关于北京市共有产权住房“弃选”现象的思考——以“中铁碧桂园项目”为

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关于北京市共有产权住房

“弃选”现象的思考

————以“中铁碧桂园项目”为例

文/黄程栋

共有产权住房作为住房制度的创新，实行购房者与政

府按份额共有产权，这一举措在解决人们居住困难、完善

多渠道保障中发挥了重要作用。但是，最近媒体报道北

京市海淀区中铁碧桂园共有产权住房项目遇到大规模“弃

选”，引起了多方关注。

一、中铁碧桂园项目选房相关情况

北京市海淀区房屋管理局的网站显示，海淀区共有产

权住房中铁碧桂园项目于2017年12月27日发布申购公

告，2018年1月11日申购工作结束，本次确认申购家庭

49939户。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京

建法〔2017〕16号）规定，北京市住房和城乡建设委员

会会同公安、民政、人力社保、地税、不动产登记等部门

对确认申购家庭的购房资格进行联网审查，最终有29380

户家庭通过初步审核。2018年2月8号进行了摇号，并

予以公布。截至摇号前，已经签约购买其他住房的家庭共

16户，在摇号时予以剔除，最终确定可参加摇号的家庭

为29364户。由于本次共有产权住房的供应对象是海淀区

户籍无房家庭和在海淀区工作的本市其他区户籍无房家

庭（含夫妻双方及未成年子女，其中单身人士需年满30

周岁），销售的房源为431套，最终共29364户家庭参加

摇号。海淀区房屋管理局联合海淀区社会保险基金管理中

心，按照房源数量与经摇号摇出的对应家庭数量约为19

:

的比例（选房顺序号1号—4000号）进行审核。“就业情

况审核结果”最终确定为“不通过”的家庭不得参加选房。

2018年3月1日，中铁碧桂园共有产权住房项目在北京

市方圆公证处的公证下，在昌平区九华山庄17区进行集

中选房活动。套型主要为78平方米和89平方米的二居室，

含全装修费用销售均价35000元/平方米。该项目的房

屋产权由购房人与政府按份额共有，其中单套住房的购房

人产权份额比例为70%，政府持有剩余30%产权份额。

该项目待出售的431套共有产权住房直到第1536号才全

部售出，弃选率达72%。

二、“弃选”现象的原因分析

2014年，住建部将北京、上海、深圳、成都、黄石、

淮安6个城市列为全国共有产权住房试点城市。2017年，

住建部又发布了《关于支持北京市、上海市开展共有产权

住房试点的意见》。根据《北京市共有产权住房管理暂行

办法》（以下简称《办法》），2017年9月30日前未销售

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的自住型商品住房，按照共有产权住房进行销售、管理。为共有产权住房，虽然作了调整，但是部分市民依据延续

一系列的政策利好均有利于共有产权住房的发展。而且，了自住房的惯性，认为仍有上涨获利的机会，故加入申购。

《办法》明确规定“共有产权住房项目的销售均价，应低（二）“弃选”比例较高的原因分析

于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建第一，当前市场环境影响人们购买共有产权住房的意

设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因愿。自北京2017年3月17日发布楼市调控新政以来，房

素综合确定”。政策利好以及销售均价较低（该项目定价价快速上涨的势头得以遏制，市场环境发生变化。思源地

35000元/平方米，周边40000-60000元/平方米）吸产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析：“自去年

引了大量申请家庭，根据前文所述，可参加摇号的家庭为由于购买共有产权住房的家庭均是刚性需求，上述两种面

29364户，申购比接近701，可谓是一房难求，但是，从积设计成两居室不够经济实用，尤其是89平方米的户型

:

摇号选房来看，将近70%放弃选房。为何会出现如此高可以设计成三居室户型。再次，项目方发布的《中铁碧桂

的申购比，同时又出现大量“弃选”的现象？背后的原因园不利因素公告》显示：“9号楼为居住公共服务设施楼，

是什么？内设再生资源回收站，可能产生异味。10号楼为托老所，

（一）申购比较高的原因分析内设小型商业服务，可能存在一定噪音影响。”项目本身

首先，《办法》规定：“申请家庭取得的申请编码可申的不利因素也降低了选房率。

请其他项目，申请时须重新登陆区住房城乡建设委（房管第三，成本较高以及付款方式不合理。根据项目介绍，

局）官方网站对申请编码进行激活。”这一规定可能导致销售均价为35000元/平方米，78平方米和89平方米户

申请家庭多次进行申请，因此会增加申请数量。型的总价分别为273万元和311.5万元，按首付三成计算，

其次，北京中铁永兴房地产开发有限公司开发建设的分别需要81.9万元和93.45万元，近百万的首付显然使

中铁碧桂园原为自住型商品住房，《办法》出台之后调整支付能力相对较弱的刚需家庭压力巨大。另外，据报道，

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以来，北京房地产市场降温明显，特别是此前备受一些刚

需家庭关注的二手房市场，也有降价趋势，所以人们最终

选择继续观望。”此外，住建部门相关负责人也表示：“2008

年、2009年，北京楼市低谷期时，本市也曾推出限价商

品房，也遇到了类似的弃选弃购的情况；但到了2010年，

楼市回暖，限价商品房的申购和选房情况便愈发火热。”

第二，产品设计不合理，难以满足人们的需求。首先，

共有产权住房之前的承诺并未兑现。北京市住建委发布《共

有产权政策系列解读之建设品质篇》表示，未来的共有产

权住房项目，将成为集环境优美、交通便捷、配套完善、

节能环保、质量过硬、智慧科技于一体的优质项目，以其

卓越品质，推动职住平衡，营造更加宜居的生活环境，倡

导“互联网+城市规划建设管理”的新理念：在共有产

权住房中推广使用智能化建筑技术，全面推行三网融合，

实现小区无线网络（WiFi）全覆盖;安装人脸识别系统，

试点建造智能化小型公用仓库；推广“参与型”社区协商

模式，营造良好的社区交往空间，将图书馆、健身馆作为

标准配置,  

提供社区交流场所。但是，事实并非如此。

首先，据2018年4月19日《南方周末》报道，很多中铁

碧桂园的业主都认为房屋窗户太小，只有1.4米高，虽然

符合《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》

（以下简称《导则》）要求，但是采光不足，而且《导则》

要求五年内不得对内部装饰装修进行拆除。其次，该项目

户型面积约为78平方米和89平方米，且均为两居室户型。

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该楼盘首付时间要求严苛，当天交付10万元定金，3月5购的房屋继续作为共有产权住房使用”，需要在继承之后

日之前交齐首付，购房者如果逾期或者无法获得贷款，定退出共有产权住房。此种继承方式是否合理，值得商榷。

金不予退还。因此，整个市场环境的变化、共有产权住房产品的设

第四，“封闭式”运作方式存在诸多不便。首先，《办法》计不合理、首付成本较高、支付方式不科学、政策的不确

规定：“代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机定性等多方面因素共同导致共有产权住房出现较高比例

构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，的“弃选”现象。

转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新

购房人获得房屋产权性质仍为‘共有产权住房’，所占房

屋产权份额比例不变。”对于购买共有产权住房的刚需群共有产权住房具有较强的政策灵活性，不仅共有主体

体来说，工作的变动以及未成年子女上学等多种因素导致灵活，既可以是政府和家庭共有，也可以是社会机构和家

未来可能会置换房屋，但是按照《办法》规定，只能在符庭共有，甚至开发企业和家庭共有也可以进一步探讨，而

合共有产权住房购房条件的群体内流转，大大降低了置换且，共有的份额也可以灵活操作，购房家庭根据自身的经

效率，加上产品设计不合理、成本较高等多方面原因，未济实力和居住需求买进或者卖出其产权份额。此外，这一

来置换将会更加困难。其次，在经济社会依然快速发展的新的住房品种不仅可以用于住房保障，而且可以广泛用于

时代背景下，人们普遍对房价上涨有着较强的预期，尤其解决人才安居、征收安置等各种问题，因此，共有产权住

在北京、上海等特大城市更是如此，对于利用住房发挥资房在多渠道保障中将发挥重要作用，需要加以坚持。

产的保值增值功能有着较高的期待，在“封闭式”的运作对北京市出现的大量“弃选”共有产权住房的现象要

模式下，一方面，住房交易价格受到限制，另一方面，有

购买意愿的家庭支付能力普遍不强，购房者并不能充分分

享房价上涨带来的制度红利，在此背景下，选购共有产权

住房不符合购房者的经济理性。再次，“封闭式”的运作

模式某种程度上相当于购房者沉淀数百万资金获得住房

使用权，如果仅仅为获得使用权，租赁市场化的租赁住房

更具吸引力。中原地产首席分析师张大伟表示：“买了共

有产权房，未来通过共有产权房作为跳板，获得升值的概

率非常低。共有产权房实际上变成了有部分产权的公租

房。”

第五，其他方面的不利因素。首先，如果购房人在购

买共有产权住房之后的五年内结婚，而对方有产权性住房，

那么按照《办法》规定的“已购买共有产权住房的，由代

持机构责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，

住房腾退给代持机构后，由代持机构退回购房款”，购房正确看待，既要从整个宏观经济形势角度加以分析，明确

人无法继续持有共有产权住房。其次，共有产权住房是否“弃选”现象所处的市场形势及预期情况，在市场情况较好，

占用首套住房的资格尚待明确。如果占用首套资格，按照对未来预期较为乐观的情况下，“弃选”现象可能较少出

现有的政策规定，购买第二套商品住房，如果是普通住房现，若遇相反的情况，“弃选”现象出现的概率就会提高，

则需要首付60%，非普通住房则需要首付80%。目前北又要从共有产权住房内部的运行机制角度考虑，包括其申

京市多数二手住房均为非普通住房，因此，如果购买共有请门槛、产品质量及相关配套、上市转让等方面，门槛的

产权住房之后再次购买商品住房，需要付出更大的资金成高低决定有多少人有机会申请，而产品质量、户型机构、

本，购房家庭压力较大。再次，共有产权住房的继承需要相关配套以及上市转让则将最终决定选房的比例。只有综

子女符合准入条件，如果不符合条件，那么按照《办法》合考虑各方面的因素，才能找到症结所在，进而对症下药，

规定的“购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住促进共有产权住房制度不断完善，让人们实现住有所居的

房的,  

其共有产权住房产权份额由代持机构回购”，“回梦想。

购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回(作者单位:上海市房地产科学研究院)

三、对共有产权住房“弃选”现象的思考

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