如何验房才是正确的?

如何正确收楼验收？新房交房手续有哪

些

如何正确收楼验收？新房交房手续有哪些

首先总结一下一般在建筑〔装修〕质量上主要的投诉集中在：

1、电：包括总负荷电线截面负荷是否符合要求布线的问题可

能在外表上看不见；

2、水：供水的道是否满缝无渗漏可以采用加压测试；

3、污：排污道无渗漏；

4、质量：包括装修外表、收口效果〔大多集中在墙体〕；

5、售后：开展商所提供装修中的各品牌、保修售后维护谁负

责；

6、裂缝：裂缝包括建筑下沉和墙体收缩缝但更多的是卫生间

因为建筑裂缝而产生渗漏造成天面渗漏。

免除收房伤痛从签合同开场

为防止出现房屋质量问题建议消费者在买房时选择资信良好

的开发商将风险控制在前。

签合同时应明确各有关细节包括收楼时间收楼程序〔如先验楼

无异议后再收等〕；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的详细

详细验收〔面积、地面、体墙、厨厕等等〕附上设计图纸及施工图并

在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、

样板房等都可成为房屋构造验收。最妥当的做法是请上一位有经历的

律师分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的

条款免除收楼时的费事。切记三书一证一表

三书是指?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?、?建筑工程

质量认定书?一证是指?房地产开发建立工程开工综合验收合格证?一

表是指?开工验收备案表?。

根据公布的?城房地产开发经营理?规定：房地产开发工程开工

后经历收合格后方可交付使用。三书一证一表齐全是楼房质量经过有

关部门权威认可的标记是开展商交楼的必要条件。

业主一旦签了有关就视为对楼宇质量的认可。因此专家提醒收

楼前千万记住要求开展商出示三书一证一表确定该楼已验收合格并

且与购房合同一致只有证件齐全了你才能签署入住单收楼。但时下不

少开展商交楼时大多未能出具完好的假设买家确实想收楼的验收过?

住宅质量保证书?有关部门出具的永久水电、消防、电梯使用等单项

验收合格证书后确保具备居住条件的亦可收楼。

先验房后收楼

先验楼再缴费、入住手续是收楼的正常程序但目前开展商能让

买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼上签字

再发批条让业主到物业理处去拿钥匙。等业主进得房去发现货不对板

申诉起来也软弱无力mdash;mdash;负责任的开展商会积极善后无良

的那么会施行拖字诀让买家劳心劳力这对买家来说是不公平的。为防

止出现这种情况买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼另

一方面如合同已成那么可采取在收楼上注明室内情况尚不清楚或楼

房状况未明等字样。

开工验收备案表的复印件加盖开展商的并注明各项配套设备

的品牌质量等级保修限维护时限等细节

收楼准备篇

带好资料准备收楼

接到开发商的入住单(也叫入伙单)就标志着业主收楼的开场。

您假如身在外地没有足够的时间亲自入住手续那么您必须指定一位

信得过的委托人来帮您签订各种入住相关。

通常开发商会与入住单一并寄发给业主一份?缴费单?入住应

交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款这时候您一定要带

上否那么开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万

分之二)。

mdash;mdash;交纳公共维修以及先的物业理费

房屋的公共维修是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商也

千万要认识到这占到总房款2的公共维修只是开发商替代缴的他们

占不到任何廉价这笔费用是今后小区成立业主会后交给咱们业主自

己支配的开发商根本无权动用。

还有在入住以前您必须先交纳1～3个月的物业理费(也可以看

做是物业理押金)让物业理可以有一个理资金的充分流动在将来的这

几个月当中您就不用再交纳任何的物业理费用。

mdash;mdash;认真检查您的房产别放过任何纰漏

当您交纳了房屋尾款、公共维修和先物业理费用后就应该提出

去看现房。您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题如发现房

屋漏水、地板明显裂缝属于开发商在建立过程中可以防止的问题但还

是出现的失误您完全可以在入住验收单上回绝签字。但假如属于因为

气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象您可以责成开发商在规定的

限内加以维修。

您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面一方面假如真是

感觉小区的各方面条件达不到入住的应该明确指出其不具备交工的

理由。还要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲延交房的违约

金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)。

另一方面当您确信房屋质量根本可以到达满意的程度就应该

按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定双方在实测

面积方面存在着正负三的差额假如开发商交给您的房屋面积大于合

同中规定的面积您必须按照?商品房买卖合同?中约定的每平方米单

价补齐超出面积的房款；假如小于规定中的面积开发商应该退给您相

应局部的房款。

mdash;mdash;交纳契税为得到产权证早做准备

契税是在您产权证的时候才交纳的但开发商为了防止以后的

费事将提早向您收取。按照有关规定买房人在买房之后应向交纳总房

款2～4的契税(面积在120平方米以下的房产按照总房价款2的收取；

超过120平方米的超出局部按照总房价款4收取)开发商有权代收代

缴。

mdash;mdash;一表两书要审查

现行规定房屋开工后建立、施工、设计、监理四方联检检验结

果报质检站备案由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出

看质检站出具的?建立工程开工验收备案表?以及该房屋的?住宅质量

保证书?、?住宅使用说明书?。

?建立工程开工验收备案表?是收楼的前提即使开发商做得再

好假如没有这个验收表就说明它根本不具备交房的您有权回绝收楼。?

住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?那么是确保您顺利使用该房产

及该房产内设备并享受开发商提供的保修效劳的通行证有这两书在

手就说明您得到的房产还是比拟可信的。

mdash;mdash;签订?物业理公约?

别以为每月每平方米不过几元钱买得起当然住得起您要看清

您以后要交纳的物业理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化

费是核定的要让物业理说得清清楚楚、明明白白还有您的小区物业理

的资质还是考察一下到底具备不具备您要求的理别在今后的理当中

给您造成不必要的费事假如提早认识这家在今后成立业主会的时候

您能做到知己知彼。

收房篇：

收楼程序：要坚持先验房后入住手续

★交房手续有哪些】★

一、

开发商获得新建商品房房地产权证后应以书面形式购房者在

约定时间内对房屋进展验收交接。

二、验收

购房者应根据购房合同约定的对房屋工程质量及配套设施一

一进展验收并做好记录同时不要无视对房屋产权是否明晰进展核验。

验收时开发商应主动向购房者出示建立工程质量检验合格单

和新建商品房房地产权证。

三、提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?

?住宅质量保证书?是开发商对销售的商品住宅承当质量责任

的法律可以作为商品房预、合同的补充约定与合同具有同等效力。

为了防止开发商在建立间将业主的房屋进展抵押业主在验收

房屋质量之前首先要审查?国有土地使用权证?上是否有抵押记载然

后才开场验收有关的工程质量就目前而言主要是包括?住宅质量保证

书?、?住宅使用说明书?和?开工验收备案表?〔俗称两书一表〕。

目前在交楼过程当中出现问题比拟多的主要是?开工验收备案

表?。按照有关规定?开工验收备案表?上的每一项都必须报主部门备

案因此业主在验房的时候不能只看有没有?开工验收备案表?而是要

仔细所购的房屋是否在该表的范围内以及表内的各个分项是不是都

备了案。

四、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进展检验认为符合合同约定条件的应

与开发商签订房屋交换书；

对不符合合同约定的应做好记录要求开发商签字不能签署房

屋交接书直至开发商的房屋完全符合交房。

业主自备一份详细的验房记录单验收完有关业主马上就要开

场实地验房了开发商提供的?楼宇验收记录表?列出的工程大多不够

细致一旦验收起来可能根本不够用建议业主先自备验房记录单以备

不时之需。业主在自备的验房记录单里应该尽可能详细地列明需要注

意的内容以防遗漏。

据经历在验房过程中首先要关注房屋是否存在构造问题例如

承重墙是否有贯穿性裂缝等等；然后才是房屋使用方面的细节问题例

如门窗是否平直。除此之外购房者在验房的时候不妨带上电笔、直尺、

小木槌等工具以便于检验。

★验房自备工具】★

1〕1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水道是否堵塞但不可以

测试道合状况及壁压力

2〕1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地

面是否空鼓

3〕1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4〕1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5〕1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6〕1只计算器---用于计算数据

7〕1只笔--用于签字

8〕1把扫帚--用于清扫室内卫生(全装修)

9〕2只小凳子和一些报纸、塑料带包装绳--用于时间长可休息

一下及预先封闭下水道。

10)一本信签纸----随时就收楼过程现的问题进展书面登记并有

双方签字确认.

二、验房过程

从物业处拿钥匙分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、

水表、电表〔假设有远程抄表另〕等几把。接着就可以同物业人员一

起去房子里了。〔记得拿那些工具哦〕开发商在为业主入住手续时喜

欢无证可依！购房者在入住手续时要加倍小心不要草草看房轻易签字

以致装修入住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好

笔、纸、卷尺、直尺、小片、照相机等便于测量、记录、取证主要应

检查以下内容：

１〕详细检查房屋质量包括门窗、台等部位有无开裂现象；〔台

裂缝危险大〕

Ａ、检查房屋有无裂缝。

首先要仔细房屋主卧及客靠近露台的地面和顶上有无裂缝没

有裂缝如有裂缝要看是样的裂缝。一般来说与房间横梁平行的裂缝虽

属质量问题但根本不存在危险修补后不会阻碍使用。假设裂缝与墙角

呈45度斜角或与横梁垂直说明该房屋沉降严重存在构造性质量问

题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝假设有裂缝也属严重的质

量问题。最后看承重墙是否有裂缝假设裂缝贯穿整个墙面且穿到背后

表示该房存在危险隐患对这类房屋购置者一定不能报幸运心理。

Ｂ、检查房屋有无倾斜。

虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器但购房者用目测的从

四周不同角度远近间隔仔细观测也能根本上发现问题。有时可在房

顶上用细绳栓上一重物贴墙放下至墙脚从四周检查其倾斜程度。

工程师提示您：由于新房子空关时间较长在门窗轨道里会有一

些灰尘和建筑垃圾所以切不可很冲动用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞

感的时候仔细一下用扫帚清楚后就可以看了

２〕检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝

检查房屋有无渗漏。购房者要注意观察房屋的地面和顶层渗水

情况要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象这些

都是渗漏的迹象。还应观察厨房、卫生间、台的顶部和道接口是否渗

漏。验收房屋在下过大雨之后可在交房之前要求物业工作人员一同前

往把厨房、卫生间的水放一放过两天再来观察是否会渗漏。

墙壁：环视墙身或用手触摸便可看出墙面是否平整干净、油漆

功夫如何假设油漆没有顺同一方向漆便会出现假设隐假设现的路轨

影响美观性。墙身出现裂纹表示油漆功夫马虎注意相关位置要留有空

调孔这些根本上是要靠我们的眼睛去观察。根本检验程序是一看二敲

三凿。

工程师提示您：特别是一些墙体是否有水迹特别是一些山墙、

厨房卫生顶面、外墙等地方如有的话务必尽快查明原因。

３〕验门窗

这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和台门的的

封性。窗的封存性验收最费事的一点是只有在大雨天方能试出好坏。

但一般可以通过封胶条是否完好结实这一点来证实。台门一般要看台

门的内外的程度差度。曾经看过一种情况台的程度与室内的程度竟然

是一样的这样就很难防止在大雨天雨水渗进的问题了。

门窗：用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉直角接合部是否

严外表是否光洁不上锁是否会自动关上或翻开目测一下四角是否呈

直角门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差。用水喷射外墙10

分钟或以上然后看窗台上会否出现水渍。此外还要留意窗台云石是否

崩裂可用手轻触窗台以不刮手为原那么。

４〕仔细检查地面有无空壳开裂情况。

工程师提示您：如有空鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复否

那么在装修中会很容易打穿楼板阻碍邻里关系。以上2-3项可用工具

小榔头和塞尺。

地板：看看地板是否起翘听听地板是否空心地板铺设修边也不

容无视尤其角位及近门位置宜多加留意。留意地板有无明显的缝隙和

不平整地板与踢脚板结合部是否合在每个房间里渐渐地走一遍仔细

听听有无吱咯吱咯的响声。

５〕地平

其实验收这个对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量

一下离门口最远的室内地面与门口内地面的程度误差。验这个很多时

候也可以表达开展商的建筑质量。

因为作为业主方根本是不可能去验收主体构造的。那么就只能

从这些细节来看质量了。测量的假如你不嫌费事那么也是挺简单的。

去五金店买一条小的透明水长度约为20米左右吧然后注满

水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水的水位调

至这个标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水的另一端移至离

门口最远处的室内。然后看水在该处的高度然后再做一个标志。然后

用尺测量一下这个标志的离地高度。这两个高度差就是房屋的程度

差。你也可以通过这种如此类推测量出全屋的程度差度。

一般来说假如差异在2厘米左右是正常的3厘米在可以承受的

范畴。假如出这个范围你就得注意了。我见过最严重的程度差度到达

7厘米的测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的假如

你有朋友拥有激光扫平仪(当然这个一定要大型专业才有的设备了)这

个问题就好解决多了。

６〕水电煤畅通情况和能否正常使用。

大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压二

来试试排水速度。〔一般新房子会配一个简易龙头给业主〕。用万用表

测量各个强弱电是否畅通。

工程师提示您：关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线

路。供水、供电、煤气、线、闭路电视线是否畅通到位。要检查

强电、弱电的垂直间隔是否超过一米间隔达不到要求日后会影响电

视的收看效果(这一点经常被忽略)。

验电线除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合

国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说家里的电

线不应低于2.5平方空调线更应到达4平方否那么使用空调时容易过

热变软。当然这是一种理想的配置多数土建的电线会差一个等级。

７〕验收下水情况。

先用面盆盛水再向各个下水处灌水分别是台盆下水、浴缸下

水、马桶下水、厨房和卫生及台地漏等根本是每个下水口应灌入两盆

水左右应听到咕噜噜的声音和外表无积水。

厨房：应验清楚厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况厨柜

柜门是否开闭自如螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水、检

验水是否无异物堵塞。检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻

地排向出水口否那么将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。

工程师提示您：做好这些后确认没问题要尽快将这些突出下水

〔如台盆下水、浴缸下水、马桶下水〕拿一塑料袋罩着水口再加以捆

实而象地漏等下水需要塞实〔记得留一可拉扯掉的位置〕。

８〕验收地面下水情况。

在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24

小时后其家厕卫的天花。

工程师提示您：在全部用完水后应再翻开水表看清楚水表数字

记录下来同时要记录电表数字。还有一种情况不过就与验收没关了。

那就是看看排污是否有蓄水防臭弯头。按照经历而言假如排污没有蓄

水防臭弯头那么整体房屋质量也就得打十二分的精了。为排污需要这

种弯头因为弯头会蓄水这样来自下层道的臭味气味就会被挡在这层

之下。而没有弯头的话洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也

许会有开展商会认为用防臭地漏就行了工程的理论证明防臭地漏远

远不能满足实际需要。而正因为这种小地方往往最能表达建筑商的施

工质量的。

９〕测量一下楼宇的层高。

用5米卷尺即可采样数据来源地点与详细数据把水表、电表数

字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记

在一个自己的小本子上同时把一些验收房子的数据和问题写在物业

提供的纸张上。

建筑层高为2.8米实际高度不宜低于2.6米层高3米的实际高

度不宜低于2.75米住宅层高不能低于2.8米。

１０〕核对买卖合同上注明的设施

设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符落实相关的售后维护

及保修工作归谁作明确这些权限；装饰、装修材料的在购房合同里买

卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修有详细的约定包括：内外墙、

顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间使用设施的和品牌；

电梯的品牌和升降的舒适程度等。

工程师提示您：通常在这方面应该没大问题但是确实要仔细核

实。

１１〕房屋面积的核定

任何商品房在交付使用时必须经有资质的专业测量对每一套

房屋面积进展核定得出实测面积。因此自己验收时只要将这个实测面

积与合同中约定的面积进展核对即可得知面积有无误差。误差较大的

应及时向开发商提出并协商解决。

好了检查完这些工作假如没问题的话那就交钱去吧；假设有问

题需要同物业人员确定解决方案和解决日看解决结果是否影响收房

假设影响需要进展交涉了。

假设验收合格购房者须在?房屋验收交接单?上签字认可领取

房屋钥匙和?住户手册?等资料同时须按理处的统一规定缴纳有关费

用。假设验收不合格购房者也应将缺乏事项明确记录在交接单上可暂

不收楼入住手续再次收楼时间由双方另行约定。