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2023年关于房地产市场调查报告
2023年9月15日发(作者:邬跃)

2023年关于房地产市场调查报告

2023年关于房地产市场调查报告1

一、__房地产市场发展现状

优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是__房地产业的

发展的主要特质。从起至今,__商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,__已成为武汉高档房

产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,__房地产无论从产品

定位还是创新程度,都趋向于中高端。

__年以后,随着大量外埠资本注资__,该区域房地产格局呈现出新变化。一方面,房产

的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商

业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响

力进一步增强。另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来,武汉的房产高端消费

都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使__的房地产业不能满足细分市场的要求。后,

这一局面被打破,__滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。__房地产进入了历年来

最火爆的一年。

目前,__房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不

断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍

然稳步上升。

二、__商品住宅发展特征

产品特征:__中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、

连排别墅为主。

价格特征:__城区商品住宅总体价格水平在6500/平方米左右,均价在6500/平方

米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。

供求特征:全市商品房销售项目中,__区域占据了39.54%__区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征:包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)

文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、(1-6月份)__商品住宅供给和销售基本分析

(1)商品住宅价格与销量分析

__区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的

时间内,房地产开发量居武汉市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状态,(1

6月份)__住宅均价达到5894.43/平方米,与去年同期相比,价格增长了39.57%

一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入以后,商品住宅的销量出现一定程度的下降,(1

6月份)__住宅销量为8950套,与去年同期相比,减少了51.32%

从上表可以看出,__区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨

落步调还是相一致的,而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看,高档楼盘主要集中

__中心城区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

__中心区作为武汉市的一个开发热点,住宅开发力度较大,目前区域可售楼盘套数在

45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的,相信随着该区经济不断的纵身发展,

房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、古田区域的绿化、美

化和环境综合整治工作取得积极成果,这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)__商品住宅市场供求关系

1(16月份)__商品住房市场总容量约为45000套,16月总供给13299套,市场总

销量为8950套,总体供销比为1.491

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动,武汉市在__年以

来对拆迁规模进行了压缩。(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降

28.94%

同时,国家出台的政策促使投资购房的.成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求

的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥

有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住条件

和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,成为

住房市场中可伸缩性的需求。

__作为武汉房产投资的主要区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对__中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的最新调研数据显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于__

中心城区。但受到该区域高房价的影响,使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人

群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000/平方米

如下图所示:50007000/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上,

7000/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

(1-6月份)__的户型供销比例统计结果显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米

以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡。其中,90平方米以下户型的上市量

占到__总上市量的20.52%90平方米以下户型的销售量占到__总销量的27.83%90平方米

以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现,从今年1-6月份的情况来说,__90

平方米以下户型的上市量较大,占到全市同等户型上市量的40.17%90平方米以下户型的

销量则占到全市同等户型销量的45.43%

四、__各区域住宅市场发展概况

__区目前由__中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成,根据其房

地产发展特点,下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析:

()__中心区

上半年__中心区成交均价为6875.42/平方米,较去年同期上涨2152.88/平方米,

涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套,较去年减少4630套,降幅为58.87%

从上半年__中心区成交价格来看,15月呈递增趋势,5月达到价格高峰,7286.34

/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来

说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况,主要由两方面因素造成,首先__中心区商品房供应量趋于下降,与去

年同期相比,新房供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的原因在于上半

年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者

的支付能力,楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前,大多数开发商选择坚挺,仅有少部

分尾盘项目打起价格战,这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

__的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零

售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再

造,势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活

力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建,位于__内环解放

大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武汉国际广场

的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来,__内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展

态势,各大板块功能定位不同又相互促进,将由点及面,以板块崛起带动周边区域发展,从

而促进整个__中心区的加快建设。

__中心区主要在售楼盘信息(截止到630)

()古田片区

上半年古田片区成交均价为5217.82/平方米,较去年同期上涨1516.4/平方米,

涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,较去年减少2609套,降幅为68.59%

从成交价格情况来看,尽管古田片区今年16月一直都是稳中有升,但与去年同期相

比,在全市各区中价格涨幅居末位,仅仅高于青山片区。另外,成交方面,古田仅成交1195

套,跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路

沿线,该地段离中心城区较近,周边配套也相对完善,所以构成了古田片区目前的供应主体。

正因为如此,随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成,该片区供应量减少,

场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击,以至今年古田片区楼市较

为沉寂。

对古田区域的整体规划,为古田板块的楼市发展改善了外部环境,区域房地产市场后期

发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理,使得古田区域项目可以成片,

体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈形成,都将在很大程度上改善古田区域的城市

环境,为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到630)

()二七、后湖片区

上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25/平方米,较去年同期上涨1694.93/

平方米,涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年下降42.06%

从成交价格来看,该片区价格涨幅基本趋于平稳,15月稳中有升,6月价格略为回

调。受供应量的影响,后湖地区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了

该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新

上市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势,部分楼

盘因而加大了打折力度,高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已

建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣

密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、二七等地区,弥补

商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到630)

()东西湖片区

上半年东西湖片区成交均价为4708.77/平方米,较去年同期上涨1431.83/平方米,

涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14.07%

从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增,特别是销量,尽管只增长

14个百分点,但纵观今年全市其他的销售情况,该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪,但从该片区个别项目的调查显示,客户平均接

待量并没减少多少。而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标选定在

郊区,面对高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘,从目前情况

来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型,一直是本区域开发的主力产品。4年来

其供应量的递减趋势说明,市场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心

逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同,本区域由于其自身条件限

制,小高层的过渡时间不长、过渡量较少,迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还

需一定时间的市场磨合,才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看,高层物业是未

来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”,而金银湖更是占据空港经济之利,未来还将在这里修

建保税物流中心,发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系,加快异地置业的脚

步,为下一步楼市的繁荣奠定基础。

东西湖片区主要在售楼盘信息(武汉市房地产信息网截止到630)

2023年关于房地产市场调查报告2

一、摘要

目前__新城区规划面积33平方公里,人口3550万。行政中心搬过去后,加上高教

园区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、

提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城

区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、

金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之__中心区

生活配套设施和交通条件的不断完善,__中心区即将成为__的又一个居住中心。

二、城区规划背景(__新城:未来__的城市副中心)

__新城区其定位为__未来的政治、经济和文化中心。该区域规划总面积35平方公里,

近期计划开发12平方公里,其中工业区5平方公里,规划总人口约12万人。__新城区远景

规划年限一直到,届时计划容纳20万人口;同时根据市里“南居北工”的发展战略,到__

新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市,充分发挥其__城市副中心

的优势,分担__主城区的城市功能,减轻中心城区的'城市负荷。

__新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江

路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的两岸

布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒

吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则

沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交

会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园。

根据规划,__新城区空间环境特色可概括为:“一心”,即鄞州新城区的中心,为区行

政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,

的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;

“两轴”,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;“三环”,即通过整合现状河

流绿化,形成3道以核心区为核心的绿环;“四廊”,即利用现有4条主要河流,形成宽约

100米的空间通廊;“三十六点”,即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观

节点,布置城市公园。

三、已建成楼盘:

1、华泰剑桥:__华泰股份公司开发,北靠四明路,东临钱湖北路,建筑面积30余万

平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以120——130㎡的三房两厅为主。

内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站,交

通比较便捷。

2、金湾华庭:由宁兴房产开发,位于钱湖北路以西,四明中路以北,总建筑面积约11

万平米。由4幢小高层、15幢多层、9幢范围洋房和10幢联体别墅组成,共700多户,开

盘价4000/㎡左右,目前二手价6200/㎡左右。步行五分钟可到达公交站点。

3、半岛名邸:__光大置业开发,位于天童北路与华裕路口,总建筑面积6万平米。

东面和北面是自然河,由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉,活动室,健身房等,

需步行10——15分钟方可到达公交车站。

4、东湖花园:由雅戈尔置业开发,位于中兴路与麦德龙交叉口,建筑面积70万平米。

由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型

运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程,离市区十分钟车程,小区

附近设有公交站点,是居住和休闲的首选地。

四、在建楼盘:

1、都市森林:由雅戈尔置业开发,四明中路以北,宁南路以东,总建筑面积26.6万平

米,共1900多户。由10幢高层、20幢小高层、3幢多层、4幢公寓和79套三层连排组成,

将于6月份开盘。

2、新都美地:由新都置业开发,位于天童北路与四明路之间,建筑面积9.7万平米,

11幢小高层、9幢高层组成,共650多户住户。以100——120㎡的三室二厅二卫为主。

24小时热水供应,安保自动化,还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400/

㎡左右。

3、小城花园:由百隆房产开发,位于天童北路,杉杉工业城南面,总建筑面积7万平

米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成,共828户。预计开盘价6200/㎡左右。

4、四明春晓:__旗滨集团有限公司开发,建筑面积8万平米,共700多户。由多层、

小高层、高层和单身公寓组成。

五、调查定论

从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,__房地产主要开发商在参与打造__

新城区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业一个新的热点,

在这个热点的背后是政府的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和未建成的楼

盘,主体风格上是基本相一致的,以欧陆风情为主,有代表性的春江花城、东湖场馨园最具

代表性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普通住宅区,

将吸引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,成为营销

新的引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要重点,

还是在于如何妙作聚集人气。总之,未来__新城区的房地产市场还将持续走高。

2023年关于房地产市场调查报告3

一、摘要

目前新城区规划面积33平方公里,人口3550万。行政中心搬过去后,加上高教园

区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、

提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城

区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、

金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之中心区生

活配套设施和交通条件的不断完善,中心区即将成为又一个居住中心。

二、城区规划背景(新城:未来城市副中心)

新城区其定位为未来的政治、经济和文化中心。该区域规划总面积35平方公里,近期

计划开发12平方公里,其中工业区5平方公里,规划总人口约12万人。新城区远景规划年

限一直到,届时计划容纳20万人口;同时根据市里“南居北工”的发展战略,到新城区将

成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市,充分发挥其__城市副中心的优势,

分担主城区的城市功能,减轻中心城区的城市负荷。

新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、

钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的两岸布置

的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、

中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行

于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处,

即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园。

根据规划,新城区空间环境特色可概括为:“一心”,即鄞州新城区的中心,为区行政

办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,它的

特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;“两

轴”,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;“三环”,即通过整合现状河流绿

化,形成3道以核心区为核心的绿环;“四廊”,即利用现有4条主要河流,形成宽约100

米的空间通廊;“三十六点”即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点,

布置城市公园。

三、已建成楼盘:

1、华泰剑桥:由华泰股份公司开发,北靠四明路,东临钱湖北路,建筑面积30余万平

米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以120——130㎡的三房两厅为主。

内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站,交

通比较便捷。

2、金湾华庭:由宁兴房产开发,位于钱湖北路以西,四明中路以北,总建筑面积约11

万平米。由4幢小高层、15幢多层、9幢范围洋房和10幢联体别墅组成,共700多户,开

盘价4000/㎡左右,目前二手价6200/㎡左右。步行五分钟可到达公交站点。

3、半岛名邸:由光大置业开发,位于天童北路与华裕路口,总建筑面积6万平米。东

面和北面是自然河,由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉,活动室,健身房等,需

步行10——15分钟方可到达公交车站。

4、东湖花园:由雅戈尔置业开发,位于中兴路与麦德龙交叉口,建筑面积70万平米。

由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型

运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程,离市区十分钟车程,小区

附近设有公交站点,是居住和休闲的首选地。

四、在建楼盘:

1、都市森林:由雅戈尔置业开发,四明中路以北,宁南路以东,总建筑面积26.6万平

米,共1900多户。由10幢高层、20幢小高层、3幢多层、4幢公寓和79套三层连排组成,

将于6月份开盘。

2、新都美地:由新都置业开发,位于天童北路与四明路之间,建筑面积9.7万平米,

11幢小高层、9幢高层组成,共650多户住户。以100——120㎡的`三室二厅二卫为主。

24小时热水供应,安保自动化,还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400/

㎡左右。

3、小城花园:由百隆房产开发,位于天童北路,杉杉工业城南面,总建筑面积7万平

米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成,共828户。预计开盘价6200/㎡左右。

4、四明春晓:由旗滨集团有限公司开发,建筑面积8万平米,共700多户。由多层、

小高层、高层和单身公寓组成。

五、调查定论

从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,__房地产主要开发商在参与打造新城

区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业一个新的热点,在

这个热点的背后是政府的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和未建成的楼盘,

主体风格上是基本相一致的,以欧陆风情为主,有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表

性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普通住宅区,将吸

引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,成为营销新的

引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要重点,还

是在于如何妙作聚集人气。总之,未来新城区的房地产市场还将持续走高。

2023年关于房地产市场调查报告4

根据县政府近期调研工作的安排,我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研,

将情况汇报如下:

一、我县房地产市场发展的现状

()房地产市场发展形势分析

近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯

彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在

保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市

场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积

等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡

献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资

累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模

小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的

居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,

已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居

住环境日益改善。__年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得

到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大

了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,

90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。

总体看,__年我县房地产需求增长速度将低于__年,房地产供求形势进一步改善,房地

产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加

中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和

房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及

刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业

中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,

资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人

购房比例)以及投资性购房的比例。__年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,

购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的`7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不

2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了__年爆发性增长之

后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于__年水平。__年全县普通商品住宅平均销售价格

1280/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放

量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,__年全县商品房平均售

价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,

价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”

并且还具有相当的发展空间。

2023年关于房地产市场调查报告5

调查撰稿:__X

调查时间:XX---XX

调查对象:__新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通

之间的相互作用和关系。

调查范围:__新城区区域

调查目的:通过对__新城区房地产市场的调查,为房地产资源整合及营销提供战略性依

据,指导分析未来的走势。

调查内容:

一、摘要

目前__新城区规划面积33平方公里,人口3550万。行政中心搬过去后,加上高教

园区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、

提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城

区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、

金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之__中心区

生活配套设施和交通条件的不断完善,__中心区即将成为__的又一个居住中心。

二、城区规划背景(__新城:未来__的城市副中心)

__新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江

路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的两岸

布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒

吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则

沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交

会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园。

根据规划,__新城区空间环境特色可概括为:“一心”,即鄞州新城区的中心,为区行

政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,

的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;

“两轴”,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;“三环”,即通过整合现状河

流绿化,形成3道以核心区为核心的绿环;“四廊”,即利用现有4条主要河流,形成宽约

100米的空间通廊;“三十六点”,即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观

节点,布置城市公园。

三、已建成楼盘:

1、华泰剑桥:由__华泰股份公司开发,北靠四明路,东临钱湖北路,建筑面积30余万

平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以120130㎡的`三房两厅为主。

内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站,交

通比较便捷。

2、半岛名邸:由__光大置业开发,位于天童北路与华裕路口,总建筑面积6万平米。

东面和北面是自然河,由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉,活动室,健身房等,

需步行1015分钟方可到达公交车站。

3、东湖花园:由雅戈尔置业开发,位于中兴路与麦德龙交叉口,建筑面积70万平米。

由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型

运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程,离市区十分钟车程,小区

附近设有公交站点,是居住和休闲的首选地。

四、在建楼盘:

1、新都美地:由新都置业开发,位于天童北路与四明路之间,建筑面积9.7万平米,

11幢小高层、9幢高层组成,共650多户住户。以100120㎡的三室二厅二卫为主。24

小时热水供应,安保自动化,还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400/㎡左

右。

2、小城花园:由百隆房产开发,位于天童北路,杉杉工业城南面,总建筑面积7万平

米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成,共828户。预计开盘价6200/㎡左右。

3、四明春晓:由__旗滨集团有限公司开发,建筑面积8万平米,共700多户。由多层、

小高层、高层和单身公寓组成。

五、调查定论

从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,__房地产主要开发商在参与打造__

新城区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业20__年一个

新的热点,在这个热点的背后是政府的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和

未建成的楼盘,主体风格上是基本相一致的,以欧陆风情为主,有代表性的春江花城、东湖

场馨园最具代表性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普

通住宅区,将吸引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,

成为营销新的引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的

主要重点,还是在于如何妙作聚集人气。总之,未来__新城区的房地产市场还将持续走高。

2023年关于房地产市场调查报告6

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协

组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健

康有序发展,按照__年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,

向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部

门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这

次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业

的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房

地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况

报告如下:

一、基本情况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济

适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住

房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

__年至__10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,

空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中__1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,

销售27.2万㎡。

__年榆林市区商品房均价1646/㎡,__年涨至2300/㎡,__年更是涨至高层4000

/㎡、多层3000/㎡,__1-10月份,高层3900-4100/㎡、多层3000-3200/㎡。

尽管__年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、

心理预期等诸多因素的影响。__年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从

低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。__--__年全市累计完成经济适用

85.1万㎡,其中__年完成22万㎡;__年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;__年完成45

㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高

层均价2300/㎡,多层均价约1800/㎡,在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7

万㎡(1540),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是__年以

后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广

告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的

心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时

在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各

种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)充分暴露了房地产市场的不健全

和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,__年全市共建商品

住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发

量明显下滑。__年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年

下降近40%,开发量下降10%,到__年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%7县区__

年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度

增长了54.8%56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:

一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上

半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强

了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的'开发热情,进

而引燃了__年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因

之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加

206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于__年全年

181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末,全市金融机构个

人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增

4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融

服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

5、房地产资金________借贷比重增加,自筹资金比重减少。__年榆林市房地产开发企

业的本年度资金________中,国内贷款占到17%,到__年上升到33%;企业自筹和其他资金

________的比重分别由51%32%下降到__年的42%25%。在省内其他地区房地产公司贷款

大幅减少的情况下,我市房地产资金________中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产

市场良性发展政策的具体体现。__年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金________分别

占到27%25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金________下降,反映了房地

产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋

销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策

和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,

之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐

步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,

销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快

速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我

市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到__年,房地产

行业年均增长24%高于国民生产总值的增长速度。1998年到__年,扣除土地购置费后的房

地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的

相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到__年榆林市房地产业开

发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发

投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。__年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售

总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情

况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需

不可替代的重要选择(见表7)

2023年关于房地产市场调查报告7

“只要去做,你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在

砖石和砂浆的现实世界里,所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可

分。

房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学的市场分析将导致

不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房地产活动中的风险。__从实用的角度,

探讨了房地产市场分析的层次与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、

房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特

点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出了提高房地产市场分析报告有效

性的途径。

一、房地产市场分析的层次与内容

1、房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,

一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析:

是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总

供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析:

是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是

在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业

市场供求分析内容。

项目房地产市场分析:

是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征

下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧

重于项目竞争能力分析等内容。

2、房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分

析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析:

是研究地区的经济环境,它包含¢ù地区经济的基本趋势分析;¢?地区基础产业的发

展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对

地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没

能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。

区位分析:

是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在

的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对

每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上

都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

市场概况分析:

它包含¢ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析;¢ú把项目及其所在的专业市场放

在整个地区经济中,考察它们的地位和状况,分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该

项目。¢?找出影响计划项目成功的关键问题,明确下一步分析的方向和侧重点。

专业市场供求分析:

它包含¢ù根据潜在需求的________地及竞争物业的所在地,确定市场研究区域;¢ú

细分市场,进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场;¢?

分析各子市场的供需关系,求出各子市场的供需缺口;¢ü将供需缺口最大的子市场确定为

目标子市场,具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。

项目竞争分析:

它包含:¢ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征;¢ú根据目标

物业的特征选择、调查竞争物业;¢?进行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定

价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)这里面还包含要得出三个分析的侧

重点,即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然,每个市场分析不一

定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型,进行目标物业的

规划设计和产品功能定位,并找出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,

并指出它的市场风险________售价和租金预测是通过对比分析,总结竞争项目历史上的出

售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关

系,将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸

纳量计划。

敏感性分析:

测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围,反映市场分析面对的不确定定性。

即测定关键参数变动范围,对分析中的关键假设,测定它闪在确保项目满足投资目标要求的

情况下,允许变动的范围。

二、不同使用目的下房地产市场分析的特点

在实际应用中,某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决

策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等,他们由

于各自不同的目的需要,对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

1、投资决策中的房地产市场分析

房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目,决策中最重

要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要做的是项目房地产市场分析。其中,

业投资决策要确保项目的经济能力,分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市

场需求和寻找市场机会,选择正确的位置、合适的开发时间,以保证项目汗发完成后有良好

的市场需求。

2、项目融资中的房地产市场分析

房地严项目融资中要时项目进行市场评估,以预测项目的销售收入,作为衡量贷款还款

的主要________在融资过程中,开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重

要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力,

确保贷款和投资有一个好的市场基础,确保项目的经济能国,作为贷款项目选择的重要依据。

3、房地产证券化中的房地产市场分析

在房地产证券化过程中,房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值,

帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等,为投资者提供抵押对象

的完备信息,反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据;为政

府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析,价为分析证券实际价值的参考,并为进行

证券结构控制提供依据。总之,为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂,它根本的侧重

点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

4、房地产开发中的房地产市场分析

房地产的开发过程中,开发商要根据市场的需要确定方向,设计或修订投资策略,指导

选定位置,进行产品计划、设计、品质、定价、调整,获取规划许可和政府支持,获取金融

机构贷款的支持,制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可

按纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点的挖掘,据此制定营销策略;另外,市场分

析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度,增强了企业的竞争能力,实时调整营销策略。

5、市场宏观管理中的房地产市场分析

房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律,以合理制定有关的房地

产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境,及房地产市场供求情况,了

解整个房地产宏观市场,以指导土地规划及利用,合理控制土地开发与土地供给的数量与结

构;了解房地产专业物业供需情况,为房地产合理结构控制提供依据;房地产宏观管理部门

还要确定什么样的项目类型能获得公众的`赞同,了解计划开发项目周围公众的态度,以确

保新的开发适合社区的需要,满足公众的需要。

研究以上各类活动的特点,得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表

所示。

三、提高房地产市场分析有效性的途径

1、影响房地产市场分析有效性的原因

通过对房地产市场分析的系统研究,__认为影响市场分析有效性的原因有:第一,分析

师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在,才能

使分析切中要点,达到一定深度,不因分析内容过多而遮掩了主体的分析;第二,分析过程

中逻辑关系是否合理。第三,市场分析所选用的分析方法是否恰当;第四,市场分析的数据

是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中,如有以上原因的一个或几个情况发生,都会导

致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

2、提高房地户市场分析有效性的途径

总体上来说,要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度,首先就要明确各类房地产

活动对房地产市场分析的要求,明确市场分析的工作重点,有针对性地分析。同时,要求在

分析过程中,采用合适的市场分析方法,论证有力、结论明确。具体的要求是:系统完整、

逻辑清晰合理;报告中采用的数据有针对性,有两个以上数据________的比较;需求参数确

定合理,对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析,而不是简单采用了不变的参数来求

算;预测需求时测定了细分市场的分段需求;分析中要分析子市场分段中有竞争的供给,

不是笼统地分析已建和在建项目的供给;市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑

性;市场分析结论明确,结论适用的范围界定清楚,能充分反映市场分析结论所面对的不确

定性。

房地产市场分析,是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法,这也是考察房地产市

场的最根本的依据,是房产走向的导航标!

2023年关于房地产市场调查报告8

泸州市是四川南部一个中等规模的城市,一个时期以来,泸州市的房地产业取得了长足

的发展,房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势,

可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。

一、泸州房地产市场现状

(一)城镇居民住房条件有巨大改善,但仍有较大需求

据统计,,全市城镇人均居住面积10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74

平方米,住房成套率由1992年的374%增加到了1999年的65%。但总的说来,居民住房

状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年,全年仍有危房面积3.5万平方米,城镇居

民缺房户6722户,城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示,全市城镇人均居

住面积与全国相比低一倍左右,与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨

大。

(二)住房制度改革全面推进,住房社会化、商品化的条件基本成熟

截止6月,全市公有住房272万平方米,按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改

房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调,租金标准达到了双职工家庭收入的

10.81%,新房达到了14.4%,均达到了国家和省政府提出的1015%的要求。

(三)房地产开发投资快速平稳增长,商品住宅价格平稳上升

完成房地产开发投资5.32亿元,为1992年的1023倍,平均增长率44.23%,施工

面积为167.7万平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至,累计竣工面积

330.6万平方米(含拆迁安置用房),累计销售237.81万平方米,产销保持平衡。至7

月,空置房为3.66万平方米,且多为楼层、环境、位置不佳的住房。

92年以来,全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势,没有出现大幅波动。目前普通

商品住宅价格为8001500元/平方米,近十年间增幅为300800元/平方米,与全省其

它同类型城市相比平均低100300元/平方米。

(四)土地供应进一步规范,招商引资工作获得进展

以往,房地产开发用地多为开发商自行分散征用,或相互间转让获得。市委、市政府作

出了政府完全控制土地一级市场的决定,加大了对土地供应的`调控力度。为适应实施西部

大开发战略的需要,加强了房地产招商引资工作,已敲定数宗大型房地产开发项目,并相继

实施,为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

二、房地产市场发展存在的主要问题

(一)房地产市场导向不够明确,商品房开发成本偏高

如过去对土地一级市场实际上未垄断,土地与规划衔接差,招投标机制不健全。在小区

建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划,到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的

小区,单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视,相继出台了有关

政策,加大了调控引导力度,逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高,主要是售价与成本之间的相对利润空间小。

主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是

征地拆迁成本高,与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格,开发

商和有的单位炒买炒卖,提高了用地成本。

(二)房地产融资规模小,房地产开发企业素质不高

一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据,全市金融机构的存贷差为50亿元左右。

银行贷款在房地产开发资金________中所占比例为3245%。因无置业担保公司承担风险,

银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少,我市目前引进的十余个外地投资项目,

已投入资金不足3亿元。

主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差,尚未形成集约化、规模化经营。全市开发

企业86家,市区72家,平均注册资金仅有700余万元,无一家一级资质企业。企业在开发

经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立,产品品质、经营信誉不高,企业发展缺乏活力。

(三)房改相关环节不配套

一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批,一定程度上抑制了房改房上市和三

级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设,住房公积金管理、使用与房改政策脱

节,职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚,不能及时用于购置新房、维修补贴,加

上住房补贴未到位,一定程度上削弱了个人买房支付能力。

三、未来房地产市场发展前景预测

市人口预计达到480万人,其中非农业人口将达到120万人,比目前增加50万人左右,

绝大多数将流向市区居住。未来10年中,对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

经济发展和市民收入水平的提高,实际购买力将不断增强,住宅的有效需求量将增加。

全市城镇居民人均可支配收入6324元,人均住房消费为709元,人均居住面积为10平方米。

今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量,是可以实现的。

不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析,高收入者对高

档住宅的需求,中值收入者对中档住宅的需求,以及低收入者对普通经济适用房的需求,

者之间的比例关系大体分别为20%,40%和40%。

四、发展房地产市场的对策措施

一要加大政策动力,制定扶持制政策和创造良好的软环境,提升房地产业在国民经济中

的地位,把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求,增强发展的内在动力,

实现健康、有序、协调发展。三要选准方向,根据城市功能定位和发展战略,集中力量重点

突破。

房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节,因此,必须遵循有关原则。

一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建

设体系化,结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略,对市场开发建设应做到统筹规划,

理布局,围绕产业特征进行配置。

具体应制定和实施以下政策:采取积极的金融信贷政策,刺激住房消费;新区开发和旧

区改建统筹规划,做到使房地产开发实施有重点、有规划;引导企业重组,实行集约化经营。

逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况;打破限制、彻底放开房改房上市。对已办

理完房产证、土地证的住房,除国家规定不能转让的外,都可上市交易;发展和规范中介机

构,搞活流通;加强物业管理。

结束语

通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论:泸州市的房地产业正处于成长期。

州市的房地产业发展潜力巨大,市场前景广阔,采取适当的政策措施,抓住当前时机,对加

快房地产业的发展,使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。

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2023年关于房地产市场调查报告

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