各种结构房屋经济耐用年限和残值率参考值

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为： 1、 钢结构：生

产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；

2 、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架

-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产

用房60年；

3 、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非

生产用房50年；

4、 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非

生产用房50年；

5、 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非

生产用房40年；

6 、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非

生产用房40年；

7 、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非

生产用房40年；

8 、简易结构：10年。

建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为： 1 、

钢筋混凝土结构：0；

2 、砖混结构一等：2％；

3、 砖混结构二等：2％；

4 、砖木结构一等：6％；

5 、砖木结构二等：4％；

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6 、砖木结构三等：3％；

7 、简易结构：0。

房屋残值：房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。

清理费用：拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。

残余价值：残值-清理费用。

残值率：残余价值/房屋造价

省房屋评估计价暂行办法

[文 号] 冀建房 1991 517号

[颁布单位] 省建设委员会

[颁布日期] 1991年11月22日

[实施日期] 1991年11月22日

为了准确反映房屋的价值，合理确定房屋的价格，防止房屋价格不合

理的上涨

和贱价出售，保持房屋价格的基本稳定，按照以质计价、分等定价的

原则和国家有

关规定，制定如下办法：

一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情

况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情

况的新旧程度折扣，而

确定现值。城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、

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转让、析产、

兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉与房屋价格

的活动，均依

照本办法评估作价。

二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值

为房屋评

估计价的基本原则。

房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费

的全部投

资。

重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征

用费、拆

迁补偿费与房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

１．建筑安装工程造价（简称工程造价），一律按房屋评估时前一年

执行的《河

北省建筑工程预算定额》与各市发布的单位估价表、《省统一安装工

程预算定额

单位价目表》、省建筑安装工程费用定额以与有关规定，编制预算成

本。在编制

预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取

费，县或县级

市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规

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定的材料价格

调整系数与规定按实际调整的材料差价，合理确定。工程造价为确定

重置完全价置

的基础。

２．室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、

电照、甬

路和化粪井等工程费用。

３．土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置

补助费。

４．拆迁补偿费，系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业

损失费等。

５．房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。

各市、县

房地产管理机关可根据各地土地级差情况，划分若干地段，确定相应

的地段差价。

朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不同朝

向，确定

不同的差价率。单元各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。

楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，

确定标准

价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近

于零。

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６．根据房屋的特殊结构，对于房屋的重置完全价值还可作出增加或

减少的规

定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度，应以当地的标准和通用的做

法与厚度为基

础计算调整分值。室净高，一般居住用房以室净高２．８米为基础，

在其他条

件不变的情况下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造价即增加或减

少２％左右，

可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以与房屋的地下室、暗楼、

借墙、共墙等，

均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定，作出增减

价值的规定。

三、房屋分类：按部颁《城市房产会计制度》的规定，房屋常用结构

分为四类

七等

１．钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架

大板与框

架轻板结构等房屋。这类房屋一般外装饰良好，设备比较齐全。

２．砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙

部分砌砖、

水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等，并有阳台，外设备齐全的

单元式住宅

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或非住宅房屋。

３．砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙

是清水墙，

没有阳台，部设备不全的非单元式住宅或其它房屋。

４．砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构，这类

房屋一般

是外部有装修处理，部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

５．砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，

室有专

用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

６．砖木结构三等：结构简单、材料较差，室没有专用上、下水等设

备，较

低级的砖木结构房屋。

７．简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑

房等。

在评估时，如建筑情况复杂，各地可根据具体情况，在每等可再分级。

有些

房屋介于两个等级之间，应以主要结构为主定级。

四、房屋耐用年限与残值率：

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

｜ 房 屋 结 构 ｜ ｜ ｜

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｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ 耐用年限 ｜ 残

值 率 ｜

｜ 类 别 ｜ 等 级 ｜ ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－

－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜

｜１．钢筋混凝土结构 ｜ ｜ ６０—８０年 ｜ ０ ｜

｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－

－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜

｜２．砖混结构 ｜ 一 等 ｜ ｜ ２％ ｜

｜ ｜ 二 等 ｜ ４０—６０年 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－

－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜

｜ ｜ 一 等 ｜ ｜ ６％ ｜

｜３．砖木结构 ｜ 二 等 ｜ ３０—５０年 ｜ ４％ ｜

｜ ｜ 三 等 ｜ ｜ ３％ ｜

｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－

－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜

｜４．简易结构 ｜ ｜ １０—１５年 ｜ ３％ ｜

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

五、房屋新旧程度的评估标准：房屋新旧程度评估标准（见附表一），

是根据部

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颁《房屋完损等级评定标准（试行）》，参考典型代表城市的有关资料

确定，原则上

将房屋按常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、简易

结构四种类型。

这四种类型房屋的新旧程度，都是以各类房屋的结构、装修、设备三

个组成部分十

二个工种项目的状况评估的。评估的房屋新旧程度，应与相应的质量

等级相吻合。

如下表：

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

｜ 质 量 等 级 ｜ 新 旧 程 度 ｜ 备 注 ｜

｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜－－－－

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜ 完 好 房 ｜ 十、九、八成 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜ ｜

｜ 基本完好房 ｜ 七、六成 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜ ｜

｜ 一般损坏房 ｜ 五、四成 ｜确定需要拆除改建的危险房按残值计

算其现值 ｜

｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜ ｜

｜ 严重损坏房 ｜ 三成 ｜ ｜

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｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜ ｜

｜ 危 险 房 ｜ 二、一成 ｜ ｜

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

六、房屋建筑面积的计算：房屋评估计价一律按房屋的建筑面积（平

方米）计

算其价值。户建筑面积计算公式：

本栋房屋总建筑面积

户建筑面积＝户使用面积×－－－－－－－－－－

本栋房屋总使用面积

房屋建筑面积按国家经委《建筑面积计算规则》的规定计算。房屋使

用面积按

建设部《住宅建筑设计规》的规定计算（其规定附后）。

七、房屋评估计价方法：以房屋的建筑面积（平方米）、按测定的重

置单价计算

房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现

值（净值）。其

计算公式如下：

１．房屋重置完全价值（原值）＝房屋建筑总面积×房屋重置单价±

房屋的增

减价值

２．房屋现值（净值）＝房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新

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旧程度（％）

３．房屋应提折旧＝房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）。

４．年折旧额＝房屋重置完全价值（原值）×（１－残值率）÷耐用

年限

５．年折旧率＝年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×１００％

６．尚可使用年限＝房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（％）

八、房屋评估计价工作程序：

１．凡进行房屋评估作价的单位和个人，必须持有关证件向当地房地

产交易管

理处（所）申报，由当地房地产交易管理处（所）安排专业评估人员

进行评估作价。

２．评估人员要对房屋图卡资料复查核对，进行现场勘察、测绘、评

议，准确

丈量房屋的建筑面积、使用面积，调查房屋的建筑年代、朝向、层次

和用途，按照

房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、新旧程

度和房屋的增

减价值。

３．整理勘察记录，计算房屋的重置完全价值（原值）、现值（净值），

尚可使

用年限、残值等。

４．整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表（见附表二、三），

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作为提

供确定房屋价格的依据。

九、各市、县房地产主管部门可依据本办法结合当地实际，制定具体

实施细则。

房屋建筑面积和使用面积的计算

一、房屋建筑面积的计算

房屋建筑面积是指一幢房屋的总面积。从房屋的外墙勒脚线以上的外

围水平面

积算起，包括结构本身（如墙、柱）占用的面积在。多层建筑按各层

建筑面积总

和计算。

国家经委颁布《建筑面积计算规则》如下：

１．计算建筑面积的围

（１）单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑

物外墙勒

脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计

算建筑面积。

（２）高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边

跨时，其

建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外

墙表面至高跨中

柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上

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两端山墙外表

面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

（３）多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按

建筑物外

墙勒脚以上外围水平面积计算，二层与二层以上按外墙外围水平面积

计算。

（４）地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等与

相应出口

的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层与其保护墙）外围

的水平面积计

算。

（５）用深基础做地下架空层加以利用，层高２．２米的，按架空层

外围的水

平面积的一半计算建筑面积。

（６）坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用，层高超过２．２米时，

按围护

结构外围水平面积计算建筑面积。

（７）穿过建筑物的通道、建筑物的门厅、大厅不论其高度如何，均

按一层

计算建筑面积。门厅、大厅回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

（８）图书馆的书库按书架层计算建筑面积。

（９）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建

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筑面积。

（１０）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算

建筑面积。

（１１）建筑物的技术层，层高超过２．２米的，应计算建筑面积。

（１２）有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷按

顶盖的水

平投影面积的一半计算建筑面积。

（１３）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；

单排柱、

独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑

面积。

（１４）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围

护结构外

围水平面积计算建筑面积。

（１５）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（１６）封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳

台、挑阳

台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（１７）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积

计算建筑

面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（１８）两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建

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筑面积。

无顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

（１９）室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，均按每层水平投影面

积计算建

筑面积；楼有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面

积。

（２０）跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影

面积计算

建筑面积，多层者按多层计算。

２．不计算建筑面积的围

（１）突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无

柱雨篷等。

（２）检修、消防等用的室外爬梯。

（３）层高在２．２米以的技术层。

（４）构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、

贮仓、圆

库、地下人防干、支线等。

（５）建筑物外的操作平台、上料平台、与利用建筑物的空间安置箱

罐的平

台。

（６）没有围护结构的屋顶水箱，舞台与后台悬挂幕布、布景的天桥、

挑台。

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（７）单层建筑分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

（８）层高小于２．２米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空

层。

二、房屋使用面积的计算

使用面积按部颁《住宅建筑设计规》的规定计算。其规定：

１．套使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕

所、贮

藏室、壁柜等分户门面积的总面积。

２．跃层住宅中的户楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

３．不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

４．墙面装修厚度均计入使用面积。

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