雅安市名山县-云南七丹药业三七粉
2023年9月5日发(作者：程青松)
思源经纪高端公司
北京市高端住宅市场
研究分析报告
二零一零年 八月 思源经纪高端公司 公关策划部
思源经纪高端公司
前 言
思源经纪高端公司隶属于思源经纪总公司代理事业部，是在思源原有经纪业
务基础上，为了适应专业细分市场的要求，满足高端房产的发展和高端客户的需
要，成立的专业性经纪服务机构。高端公司以提高客户的满意度和信赖度为目标，
以更高的专业性和服务水准植根于高端房产流通服务领域，打造思源高端物业服
务的明星品牌。并致力于构建高质量的互动性、持续性、长期性的高端客群服务
体系，深度挖掘高端市场购买力，实现高端项目与高端客群的高效匹配，最终发
展成为一个拥有几十万高端客群的全国性高端房产整合增值服务平台。
2010年中国房地产市场在宏观经济企稳回升的前提下，针对房地产市场房
价过快上涨、地价问题，中央政府出台了一系列调控政策。此轮的房地产市场调
控政策在严厉程度、执行力度上都大大超过此前。近三个月的成交数据来看，房
地产市场宏观调控的效果极为显现，房价过快上涨的势头也得到了遏制。
思源经纪高端公司撰写的《北京市高端住宅市场研究分析报告》，围绕着近
几年国内经济及房地产市场宏观环境、北京市高端住宅市场环境及发展概况，以
及高端公寓、别墅、类别墅产品市场等几个方面进行全面详细的阐述。旨在通过
对北京高端物业市场基本情况进行市场调查研究，以便加深我们对总体市场的认
知，同时也便于项目操盘决策者在进行具体项目运作时，有效地对高端市场作出
宏观的掌控与准确的判断，并对今后的相关工作给予倾向性指导。
思源经纪高端公司
目 录 索 引
第一部分 国内经济及房地产市场宏观环境分析
…………………………………………001
第一节 国内宏观经济走势分析
第二节 国内宏观政策环境分析
第三节 全国房地产市场分析
……………………………………………………………001
……………………………………………………………003
………………………………………………………………010
第二部分 全国及北京市高端住宅市场环境分析
…………………………………………018
第一节 全国高端住宅市场环境分析
第二节 北京市高端住宅市场环境分析
………………………………………………………018
……………………………………………………024
第三部分 北京市高端住宅发展概况
………………………………………………………027
第一节 高端住宅的产品界定
第二节 高端住宅的客群特点
第三节 北京市高端住宅市场发展历程
……………………………………………………………027
……………………………………………………………029
……………………………………………………035
第四部分 北京市高端公寓市场分析
………………………………………………………037
第一节 高端公寓产品特征及范围界定
第二节 高端公寓类客群购房偏好分析
第三节 北京市高端公寓市场区域分布现状
第四节 北京市高端公寓市场价格及成交量走势分析
第五节 北京市高端公寓市场典型案例研究
…………………………………………………037
……………………………………………………039
…………………………………………………041
………………………………………045
………………………………………………046
第五部分 北京市高端别墅及类别墅产品市场分析
………………………………………066
第一节 高端别墅及类别墅产品特征及范围界定
第二节 高端别墅及类别墅客群购房偏好分析
第三节 北京市整体别墅市场供销走势分析
第四节 北京市高端别墅及类别墅市场区域分布现状
第五节 北京市高端别墅及类别墅区域市场价格及成交量走势分析
第六节 北京市高端别墅及类别墅产品典型案例研究
……………………………………………066
………………………………………………070
…………………………………………………072
………………………………………076
…………………………079
思源经纪高端公司
第一部分 国内经济及房地产市场宏观环境分析
第一节 国内宏观经济走势分析
一、 国内GDP走势分析
国内生产总值发展态势良好，截止2010年年中，全国国内生产总值达到
172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。
2006年上半年至2010年上半年全国GDP总量及增幅趋势
单位：亿元
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
GDP总量同比增幅
二、 国内固定资产投资走势分析
固定资产投资增速高位回稳。截止2010年年中，全国全社会固定资产投资
114187亿元，同比增长25.0%，环比下降14.48%。
- 1 -
思源经纪高端公司
2006年上半年至2010年上半年全国固定资产投资及增幅趋势
单位：亿元
160,00060%
140,000
120,000
100,000
80,00030%
60,000
40,000
20,000
00%
50%
40%
20%
10%
固定资产投资投资同比增幅
三、 全国CPI及PPI走势分析
居民消费价格同比温和上涨，工业品出厂价格同比涨幅较大。居民消费价格
同比上涨2.6%。从环比看，6月份居民消费价格下降0.6%。
工业品出厂价格同比上涨6.0%。从环比看，6月份下降0.3%。
从2001年至2009年全国CPI和PPI指数走势来看，PPI指数（工业品出厂
价格指数）一直高于CPI指数（居民消费价格指数）,自2008年国际金融危机爆
发以后，两指数均出现了较大幅度的回落。
2001-2009年全国CPI和PPI指数走势
108
106
104
102
100
98
96
94
200120022003200420052006200720082009
108
106
104
102
100
98
96
94
92
90
88
居民消费价格指数（CPI）工业品出厂价格指数（PPI）
- 2 -
思源经纪高端公司
四、 社会消费品零售额走势分析
市场销售较快增长，热点商品持续旺销。截止2010年年中，全国社会消费
品零售总额达到72669亿元，同比增长18.2%。
2006年上半年至2010年上半年全国社会零售总额及增幅趋势
单位：亿元
80,00030%
70,000
60,000
50,000
40,00015%
30,000
20,000
10,000
00%
25%
20%
10%
5%
社会消费品零售额同比增幅
思源经纪高端公司
第二节 国内宏观政策环境分析
一、 宏观政策环境分析：由保增长转向调结构
（一）中央经济工作会议定调2010年宏观调控框架
中央经济工作会议为明年中国经济宏观调控定下基调。会议把“保持宏观经
济政策的连续性和稳定性，优化产业结构”作为明年宏观调控的重点。概括地讲
就是“稳增长，调结构” 。会议强调，继续实施积极的财政政策和适度宽松的
货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。会议突出强调：
“要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能
力，完善促进消费的政策。”
中央经济工作会议发出明确的信息至少有三层涵义：一是前所未有地将促进
国内消费需求置于“调结构”的突出位置。二是扩大消费需求的重点更加明确和
具体，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构。三是扩大消费的政策操作思路
开始转向治本层面。
（二）结构调整任重道远
中央经济工作会议提出要巩固和增强经济回升向好势头， 处理好保持经济
平稳较快发展与调整经济结构的关系。
转变经济增长方式，调整结构被放在突出的位置。经济增长结构的调整主要
是要逐步摆脱对投资与出口的过度依赖， 通过拉动国内消费需求，提高居民的
边际消费来实现经济良性循环。通过经济结构调整和发展方式转变实现可持续发
展。我国的经济增长必须通过结构调整和产业转型来实现，通过本国经济的内生
性增长来实现。
经济理论认为，经济发展是一个内生的增长过程，一国的长期经济增长是由
一系列内生变量（包括人力资本、技术进步等）决定的，这些内生变量对经济发
展起着根本性的作用。 而且这些变量对政策又比较敏感， 受政策的影响极大。
因此， 宏观调控必须制定科学合理的产业政策，积极引导企业转型，促进产业
升级，并在经济结构调整的过程中不断寻找新的增长动力。在当前国内消费率过
低的情况下，我国经济面临前所未有的结构性调整压力。必须适时适度地综合运
用多种政策手段，加快结构调整。
- 4 -
思源经纪高端公司
（三） “双宽松”政策有新意
一方面要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策； 另一方面把握
好政策实施的力度、节奏、重点。关注民生，加大对教育、卫生、社会保障等民
生领域和社会事业支持保障力度成为财政政策的重点。 而加大对经济社会薄弱
环节、就业、战略性新兴产业、产业转移等方面的支持，管理好通胀预期成为
2010年货币政策的重点。
调控政策具有一定的周期性。以财政政策为例，为应对国际金融危机，中央
政府提出两年新增中央政府公共投资 1.18 万亿元计划,同时带动地方配套和社
会投资,形成 4 万亿元投资规模。新增的 1.18 万亿中央政府公共投资在08年
第四季度投入1040亿元，09年大致投入5000亿元,预计将有5000多亿元要在
2010年投入，否则前期的一些项目投资将成为“烂尾”工程。货币政策在保持
适度宽松不变的前提下，更加强调增强货币政策的针对性和灵活性，更加强调货
币政策的微调；为了管理通胀预期，调控频率可能有所加强，调控工具更加丰富。
二、 房地产政策环境分析
2010年国家为应对复杂的国际国内经济形势，进一步拉动内需、保增长、保
民生，继续执行积极的经济刺激财政政策，同时为了进一步遏制部分城市房地产
销售价格快速上涨的势头，促进房地产市场平稳健康发展，相继出台了一系列土
地与房地产相关的宏观调控政策，具体包括以下三个方面：
(一) 房地产政策
增加住房有效供给，抑制投资性购房需求，遏制房价过快上涨。《国务院办
公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城
市房价过快上涨文件的通知》指出，增加保障性住房和普通商品住房有效供给，
加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应；合理
引导住房消费，坚决抑制不合理住房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购
房，加大差别化信贷政策执行力度，严格二套住房购房贷款管理；加快推进保障
性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的
住房问题，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280
万套的工作任务。
- 5 -
思源经纪高端公司
住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度
有关问题的通知》提出要加强商品住房预售行为监管，严肃查处捂盘惜售等违法
违规行为，加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
住房和城乡建设部《省域城镇体系规划编制审批办法》中提出，省域城镇体
系规划是省、自治区人民政府实施城乡规划管理，合理配置省域空间资源，优化
城乡空间布局，统筹基础设施和公共设施建设的基本依据，是落实全国城镇体系
规划，引导本省、自治区城镇化和城镇发展，指导下层次规划编制的公共政策。
(二) 土地政策
加快征地实施工作，加强房地产用地供应和监管。国土资源部《关于改进报
国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》和《关于进一步做好征地管理
工作的通知》中指出，加快农用地转用和土地征收实施方案申报和审核，缩短实
施征地供地时间，加快征地实施工作，以尽快实现土地供应。但同时要推进征地
补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位；采取多元安置途径，保障被征地农民
生产生活；做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题；
规范征地程序，提高征地工作透明度。
国土资源部《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》指出，确保保障
性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房
建设用地供应总量的70%。坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的
城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采
用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。
(三) 财政金融政策
央行三次提高存款准备金率，提出最严格的二套房认定标准。中国人民银行
分别自2010年1月18日、2010年2月25日、2010年5月10日，三次提高大
型金融机构的存款准备金率，共冻结资金近万亿元，收紧后的信贷无疑对于当前
房地产市场中的投机过热、房价快速上涨的火爆局面注入了数支镇静剂。
中国人民银行、银监会以及住房和城乡建设部《关于规范商业性个人住房贷
款中第二套住房认定标准的通知》中提出了最严格的商业性个人住房贷款中第二
套住房认定标准，提出居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配
- 6 -
思源经纪高端公司
偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。借款人首次申请
利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案
系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款
购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、
面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以
上）住房的，均可对该借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。
思源经纪高端公司
2010年上半年房地产相关主要宏观调控政策汇总
时间 部门 政策 内容
国土资源部关于到位。采取多元安置途径，保障被征地农民生
进一步做好征地产生活。做好征地中农民住房拆迁补偿安置工2010.6.26 国土资源部
管理工作的通知 作，解决好被征地农民居住问题。规范征地程
推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实
序，提高征地工作透明度。
要深化财税体制改革，统一内外资企业和个人
城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改
革。要深化土地管理制度改革，研究制订农村
集体建设用地管理条例，逐步建立城乡统一的发展改革委关于
建设用地市场。修订国有建设用地划拨目录，2010年深化经济
深化国有建设用地有偿使用制度改革。建立健体制改革重点工
全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住作意见
房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进
城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地
产市场长远健康发展的综合性政策。
商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应关于规范商业性
依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年个人住房贷款中
子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数第二套住房认定
量进行认定。 标准的通知
2010.5.27 发展改革委
央行、银监会、
2010.5.26
住建部
2010.5.10 央行
上调存款类金融国内存款类金融机构人民币存款准备金率将
机构人民币存款正式上调至17%，这是继2010年2月25日后
准备金率0.5个第三次上调国内存款准备金率，此次将冻结资
百分点 金约3000亿元。
北京市人民政府
贯彻落实国务院
关于坚决遏制部
分城市房价过快
上涨文件的通知
2010.4.30
北京市人民政
府
坚决遏制房价过快上涨，切实解决城镇居民住
房问题，促进房地产市场平稳健康发展
2010.4.25 建设部
省域城镇体系规城乡空间布局，统筹基础设施和公共设施建设
划编制审批办法 的基本依据，是落实全国城镇体系规划，引导
省域城镇体系规划是省、自治区人民政府实施
城乡规划管理，合理配置省域空间资源，优化
本省、自治区城镇化和城镇发展，指导下层次
规划编制的公共政策。
- 8 -
思源经纪高端公司
2010.4.17 国务院 供应，调整住房供应结构，增加住房有效供给；
国务院关于坚决
遏制部分城市房
价过快上涨文件
的通知
实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税
收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，
坚决抑制不合理住房需求；增加居住用地有效
确保完成2010年建设保障性住房300万套、
各类棚户区改造住房280万套的工作任务，加
快保障性安居工程建设；
进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预房地产市场监管
售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住2010.4.13 建设部 完善商品住房预
房消费者合法权益。 售制度有关问题
确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型
商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建
设用地供应总量的70%。
土地出让最低价不得低于出让地块所在地级
别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让
最低价的20% 。
严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必
须在10个工作日内签订出让合同，合同签订
后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，
余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不
得超过一年。
建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当
在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书
面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在
合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在
到期前15日内，申报延迟原由。
国内存款类金融机构人民币存款准备金率将上调存款类金融
正式上调至16.5%，这是继2010年1月18日机构人民币存款
后第二次上调国内存款准备金率，此次将冻结准备金率0.5个
资金约3000亿元。 百分点
关于进一步加强
的通知
2010.3.10 国土资源部
国土部关于加强
房地产用地供应
和监管有关问题
的通知
2010.2.25 央行
2010.1.18 央行
上调存款类金融
机构人民币存款自2008年6月7日后近19个月来首次上调存
准备金率0.5个款准备金率；可一次性冻结资金约3000亿元
百分点
- 9 -
思源经纪高端公司
2010.1.14 国土资源部 成征地面积与国务院批准用地面积的比率）应
关于改进报国务
院批准城市建设
用地申报与实施
工作的通知
加快农用地转用和土地征收实施方案申报和
审核。缩短实施征地供地时间，加快征地实施
工作。在提前开展征地报批前期工作和简化征
地批后实施程序的基础上，城市要加快征地实
施工作。城市申报下一年度用地时，征地率（完
达到60%。及时组织供地。对非招拍挂方式供
地的项目，征地完成后原则上1个月内完成供
地。城市申报下一年度用地时，供地率（完成
供地面积与国务院批准用地面积的比率）应达
到40%。
增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合
理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加
强风险防范和市场监管。金融机构在继续支持
居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格
二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，
抑制投资投机性购房需求。
2010.1.7 国务院办公厅 市场平稳健康发
关于促进房地产
展的通知
思源经纪高端公司
第三节 全国房地产市场分析
一、 供应分析
(一) 房地产投资
截止至2010年年中，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，
其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为
69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增
长46.3%。全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；
房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，
同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
2006年上半年到2010年上半年全国房地产开发投资及同比增幅情
况
单位：亿元
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
房地产开发投资同比增幅
单位：亿元
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
1-2月3月4月5月6月
房地产投资住宅投资
- 11 -
2010年1-6月全国房地产投资及住宅投资
思源经纪高端公司
单位：亿平米
2010年1-6月全国房屋施工与新开工面积
25
20
15
10
5
0
1-2月3月4月5月6月
新开工面积施工面积
截止至2010年年中，北京全社会固定资产投资2156.2亿元，比上年同期增
长13.3%，增幅比一季度回落21个百分点。投资增幅回落除受上年同期基数影
响外，总体运行态势符合宏观调控预期。其中，房地产开发投资1251.6亿元，
增长38.8%，增幅比一季度回落35.7个百分点。
2010年6月末，北京全市商品房施工面积7807.3万平方米，比上年同期下
降4%；其中住宅施工面积4526.8万平方米，下降1.5%。上半年，商品房新开工
面积1112.6万平方米，增长33.9%；其中住宅新开工面积780.8万平方米，增
长67.7%。
(二) 土地购置情况
截止至2010年年中，，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方
米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
2006年以来全国房地产开发企业土地购置面积基本在30000-40000万平方
米之间，自2007年达到最高后开始有所下降；受土地成本持续上升因素影响，
土地购置费用则从2006年以来一直攀升，2009年全国房地产开发企业购置土地
的总费用达到6039亿元，比2006年上涨58.32%。
- 12 -
思源经纪高端公司
单位：万平米
2006-2009年全国土地购置面积与费用
单位：亿元
45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2006年2007年2008年2009年
土地购置面积土地购置费用
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
117宗土地，同比增加6宗。
06年上半年-10年北京上半年土地成交宗数
140
120
100
80
60
40
20
0
37
49
33
52
58
90
111
132
2010年1-6月间，北京市房地产开发企业从公开市场通过招拍挂方式获得
117
2006上半年2006下半年2007上半年2007下半年2008上半年2008下半年2009上半年2009下半年2010上半年
土地宗数
成交土地总面积1226.78公顷，规划建筑面积1256.37万平方米，成交总价
达632.73亿元，分别同比增长了97%、46.05%和167.35%。
- 13 -
思源经纪高端公司
06年上半年-10年北京上半年土地成交情况
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
800
700
600
500
400
300
200
100
0
土地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）成交总价（亿元）
2010年1-6月间，北京成交土地的单价为5158元/平方米，平均楼面地价
5036元/平方米，同比分别上涨了35.71%和83.07%。
单位：元/㎡
06年上半年-10年北京上半年土地成交价格
10000
8000
6000
4000
2000
0
土地单价楼面地价
土地成交价格的平均溢价幅度达到125.16%，已经超过2007年下半年的
71.41%的平均溢价水平。
- 14 -
思源经纪高端公司
06年上半年-10年北京上半年土地成交溢价幅度
150%
100%
50%
0%
溢价幅度
二、 需求分析
2010年1-6月间，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长
15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，
办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。
同期，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0
个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长
91.5%和57.1%。
2006年上半年至2010年上半年，全国商品房销售面积和销售额总体均呈“M”
型波浪式上升趋势，2010年上半年的商品房销售面积受宏观调控影响，环比下
降33.99%；商品房销售额环比下降29.69%。
2006年上半年到2010年上半年全国商品房销售情况
单位：万m
2
70,00030000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
单位：亿元
25000
20000
15000
10000
5000
0
商品房销售面积商品房销售额
受宏观经济形势和调控政策影响，北京楼市交易量出现大幅下降。上半年，
全市销售商品房679.8万平方米，同比下降31.5%；其中销售商品住宅485.3万
平方米，同比下降42.6%。
- 15 -
思源经纪高端公司
单位：万平米
2006年上半年到2010年上半年北京商品房销售面积
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
商品房销售面积
三、 价格分析
2010年1-6月，全国商品房销售均价为5036元/平方米，同比上涨8.65%，
涨幅比去年同期减少近8个百分点，与2009年下半年相比涨幅则明显回落20个
百分点，这说明全国房地产市场受同期宏观调控政策影响，已经逐步走出房价过
快上涨局面，上涨幅度明显放缓。
上半年全国房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全
国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分
点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
北京商品房价格过快上涨势头得到初步遏制。6月份，房屋销售价格比5月
份下降0.4%；其中新建住宅与上月持平，二手住宅比上月下降0.9%。与上年6
月份相比，房屋销售价格上涨13.5%，涨幅比上月回落0.8个百分点；其中新建
住宅上涨21.5%，涨幅回落0.5个百分点，为去年8月份以来月度涨幅首次回落；
二手住宅上涨5.7%，涨幅回落1.1个百分点。
- 16 -
思源经纪高端公司
单位：元/
m
2
2007年上半年到2010年上半年全国商品房销售价格波动情况
6000
5000
4000
3000
2000 5%
1000
0
35%
30%
25%
20%
15%
10%
0%
-5%
思源经纪高端公司
第二部分 全国及北京市高端住宅市场环境分析
第一节 全国高端住宅市场环境分析
高端住宅投资增速加快，投资额占住宅比重增至10%。
2010年上半年，全国高端住宅完成投资额超过7000亿元，同比增长38.2%，
增幅快于同期住宅投资水平（32.5%）。从增长率来看，2000年以来全国高端住
- 18 -
思源经纪高端公司
宅开发投资增长率波动显著，其中2004年增速达到顶峰（69.62%），之后急速下
滑（2005年同比下降2.26%），2006年反弹至37.70%。2007-2009年我国高端住
宅投资额同比增长幅度分别为25.06%、12.46%、1.96%，增速逐渐放缓，且低于
同期住宅投资增速（同期全国住宅投资增速分别为32.02%、24.63%、14.16%）。
从全国高端住宅投资额与住宅市场占比来看，2004年达到12.15%的历史高
位，随后略有下降，2009年高端住宅投资额比重为8.09%，2010年1-6月高端
住宅投资比重上升至10.24%。
2006年来高端住宅新开面积增速持续下降，2010年增速止跌回升。
2010年上半年，全国高端住宅新开工、施、竣工面积增速均止跌回升，同
比分别上涨44.17%、16.6%和3.43%（同期住宅增速分别为62.87%、30.75%和
10.77%）。
2006年-2009年，全国高端住宅新开工面积、施工面积增速持续下降，2009
年，新开工面积和施工面积同比分别下降16.92%和2.15%（同期住宅新开工、施
工面积增幅稳步回升，分别为10.55%和12.52%）；2000年-2005年期间，高端住
宅新开工面积波动幅度明显大于同期住宅市场。
- 19 -
思源经纪高端公司
从高端住宅占住宅市场比重来看，2007年以来新开工、施工、竣工比重逐年
下降，2009年占比分别为3.90%、5.70%和4.97%，2010年上半年新开工占比下
降至3.78%，而施工、竣工占比明显上升，分别为5.79%和5.54%。
高端住宅需求波动显著，2010年上半年增速超过同期住宅水平。
2010年上半年，全国高端住宅需求持续回暖，销售面积同比大幅增长，全国
累计完成销售面积1135.03万平方米，同比增幅为42.81%（同期住宅销售面积
- 20 -
思源经纪高端公司
增速为30.27%），但增速明显低于2009年全年水平。从高端住宅占住宅市场比
重来看，2004年达到6.87%的历史高位，随后略有下降，2010年1-4月比重为
5.38%（2005年来均维持在5%左右）。
2010年上半年全国高端住宅需求旺盛，销售额同比大幅提升。
2010年上半年，全国高端住宅实现销售额近1500亿元，同比涨幅为97.44%，
增幅明显高于同期住宅水平（51.47%）。2000年以来，全国高端住宅销售额保持
稳定增长，其中2004年增幅达到顶峰，同比增长115.56%（同期全国商品住宅
销售额同比增长31.73%）；2008年受整体市场低迷影响，全国高端住宅销售额大
幅下降34.70%（同期住宅销售额下降17.09%）。
高端住宅供求关系仍较为紧张，2010年上半年新开工面积与销售面积比值增长。
2010年上半年，我国高端住宅销售面积同比增长42.81%，同期新开面积和
竣工面积同比分别增长44.17%和16.6%，与销售面积的比值分别为1.21和0.59。
（同期住宅新开工面积与销售面积比值为1.72，竣工面积与销售面积比值为
0.57）。
- 21 -
思源经纪高端公司
思源经纪高端公司
2004年来高端住宅销售均价持续上涨，2010年上半年达到历史高点。
2004年以来，全国高端住宅销售均价持续上涨，2010年上半年每平米首次
突破万元，达到12071元/平方米的历史高位，同比上涨38.26%（同期住宅销售
均价为5060元/平方米，同比上涨幅度为16.27%）。
- 23 -
思源经纪高端公司
第二节 北京市高端住宅市场环境分析
受新政影响，北京市高端住宅市场成交套数降幅较大，成交比重回落。
从成交比重来看，2009年以来高端住宅成交比重处于持续上升态势，2010
年5月30000元以上住宅成交占全市比重高达21.94%，后期受整体市场影响，
占比下降至5.04%。
高端住宅新增比重上升，销供比与整体市场基本一致。
2010年1-5月北京高端住宅（单价30000元以上）累计新增供应4276套，
同比增长了1.63倍（同期商品住宅新增供应同比涨幅5.33%），其中5月新增高
端住宅1233套，同比上涨89.40%，环比增加1.62倍，而同期商品住宅新增供
应环比下降17.35%。
- 24 -
思源经纪高端公司
从高端住宅供应比重来看，2010年1-5月单价30000元以上住宅供应比重为
13.30%，其中3月供应比重最高达30.20%；2009年单价30000元以上住宅比重
仅为6.62%。
从供求结构来看，2010年1-5月高端住宅和整体市场差异不大，分别为0.91
和0.90，2009年30000元以上为0.80，而整体市场销供比为1.48。
高端住宅市场价格呈现稳步上扬。
2010年以来，北京高端住宅成交均价稳步上扬，5月创历史高点，为46200
元/平方米，同比上涨33.67%，环比上涨9.67%，同期整体市场成交价格为18299
- 25 -
思源经纪高端公司
元/平方米，同比上涨37.69%，环比下降22.22%；2009年全年，北京高端住宅
成交均价稳中有升，由1月的35616元/平方米上涨至12月的40769元/平方米，
同期商品住宅成交均价由1月的10787元/平方米上涨到12月的19361元/平方
米。
北京市高端住宅市场环境分析结论
北京市高端住宅市场整体发展趋于稳定上扬的态势，市场新增比重上升，供
需比重与整体市场基本一致。短期内受政策影响成交量降幅较为明显，成交比重
回落，但价格依旧看涨，呈现稳步上扬的发展态势。
- 26 -
思源经纪高端公司
第三部分 北京市高端住宅发展概况
第一节 高端住宅的产品界定
一、高端住宅的定义
高端住宅作为房地产住宅类产品链上金字塔尖的部分，从字面上可以理解为
高品质、高质量、高内涵的住宅类产品，但从延伸意义上来说，应是在好地段拥
有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房地产
产品，通常这样好的产品就一定会有高价格。高端住宅市场的旺盛，实际上是一
座城市房地产市场繁荣成熟的表现和标志。在房地产发展的初期，高端产品很少
且难以为市场所接受。当市场开始成熟时，金字塔尖阶层也就开始寻求相应的高
端产品。
二、高端住宅类产品应当具备的六个基本点
地段：
“地段、地段、还是地段”是房地产界的金科玉律，由此可见，地段对于决
定房地产产品品质具有重要意义。对高端房产品而言，地段甚至成为衡量房产品
价值的首要指标，“先有豪宅地才有豪宅” ，无论是纽约的中央公园、长岛、洛
杉矶的贝弗利山，还是北京的CBD、中央别墅区，都是因为拥有城市最有价值的
土地资源而成为高端住宅的聚集地。
客群：
高端住宅的客群是拥有高额社会财富、社会资源的人群、处于社会顶层，掌
握和运作着社会主要的经济资源，这部分人群有其独特的行为特点和消费特征。
环境：
环境资源是土地价值的重要构成部分，环境资源包括人文环境、景观环境、
自然环境，对于高端住宅类产品来讲，拥有稀缺的环境资源，即可极大地提升物
思源经纪高端公司
空间：
高端住宅的公共空间和室内空间都要体现足够的奢侈感，舒适性和私密性，
具有一定的展示和炫耀功能，在功能空间和户型设计上要充分体现主人的品味、
满足高端生活方式的需要，应当设置诸如影音室、红酒储藏室、社交区等活动区
域，以迎合高端人群生活方式的功能空间需求。
材料：
在建筑材质及装饰用料方面，高端住宅选料考究，能体现很强的品质感，通
过用料反映建筑的价值。
配套：
配套应当具备硬件和软件两方面：在硬件上，具有园区外完善的生活配套的
生活配套设施及园区内的高端俱乐部式会所配套；在软件方面，也拥有与高端居
住区相配套的服务水准。
高端住宅的基本点构成示意图
思源经纪高端公司
第二节 高端住宅的客群特点
一、 高端住宅客群的概念界定
高端住宅消费客群是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金
字塔最顶端的那部分人群。他们或拥有雄厚的经济资源，或占据独特的知识资源，
再或是占有广泛的社会资源，并将这些资源为己所用，不断创造更多的物质财富。
作为社会的中坚力量，他们还拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文
化品位，对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求。这些要求不仅仅体现
在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，
体现在对健康、人文内涵、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。此外，
高端住宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的
要求。
高端客群概念界定图
高端客群
富贵阶层
中产阶级
低收入阶层
二、 高端住宅客群的基本特征
通过对于高端住宅置业者的走访调研后发现，高端住宅客群的基本特征在很
多的共性。
- 29 -
思源经纪高端公司
从职业上看，高端住宅客户担任企业高管、私营企业主及个体经营者所占的
比重相当可观。其中企业高管约占23%，私企老板约占25%，个体经营者约占15%；
高端住宅客户职业分布图
4.10%
14.30%
9.20%
21.40%
22.40%
24.50%
4.10%
高级白领
公司管理层
私企老板
公务员
个体经营者
科研/教师/医生
其他职业
在来源地分布上看，高端住宅的客户以外省市、外国人士居多，本地客户所
占比例均偏低；在年龄上，比较倾向中青年，41-55岁之间的成功人士是豪宅主
力购买人群，其次是36-45岁之间；同时，高端住宅客户的受教育程度差异较大，
有本科学历的高端住宅客户占较大比重，而大专以下学历和硕士学历比重接近，
也占有较大比重；从家庭结构上看，多数的豪宅客户家庭属成熟家庭；在置业经
历上，大部分客户都有三次以上置业经历。
三、 高端住宅客群行为习惯分析
不同的高端住宅客户在行为习惯方面有着惊人的相似。在生活上，他们都更
愿意与自己身份相当的人交往，认为只有同档次的人才有共同的话题；在兴趣偏
好上，大多数客户喜欢选择会员制俱乐部作为健身、休闲或者谈生意的场所，而
且会费的高低是他们衡量一个人身份的重要指标之一；在生活态度上，他们倾向
于选择自然、休闲、轻松和健康的生活方式；在生活轨迹上，他们喜欢出现在高
档酒吧、茶吧等场所，同时，参加EMBA培训、请私人运动教练给自己培训也是
他们热衷的活动。
- 30 -
思源经纪高端公司
生活习惯：择邻而处
社交活动——选择性与人交往
通过调查研究，我们发现高端住宅类客户的社交活动对象主要是商务客户、
朋友与“高端玩伴”。他们认为，人品以及志趣相投是衡量交友的主要标准，多
数被访者表示对于收入水平和社会阶层并不是十分看重。但是，仍有少数被访者
依然存在“人以群分”的观念。因此，在邻居的选择上面，他们希望能够与有文
化的社会上层人作为邻居，选择标准明显提升。
兴趣偏好——最爱休闲类活动
我们将高端住宅类客户的兴趣偏好分为三大类：运动性偏好、消遣类偏好、
个性化偏好。首先，在运动性偏好方面，高端住宅类客户更倾向于国际旅游、高
尔夫、私家泳池游泳等运动，个别人会选择一些竞争性较强的项目，如马术、帆
船等。在旅游方面的极大兴趣，反映了他们对自然生态、健康、休闲的生活环境
的追求；其次，在消遣类偏好方面，与商务朋友的聚餐、喝茶、泡吧和看书等，
也是高端住宅类客户比较钟爱的消遣；最后，在个性化偏好方面，部分高端住宅
类客户热衷于收集古董、字画等具有收藏价值的东西。
高尔夫、游泳是高端住宅类客户比较热衷的体育运动
生活态度——“超凡脱俗”
在生活态度方面，高端住宅类客户更倾向于自然的、有文化的、轻松的、健
康的、简约的、休闲的、个性化的、充满情调的生活。
思源经纪高端公司
质，力求营造一种轻松、舒适、自然、健康的生存环境，使高端住宅类客户在得
到最大化的私密性之外，更加能够回归这种最真实的生活态度。
生活轨迹——多姿多彩
首先是对休闲场所的选择，高端住宅类客户比较倾向于选择酒吧、茶社、咖
啡厅、健身房等休闲场所以及高尔夫球场。其次，对会员制俱乐部的认识，大部
分高端住宅类客户倾向于选择会员制俱乐部，但是由于时间和兴趣的限制，经常
会出现“会员不消费”的现象。第三是对高尔夫俱乐部和汽车俱乐部的偏爱，高
端住宅类客户通常认为这不仅是一个接触与自己身份较为接近的人群的机会，同
时也是商业朋友往来的最佳方式之一。
高尔夫球场、高档酒吧是高端住宅类客户倾向选择的休闲场所
消费取向：物以稀为贵
舶来品一直是富豪们青睐的消费对象，不管是喝轩尼诗、芝华士酒，戴卡地
亚、江诗丹顿手表，开着宾利、劳斯莱斯豪华车，拥有PRINCESS的游艇，还是
抽着大卫杜夫的雪茄，这些消费行为成为很大一部分富豪彰显自己尊贵身份的标
志。
豪宅作为高端房地产类产品，是很多富豪必购的产品。
首先，他们会选择在占据稀缺资源或者丰富人文底蕴的地方购买豪宅。比如
有江景资源的江景豪宅和有历史人文价值的市中心老洋房，这些豪宅所具有的不
可复制性特点，激起了很多豪宅客户竞相收藏或者自住愿望。
其次，近郊高档豪宅也是他们消费的重点。这类豪宅虽然没有珍奇的自然山
水，但却更贴近了传统豪宅的选择标准。便利的交通、闹中取静的环境是他们消
- 32 -
思源经纪高端公司
费的主要动力。
最后，购买高尔夫别墅是新近兴起的热潮。“富者择邻而居”。有高尔夫球场
的地方就有富豪，伴随高尔夫这项高档运动的兴起，高尔夫球场别墅成为高档别
墅市场中重要的一员，成为众多豪宅客户关注的对象。
投资理财：艺术品收藏需求将直线上升
豪宅客户投资领域分布图
11%
7%
12%
金融产品
16%
34%
20%
外汇/黄金
房地产投资
公司参股
珠宝/古玩/艺术品
其他
随着个人财富的快速积累，艺术品的收藏需求将直线上升。同时我们发现，
随着我国房地产事业的不断发展，除了公司参股以外，很多富豪将投资放在高端
房地产领域，尤其是对于保值增值潜力很大的高端住宅类项目，更是得到富豪的
青睐。除黄金、外汇等有风险性的投资所占比重较少之外，珠宝、古玩、古董等
收藏类投资品的比重，都有逐渐上升的趋势。
另外，我们发现将近8成以上的豪宅客户选择投资房产，尤其是在豪宅投资
领域，这样的比例并没有因为国家对房地产的宏观调控政策而有所降低。
媒体习惯：异中求同
高端住宅类客户在房地产广告的了解渠道方面，受朋友介绍的影响较大，而
在电视节目和报纸的接触方面，多以本地的电视节目和报纸为主。
- 33 -
思源经纪高端公司
高端住宅类客户专业媒体关注度分布示意图
10
8
6
4
2
0
财经类体育类时政类时尚类专业类汽车类
8.5
6.5
5
3
8
7
同时豪宅客户对专业类、时尚类、体育类和财经类专业媒体受关注的程度较
高。时尚类和专业类的媒体为豪宅客户最关注的两大类型，其次为财经和体育。
门户类网络媒体关注度分布图
25
20
15
10
5
0
新浪搜狐网易雅虎
20
9
2
3
而在专业网站的关注程度方面，新浪和搜狐排在首位，其次是雅虎和网易。
最后，在报刊杂志的选择方面，阅读最多的杂志是《时尚》和《财富》。
思源经纪高端公司
第三节 北京市高端住宅市场发展历程
上世纪80年代末，京城东南部的方庄成为第一代高端住宅。当时政府出巨
资开发方庄，建设北京地产史上最早的商品房住宅小区，每平米售价高达七八千
元。但由于许多商品房设计单一，外观单调，户型不合理，另外地处古城之外的
南部，与富人崇尚的“风水”不合，十年后，方庄魅力渐减，房价也开始缓步回
落。
1990年前后，亚运会的召开使亚运村成为第二代高端住宅。五洲大酒店、汇
园国际公寓、阳光广场等纷纷建成，房价最高时卖到1500美元每平米。各大公
司的高级白领和演艺明星成为亚运村的新贵，一些退休的外地名流也来此地买公
寓。
2000年前后，朝阳区成功营销CBD概念，以国贸为圆心、环使馆区的中央商
务区成为富人扎堆的场所，2万元每平米的房价在这里习以为常。CBD成为第三
代高端住宅公认的核心。与此同时，科技对于经济发展的推动力日益明显，伴随
科技、金融和商贸的发展，富人区出现多元并存局面：中关村往南的万柳板块售
价在8000-10000元／平米，东部的燕莎商圈涉外人士扎堆抬高了房价，亚运村
则随着2008年奥运概念，势头不减。
在城区，高端住宅总是抢滩黄金地段，在郊区，高端住宅又开始收购绿地、
阳光和新鲜空气，别墅热在这十年里也风起云涌。眼下京郊同时也形成四大高端
住宅区：一是十年前借着首都机场的光，以天竺为代表区域的京顺路沿线以及温
榆河绿色生态走廊，发展起一批高档别墅区，以欧式风格为主，每平米至少能卖
到3000美元，外国在京商社和领事馆高级管理人才居多，大多数别墅用于投资
而非居住。二是 1990年前后，开发的新式居住区重心北移，全部集中于亚运村
以北汤立路沿线方圆5公里区域范围内。代表有紫玉山庄、丽高王府、橘郡、龙
城花园等。三是 1993 年开始，京昌高速沿线别墅动工，玫瑰园、碧水庄园、翠
湖别墅等代表性别墅每套售价300万至2000万之间。四是21世纪初期，以香山
为代表的西山地区出现向富人后花园演变的势头。
从高端房地产市场形成后，高端客户置业需求出现反复变化，从城里到城外，
再到城里。这一反复反映在高端客户群的买房地点、选择生活方式上。1992-1993
- 35 -
思源经纪高端公司
年，城市中心区出现一批公寓项目，如巨龙花园、华侨村等，其主力客户群为高
端客户。1997-1998年，郊区住宅兴起，田园风光、独立住宅、个性化生活深深
吸引了高端客户，城内的高档公寓失去了往日的魅力，温榆河、小汤山一带的别
墅成为他们追逐的目标。
时值当下，高端客户又回归到城市中心区，CBD、朝阳公园附近的房屋成为
他们的首选，从过去90年代初在乎小区内环境，发展到关注周边环境，再到城
市中心市政条件改善后回归城市，高端客户的置业方式走完了一个循环过程。
- 36 -
思源经纪高端公司
第四部分 北京市高端公寓市场分析
第一节 高端公寓产品特征及范围界定
一、 高端公寓的产品特征
高端公寓又可称之为豪宅，所谓豪宅，从字面上可以简单地理解为“富人居
住的豪华住宅”。但在实际的市场调研中，我们发现，中国有些有名的豪宅并非
“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪
宅。
真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和
历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立
式住宅。
豪宅的五大特征：
一是区位优越不可替代；
二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形
成的人文资源；
三是建筑精美不可复制；
四是风格各异难以仿造；
五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。
二、 北京市高端公寓类产品范围界定
根据 北京市政府2002 年 7 月 1 日起颁布并实施的《北京市人民政府关于
修改<北京市契税管理规定>的决定》中规定，别墅、度假村、公寓以及面积 140
平米以上，单价超过上年度商品住房平均价格一倍以上的商品住房为高档住宅。
其中，每建筑平方米价格以北京市统计局公布的上一年度平均住宅房价为基础。
上年度平均住宅房价的执行时间，从市统计局公布统计数字时间的次月起执行。
- 37 -
思源经纪高端公司
由于在整个房地产行业对高端没有统一的认识，而且北京整个市场差异比较
大，每个区域对高端的界定也不一样。因此，我们内部界定以高端公寓均价为考
量标准，均价45000元/平方米以上的公寓类产品为高端公寓。
思源经纪高端公司
第二节 高端公寓类客群购房偏好分析
一、 整体规划需求：在有限平面上打造豪宅
首先，选择公寓类豪宅的客户，要求高绿化率、高舒适度以及足够的公共活
动空间。由于地段条件的特殊性，公寓类豪宅的规划不可能是低容积率、低建筑
密度的，所以业主在绿化率及公共活动空间部分有较高要求。
其次，这类客户注重个人的生活空间，要求在保证舒适性的同时，兼顾安全
性和私密性。在他们看来，合理且实用的户型设计以及小区安保系统的设置都十
分重要。
第三，公寓类豪宅客户注重社区景观的营造。因此，有特色的水景、湖泊的
营造是整个规划中必不可少的部分。
最后，在建筑风格方面，这类客户比较倾向于现代建筑风格，追求整体风格
上的高档、贵气。
二、 户型结构需求：个性化的豪华户型体验
在户型结构方面由于公寓类豪宅往往是处在一个平层，所以客户要求做到户
型上的个性、宽敞、大气以及各功能间的互不干扰。
思源经纪高端公司
三、 产品设计及装修需求：注重品质和细节
公寓类豪宅的客户比较看重产品设计、装修的品质和细节，在设计舒适，设
计合理的同时还希望加入自己的想法，提供个性化的装修服务,如订制个性化的
家具配饰产品,这样可以良好的解决空间与产品配搭和衔接不畅的问题，保证和
谐的公寓居室环境。
另外，这类客户不一定崇尚用豪华铺张来提升楼盘档次，主要是追求自然舒
适，能把统一装修的优势展现出来,达到豪宅标准,才能被很好的接受。
思源经纪高端公司
第三节 北京市高端公寓市场区域分布现状
一、 北京市高端公寓在售项目汇总
项目名称 行政区 所属板块 价格 开发商
四季世家 朝阳区 燕莎 85000元/㎡ 长青有限公司
红玺台 朝阳区 太阳宫 55000元/㎡ 懋源置业
华远九都会 朝阳区 燕莎 52000元/㎡ 北京金秋莱太房地产开发有限公司
贡院9号 东城区 东二环 55000元/㎡ 北京莎玛房地产开发有限公司
嘉里星源汇 朝阳区 燕莎 54000元/㎡ 北京嘉里华远房地产开发有限公司
钓鱼台七号院 海淀区 公主坟 90000元/㎡ 中赫置地投资控股有限公司
首创禧瑞都 朝阳区 CBD 63000元/㎡ 首创朝阳房地产发展有限公司
中轴国际 东城区 东二环 58000元/㎡ 北京新恒基创业房地产开发有限责任公司
合生·霄云路8号 朝阳区 燕莎 82000元/㎡ 北京新京润房地产有限公司
长安8号 朝阳区 CBD 80000元/㎡ 北京耀辉置业有限公司
西单上国阙 西城区 金融街 75000元/㎡ 北京鹏睿房地产开发有限公司
正源·金融世家华苑 西城区 金融街 55000元/㎡ 北京万维润地房地产开发有限公司
万科公园五号 朝阳区 朝阳青年路 53000元/㎡ 北京市朝阳万科房地产开发有限公司
霞公府 东城区 金融街 100000元/㎡ 北京紫金世纪置业有限责任公司
东阙都 东城区 东二环 54000元/㎡ 中冶地（北京）房地产开发有限公司
远洋·万和城 朝阳区 国奥 50000元/㎡ 远洋地产有限公司
盘古大观 朝阳区 国奥 85000元/㎡ 北京盘古氏投资有限公司
当代MOMA 东城区 东二环 60000元/㎡ 当代节能置业股份有限公司
天安国汇 西城区 金融街 57000元/㎡ 北京天安天地房地产开发有限公司
圣世一品 朝阳区 CBD 60000元/㎡ 北京市双建房地产开发有限公司
缘溪堂 海淀区 公主坟 55000元/㎡ 首创置业股份有限公司
西绒线26号 西城区 金融街 50000元/㎡ 北京西单佳慧房地产开发有限公司
Naga上院 东城区 东二环 60000元/㎡ 御嘉置地有限公司
- 41 -
思源经纪高端公司
项目名称 行政区 所属板块 价格 开发商
贡院六号 东城区 东二环 55000元/㎡ 北京绿都源房地产开发有限公司
荣尊堡 朝阳区 亚北 70000元/㎡ 北京新荣房地产开发有限公司
北京星河湾 朝阳区 朝阳青年路 60000元/㎡ 宏宇集团
御金台 朝阳区 CBD 120000元/㎡ 北京香江兴利房地产开发有限公司
国悦府 海淀区 玉泉路 48000元/㎡ 北京北亚华欣置业有限公司
棕榈泉白金公寓 朝阳区 朝阳青年路 45000元/㎡ 棕榈泉置业有限公司
朝阳首府 东城区 东二环 45000元/㎡ 北京龙洋房地产开发有限责任公司
富力十号 朝阳区 CBD 45000元/㎡ 北京富力城房地产开发有限公司
世茂·工三 朝阳区 东二环 47000元/㎡ 世茂集团
太阳公元 朝阳区 太阳宫 45000元/㎡ 北京东方信远房地产开发有限公司
悠唐·麒麟公馆 朝阳区 CBD 45000元/㎡ 北京兆泰置地（集团）股份有限公司
国海广场 海淀区 公主坟 45000元/㎡ 中房京贸房地产开发有限公司
银河湾 朝阳区 燕莎 48000元/㎡ 北京世纪鸿房地产开发有限责任公司
奥东18号 朝阳区 国奥 45000元/㎡ 北京瑞丰恒泰房地产开发有限公司
地杰长安驿 朝阳区 CBD 46000元/㎡ 北京丹阳房产开发有限公司
首开幸福广场 朝阳区 CBD 50000元/㎡ 北京首都房地产开发控股(集团)有限公司
维多利亚花园公寓 朝阳区 朝阳青年路 47000元/㎡ 北京正旭晶典房地产开发有限公司
中海紫御公馆 崇文区 两广大街 45000元/㎡ 北京中海豪峰房地产开发有限公司
绿城北京诚园 朝阳区 国奥 50000元/㎡ 北京亚奥绿城房地产开发有限公司
唐宁ONE 海淀区 中关村 50000元/㎡ 北京龙湖时代置业有限公司
- 42 -
思源经纪高端公司
二、 北京市高端公寓项目分布情况
北京市高端公寓行政区分布图
2%
12%
朝阳区
东城区
19%
58%
西城区
海淀区
崇文区
9%
此次，我们将北京市目前在售项目，销售均价45000元/平方米以上的公寓
类产品作为主要调查研究对象，共搜集此类产品合计数量43个。
从行政区域分布图上可以看出，目前北京市在售的高端公寓类项目，主要分
布在朝阳、东城、西城、海淀以及崇文这几大行政区内。其中朝阳区占58%，合
计高端公寓类项目25个；东城区占19%，合计高端公寓类项目8个；西城区占
9%，合计高端公寓类项目4个；海淀区占12%，合计高端公寓类项目5个；崇文
区占2%，符合条件的高端公寓类项目只有1个。
北京市高端公寓板块分布图
2%
2%
12%
10%
10%
19%
17%
19%
9%
CBD
朝青板块
东二环
公主坟/玉泉路
国奥/亚北
金融街
两广路
太阳宫/燕莎
中关村
- 43 -
思源经纪高端公司
而从房地产板块分布图上来看，东部地区CBD板块、朝青板块、东二环板块、
太阳宫板块及燕莎板块所占比重十分明显，总占比达到64%；西部的金融街、公
主坟及玉泉路板块次之，占比22%；北部的国奥、亚北及中关村区域排名第三，
占比12%；而两广路板块只占2%。
分析结论：
北京市目前高端公寓市场东部地区竞争压力较大，市场放量较其他区域更为
明显，西部及北部地区市场真空度相对较高，且自然环境较东部地区更具有市场
竞争力。未来西部及北部地区的高端住宅市场还有较为广泛的发展空间，在区域
规划及政策利好的引导之下，市场还应有进一步的上升空间。南部区域由于受北
京地域文化及传统风水理念的影响，短期内高端住宅市场想要获得价值最大化将
较为困难。
思源经纪高端公司
第四节 北京市高端公寓市场价格及成交量走势分析
部分高端公寓成交均价仍处高位运行，成交量受新政影响有所下降。
2010年1-5月典型高端住宅项目价格分布
2010年1-5月典型高端住宅项目成交套数分布
2010年以来，北京部分高端楼盘成交均价基本稳定。首创•禧瑞都近三月价
格维持在60000元/平方米左右，与年初对比，高端公寓成交均价仍呈现明显上
涨。从高端公寓成交量来看，5月受楼市新政影响，成交量出现明显下滑，其中
万科蓝山、合生•霄云路8号分别仅成交11套、4套，环比分别下跌9.63%、77.78%。
- 45 -
思源经纪高端公司
第五节 北京市高端公寓市场典型案例研究
北京市高端公寓经典案例：首创·禧瑞都
项目介绍：
禧瑞都位于CCTV北侧50米，坐享央
视、文华酒店和媒体公园等配套资源，CBD
核心区仅存的住宅项目，是继银泰、御金
台之后，CBD核心区高端公寓项目中最高
端配套资源的巅峰钜作。
景观优势：
禧瑞都是CBD在售项目中仅有的围合型纯居住社区，为业主创造了繁华地段
中的私属领地。公寓错落排布，使得客户在充分享有地块内部的私家景观资源同
时，可以将周边的CCTV、国贸等绝无仅有的城市繁华地带的景观资源收纳眼底。
在寸土寸金的CBD核心区，是在售项目中唯一享有大尺度封闭型私属园林的项目。
充满中国元素的外立面设计为以灰冷色调为主的CBD建筑群增添了人文感。
户型特点：
禧瑞都户型面积约110到400平方米，为客户提供了多样的生活空间；顶层
退台设计形成了私属观景大露台。
- 46 -
思源经纪高端公司
详细信息：
项目名称 首创禧瑞都
项目规模 186000平方米
占地面积 40000平方米
容积率 3.5
梯户比
车位比 2:1 总期车位:1035
主力户型 三居、四居 装修标准 5500.00元/平方米
总户数 654套 销售政策 一次性95折，按揭98折
外墙面色彩 生态玻璃幕墙 建筑设计 Gensler、GBBN
建筑风格 红色暖调“中国结” 室内设计
规划设计 美国GENSLER建筑规划设计 园林设计 ACLA景观设计有限公司
物业管理 仲量联行 物业费用 7.98元/平方米月
三梯八户
目前均价：68000元/平方米
台湾大昕设计工程顾问公司
王大君
大堂在建中排水同层排水
智能设备霍尼韦尔智能家居地暖空调没有地暖，普通中央空调
物业组合类型
厨卫装标 海格橱柜，kuppersbush厨房电器，劳芬的卫浴系统
周边配套
项目地址 东三环京广桥东北角(东三环CCTV北50米)
开发商 首创朝阳房地产发展有限公司
会所 地上和地下是会所，包含最基本的会所配置，SPA、健身馆，泳池等。
其他 半闭合式庭院规则，以CCTV大楼为景观，吉祥瑞意中国结。
装修风格 简约风格
客群定位 东三环周边高端人群，职业多样化，年龄30-45岁之间为主
1、2、3号楼为24层塔楼，层高3.3米.4号楼为22层板楼，5号楼为
17层板楼。
北京市芳草地小学、北京市第八十中学、陈经纶中学、北京市日坛中学、乐成
国际学校
- 47 -
思源经纪高端公司
图片展示
大气明亮的公共走廊 豪华双开入户大门 清晰的动线
简约典雅的客厅 明亮的餐厅 中西双厨/嵌入式厨具及酒柜
霍尼韦尔智能系统 样板间卧室 样板间卧室
私密灵活的更衣间 与主卧相连的宽敞书房 卫生间
天瑞C1两室两厅一卫户型图 天瑞D1三室两厅两卫户型图 天禧A三室两厅两卫户型图
- 48 -
思源经纪高端公司
项目分析：
项目地处北京“东富西贵”的东三环CBD区域，周边国贸、中央电视台新址
等地标建筑环绕，是北京豪宅的主要集中区域，地段优势明显。户型面积主要在
170-400平米，其装修设计由台湾著名设计师王大君设计，整体装修风格偏向于
现代简约，但是在后期搭配以奢华软装，且重视细节的处理，主要集中在厨卫的
细节处理，门、墙面的处理，以及在链接处的处理。
通过对项目销售人员的访谈，我们了解到，目前项目的主要客户群以国贸区
域的高端商务人士为主，在设计风格上为迎合不同人士的需求，所以在硬装上采
用简约的风格，而在软装上采取市场上通用的奢华风格，配以高档的定制式家具。
销售走势：
走势分析：自09年8月至10年8月一年内，项目价格走势呈先扬后抑的态
势，由于新政影响，自2010年5月起，成交价格明显下滑。成交量自2010年1
月以来呈现缓慢下滑的态势。10年8月再次开盘及调整营销策略后，成交量有
所回升。
- 49 -
思源经纪高端公司
北京市高端公寓经典案例：合生·霄云路8号
项目介绍：
合生·霄云路8号，将全力打造中国
第一个真正意义上的世界级高端居住区，
使北京在高端居住层面与世界接轨，使世
界的华人精英在中国有一个真正适于生活
的高端居所。项目将成为盛世中国的象征，
昭示着中国的崛起，打造出当代中国最为
极至的生活，成就当代中国极致居住梦想。
1.区位优势与自然环境资源兼备，天生丽质和后天材质的完美结合。
2.具有足够的规模和国际影响力的综合型建筑形态，向世界级人士敞开胸怀。
3.具有独特的精神和文化内核，东方梦想的新轮回，世界华人的回归之所。
规划理念：
合生·霄云路8号总规划用地面积108公顷，规划建筑用地20公顷,集高端
住宅、5A写字楼、旗舰商业中心、超五星级酒店式公寓为一体的大都会高尚生
活中心，是国际级、多元化的超大型都市核心建筑综合体;其中，现阶段开发一
期高端住宅，总建筑面积为27万平米。
建筑设计：
卓越的美国设计团队，遵循世界顶级设计思想，以美国中央公园为蓝本，重
新定义东方欧陆经典，再造东西建筑艺术完美结合的新高度。360度景观大堂，
首层架空设计，更人性化的人车分离以及一户两梯等设计，使项目处处闪烁着不
凡的理念。
户型特色：
香港设计大师定位高端人群身份及品位，鼎力奉献400~500平米大户型豪宅；
内部国际标准的名品装修更加缔造出项目的极至品质。
- 50 -
思源经纪高端公司
景观设计：
意大利顶级设计师及团队承担项目的景观设计，倾情打造项目的非凡景观：
在超大面积原生态森林的环抱之中，流转着绿色韵律的林荫大道和艺术长廊、美
仑美奂的世界风情组团、一派畅然的中央景观广场等，共同营造出令人心旷神怡
的风景。
奢华会所：
新家坡顶级设计师及团队承担项目超级会所和主题泛会所设计，使项目成为
一个国际高端人士沉潜身心的“社交俱乐部”。集商务接待、休闲、交流、娱乐、
商业、餐饮、健身等功能于一体的会所配套设施，包括红酒吧、健身馆、数码影
院、COFFE馆、泳池、室内高尔夫、壁球、乒乓球、瑜伽馆、餐厅、图馆、老年
活动中心、宾馆、医院中心等数十项设施。
智能化系统：
符合世界生态标准的生态系统、双层呼吸幕墙、同层排水系统、EIB和IBMS
智能系统、EPON千兆光纤和麦克信111安防系统等国际顶级高科技设施，使项
目在硬件上成为比肩世界的极品。
物管服务：
合生•霄云路8号由国际级高端酒店管理集团提供世界顶级物业服务，承担
会所及社区酒店式服务：周到的极致，来自内心的敬仰；含首微笑间，即可感受
源于肺腑的尊崇。超五星级酒店管理服务，早已超越“无可挑剔”的境界，将为
业主带来无尚高贵的皇家礼遇。
- 51 -
思源经纪高端公司
详细信息：
项目名称 合生霄云路8号
建筑面积 700000平方米
占地面积 1080000平方米
容积率 1.2
梯户比
车位比 1:1
主力户型 四居及以上 装修标准 4000.00元/平方米
总户数 1000套 销售政策 一次性97折，按揭99折
外墙面色彩 外挂石材 建筑设计 波士顿国际设计集团
建筑风格 室内设计
物业管理 合生华府酒店经营管理公司 物业费用 8元/平方米月
三梯两户
ART DECO
目前均价：82000元/平方米
香港著名室内设计师
徐少
娴女士
大堂精装修地上地下双大堂设计排水系统
霍尼韦尔的智能化系统，全面地暖是分户地板取暖系
操控室内照明、情景窗帘、空
调、地暖等
智能设备地暖空调统，采用三菱的中央空调，
物业组合类型 9幢27层高层，顶层是空中四合院 主力面积450㎡以上的户型
厨卫装标 Miele整套厨柜电器，杜拉维特卫浴设备和施华洛世奇水晶灯具
周边配套
项目地址 朝阳区霄云路18号
开发商 北京新京润房地产有限公司
会所
其他
装修风格 简欧风格
客群定位 高端的商人为主，部分香港和台湾人士，年龄在35-50岁左右
采用吉博力同层排水系
统，目前欧洲的尖端级排
水技术
附带新风功能
北京第一家纯涉外学校（丽都国际小学）、北京首家由外国政府独立建设的学校
（德国学校）
三会所配置，其中泛会所占地2000㎡，商务会所2700㎡，运动会所30000
㎡
项目位于园林内部，景观优势明显，高层能还能看到朝阳公园。绿化率
达到80%
- 52 -
思源经纪高端公司
图片展示
售楼中心走廊 售楼中心洽谈区 售楼中心沙盘区
样板间-餐厅 样板间-餐厅 样板间-餐厅
样板间-卧室 样板间-卧室 样板间-卧室
样板间-客厅 样板间-客厅 样板间-客厅
样板间-玄关 D2/D5户型图 450平方米 D1户型 520平方米
- 53 -
思源经纪高端公司
项目分析：
霄云路8号地处东三环和东四环之间，第三使馆区核心位置，生活、交通等
配套齐全，地段十分优越，且项目本身位于开发公司打造的天然园林内部，南北
紧邻朝阳公园、太阳宫公园，三园齐聚，环境景观资源极其丰富。客户来源以经
商者、港澳及外籍人士为主。其室内装修风格以简欧为主，配以奢华的软装。
销售走势：
走势分析：09年-10年，项目整体价格走势呈缓慢上扬态势，新政颁布后出
现小幅价格下滑，但马上又出现反弹迹象。受新政影响，成交面积自10年5月
后持续回落，后在7月调整价格策略以后再次推向市场反响良好。8月成交套数
20套，比新政颁布后5、6、7三个月合计成交套数还多出11套。
- 54 -
思源经纪高端公司
北京市高端公寓经典案例：缘溪堂
项目介绍：
缘溪堂的始终占据着顶级豪宅垄断者
的位置——正居西三环内，长安街世纪坛
旁，东连钓鱼台国宾馆，西同中央政务区，
北临玉渊潭公园，比邻而居的是诸多“中
央”、“中国”字头的党政军机关要地。缘
溪堂还独守千年皇家传承园林玉渊潭和昆
玉河，水阔林丰，自然环境得天独厚。北
京之于中国，其地段的稀缺就仿佛皇冠对
于一个王者的必要与重要，而缘溪堂必然是皇冠正中那颗最耀眼的宝石，睥睨天
下，无法企及。而在玉渊潭公园周边，除去缘溪堂，已再没有第二块可用于商业
住宅开发的用地，换言之，缘溪堂独占着玉渊潭这一稀缺的自然资源，今天及以
后都将是玉渊潭唯一私人住宅。
设计理念：
缘溪堂由西班牙国际建筑巨擘里卡尔多·波菲亲手担纲设计，自西向东呈阶
梯状排列的三幢22层板楼，楼梯80米告送云天。造型如同城市之门，充分体现
了“近则城市、隐则公园”的现代居住理念。此三幢建筑整体建于与城市道路之
间有3米高差的平台上。户型方正、南北通透、南向采光、北侧赏景。巍巍高度
为居室带来开畅疏朗的景观视野，呵护了社区的私密性。
建筑风格：
缘溪堂外立面采用中国传统帝王使用的紫禁红，配合铜色金属条，并结合大
面积玻璃幕墙。红色的石材，一如故宫的红墙：威严、正明、高贵。缘溪堂永恒
与永不妥协的气度，更使得建筑的外立面与时间抗衡，执手如一。
- 55 -
思源经纪高端公司
户型特色：
单户面积300至1000平方米，300户“均质”大户私宅。独立单元专属电
梯配豪华私家电梯厅，主仆分梯，两梯一户。首层7.2米层高私享贵雅大堂，户
内层高3.3米，百平方米无梁无柱大客厅，超大双开户门尽显主人大家风范。
思源经纪高端公司
详细信息：
项目名称 缘溪堂
建筑面积 150000 平方米
占地面积 18000 平方米
容积率 2.86
梯户比
车位比 1:1.5
主力户型 三居、四居 装修标准 5000.00元/平方米
总户数 300套 销售政策 一次性9折，按揭95折
外墙面色彩 外挂石材配金属条 建筑设计 北京市建筑设计研究院
物业管理 第一太平戴维斯 物业费用 6.8元/平米/月
两梯一户
目前均价：67000元/平方米
大堂排水系统同层排水
智能设备市政集中供暖,中央空调10M宽带入户,2条以上电话线地暖空调
物业组合类型 3幢22层高层板楼共300套 三居 350平方米，四居 550平方米
厨卫装标 poggenpohl橱柜，kuppersbush厨房电器，唯宝卫浴
周边配套
项目地址 海淀区玉渊潭南路北，中华世纪坛西侧
开发商 北京安华世纪房地产开发有限公司（首创集团）
会所 2000㎡的地下会所，只对业主开放
其他
装修风格 中式风格
客群定位 部分政府官员的亲属和部分海外人士组成，年龄差距较大
挑高7.2米浅色石材装饰的一
楼大堂和地下双大堂设计
翠微小学二分校，卫国中学，城乡贸易中心，翠微大厦，华光商厦等
景观优势明显，可远望钓鱼台，近看玉渊潭，还有周边的市政绿化，处
于政府机关区域
- 57 -
思源经纪高端公司
图片展示
售楼中心外观 售楼中心沙盘区 样板间-餐厅
样板间-客厅 样板间-书房 样板间-厨房
样板间-卧室 样板间-卫生间局部 样板间-厨房局部
样板间-书房局部 样板间-客厅 L三室二厅三卫户型
L三室二厅三卫户型 K四室二厅二卫户型 U四室二厅五卫户型
- 58 -
思源经纪高端公司
项目分析：
缘溪堂地处西三环内，中华世纪坛旁，处于北京“东富西贵”的西贵区域，
地理位置优越，配套成熟。且项目北临玉渊潭公园，尽享玉渊潭公园周边的环境
景观文化资源。客户主要来源为政府机关官员的亲属和海外人士，其产品的装修
风格也以中式风格为主，配以中式的软装，讲究风水。
销售走势：
走势分析：09年3月至10年7月，项目销售均价走势起伏波动较为明显。
10年4月后，受新政影响，项目呈现量价齐跌的现象。5、6两月均无成交。7
月成交1套，成交均价较4月相比下降近5000元。成交量上整体表现平平。除
09年7月单月销售套数达到15套外，其他月销售套数均不到10套。4月新政颁
布后，成交量明显呈现萎缩态势。
- 59 -
思源经纪高端公司
北京市高端公寓经典案例：长安8号
项目介绍：
长安8号项目北临长安街、东临规划
中CBD中央公园、西起西大望路、南观通
惠河景观。项目西侧紧邻SOHO现代城、
万达广场、金地中心、国贸商圈；北临华
贸中心新光天地商圈；是四环内东长安街
第一排CBD核心唯一在售的70年产权的
高端住宅项目。周边环境配套成熟，紧临
地铁一号线大望路出口，交通十分便利。
高档公寓户型面积在标准层为260
平方米—470平方米，楼王层为640平方米—1800平方米。
长安8号倾力打造长安街CBD高舒适度低碳领袖府邸。整体建筑为现代主义
风格，是中国经典文化与现代西方设计理念的自然结合。
核心地段：
长安8号位于长安街一线，是北京长安街一线目前唯一在售的70年产权府
邸，拥有长安街无可复制的、无价的历史文化价值。
随着CBD的东扩，长安8号将成为CBD的新核心。目前，CBD的发源地——
国贸商圈，已成为中国发展最快、最重要的现代中央商务区，世界500强企业的
四分之三在此落户；而CCTV与BTV相继进驻CBD，带动了节目制作、大型活动
策划以及影视经纪等庞大的传媒产业链东迁， 使得CBD不仅是北京的经济中心，
还将成为传媒中心。随着中国经济的不断发展，预计在2020年，CBD将成为亚
太地区经济运作控制中心之一。
- 60 -
思源经纪高端公司
景观大宅：
规划中的CBD唯一的中央公园即位于项目东侧——长安8号将成为独揽CBD
中央公园美景、比肩伦敦海德公园、美国纽约第五大道以及东京六本木等世界顶
级社区的领袖府邸。
成熟配套：
长安8号所处的华贸商圈，是北京高端国际品牌复合程度最高的新兴商圈，
云集了1000多个国际品牌，其中包括十多家CHANEL、GUCCI、PRADA、VERSACE
等顶级品牌旗舰店，以及50多家DUNHILL、BOTTEGA VENETA等名品概念店。此
外，华贸商圈还拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店，
国际最顶级的俱乐部也在此落户……众多高端的国际商业品牌、酒店品牌，以及
餐饮娱乐配套，都将是匹配长安8号顶级生活方式的泛配套资源。
产品价值：
长安8号由两栋低碳公寓以及高端商业配套组成。其中：
南楼：共40层，主力户型面积为260平方米—470平方米，在楼王层为640
平方米—1800平米，共273席，是目前长安街乃至CBD唯一在售的70年产权南
北通透弧型观景豪宅。
北楼：共43层，其中1至4层为开发商自持的2.8万平米高端商业配套， 5
至26层为100套100—200平米酒店式公寓； 27至39层为16套700—1500平
米的豪华单位。
双会所设计，服务于顶级客户的社交需求。
整体建筑为现代主义风格，是中国经典文化与现代西方设计理念的自然结合。
在设备设施方面，长安8号整合了目前世界领先的高舒适低碳技术，应用了
包括浅层地能系统(地源热泵)、可再生能源系统(太阳能光伏发电)、冰蓄冷系统、
全热交换置换式新风系统、VRV变频多联机空调系统、中央除尘系统、同层后排
水系统、楼宇自控系统、家居智能系统，以及3G网络通讯系统等在内的多种设
备设施， 致力于打造领导CBD未来发展的高舒适低碳豪宅。
- 61 -
思源经纪高端公司
户型特色：
高端豪华公寓，每套户型均设有专用保姆房，主仆分梯分门入户，全尺度稀
有大户型设计，独有三进厅设计，最大限度挖掘空间潜力；南北通透、享受充足
日照，户户双边环回长安街、CBD等景观，视野无尽扩展；标准层高3.5米，豪
华层高3.9米，奢华空间，以高度匹配领袖身份。
思源经纪高端公司
详细信息：
项目名称 长安8号
建筑面积 247646.3平方米
占地面积 174722.5平方米
容积率 6.5
梯户比
车位比 3:1总期车位:833
主力户型 四居 267-480平方米 装修标准 10000.00元/平方米
总户数 273套 销售政策 一次性97折，按揭无折扣
外墙面色彩 玻璃幕墙 建筑设计 澳大利亚TMG/美国BLD
室内设计 赫西贝德纳(HBA) 灯光设计 美国BPI-碧普照明
物业管理 高力国际 物业费用 13.98元/平米/月
三梯二户
目前均价：80000元/平方米
大堂排水系统同层排水
智能设备空调采暖市政集中供暖,中央空调
物业组合类型 北京市唯一高度超100米的纯住宅楼。全楼共273套。北楼由4层裙房
厨卫装标 poggenpohl橱柜，Gaggenau嘉格纳厨房电器，唯宝卫浴
周边配套
项目地址 朝阳区建国路86号
开发商 北京耀辉置业有限公司
会所 北楼商业裙房四层3900平方米和南楼2100平米的双会所设计
其他 地段优势明显，紧邻长安街，地处CBD核心区，周边各种配套设施齐备
装修风格 简欧风格
客群定位 CBD区域内精英商务人士，年龄层次35-55岁之间
挑高7.2米浅色石材装饰的一
楼大堂和地下双大堂设计
ABB智能家居系统，Honeywell
可视对讲系统
南楼为弧形板楼，为70年产权豪华住宅。地上40层，楼高155米，为
及39层摩天塔式楼组成，地上总层数43层，高度约为180米。
大望路中学，新光天地购物中心，万达广场等
- 63 -
思源经纪高端公司
图片展示
样板间-厨房局部 样板间-衣帽间 样板间-卧室
样板间-客厅 样板间-卧室 样板间-厨房
样板间-卧室 样板间-餐厅 样板间-楼梯局部
A三室二厅三卫 480㎡ 户型图 B三室二厅三卫 442㎡ 户型图 C二室二厅三卫 335㎡ 户型图
D二室二厅二卫 345㎡ 户型图 E二室二厅二卫 321㎡ 户型图 H三室二厅三卫 367㎡ 户型图
- 64 -
思源经纪高端公司
项目分析：
长安8号地处东三环CBD核心区内，地段条件十分优越，周边各种配套设施
齐全，交通环境十分便利。项目自身产品价值相对较高，且为70年产权纯住宅
类产品，在区域内的产品稀缺性较为明显。客户主要来源为CBD区域内精英商务
人士，年龄层次35-55岁之间。
销售走势：
走势分析：自09年3月以来，项目价格呈上扬态势，由于10年4月新政影
响，自10年5月开始出现价格回落，同时成交量降幅明显。7月受房地产大势
的影响，项目成交量与价格都略有回升。
- 65 -
思源经纪高端公司
第五部分 北京市高端别墅及类别墅产品市场分析
第一节 高端别墅及类别墅产品特征及范围界定
一、 别墅及类别墅产品特征
1、 别墅的定义及分类
别墅的定义：
别墅通常是指居宅之外用来享受生活的居
所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并
没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就
出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，
小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在
国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别
墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。
别墅通常多建在城郊或风景区。中国古代称
别业、别馆。公元3世纪时期，意大利山坡地带
出现台阶式别墅。中国则自西晋时期起就有别墅
出现，如洛阳石崇的金谷别墅。别墅从其产品设
计的角度分析，主要具有因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁等特
点。
别墅的分类：
按照产品特点的不同，我们通常将别墅分为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、
叠拼别墅以及空中别墅等。
独栋别墅
即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，
- 66 -
思源经纪高端公司
表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的
终极形式。
双拼别墅
它是联队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单
栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。降低了社区密度，
增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三面采光，
外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重
要的是采光和观景。
联排别墅
有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排
二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。
Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。
叠拼别墅
它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的别
墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别
墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时
一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
空中别墅
空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”原指位于城市中
心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的
大型复式/跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野
开阔、通透等。
- 67 -
思源经纪高端公司
2、 类别墅的定义、背景及产品特点
类别墅的定义：
类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅和高级公寓之间的一种产品形态。同
别墅相比，类别墅和别墅在本质上是相通的，都强调优美的环境、丰富的生活空
间以及居住的高舒适度，但类别墅具有比较鲜明的产品个性，它以居住生活为首
要元素，摒弃了独栋别墅太过
狭窄的邻里关系，注重营造特
定的邻里生活，却毫无局促之
感，最适宜作为高品质的第一
居所。另外，类别墅还具有经
济型别墅的特点，单价和总价
相对较低，适合的人群更广泛。
因此，从某种意义上说，
类别墅让别墅改变了高高在上
的顶级豪宅形态，成为更多精
英阶层接受并喜爱的住宅产品。
类别墅的产生背景：
在独栋别墅被叫停之后，面对高端住宅
市场的巨大需求和利润，现在中国内地很多
城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了
新的别墅形态，如连排、双拼、叠加等等产
品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中
别墅等等，但消费者并没有把这些产品完全
区分开来，而是统称为“别墅”。据国土资
源部有关官员表示，别墅现在还是指独门独
院、两至三层楼形式，这样对于这些“类别
墅”产品，就脱离了别墅的定义，从而也脱出了该政策监管的范畴。
但实际上，国土资源部停止别墅用地供应的禁令已经下达了近7年之久，但
- 68 -
思源经纪高端公司
在现在的中国大中城市，别墅并没有如大家当初想的那样已然绝迹，相反，独栋、
双拼、联排、叠加等各种类型的别墅层出不穷。而今，别墅大家庭中又新添了“类
别墅”这个新成员。
类别墅的产品特点：
与独立别墅相比，“类别墅”主要体现在占地少、更环保、土地利用率高；
在价格上，它的总价比独立别墅要经济实惠、性价比更高；和洋房相比，“类别
墅”产品通常的户均面积都控制在200平方米以内，房型设计紧凑合理，和洋房
相比，“类别墅”更显得有天有地，档次功能更高，且划分得更加人性化；同时，
在同样总价的范围内，给消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间。
“类别墅”产品将别墅理念运用到多层住宅中，具备别墅室外空间的私有化
特点，同时大部分单位平层化，使生活更方便。建筑密度与房价接近多层住宅，
但可以享有别墅般的居住品质。
二、 北京市高端别墅及类别墅产品范围界定
2010年1-7月份，北京别墅市场总成交1690套，成交面积为57.95万㎡，
成交金额138.43亿元，成交均价为23888元/㎡。按照高端产品应当高于城市同
类产品平均价格1.5倍以上的界定法则，此次我们展开针对北京市高端别墅及类
别墅产品调查研究的对象价格水平定义为均价35000元/平方米以上的别墅及类
别墅项目。
- 69 -
思源经纪高端公司
第二节 高端别墅及类别墅客群购房偏好分析
一、 整体规划偏好：追求舒适性、私密性及高绿化
高端别墅及类别墅客户在追求住宅的低密度和舒适性的同时还注重社区的
绿化率、私密性和安全性以及设计风格，要求别墅风格能体现其尊贵形象。
首先，选择别墅及类别墅的客户更多的是追求住宅的低密度和舒适性。因此，
别墅及类别墅首先一定要是低容积率，市郊的独栋别墅的容积率一般控制在0.3
左右，容积率在0.1甚至以下的别墅更受到不少豪宅客户的追捧。
其次，在绿化率方面，别墅及类别墅客户都十分看重高绿化率的社区环境，
他们喜欢自然的原生树、林荫大道以及有层次的绿化地面设计。
第三，在社区总户数规划方面，他们认为社区住户不能太多，要与小区的整
体规划相符合，适中即可。
第四，在私密性和安全性方面，选择别墅及类别墅的客户往往看重社区周围
的绿色植被、物业管理及电子安保系统。因为周围的植被对整个小区可以起到一
个天然的屏障作用，可以营造一种深宅大院的感觉；同时高水平的物业管理和电
子安保系统也可以使整个社区的私密和安全有足够的保障。
最后，在建筑风格上，大部分客户要求别墅或类别墅的建筑风格能体现其尊
贵形象，有主题特色及欣赏价值，综观中外别墅的建筑风格，较为认同欧陆式贵
族豪宅和美国庄园式别墅风格。
二、 户型结构偏好：青睐于地上两层的建筑
别墅及类别墅的客户比较喜欢地上两层的建筑，尤其是带地下室的以及隔音
效果好的。多数客户认为一层要有卧室、厨房，且厨房要大，这样可以方便老人
居住，也是自己未来生活的需要；同时客房也可放在一层，与主卧分开，互不影
响；客厅的面积要大，最好有挑空。二层至少设置1个主卧、2个次卧以及1个
书房，且主卧的空间要大，要有独立的衣帽间、卫生间，卫生间要干湿分离。总
的来说，户型设计要求实用、新颖，而且所用材料要高档。
- 70 -
思源经纪高端公司
三、 产品设计细节：追求细致、特色、灵动
别墅及类别墅的客户要求产品在设计细节上要做到对每一处空间都有细致
入微的设计、规划。起居室，厨房，餐厅，卫浴，卧室……各个空间的特色要相
互贯穿、呼应，这样可以在融合别墅品味的同时又不失去各自空间的特性，使整
个别墅风格和谐又不失灵动。
一般而言，选择别墅或类别墅产品的客户对于精装修房有几点要求：风格不
要太张扬且有居家氛围、能将自己的想法融入到装修的过程中、要充分考虑居住
的实用性。下面列举几点别墅类豪宅的客户在产品设计细节上关注较多的因素：
私家电梯直接入户更具档次：设置私家电梯可以方便别墅上下楼层的联系，
尤其为老人提供了便捷的联系通道，提升了产品的自身品质。
主入口的风雨门廊设计要气派：别墅或类别墅产品的中门廊设计使之更像公
共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量
相呼应、突出豪宅的宏伟气派。同时也是庭院外公共道路和主入口之间的过渡空
间。
思源经纪高端公司
第三节 北京市整体别墅市场供销走势分析
2010年1-7月份（2010.1.1至7.31，下同），北京别墅新增预售1488套，
总成交1690套，供销比为1:1.14，说明北京别墅市场供求情况较为平衡。北京
别墅市场总成交1690套，成交面积为57.95万㎡，成交金额高达138.43亿元，
成交均价为23888元/㎡。数据显示，北京别墅在前7个月的成交中，潮白河别
墅区以总成交面积11.96万㎡稳居各别墅区之首，而夺得成交金额冠军的区域非
西山别墅区莫属，总成交33.12亿元。
1-7月北京别墅市场成交区域分布图
1%
8%
8%
中央别墅区
10%
15%
13%
12%
亚奥别墅区
泛CBD别墅区
昌平八达岭别墅区
西山别墅区
潮白河别墅区
城南别墅区
亦庄别墅区
怀密别墅区
11%
20%
1-7月新增别墅1488套 潮白河成供应之首
400
350
300
250
200
150
100
50
0
350
240
93
289
312
72
69
22
41
新增预售（套）
1-7月北京别墅市场区域新增预售表
- 72 -
思源经纪高端公司
2010年1-7月，北京别墅市场新增预售别墅1488套，主要集中于潮白河别
墅区、亦庄别墅区和城南别墅区。其中，潮白河别墅区新增供应最多，高达350
套，占总供应量的23.5%；其次是亦庄别墅区，新增供应312套，占总供应量的
21%。而新增供应最少的当属西山别墅区，仅新增22套别墅，由于西山别墅区供
应日益稀缺，该区域的成交均价也日益上涨，目前成交均价为44939元/㎡，远
远高于其他别墅区。
潮白河别墅区以量取胜 京东别墅以套称王
纵观1-7月北京别墅成交量概况，潮白河别墅区总成交面积高达11.96万㎡，
成为各别墅区中成交最多的区域，成交以中大户型别墅为主；而东部泛CBD别墅
区则以总成交332套居各别墅区套数排行首位，该区域成交面积为9.07万㎡，
仅次于潮白河别墅区，成交以较小户型的别墅为主。成交量最少的当属亦庄别墅
区，仅成交17套，成交面积为0.35万㎡。
西山别墅区独占鳌头 总金额高达33.12亿元
从各别墅区域成交额数据显示，西山别墅区前7个月成交总金额达33.12亿
元，稳居成交金额销冠。与排名第二的东部泛CBD别墅区的总成交金额相比，高
出9.15亿元。成交较不理想的亦庄别墅区在成交金额方面也排名最后，总成交
0.71亿元。
- 73 -
思源经纪高端公司
1-7月北京别墅市场区域成交额概况
金额（亿元）
33.12
23.97
11.76
13.76
14.92
20.78
11.39
6.08
0.71
西山别墅区以稀为贵 比区域均价高出21051元/㎡
1-7月北京别墅市场区域成交均价分析
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
均价（元/㎡）
西山别墅区以44939元/㎡的成交均价远远高于其他别墅区域，比各区域成
交均价高出21051元/㎡，将近一倍。在九个别墅区中，成交均价最低的是怀密
别墅区，为13511元/㎡，与区域成交均价相比，低10377元/㎡。
- 74 -
思源经纪高端公司
2010年1-7月，位于西山别墅区的颐和原著以总成交金额16.53亿元的佳
绩夺得北京别墅销售总金额排行榜的冠军，已将近10亿元的绝对优势摇摇领先
第二名的龙湖香醍溪岸。龙湖香醍溪岸虽然在成交金额上处于劣势，但其凭借成
交99套，共3.95万㎡的大成交量获得销售面积和销售套数排行榜冠军。具体榜
单如下：
1-7月北京别墅销售总金额排行榜
排名 所属别墅区 项目 成交金额（亿元）
1 西山别墅区 颐和原著 16.53
2 潮白河别墅区 龙湖香醍溪岸 6.78
3 城南别墅区 富力丹麦小镇 5.79
4 西山别墅区 亿城西山华府 5.26
5 潮白河别墅区 蓝岸丽舍 4.60
6 西山别墅区 金隅长安山麓 4.54
7 中央别墅区 龙湾别墅 3.46
8 潮白河别墅区 富力湾 3.27
9 八达岭昌平别墅区 领秀新硅谷 3.00
10 怀密别墅区 君山高尔夫别墅 2.68
1-7月北京别墅销售总面积排行榜
排名 所属别墅区 项目 成交面积（万㎡）
1 潮白河别墅区 龙湖香醍溪岸 3.95
2 潮白河别墅区 蓝岸丽舍 3.18
3 城南别墅区 富力丹麦小镇 2.92
4 西山别墅区 颐和原著 2.6
5 怀密别墅区 君山高尔夫别墅 1.86
6 潮白河别墅区 富力湾 1.86
7 八达岭昌平别墅区 北京湾 1.64
8 城南别墅区 提香草堂 1.48
9 八达岭昌平别墅区 领秀新硅谷 1.47
10 西山别墅区 亿城西山华府 1.44
1-7月北京别墅销售总套数排行榜
排名 所属别墅区 项目 成交套数（套）
1 潮白河别墅区 龙湖香醍溪岸 99
2 城南别墅区 富力丹麦小镇 80
3 西山别墅区 金隅长安山麓 74
4 潮白河别墅区 蓝岸丽舍 60
5 西山别墅区 亿城西山华府 53
6 八达岭昌平别墅区 领秀新硅谷 46
6 城南别墅区 提香草堂 46
6 东部泛CBD别墅区 龙湖·蔚澜香醍 46
9 怀密别墅区 君山高尔夫别墅 45
10 八达岭昌平别墅区 北京湾 43
- 75 -
思源经纪高端公司
第四节 北京市高端别墅及类别墅市场区域分布现状
一、 北京市在售高端别墅及类别墅项目汇总
项目名称 所属板块 销售价格 开发商
山上的别墅 亚奥别墅区 1亿元/套 北京三基房地产开发有限公司
运河岸上的院子 泛CBD别墅区 2600万元/套起 北京泰禾房地产开发有限公司
御香山 西山别墅区 最低价2400万元/套 北京东方晟威房地产开发有限公司
澳景园 中央别墅区 均价1600万元/套 北京澳金园置业发展有限公司
清锦源 中央别墅区 最低价3520万元/套 北京金房房地产开发有限公司
燕西台 西山别墅区 最低价1350万元/套 北京新凤凰城房地产开发有限公司
暖山 泛CBD别墅区 最低价1600万元/套 北京银信兴业房地产开发有限公司
华堂高尔夫庄园 泛CBD别墅区 700-2200万元/套 三河园方房地产开发有限公司
珠江·紫宸山 亚奥别墅区 均价2800万元/套 北京珠江房地产开发有限公司
财富公馆 中央别墅区 均价6200万元/套 北京财富花园房地产开发有限公司
泰禾红御 泛CBD别墅区 最低价2600万元/套 北京泰禾房地产开发有限公司
北京玫瑰园 亚奥别墅区 均价3600万元/套 北京玫瑰园别墅有限公司
北京半岛 城南别墅区 600-1600万元/套 北京东方天成房地产开发有限公司
龙湖·颐和原著 西山别墅区 均价10000万元/套 北京龙湖置业有限公司
丽宫 潮白河别墅区 65000元/㎡ 北京丽来房地产开发有限公司
晴翠园 中央别墅区 45000元/㎡ 北京丰联房地产开发经营有限公司
优山美地 中央别墅区 60000元/㎡ 北京碧水源房地产开发有限公司
紫玉山庄 亚奥别墅区 65000元/㎡ 北京紫玉山庄房地产开发有限公司
保利西山林语 西山别墅区 40000元/㎡ 保利(北京)房地产开发有限公司
东方普罗旺斯 亚奥别墅区 1500万/套起 耀江集团
- 76 -
思源经纪高端公司
项目名称 所属板块 销售价格 开发商
御园 西山别墅区 60000元/㎡ 北京兴业万发房地产开发有限公司
格拉斯小镇 泛CBD别墅区 最低1550万元/套 北京海港房地产开发有限公司
保利垄上 亚奥别墅区 1000-2500万元/套 北京金成华房地产开发有限公司
中粮祥云国际生活区 中央别墅区 45000元/㎡ 中粮地产投资（北京）有限公司
润泽庄园 亚奥别墅区 45000元/㎡ 北京润泽庄苑房地产开发有限公司
Peking House复地首府 泛CBD别墅区 50000元/㎡ 北京柏宏房地产开发有限公司
御墅临枫 西山别墅区 55000元/㎡ 北京润地房地产综合开发有限公司
金隅长安山麓 西山别墅区 36000元/㎡ 北京金隅嘉业房地产开发有限公司
亿城西山华府 西山别墅区 39000元/㎡ 亿城山水房地产开发有限公司
领秀新硅谷 亚奥别墅区 35500元/㎡ 北京科技园置地有限公司
亚运新新家园别墅 亚奥别墅区 50000元/㎡ 北京京伯房地产开发有限公司
注：此次调查研究合计统计北京市在售高端别墅及类别墅项目31个
- 77 -
思源经纪高端公司
二、 北京市高端别墅及类别墅项目分布情况
此次，我们将北京市目前在售项目，销售均价35000元/平方米以上的别墅
及类别墅产品作为主要调查研究对象，共搜集此类产品合计数量31个。
北京市高端别墅及类别墅区块分布图
3%
3%
19%
20%
中央别墅区
亚奥别墅区
29%
西山别墅区
泛CBD别墅区
城南别墅区
潮白河别墅区
26%
从别墅区块分布图上来看，西山别墅区及亚奥别墅区两大别墅区的高端别墅
及类别墅项目数量占比较为明显，总占比达到55%；而最早形成的中央别墅区，
受其周边各类配套及交通条件利好的影响，占比也达到了20%。泛CBD别墅区受
近些年来中央商务区整体环境升级及近期颁布的CBD东扩的消息利好影响，占比
达到19%；目前北京市主要的高端别墅及类别墅项目分布主要集中在以上的四个
区域，而新近崛起的潮白河别墅区，由于周边环境及配套尚不齐备，且交通条件
较上述区域相比还存在一定的差距，因此高端别墅及类别墅项目并不多见；位于
南部的城南别墅区，受到传统风水及长久的南部发展缓慢等条件制约，高端别墅
及类别墅项目一直没有太大发展。
针对此种分布态势，我们下边的区域市场价格及成交量走势分析也将主要侧
重西山别墅区、亚奥别墅区、泛CBD别墅区及中央别墅区这四大北京高端别墅区
域展开。
- 78 -
思源经纪高端公司
第五节 北京市高端别墅及类别墅区域市场价格及成交量走势分析
西山别墅区：成交均价遥遥领先 凸显区域保值性
西山别墅区1-7月成交额分析表
14
12
10
8
6
4
2
0
1月2月3月4月5月6月7月
2.86
1.13
2.89
7.65
3.69
1.94
金额（亿元）
12.96
2010年前7个月，西山别墅区新增预售22套，成交196套，供销比为1:8.9，
呈现出明显的供不应求的状态。该区域在1-7月份，总成交面积达7.37万㎡，
占北京别墅市场总成交的13%，位居九大别墅区的第三名；成交金额为33.12亿
元，成为了今年前七个月北京别墅的成交主力；成交均价44939元/㎡，与总成
交均价相比，整整高出21051元/㎡之巨，也使得西山别墅区成为当之无愧北京
最贵的别墅区。
如图所示，西山别墅区成交高峰为3、4月份，3月份成交53套，成交金额
7.65亿元。而4月份，或许是因为市场对房贷政策反应的滞后性，反而成为该
- 79 -
思源经纪高端公司
区域在2010年前7个月中的成交最高峰，4月该区域共成交83套，成交金额高
达12.96亿元。从5月份开始，楼市新政开始显现威力，在市场萎缩的大环境下，
西山别墅区成交也开始回落，成交套数和金额有了明显下滑，不过仍然优于低迷
的2月。2月是该区域目前成交最为惨淡的月份，仅有5套、总金额1.13亿元
的成绩。另外，值得注意的是，虽然新政打压对市场成交影响颇深，但是该区域
的成交均价却保持高位运行，6月时上升至顶点52714元/㎡，7月小幅下降了
1661元/㎡，显示出了该区域别墅较好的保值性。
该区域成交项目中，龙湖地产的经典之作——颐和原著自然是当仁不让的王
者。该项目成交28套，2.6万㎡，成交金额更是达到了16.53亿元，更连续在
3-7月夺得北京市场销售金额榜的榜首桂冠。金隅长安山麓在前7个月中表现也
不俗，共销售74套。
泛CBD别墅区：受新政影响 起伏较为明显
- 80 -
思源经纪高端公司
2010年1-7月份，泛CBD别墅区新增预售240套，总成交332套，居各区域
成交套数之首，供销比为1:1.38，供求较为平衡；该区域总成交面积为9.07万
㎡，占北京别墅总成交面积的15%；成交金额为23.97亿元，位于西山别墅区之
后；成交均价为26428元/㎡，比总成交均价高2540元/㎡。
泛CBD别墅区1-7月成交额分析表
12
10
8
6
4
2
0
1月2月3月4月5月6月7月
4.04
2.5
4.62
金额（亿元）
1.47
1.94
0.53
9.69
从该区域在1-7月份的成交分析表中，可以看出，泛CBD别墅区在4月份之
前的成交处于稳步增长的趋势，至4月份，则出现成交高度集中，也就是新政刚
出台的时候，该月破天荒地成交了167套，成交面积为3.91万㎡，占该区域前
7个月总成交的4成多。从5月份开始，直到7月份，该区域处于沉寂状态，5、
6、7月份分别成交15套、9套、12套，而其成交均价也未下调。从其新政前后
成交的大起大落显示了泛CBD别墅区对房贷调控政策的极度敏感，至今仍未有起
色。
该区域的成交项目中，龙湖·蔚澜香醍表现抢眼。该项目成交46套，成交
面积为0.86万㎡，成交金额达2.67亿元，均名列第一。
- 81 -
思源经纪高端公司
中央别墅区：供不应求 新政下显强抗压性
2010年1-7月份，中央别墅区新增预售72套，成交104套，供销比为1：
1.4，呈现供不应求的状态。该区域在2010年前7月，总成交面积达4.67万㎡，
占北京别墅市场总成交的8%；成交金额为11.76亿元；成交均价25182元/㎡，
与总成交均价相比，高1294元/㎡。
中央别墅区1-7月成交额分析表
4
3.13
3
2
1
0
1月2月3月4月5月6月7月
0.96
0.71
1.83
2.1
1.28
1.75
金额（亿元）
如图所示，中央别墅区成交高峰期为1月份和5月份，1月份成交26套，成
交金额达3.13亿元，创2010年前7月成交最高。4月份，房贷新政频出，并没
有对该区域的成交造成影响，反而显示出强抗压性，5月再度创造成交高峰，接
下来的6月和7月也表现不俗。2月份为成交低迷期，仅成交7套，成交金额为
0.96亿元。虽然在成交套数方面，2月份成交最少，但是以成交金额而言，3月
的中央别墅区成交更为冷清，仅实现0.71亿元的销售金额。
- 82 -
思源经纪高端公司
该区域的成交项目中，明星项目当属龙湾别墅。该项目成交36套，成交1.18
万㎡，成交金额高达3.46亿元，以绝对的优势击倒该区域的其他项目。
亚奥别墅区：经济型别墅受欢迎
2010年1-7月份，亚奥别墅区新增供应93套，相比往年的供应情况，大幅
度萎缩。该区域总成交161套，供销比为1:1.7，表现出供不应求的状况；另外，
其总成交面积为5.68万㎡，占北京别墅市场总成交的10%；成交金额为13.76
亿元，成交均价24225元/㎡，比总成交均价略高。
- 83 -
思源经纪高端公司
亚奥别墅区1-7月成交额分析表
5
4
3
2
1
0
1月2月3月4月5月6月7月
1.34
0.41
0.12
3.22
4.21
2.82
1.75
金额（亿元）
如图所示，亚奥别墅区总体成交平平，3月份是该区域唯一的成交高峰，成
交87套，成交金额高达4.21亿元。除了3月一度走高外，其他几个月均成交暗
淡，尤其是5、6月份，分别只成交3套和1套，仅能以“惨”字形容，而这两
个月刚好是新政调控在别墅市场显效，可见亚奥别墅区受新政打压影响较大。另
外，值得注意的是，5、6月份虽然成交少，但其均价保持在25000元/㎡，而成
交最多的3月份的成交均价则是前7个月中均价最低的一个月份，仅17915元/
㎡，可见，该区域经济型较受欢迎。
该区域的成交项目中，润泽庄园独领风骚。该项目成交21套，成交面积为
0.76万㎡，成交金额达2.58亿元，套数、面积及金额这三项指标在亚奥别墅区
的所有成交项目中，均排名第一。
- 84 -
思源经纪高端公司
第六节 北京市高端别墅及类别墅产品典型案例研究
北京市高端别墅及类别墅产品经典案例：龙湖·颐和原著
项目介绍：
龙湖·颐和原著项目背靠燕山余脉，西邻
颐和园昆明湖，位于清朝康熙、雍正、乾隆所
缔造的三大皇家园林（畅春园、圆明园、清漪
园，其中清漪园即颐和园）的中心位置。项目
所在区域历来被称为“上风上水”之地。丰富
的水源涵养了茂盛的绿化，历史上形成了以“三
山五园”为代表的皇家园林；如今，这一带已
成为历史风貌与生态环境得到严格保护的、北
京最稀缺的宜居之地。
龙湖·颐和原著项目占地147亩，规划有91栋官式大宅，分9种户型，18
种外立面。每套住宅一共包含四层，其中地上两层、地下两层，总建筑面积在
1000平方米以上，功能与布局为龙湖地产多年研究顶峰人士生活方式之量身定
制作品；采用法国、葡萄牙石灰石的外立面气势恢宏，隐现大唐自信风貌。承袭
皇家“集天下之大美”之造园精神，龙湖·颐和原著在园林景观、建筑选材与设
备等诸多方面，汇集天下精粹，将成为龙湖地产精品住宅之新标杆。
稀世区位：
颐和原著位于北京海淀区，面朝皇家园林遗珍颐和园，被历史上风华绝世的
“三山五园”所相拥环抱。颐和园内，昆明湖的3000亩风月和万寿山的十八丈
青黛连绵相依，其间亭台楼阁和山水桥廊相映成趣，既有皇室的雍容华贵，又有
江南园林的灵气与俊秀。除了正对皇家园林遗珍颐和园外，颐和原著还紧邻清华、
北大等中国著名的百年学府，交汇于历史文化和现代知识的经济发源地，具有浓
郁的古典气息和创新意识，是可遇不可求的绝佳之地。
- 85 -
思源经纪高端公司
国宅典范：
为未来全球华人精英领袖量身定制。从产品精神特质到价值品位，颐和原著
都可称之为中国现代大宅大院之巅峰经典。在充分尊重和学习中国传统官院住宅
的基础上，颐和原著运用西方现代别墅的建筑语言和符号，力求在全球视野下为
卓著的当代华人领袖，打造属于他们生活的完全私人的“行宫群落”。在设计师
至繁而至简的设计蓝图中，这个私人行宫群落里的每一座宅院官邸都能够和颐和
园形成天然而尊贵的对话。而有幸入主这里的每一位顶峰圈层人士，将来也都可
以在凝神佛香阁的瞬间，巡回心灵的俯仰之所。
细节诠释：
颐和原著91栋家族别墅如同点缀在皇家园林之上的稀世艺术品，每栋家族
别墅均极具光影美感。体现在细节中，如采自欧洲的顶级石灰石立面，与法国财
政部、卢浮宫等世界知名建筑所用石材具有同等质感。
在建筑形式上，采用西方石刻工艺与中国榫卯结构相结合的柱式结构，中魂
西技，堪称新中式风格在中国住宅领域的顶峰之作。
思源经纪高端公司
详细信息：
项目名称 颐和原著
项目规模 132000平方米
占地面积 98000平方米
容积率 1.3
梯户比
车位比 暂无资料
主力户型 四居及以上 装修标准 毛坯
总户数 91幢 销售政策 暂无优惠政策
外墙面材质 欧洲顶级石灰石 建筑设计 暂无资料
建筑风格 中式新古典 唐风贯彻始终 室内设计 暂无资料
物业管理 北京龙湖物业服务有限公司 物业费用 11元/平方米月
一梯一户
目前总价：3600万-1亿元/栋
物业组合类型
周边配套
项目地址 海淀区西苑
开发商 北京龙湖置业有限公司
会所 每幢别墅均带有娱乐室、收藏室、游泳池等私家会所。
客群定位 全球华人精英领袖
91幢独栋别墅，地上、地下各两层的建筑结构，户型面积均在1000平
方米以上。
中央军委、中央党校、国际关系学院等国家重要机构，以及北京大学与清华大
学，距中国硅谷中关村核心区约为3公里。
- 87 -
思源经纪高端公司
图片展示
项目外观 项目外观 项目外观
建筑细节 建筑细节 建筑细节
景观细节 景观细节 景观细节
样板间-客厅 样板间-C户型会客室 样板间-C户型收藏室
样板间-C户型书房 样板间-C户型游泳室 样板间-C户型娱乐室
- 88 -
思源经纪高端公司
项目分析：
项目地处北京“东富西贵“的西贵区域，紧邻颐和园，被深具历史文化底蕴
的“三山五园”所相拥环抱。北临古御道同庆街，西接李鸿章的“总理衙门”，
可谓占尽上风上水。项目同时还紧邻清华、北大等中国著名的百年学府，交汇于
历史文化和现代知识的发源地，具有浓郁的古典气息和创新意识，地段的稀缺性
凸显。
在产品层面，项目充分尊重和学习了中国传统官邸住宅的建筑风格，并在此
基础之上，运用西方现代别墅的建筑语言和符号，将中式新古典主义的建筑风格
贯穿于每一处产品细节当中。
销售走势：
走势分析：项目09-10年，整体价格走势较为平稳，新政颁布后对于项目影
响较小，虽5月价格有小幅回落，但6月马上呈现反弹态势。从成交量上看，新
政颁布前后差距较大，但项目自身单价及总价较高。故而连续数月蝉联北京别墅
成交金额排名第一。
- 89 -
思源经纪高端公司
北京市高端别墅及类别墅产品经典案例：绿城·北京御园
项目介绍：
御园，颐和园旁的宫殿群，在中国皇家园林“三
山五园”环围之中，与西侧的玉泉山，东侧的颐和
园万寿山，名满天下的昆明湖世纪守望。御园，占
地509亩，总建筑面积34万平米的规模效应； 0.68
北京最低容积率的公寓天赋；隐于古典主义园林中
的圆厅别墅和大尺度十字户型平层官邸，共同缔造
了北京首席高尚住区。
2007、2009一/二期开盘，均两月内售罄，业绩两破10亿。自此，御园被地
产同行公认为“北京乃至全国市场的豪宅参照系”，并屡获文化部“全国和谐人
居经典项目奖”、中国环境科学学会“全国环保型人居工程奖”、21世纪博鳌论
坛“年度地产设计大奖和年度最具价值别墅大奖”等殊荣。3年来接待地产界、
传媒界、政界、文化界高层访客逾万人次。冰岛大使、联合国开发计划署高官等
众多国际友人千里迢迢慕名而来，留下深刻观感。
御园的成功，源自开发商“绿城集团16年矢志一贯的品牌坚持。绿城作为
中国高端产品营造专家，被媒体称为“理想主义的实践者”，连续六年荣膺中国
地产十强，2009年业绩位居全国第二。绿城品牌的理想主义实践，将企业的最
高产品线---御园之建筑、园林、空间、服务、圈层维护，皆塑造成中国极致。
2010年中，御园三期面市。为造宫殿意象，绿城集团远赴欧洲，觅来名贵石
材，以新古典主义的百年气韵和意大利文艺复兴后期大师Pakkadio的美学要意，
创作了280-460㎡的三、四居平层官邸，和730-820㎡圆厅别墅，每户赠送全面
升级的奢贵名品精装，更为业者定制“御制服务”。室外，一重英伦皇家园林、
二重院落喷泉景区、三重私家庭院与绕宅而制的私家泳池/花坛/凉亭，和宅前的
皇家园林形成景观的时空对话。“颐和园旁的宫殿群”，实至名归。
- 90 -
思源经纪高端公司
同年，北京顶级私人会员俱乐部“御园汇”入市。这座1.2万平米的顶级会
所，以御制宴会、皇家泳池、贵族沙龙，为在京政经要人聚拢一个中国上游社交
圈。
思源经纪高端公司
详细信息：
项目名称 绿城北京御园
项目规模 34.05万平方米
占地面积 45.20万平方米
容积率 0.68
梯户比
车位比 1:2
主力户型 四居及以上 装修标准 精装 7000元/平方米
总户数 593 销售政策 全款97折,贷款99折
外墙面材质 石材 建筑设计 司、绿城设计院、绿城东方
建筑风格 欧式 室内设计
物业管理 高力国际 物业费用 8元/平方米月
一梯两户
目前总价：2000万-1.2亿元/套
美国MEEKS+PARTNERS公
设计院
美国BLD设计师事务所、美
国威尔逊事务所
物业组合类型
周边配套
项目地址 海淀区青龙桥玉泉山路
开发商 北京兴业万发房地产开发有限公司
会所 1.2万平米，包含宴会厅、皇家泳池等
客群定位 行业领袖、高端精英、政界领袖等
平层公寓及圆厅别墅。公寓为地上三层，圆厅别墅为地上两层。280-460
平方米三、四居；730-820平方米别墅
清华大学、北京大学、国际关系学院、国防大学、中国军事科学研究院、中央
党校、中国林业科学研究院、北大附中、北大附小、人大附中、人大附小、中
关村小学、清华附中、81中学、101中学、北京市六一幼儿园
- 92 -
思源经纪高端公司
图片展示
项目外观 项目外观 项目外观
建筑细节 建筑细节 建筑细节
景观细节 景观细节 景观细节
样板间-卧室 样板间-客厅 样板间-卫浴
样板间-楼梯 样板间-书房 样板间-影音室
- 93 -
思源经纪高端公司
项目分析：
绿城•北京御园位于北京市海淀区玉泉山东路，东至颐和园、西至玉泉山、
北至北五环路、南至玉泉山路。区域历史文化悠久，具有浓厚的古代皇家园林风
貌。项目总占地509亩，容积率仅0.68，建筑密度约25%，为北京最低容积率的
公寓类项目，是绿城集团凝聚10余年对高端住宅产品的开发实力，秉承以人为
本的开发理念，倾力打造的珍贵生活园区。
绿城•北京御园的建筑设计，借鉴文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新
古典主义建筑风格，设计出"圆厅别墅"和"平层官邸"两种户型，这两种户型分别
以"圆厅"和"十字内廊"为中心轴组织功能空间。
销售走势：
走势分析：09-10年，项目均价呈现先扬后抑的走势，由于项目自身为别墅
类项目，销售期受天气条件制约较为明显，09年7-11月间成交量较为低迷。10
年新政颁布前，项目已经进入尾盘期，目前二期已售罄，三期开盘时间待定。
- 94 -
思源经纪高端公司
北京市高端别墅及类别墅产品经典案例：清锦源
项目介绍：
清锦源别墅位于北京顺义温榆河畔的国
际化成熟居住区——中央别墅区内，自京承
高速公路后沙峪出口向东800米，过温榆河
桥右转即到。该项目占地约480多亩，共93
户独栋别墅，以其0.33的低容积率和70%
的高绿化率在京城的各个别墅项目中卓尔
不群，独领风骚。
清锦源自然风光优美，是一个河岸边的
纯粹别墅社区，是一个绿色天然公园之中的大院落，是一栋栋被碧波环绕的大房
子。“岛屿式大别墅”是该项目规划中的亮点，园区内的别墅分布在被绿水环绕
的九个岛屿中，户户临水，并被大片的原生树木包围，生态自然。别墅采用适宜
北方气候的北美“乔治亚”风格，栋栋南北朝向，并配以大间距、大面宽、大庭
院，方正大度，气质不凡。独具匠心的整体规划、经典大气的建筑风格与绿色环
保的设施完美结合，无不体现出该项目对成熟、高贵、自然、环保的居住理念孜
孜不倦的追求与诠释。
- 95 -
思源经纪高端公司
详细信息：
项目名称 清锦源
项目规模 7.75万平方米
占地面积 23.49万平方米
容积率 0.33
梯户比 暂无
车位比 室内车库（2-3车位）
主力户型 别墅 600-700平方米 装修标准 毛坯交房+精装修庭院
总户数 共93栋，一期31栋 销售政策 暂无
外墙面材质 石材 建筑设计
建筑风格 北美 室内设计 暂无
物业管理 北京艾普拉斯物业服务有限公司 物业费用 8.8元/平方米月
起价3500万元/栋，均价55000元/平米
北京市华咨工程设计公司,北
京俞龚琪元机电设计事务所
物业组合类型
周边配套
项目地址 中央别墅区京承高速后沙峪出口向东800米温榆河桥东
开发商 北京金房房地产开发有限公司
客群定位 国内各界成功人士，外籍人士。年龄层段35-55岁
共93栋独栋别墅，一期31栋全部为地上三层。主力户型600-700平方米
国际展览中心、顺义国际学校、力迈国际学校、日祥广场等。
别墅区内还设有
温泉商务中心、体育中心、公寓式酒店、综合商业服务楼、高尔夫训练中心、
怀柔山地会所等配套设施。
- 96 -
思源经纪高端公司
图片展示
项目外观 项目外观 项目外观
建筑细节 建筑细节 建筑细节
景观细节 景观细节 景观细节
样板间-卧室 样板间-客厅 样板间-卫浴
样板间-餐厅 样板间-客厅 样板间局部
- 97 -
思源经纪高端公司
项目分析：
清锦源位于顺义中央别墅区内，紧邻文玉河畔，自然环境绝佳。0.33的容积
率及70%的绿化率，无疑是项目最大的两个卖点。整个项目处于绿色环绕之中，
园林景观及社区绿化在北京别墅市场中难得一见。且交通十分便捷，自三元桥出
发驾车到达项目仅仅用了20多分钟，而且周边生活配套较为齐全，学校、医院、
生活超市等一应俱全。不论作为第一居所或第二居所都是十分适合的选择。
销售走势：
走势分析：项目自开盘以来，销售均价呈现缓慢上扬的走势，新政颁布后对
于其售价略有影响，销售均将下降了近4000元/平方米。但从项目成交面积上分
析相对影响较小，除新政颁布后5,6两月成交量有所下滑外，自7月起成交面积
基本上与年初持平。
- 98 -
思源经纪高端公司
北京市高端别墅及类别墅产品经典案例：珠江·紫宸山
项目介绍：
珠江集团开发的珠江壹千栋别墅，地处
北京温泉资源核心区域，特殊的地理位置再
辅以精致打造中国家族传承大别墅，塑造了
拥有皇家神韵的汤泉城邦，受到了主流阶层
和业界人士的追捧，珠江·;壹千栋是由北
京珠江地产联合海外十大建筑及景观设计
事物所所研发，是京城最大规模的纯独栋别
墅集群，总占地1900亩，分为6-7期完成，
共规划1150栋。现在一期149栋已经全面入住，常住超过100户，也是区域内
入住率最高的独栋别墅。二期霞尔郡113也已基本售完，并于09年10月底全面
办理入住，现仅有最后几栋现房在售，面积在460-600平米左右，性价比极高。
三期茉香郡113栋为北京市场极少见的低密度独栋别墅，仅有0.35的容积率，
户型面积500—600平米，大面宽，短进深，并且为步出式庭院设计，居住舒适，
目前已经售罄。四期紫宸山共计211栋，现已取得预售证103栋，工程也已全面
开工，现有两栋样板间4128(K13)、4148(K12)已对外开放，户型面积737.03和
804.76平米。截至目前，短短的三四年时间，壹千栋共计开发了586栋，开发
比例50.96%，占整个社区的一半。可以说壹千栋是北京规模最大、配套最为齐
全的纯独栋别墅社区，是一个汇集了2200年温榆河水脉、800年中轴路皇脉和
1900亩别墅城人脉为一体的中国顶级别墅群落。
四期紫宸山总占地16.59公顷，地上建面98169.44平方米，共211栋，产
品分两个户型K12、K13，面积为804.76平米和737.03平米。地上四层、四重
礼序空间，室内赠送私家专属电梯。紫宸山作为珠江壹千栋这一北京超级独栋大
盘发展到成熟阶段的新一期产品，其风格与理念与前三期产品及以北京市面上所
有独栋产品有所不同，别墅新趋势的形成是基于消费新趋势的诞生，家族别墅无
疑需要满足的是全家人甚至几代人的生活所需。而紫宸山建筑的建构、高度及体
- 99 -
思源经纪高端公司
量感定位于豪华独栋，并且尊崇中国家族礼序空间的原则,由古至今,由中到西,
紫宸山最终定格于宫廷元素，融于花园层、社交层、家族层、私密层四大空间之
内，“内外有别、上下有序、四代同堂、礼序传家” ，家族“礼仪大宅”之标准
由此诞生，成为中国大家族传承别墅的典范。紫宸山，无论是案名还是产品外立
面设计，内部空间，户型体量及礼序空间的设计，均显示出大气、豪迈、大家族
的气质。案名紫宸山中“紫宸”二字透露出中华民族皇家贵族血统，“山”则显
示了产品特性具备了山的波澜与雄壮。750-800平米的户型面积，16.32米的高
度，17米的超大面宽等无疑也体现的四期产品的沉稳、大气的特质。
四期根据地块整体形状及坡度变化以及从中国家族传统的居住习惯，产品均
为南北设计，所有楼栋均南北向排列，道路形同“丰”字型分布，我们四期共分
3个组团，能够保证足够的私密性和舒适度。南北向行车道楼间距在21-22米，
相邻两户花园层间距约16米左右，东西楼间距为6-8米。我们即将开盘的为1
组团约30栋。紫宸山复合空间从以人为本到以家族为本，不仅包含物质空间和
精神空间，更把空间细节做到极致。外立面为欧式新古典主义风格，澳洲砂岩成
为建筑外立面主要石材，多处砂岩的浮雕彰显建筑的贵气华美，澳洲砂岩为别墅
外立面石材之极品，经过多年沉积形成天然纹理以及极高的硬度，这也反映着做
为紫宸山这栋别墅的真正拥有者具有数十年沉积的阅历、城府以及刚毅，坚忍不
拔的性格，而紫宸山也将带着这些特质一代代的传承下去，百年、千年之后依然
屹立。
- 100 -
思源经纪高端公司
详细信息：
项目名称 珠江紫宸山
项目规模 98169.44平方米
占地面积 16.59公顷
容积率 0.6
梯户比 暂无
车位比 2：1
主力户型 别墅 406-804平方米 装修标准 毛坯
总户数 总数1150栋，四期共211栋 销售政策 全款9.5折,按揭9.9折
外墙面材质 石材 建筑设计 天津美新建筑设计有限公司
建筑风格 乡村 室内设计 暂无
物业管理 北京艾普拉斯物业服务有限公司 物业费用 4.88元/平方米/月
总价2800-7000万元/套
物业组合类型
整个社区1150栋，四期211栋。主力户型700-800平方米
奥北区域的配套设施也极为完善，随着城市北移，八达岭高速和七北路北清路
交叉，形成了北京北部重点发展的金十字工程。而作为金十字工程指挥中心的
宏福集团近几年发展非常迅速，以温都水城为代表，包括湖湾酒店，水城会议
中心，温泉养生会馆，水空间等休闲、娱乐、商务配套一应俱全。另外王府中
西医结合医院、安贞医院分院、中央戏剧学院、北京邮电大学已经正式建址，
景山学校分校、汇佳学校及项目内部即将开园的国际双语幼儿园等使得整个区
域的商业、教育、医疗等配套更加完善。
周边配套
项目地址 昌平区亚运村正北12公里，京承高速北七家出口向西12公里
开发商 北京原创住业房地产开发有限公司
客群定位 国内各界成功人士，外籍人士。年龄层段35-55岁
- 101 -
思源经纪高端公司
图片展示
项目外观 项目外观 项目外观
建筑细节 建筑细节 建筑细节
景观细节 景观细节 景观细节
样板间-玄关 样板间-客厅 样板间-卫浴
样板间-书房 样板间-卧室 样板间局部
- 102 -
思源经纪高端公司
项目分析：
珠江紫宸山位于亚奥京北别墅区内，是目前北京最大的别墅社区，社区内自
然环境绝佳，整个园区的园林绿化风格以北美自然风格为主。周边配套设施十分
齐全，学校、医院、生活超市等一应俱全。社区内部还专门为业主提供了开放式
绿地、休闲会所等社交场所。交通环境极为便利，不论作为第一居所或第二居所
都是十分适合。
销售走势：
走势分析：09年一年中，项目价格走势相对趋于平缓，无大幅度波动，直至
10年4月，整体价格大幅上扬，达到38000元/平方米。后受新政影响有小幅回
落。成交面积方面，09年10月以前销售态势一直看好，10月后有明显回落迹象。
进入10年后销售表现较为低迷，新政颁布后仅成交10套。
- 103 -
思源经纪高端公司
第六部分 北京市高端住宅市场研究分析结论综述
纵观北京市高端住宅市场，自2009年第三、四季度，每个季度高端住宅的
成交量达到1300套左右的顶峰之后，在2010年明显出现了下降趋势。特别是第
二季度，受新政影响，单月的成交套数仅在100套左右，而随着政策影响的逐渐
削弱。7、8两月，北京市高端住宅的成交套数达到265套，环比有较大幅度的
提升。
根据北京房地产交易管理网统计数据显示，目前高端住宅市场的积压比重已
经达到近七成。2010年二季度开始截至8月25日，北京市售价排名前30位的
商品房住宅总供应量为7509套，但合计仅销售3957套，库存高达3552套。按
照已经成交的价格统计显示，30个项目合计总值为959亿，而到目前依然有659
亿为积压。占到了总销售量的68.7%。随着目前高端住宅市场放量的增加，及未
来政策压力的进一步加剧，整体高端住宅市场的去化走势可能呈明显的下降态势。
受其影响，高端住宅市场的积压程度亦将逐渐加大，价格未见明显下降的高端住
宅市场有可能进入降价通道。
高端住宅市场积压态势的形成原因，除了新政抑制了改善性需求外，高端住
宅价格依然坚挺及总价过高是导致积压的主要原因。随着未来北京市整体住宅市
场的价格走势影响，高端住宅市场的价格走势也可能会有一定程度的回落。伴随
着市场放量的不断加大，价格回落的幅度亦有可能逐步加大。
总结：
通过对于北京市高端住宅市场的调查、分析、研究，我们已经基本了解了目
前北京市高端住宅市场的发展历程、近期市场走向以及未来市场发展趋势。通过
此次调查分析研究，共走访、调研高端公寓、高端别墅类项目75个，并将每个
项目的详细信息形成资料进行归档。在此特别感谢置地公司的各位同仁对于本报
告的大量数据支持，希望此报告可以为高端公司乃至集团、各分支机构在未来高
端住宅项目操盘时，可以给予一定的帮助和建议。
- 104 -
北京月光石餐厅-为什么股票买入后可用为0
更多推荐
北京高档公寓
发布评论