中山验房公司

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中山博达房地产开发有限公司、卢思静商品房预售合同纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预

售合同纠纷

【审理法院】广东省中山市中级人民法院

【审理法院】广东省中山市中级人民法院

【审结日期】2021.07.28

【案件字号】(2021)粤20民终4838号

【审理程序】二审

【审理法官】梁以劲吴合波章文佳

【文书类型】判决书

【当事人】中山博达房地产开发有限公司;卢思静

【当事人】中山博达房地产开发有限公司卢思静

【当事人-个人】卢思静

【当事人-公司】中山博达房地产开发有限公司

【代理律师/律所】姚斌广东森科律师事务所;黄秋安广东森科律师事务所;魏昊广东国中律师

事务所;赖惠婷广东国中律师事务所

【代理律师/律所】姚斌广东森科律师事务所黄秋安广东森科律师事务所魏昊广东国中律师事

务所赖惠婷广东国中律师事务所

【代理律师】姚斌黄秋安魏昊赖惠婷

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【代理律所】广东森科律师事务所广东国中律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审改判

【原告】中山博达房地产开发有限公司

【被告】卢思静

【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。虽然双方签订的补充协议约定了“出卖人按合同

第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%”的封顶条款，但该封顶

条款未与博达公司逾期交房行为的违约时限相联系。

【权责关键词】撤销代理违约金合同约定自认诉讼请求

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【更新时间】2021-12-0702:55:07

中山博达房地产开发有限公司、卢思静商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省中山市中级人民法院

民事判决书

(2021)粤20民终4838号

当事人上诉人(原审被告)：中山博达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市

西区升华路8号南楼202室，统一社会信用代码914426。

法定代表人：陈某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄秋安，广东森科律师事务所实习律师。

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被上诉人(原审原告)：卢思静。

委托诉讼代理人：魏昊，广东国中律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赖惠婷，广东国中律师事务所律师。

审理经过上诉人中山博达房地产开发有限公司(以下简称博达公司)因与被上诉人

卢思静商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2021)粤2071民初

4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后，依法组成合议庭对

本案进行了审理，现已审理终结。

原告诉称卢思静向一审法院起诉请求：1.博达公司向卢思静支付逾期交房违约金

40295.54元(计算方式：从2019年1月1日起，以915750元为本金按利率日万分之一计

算至2020年3月10日止)；2.博达公司向卢思静支付因维权支出的律师费3000元。

一审法院判决：一、博达公司于一审判决生效之日起七日内向卢思静支付2019

年1月1日至2019年11月1日期间的逾期交房违约金27930.38元；二、驳回卢思静的

其他诉讼请求。案件受理费882元，减半收取441元，由卢思静负担157元，博达公司

负担284元。

二审上诉人诉称博达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判博达公司向卢思

静支付2019年1月1日至2019年9月15日期间逾期交房违约金18315元。事实与理

由：一、涉案商品房的交付时间为2019年9月15日并应以该日期作为计算逾期交楼违

约金的截止日期，而非一审判决认定的2019年11月1日。1.卢思静一审期间自认在收

到博达公司通知后于2019年9月中旬前往办理验房、收房手续，只是其办理验房、收房

手续时以涉案商品房存在瑕疵问题拒绝收楼。根据相关司法解释，商品房存在并非严重

影响正常居住使用的房屋质量问题，买受人不得以此为由拒绝收楼。涉案商品房已于

2019年6月13日通过竣工验收，卢思静亦无任何证据证明该瑕疵问题对其正常装修入住

所造成的影响，故该瑕疵问题不影响其收楼。2.博达公司提交的物业费单据显示，卢思

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静缴纳物业费的起始时间为2019年9月16日，其未对此作任何抗辩，该事实行为与其

计算逾期交楼违约金截止日期的主张存在严重矛盾，也不符合常理，故逾期交楼违约金

最迟应计算至2019年9月15日。二、双方商品房买卖合同补充协议第四条约定了逾期

交楼违约金上限为房价款的2%，该约定是双方的真实意思表示，博达公司所支付的逾期

交房违约金不应当超过该约定即18315元。该违约金总额折合逾期每月2100余元，与业

主逾期收楼的损失(即涉案商品房的市场租金价格)相适应。

二审被上诉人辩称卢思静辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。如果不

论博达公司违约时间长短，均按总价款2%计算违约金，这与博达公司的违约行为严重程

度不符，与业主支付高额购房款却无法使用房屋构成利益失衡，有违公平原则。

二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据涉案商品买卖合同约定，

交付商品房符合的条件为取得工程竣工验收备案登记证并符合合同约定。双方确认涉案

商品房在2019年9月中旬验房时确实存在质量瑕疵，但卢思静并无充分证据证明存在房

屋主体结构不合格，或者其他严重影响正常居住和使用的质量问题，相关瑕疵应属于房

屋质量保修范围，卢思静不能据此拒绝收楼，故博达公司主张逾期交房违约金应计至

2019年9月15日，于理有据，本院予以采纳。如博达公司在承担涉案商品房保修责任期

间导致卢思静的损失，卢思静可另行主张权利。

关于博达公司上诉主张承担逾期交楼违约金的总额应以涉案商品房总房价款的2%

作为封顶上限。本院认为，虽然双方签订的补充协议约定了“出卖人按合同第九条所承

担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%”的封顶条款，但该封顶条款未

与博达公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论博达公司逾期交房行为的时间长

短，博达公司均只承担涉案商品房总房价款2%的违约金，这显然与博达公司的违约行为

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的严重程度不相符，与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用

价值构成利益失衡，有违公平原则的基本要求；也不足以督促博达公司积极、及时履行

交楼义务。博达公司在目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金数额显然过

低，不足以弥补业主的经济损失。一审法院不以封顶条款为限，认定本案逾期交房违约

金按房价每日万分之一的标准计算，处理并无不当，本院予以维持。故博达公司应向卢

思静支付2019年1月1日至9月15日期间的逾期交房违约金23626.35元(915750元

×0.01%/天×258天)，本院对卢思静超出部分的诉求不予支持，对当事人未提出上诉的

部分不作审查。

综上所述，博达公司的上诉合理部分，本院予以支持，并对其理据不足部分予以

驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四

条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国

民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果一、撤销广东省中山市第一人民法院(2021)粤2071民初4607号民事判

决；

二、中山博达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向卢思静支付逾期

交房违约金23626.35元；

三、驳回卢思静的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费882元，减半收取441元(卢思静已预交)，由卢思静负担182

元，由中山博达房地产开发有限公司负担259元。二审案件受理费50元(中山博达房地

产开发有限公司已预交)，由中山博达房地产开发有限公司负担40元，由卢思静负担10

元。以上各自应负担费用抵减后，中山博达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七

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日内径付卢思静249元。

本判决为终审判决。

落款

审判长梁以劲

审判员吴合波

审判员章文佳

二〇二一年七月二十八日

法官助理孙翠红

郭燕婷

书记员李玉琴

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