郑州二手房交易最全面解析及闭坑指南

1.二手房交易过程中，如何识别住宅和非住宅？如何识别公寓？

答：在全国大多数城市，公寓可能是住宅也可能是非住宅。公寓

是住宅还是非住宅，可以按照下列办法识别：

（1）查看土地使用年限，土地使用年限是70年的一般是住宅，

土地使用年限是40年或50年的，一般是非住宅，即商业或办

公用房；

（2）查看原始购房合同；

（3）到不动产登记中心查询房屋档案。

2.哪些房屋被禁止交易？答：

（1）违章建筑；

（2）公有住房（承租房、公租房、廉租房）；

（3）集体产权房（乡产、军产、校产房）；

（4）交易房屋签约前被查封；

（5）经济适用房不满5年；

（6）交易房屋涉及诉讼，判决书未下发，法院未出具判决生效

书。

3.郑州市户籍家庭的类别有哪些？答：

（1）居民家庭中至少有一个人具有郑州市户籍的家庭（郑州户

籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为已婚的外埠居民，可

按郑州已婚家庭；其父母或监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠

居民，可按郑州户籍单身家庭）；

（2）郑州市集体户口（包括单位、学校等）；

（3）驻京部队现役军官和现役武警家庭。现役，是指还在兵役

期间，志愿兵和士官，不属于军官。

4.非郑州户籍人才购房政策是什么？答：

(一)适用对象 在郑工作并拥有全日制本科以上学历、副高级

职称(高级技师)以上的非郑户籍人才，在郑州购买首套自住商品

住宅。

(二)政策待遇 对上述对象在郑州购买首套自住商品住宅的，

在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定证明，

以及购房人就业状况，不再审核社保和个税证明的缴纳期限。

(三)办理条件1.拥有全日制本科以上学历、副高级(高级技师)职

称以上职称;2.我市各类企业或国家机关、事业单位、民办非企

业单位、社会团体等用人单位就业，并签订有1年以上劳动合同;

或在郑初始自主创业，依法登记注册成立企业、民办非企业单位、

社会团体、个体工商户并担任法定代表人;3.在我市购买首套自

住商品住宅。

(四)办理程序 符合条件的购房人向房地产开发商或房地产经

纪机构提交《非郑州户籍人才安居购房申请表》及相关材料，由

开发商或经纪机构按照原限购审核程序办理，并将上述材料作为

购房合同的附件存入档案，房管部门在办理合同备案时进行核查。

本事项属于随到随办事项，由各房地产开发企业和经纪机构随时

办理，各级房管部门加强事中事后监管。

(五)申报资料1.非郑州户籍人才安居购房申请表;2.本人及家庭成

员(配偶及未成年子女)的身份证、户口簿等家庭关系材料;3.毕业

证、职称证以及教育、人社等部门的认定结果;4.在郑工作情况

证明(有工作单位的，由所在单位出具在职证明、单位证照复印

件、劳动合同;自主创业的，提供《工商营业执照》)。

(六)有关事项1.购房合同中所列明的购房人必须是符合条件的人

才本人。2.依据本办法规定，只是在限购审核时不再审核社保和

个税证明的缴纳期限，仍受其他限购、限售等调控政策的约束。

5.外籍华人在郑州购房是否受限购政策影响？

答：不限购

6.二手房交易中，身份证会出现哪几种类型？

答：1.有效身份证；

2.无效身份证（过期或剪角的身份证不能使用）；

3.临时或消磁的身份证（同时出示户口本方可使用）。

7.什么是资金监管？资金监管有什么意义？

答：资金监管，又称第三方监管，是指买方不把房款直接支付给

卖方，而是让透明的第三方机构监管资金，保证资金安全的交易

模式，交易成功，也就是权属转移登记以后，资金才会打给卖方；

交易失败，资金会返还给买方。

n 对于买方：通过对交易资金进行监管、在完成权属登记后再进

行资金解冻的流程，规避了卖方恶意骗款、资金交割后卖方不配

合转移登记等风险；

n 对于卖方：交易资金提前划入监管账户，保证买房有足够资金

购入房屋，规避了买方中断交易的风险，确保了卖方的正当利益。

押→银行完成抵押备案后，通知客户领取不动产证→交易完

成。 9.商业贷款非资金监管的交易流程是什么？

答：签订合同→报评估→银行面签→审批通过→房管局网签→缴

税/房管局和不动产联合过户→领取不动产证→到贷款银行面签

出房管局不动产抵押资料→联合办理抵押→领取抵押登记证明→

贷款银行放款至业主账户→客户领取不动产证→交易完成。

10.房管局不动产联合受理多长时间可出证？

答：1-2个工作日

11.商品房买卖一次性过户走资金监管，买卖双方需携带哪些资

料？

答：卖方：房产证、契证或契税发票、夫妻双方身份证、户口本、

婚姻证明、银行卡；买方：夫妻双方身份证、户口本（包含未成

年子女的户口本）、婚姻证明、房款存于银行卡内。如果是商品

房，买卖双方携带上述证件即可；房改房经济适用房需要卖方夫

妻双方同时携带身份证到场签字受理。

12.二手房交易中，如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情

形？

答：（1）可以通过兼职收入（部分可使用）；

（2）男女朋友共同借款等方式解决（部分可使用）；

（3）父母做担保人（部分可使用）；

（4）可将所有资金、补助、公积金全部计算在收入里；

（5）接力贷，子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方

与该子女作为共同借款人。（部分可使用）

13.地下室、车库、产权过户中，如果客户出示了《评估报告》，

征收税费的基数是按照什么标准执行？

答：按照评估报告上的评估价执行。

14.产权过户中征收税费的基数是按照什么标准执行？

答：按照成交价和市场指导价就高原则执行。

15.二手房商铺/写字楼转让都有哪项费用？

答：印花税：成交价×1‰增值税：差额×5.6%

契税：房产管理部门市场指导价（或交易评估价）与成交价较高

者×4%

个税：差额×20%土地增值税：全额6%产权登记费：

400元交易服务费：5‰配图费：20元

16.维修基金缴纳标准是多少？

答：多层35元/㎡、高层65元/㎡。若因房屋面积差异漏缴需

补缴。（99年以前建成且未开户、房改房上市缓交，否则均需

过户或补缴。）

17.什么性质的房屋要收取土地出让金？

答：房改房、经济适用房、土地划拨性质的商品房需要缴纳土地

出让金。

18.过户中的土地出让金如何收取？怎样计算？

答：房改房、经济适用房、安居工程按房产坐落地段等级征收：

以财政局电脑系统地图为准、商品房免征

一级 11850*5%*建筑面积/总楼层

二级 10500*5%*建筑面积/总楼层

三级 9150*5%*建筑面积/总楼层

四级 7950*5%*建筑面积/总楼层

五级 6750*5%*建筑面积/总楼层

六级 5550*5%*建筑面积/总楼层

七级 4500*5%*建筑面积/总楼层

八级 3600*5%*建筑面积/总楼层

九级 2850*5%*建筑面积/总楼层

一般都是第三级，这个和小区、房龄也有关。

19.经济适用房是否可直接上市交易？

答：经济适用房需先补差价，补契税后可以直接上市交易（不要

求强制换新产权证）。经开区、郑东新区、高新区须先补差换新

产权证后，才可以上市交易。

20.什么是房改房超标？

答：按国家规定：初级职称可享受80平方，中级职称可享受

100平方，高级职称可享受120平方，如果超出部分就是超标。

21.房改性质的经济适用房是否需要补差后才能交易？

答：不用补差，可以直接交易。

22.房改房或经济适用房出售，但配偶去世怎么过户？

答：需要先办理继承之后再办理过户手续。

23.如何界定房改房是否超标？超标房改房该如何上市？

答：房屋所有权证上标注的面积与房改微机档案信息所显示面积

误差在0.5平方米以内的，可直接上市交易。若误差在33平方

米以内，需缴纳超控面积售房款后方可上市交易。超出33平方

的，不可上市交易（具体事宜以房管局规定为准）。

24.产权人名下有套未补差价的经适房还能买商品房吗？

答：不能。

25.如果身份证丢失，过户时需携带哪些资料？

答：需临时身份证，并带上户口本。

26.过户时，业主共有人不能到场签字怎么办？

答：需要办理委托公证。

27.交易时，身份证与产权证的名字不相符怎么办？

答：需把产权证名字更改为身份证名字后才可上市交易。

28.什么情况下才能办理继承，什么情况可办理赠与？

答：产权人（包括隐形共有人）已故，才能办理继承；若业主健

在，房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转

让给他人的一种民事法律行为。另外，对非法定继承人的遗赠也

属于赠与行为。受赠人无需符合限购条件。注：遗赠主要指被继

承人通过遗嘱或遗赠扶养协议的形式，将遗产赠与非法定继承人

的一种民事法律行为，因此遗赠的对象一定是非法定继承人。

29.继承房屋受理需要哪些资料？

答：房屋产权证、继承公证书、房屋分户平面图2份、继承人有

效身份证、郑州市私有房屋所有权登记申请表。

30.继承房屋费用怎么收取？

答：商品房可直接交易。经适房、房改房必须先办理继承公证手

续，换新房产证后才能交易。

32.赠与过户一共有哪几种？

答：1.直系亲属赠与。2.夫妻之间更名（也称赠与）。

33.继承后的房子再交易个人所得税如何缴纳？

答：上手房产满五年而且继承人以家庭为单位唯一住房免征个人

所得税，两条件有一条未满足则需要缴纳20%的个人所得税。

34.直系亲属房屋过户走赠与手续该如何缴费？

答：契税4%，登记费80元，1‰印花税。无需缴纳增值税及

个人所得税。

35.房产赠与的注意事项有哪些？

答：直系亲属房屋赠与完毕后，购房证明日期可以延用赠与之前

的购房证明日期。赠与人3年之内不能购买住房（2017年5月

3日限购政策）若受赠人再次出售按赠与前日期计算（第一手买

入时间）是否为满五唯一家庭；若不满五唯一家庭需要缴纳的个

税为：现交易价格和第一手买入价格的差价×20%

36.什么情况下需办理离婚析产？

答：产权人离婚且房产在夫妻存续期购买的房产方可办理产权人

变更手续。

37.办理离婚析产需要什么资料？

答：夫妻双方的身份证、法院判决书或离婚证、离婚协议书、产

权证即可。

38.二手房交易中如果业主是离婚状态需要注意什么？

答：如果有房产需要分割时，离婚协议书上必须明确显示产权归

属权是谁，房屋地址必须与离婚协议上的房屋地址一致。

39.如何界定“家庭单位”这一概念？

答：满18岁未婚、离异（包括未成年子女）或已婚（包括未成

年子女）为一个家庭单位。

40.什么样的房子能办理过户转让手续？

答：产权清晰、无抵押无查封的房产。

41.能上市的房屋有哪几种类型？

答：具有完全产权的商品房、房改房、经济适用房、安居工程。

42.买方不满18岁，如何办理过户手续？

答：其监护人到场，提供其监护人身份证、户口本，孩子的出生

证明签字受理即可。

43.哪些特殊性质房屋交易过户时必须提供交易评估报告？

答：车库、地下室、负一层住宅。

44.外籍华人买房需要提供什么资料？

答：国家安全局出具的批文和本人护照，只能一次性购买不能贷

款。

45.军人买房需要提供什么资料？

答：军人提供军官证、身份证、婚姻证明及配偶的有效证件、户

屋，应当有监护人。父母是未成年子女天然的监护人，并到公证

处办理监护公证。

注：未成年人住房出售需要办理监护公证且只能用于给孩子看病

或者出国留学。

47.带地下室的房本如何交易

1.房本面积一栏清楚的写有地下室面积，这种情况只需要分割测

绘页，不需要换房本。

2.房本面积一栏没写有地下室面积，但是户型图页显示包含地下

室面积，这种房子必须提前分割换本，才可以办理交易

注意：1.分割后的地下室过户，按非住宅来缴税契税4％,差额增

值税5.6％,土地增值税6％或差额的30％-60％，个税差额20％

2.需要提前出地下室评估报告，以此来作为缴税基数（评估公司

要税务局备案）3.评估报告需另外收取费用4.申请银行贷款时，

银行扣除地下室面积的评估价计算贷款额5.必须要有地下室的原

值购房发票原件，没有的需要重置成本的评估报告