互联网的思想和技术，帮房地产企

业进行转型和升级，共同发展。这其中的野心或不言而喻，阿里想重

塑地产行业。阿里做地产最大的优势就是有钱。阿里巴巴曾经透露，

淘宝房产的目标是将大数据与金融信用注入房地产行业，打造一个

“有标准、有制度、获取信息、享受服务”的平台。

阿里相关人士表示：“我们要证明淘宝不只卖卫生纸，也能卖房

子。阿里涉足房产，短期内不会考虑赚钱，而是要把淘宝的业务城墙

做大做厚。”截至今年9月，由碑房产升级来的淘宝房产已与50多家

开发商签订合作协议，业务覆盖60多座城市。淘宝房产还希望涉足租

房领域，首先选择与中介机构合作，做到房源同步，未来还有可能切

入品牌长租公寓。

2，阿里改造房地产，貌似困难重重

移动互联网带来的最大变革就是直连。通过直连，可以快速打破

信息不对称的壁垒。改变信息的不对称，是互联网介入房地产行业阻

力最小的一个突破口。从淘宝房产与开发商的合作模式来看，开发企

业正是看中了淘宝平台广泛的用户覆盖面，以及强大的流量导入能力，

而淘宝方面则通过提供支付优惠，引导消费者使用淘宝支付端缴纳购

房款或认筹款，从而获得资金沉淀。

中原地产上海研究咨询部总监宋会雍认为，做房地产电商，淘宝

的优势在于，其可以通过用户的消费习惯、注册信息获得大量有价值

的大数据来实现精准定位，但其中的问题是这些数据如何脱敏，以及

如何形成互动，增强黏性。”宋会雍还指出，在新房业务上形成上述

互动比较困难，阿里可能会在分销渠道和营销上做文章，而在二手房

和租房市场，却可以引导业主主动向平台提供房源信息，形成业主到

平台再到消费者的闭环。

克而瑞信息技术有限公司CEO丁祖昱向记者表示，阿里想要在淘

宝上卖房会遇到较大挑战，淘宝客户的消费特征是体量大、高频次、

低金额，而购房行为刚好相反——低频次、高金额，在这方面淘宝并

不存在优势。淘宝做二手房中介的可能性则更大。

优淘城总裁薛建雄认为，目前，阿里的支付系统也并不一定支持

购房这样的大宗交易，一方面对于互联网金融和网络支付的限制还比

较多，另一方面消费者在网上买房的习惯还没有被培养起来。淘宝卖

房的效果目前并不理想，大致是因为上述因素。“事实上，大宗商品

交易一直是马云想要突破的目标。前几年，阿里就已经将汽车、房产、

金融作为重点攻关的领域。互联网适合中小商品的销售，房产汽车消

费则更需要线下的服务。”

在诸多人看来，无论是淘宝卖房，还是作为房地产金融产品的分

销渠道，阿里现有的“涉房”业务与房地产行业的整合目前还仅仅是

浅尝辄止。

首先，房地产是资金密集型行业，阿里则拥有强大的“吸金”能

力。薛建雄认为，“阿里做地产最大的优势就是有钱。”而目前，阿

里的金融能力并没有被完全挖掘出来，从蚂蚁金服的名称上或可以看

出，阿里的强项是做小额现金流，此举可以催生证券化或小贷类的金

融产品。事实上，阿里早已开始如此做了，只是还未与房地产行业彻

底对接。2013年7月，阿里巴巴旗下的小贷公司在发行了首支小额贷

款公司资产证券化产品，并在深交所上市流通。但是，在与开发商的

合作中，淘宝一直被房企视为营销平台，这显然不符合阿里涉足房产

的预期。

上海领易投资顾问有限公司总经理邹毅则认为，大数据是阿里在

深度渗入房地产领域掘金的钥匙。“阿里拥有中国最大的线上商业平

台，它所积累的数据，对于商业地产的开发商进行商业决策和商业定

位或许具有价值。”邹毅还指出，淘宝的大数据也可为住宅开发商所

用，给社区运营管理提供倒流、资源对接类的服务，实现智慧购物、

智慧社区的目标，甚至帮助物业管理者研发基于业主购物行为习惯的

相关产品。

3、阿里悄悄拿地，布局线下商业

一边是高调网上卖房，另一边是阿里也在悄悄拿地，布局线下商

业。

2013年，北京传富控股有限公司13.4亿元竞得闵行区虹桥商务

区核心区北片区07号商办地块。该公司正是阿里巴巴注册的，还在上

海、成都两地拥有以“传富”为名的两个置业子公司。

2014年3月底，阿里宣布以57.37港元控股银泰商业。

今年初，据韩国《东亚日报》报道，阿里巴巴集团将在韩国第二

大港口城市仁川建造规模达100万平方米的“阿里巴巴城”，涵盖了

酒店、购物中心、物流等业态，投资额高达1兆韩元（约57亿元人民

币）。“打造商业圈，这是马云的长项。”邹毅表示，阿里巴巴这一

系列的动作，只有一个目的，就是要把线上线下的商业打通，最大可

能地进行资源整合。

宋会雍也表示，长期来看，线下与线上商业的结合是一种必然趋

势。阿里选择和银泰合作，表明阿里意识到互联网能够解决的大部分

还是中低端产品销售，高端的商业消费更注重线下的服务和体验。

阿里巴巴城市生活事业部、喵街智能商业副总裁苗峰曾经表示，

商业地产商转型的最好时代是紧跟消费需求、以消费体验为核心。为

实现从线上到线下的贯穿，阿里巴巴推出了“喵街”——一款基于

LBS技术的吃喝玩乐购一站式服务移动平台，其逻辑就是互联网与实

体商业的链接。但阿里想做的却不止于O2O。

有消息称，阿里计划将物流中心迁移至虹桥商务区，未来马云想

构建的是一个从写字楼到物流地产、商业地产，再到适合网络人群居

住的新型社区商业帝国。

老潘相信，以BAT为代表的互联网巨头进军房地产，即不是开始，

也不是结束，既没有盖棺定论，也没有一无是处，房地产的互联网思

维重构、优化、变革的道路还在延伸。但未来如何演变，可以肯定的

是，谁能更好以服务用户，让用户满意，降低用户的交易综合成本，

谁就能获得更大空间的发展。