杜某、太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会等房屋买卖合同纠

杜某、太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会等

房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山西省太原市中级人民法院

【审理法院】山西省太原市中级人民法院

【审结日期】2021.11.16

【案件字号】(2021)晋01民终7038号

【审理程序】二审

【审理法官】王薇 任华 雷晨

【审理法官】王薇 任华 雷晨

【文书类型】判决书

【当事人】杜某;太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会;太原市华峪房地产开发

有限公司

【当事人】杜某太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会太原市华峪房地产开发有

限公司

【当事人-个人】杜某

【当事人-公司】太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会太原市华峪房地产开发有

限公司

【代理律师/律所】李某1、于某山西艾伦律师事务所;李某2山西东奥律师事务所;薛某山西

东奥律师事务所

1 / 18

【代理律师/律所】李某1、于某山西艾伦律师事务所李某2山西东奥律师事务所薛某山西东

奥律师事务所

【代理律师】李某1、于某李某2薛某

【代理律所】山西艾伦律师事务所山西东奥律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【被告】太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会;太原市华峪房地产开发有限公司

【本院观点】一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，对一审法院查明的事实，当事人

双方均无异议。

【权责关键词】无效追认撤销代理合同过错合同约定诚实信用原则回避新证据关联性合法性

质证诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的事实与一审认定的事实相一致。 上诉人在一审举证的基础上，

二审提供新证据：第一组证据：1、地下车位使用合同3份、收款收据2份，证明合同约定付

款方式为银行按揭贷款。2、18号楼2单元502号业主的地下车位使用合同1份，证明2019

年7月2日，刘洋与居委会签订地下车位使用合同，合同约定的付款方式为全额付款。以上

证据证明华峪开发公司与小井峪居委会是一套人马，两块牌子，华峪开发公司是小井峪居委

会为推进城中村改造项目所设立的，合同签订主体为华峪开发公司，小井峪居委会在括号

内，也就是上诉人与二被上诉人同时签订了地下车位使用合同，全款支付的合同签订方为小

井峪居委会，可以验证上述关于二被上诉人其实就是一套人马、两块牌子的事实。第二组证

据：3、都市110的采访视频3段，采访时间是2019年12月25日，案涉纠纷曾经被都市

110采访过，采访的内容为土地出让金应当由业主缴纳还是开发商缴纳，华峪开发公司的销

售经理接受了采访，证明售楼部对外宣传的房屋为大产权房，销售经理也予以承认；华峪开

发公司销售部经理表示城中村改造领导小组对2015年之前的城中村改造可以边开工、边完善

2 / 18

手续，只是华峪开发公司在响应城中村拆迁改造项目在逐步完善手续；华峪开发公司也没有

表示与小井峪居委会之间存在任何的区别，通过市政府的各项政策陆续在出售房屋，华峪开

发公司是后续才成立的，销售价为每平米6450元。第三组证据：4、太原市人民政府印发的

《太原市城中村改造实施计划的通知并政发(2015)8号》，在该文件的第4条第17款提出，

该文件适用于小井峪村，之所以可以销售该案涉房屋也进一步说明手续可以进一步完善，但

小井峪不可以增加新的小产权房而导致本案纠纷的出现。

【本院认为】本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，对一审法院查明的事

实，当事人双方均无异议。本案二审的争议焦点为“二被上诉人是否应当与上诉人签订网签

合同、办理网签登记、办理产权证书以及签订合同时是否承诺本案房屋是大产权房”。从本

案一、二审查明的客观事实看，上诉人与被上诉人太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居

民委员会签订房屋买卖合同时，双方均应明知当时该买卖房屋属性为小产权房，且房屋买卖

合同中也未明确约定以后办证土地出让金由谁承担，双方的该买卖行为存在一定风险。被上

诉人太原市华峪房地产开发有限公司作为具备办证资格的主体，尚未与上诉人重新网签《商

品房买卖合同》。故从本案的客观案件事实来看，被上诉人太原市万柏林区小井峪街道小井

峪社区居民委员会作为案涉房屋买卖合同的相对方但不具备办证主体资格，而被上诉人太原

市华峪房地产开发有限公司作为具备办证资格的主体，尚未与上诉人重新网签《商品房买卖

合同》，故对于上诉人要求二被上诉人办理产权证书的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，

难以支持。至于上诉人提出的要求被上诉人与其网签《商品房买卖合同》的主张，是当事人

之间的意思自治行为，不应作为诉讼请求由法院进行审理，并作出裁决。 综上所述，杜某

的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年12月28日，杜某(乙方)作为买受人与小井峪

居委会(甲方)作为出卖人签订《房屋买卖合同》一份，双方约定由杜某购买太原市万柏林区

小井峪社区“华峪东区”18幢2单元28层04号房屋，房屋面积为121.38平方米，总价款

为725000元，合同签订之日买受人支付首付款300000元，2014年5月30日支付220000

元，2014年12月30日支付140000元，2015年6月30日支付65000元。现杜某已依约支付

了全部购房款。双方关于产权登记的约定为：甲方在交房后适当时间按政府相关政策，为乙

方办理《房屋所有权证》，《房屋所有权证》为政府认可的权属证明。双方关于产权登记及

后期费用的约定：由乙方协助甲方根据相关政策为乙方办理《房屋所有权证》，乙方需为甲

方及时提供有关证件和印章，并重新签订正式的《商品房买卖合同》，所需契税、维修基

金、入网费等政府收缴的有关费用，由乙方按政府有关规定缴纳。除本合同约定房款外，甲

方不再向乙方另行收取房款。乙方在未办理《房屋所有权证》前对该房屋进行转名或转让

时，需经甲方同意交纳转让费并重新签订合同，乙方如在《房屋所有权证》下发后进行转名

或转让，需向房地产管理部分申请，按房屋交易手续办理。2015年6月23日，原告向被告

小井峪居委会交纳公共维修基金、煤气初装费、有线电视初装费。涉案房屋居住使用后，至

今未办理产权登记。

【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同时，双方均已明知该买卖房屋

属性为小产权房，房屋买卖合同中未明确约定以后办证土地出让金由谁承担，双方的该买卖

行为存在一定风险。被告太原市华峪房地产开发有限公司是过户主体，未与原告签订过合

同，被告太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会是合同的相对方又无办证主体资

格，故对于原告要求办证的诉讼请求，缺乏有效有力证据佐证，本院无法支持。依法决如

下：驳回原告杜某的诉讼请求。

【二审上诉人诉称】杜某上诉请求：一、请求依法撤销万柏林区人民法院作出的(2021)晋

0109民初1451号民事判决，改判被上诉人一、二立即就位于太原市××区房屋与上诉人签

订网签合同，并在房产管理部门办理备案登记；无条件协助办理房屋产权登记证书或发回重

4 / 18

审。2、判令被上诉人一、二承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事

实错误，错误认定“在签订房屋买卖合同时，双方均已明知该买卖房屋属性为小产权”，与

事实严重不符。(一)根据上诉人与被上诉人一签订的《房屋买卖合同》第十条，甲方在交房

后适当时间按照政府政策，为乙方办理《房屋所有权证》，《房屋所有权证》为政府认可的

权属证明。从合同条款讲，被上诉人一已经明确涉案房屋属于可以办理房屋所有权证的，即

不是小产权房；同时明确甲方负有为乙方办理相关房屋手续的义务。(二)关于华峪东区的房

屋在销售时对外的宣传是以大产权推介的，案涉的华峪东区相关业主均是在这样的前提下才

选择购买案涉房屋。1、被上诉人在楼体外部张贴大图“华峪东区现房大红本，6522555”。

2、被上诉人在网络上的宣传显示房权类型为“大产权房”。3、在被上诉人所属的微信公众

号“华峪地产”于2014年9月25日所发文章“当您途径我的盛放--华峪东区”中宣传的内

容：华峪东区5900元／m起撼世登录，60-180m纯景美宅，配套全，大红本，可按揭，公积

金，到场有好礼相送，详询************。以上反映了被告自2012年起，一直宣传的5000

多元／平米的价格销售华峪东区大产权的商品房。(三)上诉人于2013年全款支付的购房款价

格属于当时正常的市场价格范畴内。1、在被上诉人所属的华峪东区(现变更为华峪地产)微信

公众号中，2014年多篇文章一直宣传华峪东区在售房屋5000多元一平米的价格是大红本。

依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的

销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所

作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，

构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，

应当承担违约责任。案涉房屋在2013年对外是以5600元／平米的价格销售的且是对外宣传

大产权的情况下定的价格。依照合同约定，该房屋并非是贷款的方式，而是短期内全额付款

的方式。这种付款方式在正常的市场交易中，房价是给予很大的价格优惠。在合同签订的

2013年属于正常的市场价格。2、根据被上诉人在一审中举证提交的两份合同，2012年为

5540元／平米，2015年为6807元／平米，2015年的合同增加了土地出让金的条款。被上诉

5 / 18

人提出2012年是小产权房的价格，以此区分2015年是大产权的价格。实际情况是，2012年

的小产权价格大多是2000-3000元／平米。即使到了2019年(华峪东区取得了预售许可证)，

小产权的价格多数也在6000元／平米以下，而房价近十年一直在大幅度上涨。2012年5000

多元／平米的价格属于正常大产权房屋的市场价格。而被上诉人对外销售时也一直宣传的是

大产权。3、房屋价格的确定是被上诉人自行决定，是双方真实意思的表示，不违反法律、法

规的强制性规定。价格的高低起伏应是二被上诉人应当预见的，二被告应遵循合同约定及诚

实信用原则履行合同义务。二、土地使用权出让金属于二被上诉人的开发成本，应当由二被

上诉人承担。(一)依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，《房屋买卖合同》

为被上诉人一小井峪社区居委会提供的格式合同，合同内容多为格式条款。小井峪社区居委

会与18号楼业主签订的《房屋买卖合同》明确约定了业主在办理产权登记证书时应缴纳的费

用，其中并不涉及土地使用权出让金。《房屋买卖合同》中的第十条和第十三条均明确细致

的约定了买房涉及的各种费用，其中有大额的也有小额支出的费用，但均未有要求业主承担

土地出让金的条款。土地出让金的缴纳主体应当明确，被上诉人不能事后又额外收取合同约

定之外的费用。即使出现争议，依据《中华人民共和国《民法典》第四百九十八条规定：对

格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，

应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被上诉人一作为华峪东区的建设单位及其成立控

制的被上诉任二因开发地块销售并取得收益，向国家支付土地出让金是开发商获取收益应当

承担的成本。土地出让金作为扣除项目在其房屋收益中扣除，也就是土地出让金应是二被上

诉人缴纳，业主无须承担该笔费用。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财

法字(1995)6号》第七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得

土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定

交纳的有关费用。(二)依据《房屋买卖合同》中第六条约定的房屋在业主交清房款、相关配

套费用后交付业主使用。则，现房屋已经交付业主使用证明了业主已经履行了交清房款、相

关配套费用的义务。依据《房屋买卖合同》中第十条约定，除本合同约定房款外，甲方(居委

6 / 18

会)不再向乙方(业主)另行收取房款。则，关于土地出让金，二被告无任何依据收取。(四)依

据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、十六条、十七条及第二十六条规定可以

得知，土地使用权出让金是由房地产开发者承担的。二被上诉人作为华峪东区的建设单位，

是承担土地出让金的义务主体。土地出让金的缴纳是二被告和土地管理部门之间权利义务范

畴的事情。三、一审法院刻意回避审理被上诉人一与被上诉人二的牵连关系，只字未提，只

字未审，使其得以通过合同相对性的原则撇清被上诉人的责任。被上诉人一、二之间的关系

是本案审理的重中之重。被上诉人二虽未与上诉人签订书面的房屋买卖合同，但为什么由被

上诉人开发的项目却变成了被上诉人二，其二者之间必然存在一定法律关系，当然无论是资

产转让、股权转让或者其他方式，其都应该承接被上诉人一在涉案房屋的上的全部权利义

务。居委会作为房地产开发、组织、实施的建设单位是现实中其在城中村改造中居于重要地

位的体现。由居委会成立、控制房地产开发公司是小井峪社区居民委会能够先期开展城中村

改造、推进工作的根本原因，也是上诉人与被上诉人一能够顺利履行合同的关键。2013年上

诉人与被上诉人一签订《房屋买卖合同》时，时任小井峪社区居民委员会主任的魏某2成为

了现今被上诉人二太原市华峪房地产开发有限公司的董事长。现今被上诉人二任职的总经理

魏某1则是现今被上诉人一小井峪社区居民委员会主任。根据企业工商信息登记，被上诉人

二的企业住址为小井峪社区办公楼2-3层，因此其二者之间系一套班子两块牌子。城中村改

造系城市发展的重要历史环节，村委会、居委会作为拆迁改造的核心主体是历史的选择，随

着城市化进程的逐步完善，村委会、居委会主导的房地产企业也应运而生，其实从社会层面

上所有人都知道房地产开发商系村委会、居委会主导设立。但一审法院却刻意规避审理被上

诉人一、二之间的关系，势必会造成业主利益受到极大损害，同时政府公信力极大的降低。

杜某、太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会等房屋买卖合同纠纷民事二审

民事判决书

山西省太原市中级人民法院

民事判决书

(2021)晋01民终7038号

当事人 上诉人(原审原告)：杜某，住太原市。

委托诉讼代理人：李某1、于某，山西艾伦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会。

法定代表人：魏某1，主任。

被上诉人(原审被告)：太原市华峪房地产开发有限公司。

法定代表人：魏某2，董事长。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：李某2，山西东奥律师事务所律师。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：薛某，山西东奥律师事务所律师。

审理经过 上诉人杜某因与被上诉人太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委

员会、太原市华峪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人

民法院(2021)晋0109民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月19

日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人杜某及其委托诉讼代理人李某1、于

某，被上诉人太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会、太原市华峪房地产开

发有限公司的共同委托诉讼代理人李某2、薛某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 杜某上诉请求：一、请求依法撤销万柏林区人民法院作出的

(2021)晋0109民初1451号民事判决，改判被上诉人一、二立即就位于太原市××区房

8 / 18

屋与上诉人签订网签合同，并在房产管理部门办理备案登记；无条件协助办理房屋产权

登记证书或发回重审。2、判令被上诉人一、二承担一审、二审全部诉讼费。事实与理

由：一、一审法院认定事实错误，错误认定“在签订房屋买卖合同时，双方均已明知该

买卖房屋属性为小产权”，与事实严重不符。(一)根据上诉人与被上诉人一签订的《房

屋买卖合同》第十条，甲方在交房后适当时间按照政府政策，为乙方办理《房屋所有权

证》，《房屋所有权证》为政府认可的权属证明。从合同条款讲，被上诉人一已经明确

涉案房屋属于可以办理房屋所有权证的，即不是小产权房；同时明确甲方负有为乙方办

理相关房屋手续的义务。(二)关于华峪东区的房屋在销售时对外的宣传是以大产权推介

的，案涉的华峪东区相关业主均是在这样的前提下才选择购买案涉房屋。1、被上诉人在

楼体外部张贴大图“华峪东区现房大红本，6522555”。2、被上诉人在网络上的宣传显

示房权类型为“大产权房”。3、在被上诉人所属的微信公众号“华峪地产”于2014年9

月25日所发文章“当您途径我的盛放--华峪东区”中宣传的内容：华峪东区5900元／m

起撼世登录，60-180m纯景美宅，配套全，大红本，可按揭，公积金，到场有好礼相送，

详询************。以上反映了被告自2012年起，一直宣传的5000多元／平米的价格

销售华峪东区大产权的商品房。(三)上诉人于2013年全款支付的购房款价格属于当时正

常的市场价格范畴内。1、在被上诉人所属的华峪东区(现变更为华峪地产)微信公众号

中，2014年多篇文章一直宣传华峪东区在售房屋5000多元一平米的价格是大红本。依据

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的

销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设

施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大

影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当

事人违反的，应当承担违约责任。案涉房屋在2013年对外是以5600元／平米的价格销

售的且是对外宣传大产权的情况下定的价格。依照合同约定，该房屋并非是贷款的方

9 / 18

式，而是短期内全额付款的方式。这种付款方式在正常的市场交易中，房价是给予很大

的价格优惠。在合同签订的2013年属于正常的市场价格。2、根据被上诉人在一审中举

证提交的两份合同，2012年为5540元／平米，2015年为6807元／平米，2015年的合同

增加了土地出让金的条款。被上诉人提出2012年是小产权房的价格，以此区分2015年

是大产权的价格。实际情况是，2012年的小产权价格大多是2000-3000元／平米。即使

到了2019年(华峪东区取得了预售许可证)，小产权的价格多数也在6000元／平米以

下，而房价近十年一直在大幅度上涨。2012年5000多元／平米的价格属于正常大产权房

屋的市场价格。而被上诉人对外销售时也一直宣传的是大产权。3、房屋价格的确定是被

上诉人自行决定，是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定。价格的高

低起伏应是二被上诉人应当预见的，二被告应遵循合同约定及诚实信用原则履行合同义

务。二、土地使用权出让金属于二被上诉人的开发成本，应当由二被上诉人承担。(一)

依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，《房屋买卖合同》为被上诉人一

小井峪社区居委会提供的格式合同，合同内容多为格式条款。小井峪社区居委会与18号

楼业主签订的《房屋买卖合同》明确约定了业主在办理产权登记证书时应缴纳的费用，

其中并不涉及土地使用权出让金。《房屋买卖合同》中的第十条和第十三条均明确细致

的约定了买房涉及的各种费用，其中有大额的也有小额支出的费用，但均未有要求业主

承担土地出让金的条款。土地出让金的缴纳主体应当明确，被上诉人不能事后又额外收

取合同约定之外的费用。即使出现争议，依据《中华人民共和国《民法典》第四百九十

八条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有

两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被上诉人一作为华峪东区

的建设单位及其成立控制的被上诉任二因开发地块销售并取得收益，向国家支付土地出

让金是开发商获取收益应当承担的成本。土地出让金作为扣除项目在其房屋收益中扣

除，也就是土地出让金应是二被上诉人缴纳，业主无须承担该笔费用。依据《中华人民

10 / 18

共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字(1995)6号》第七条规定条例第六条所列的计

算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得

土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)依据《房屋买卖合

同》中第六条约定的房屋在业主交清房款、相关配套费用后交付业主使用。则，现房屋

已经交付业主使用证明了业主已经履行了交清房款、相关配套费用的义务。依据《房屋

买卖合同》中第十条约定，除本合同约定房款外，甲方(居委会)不再向乙方(业主)另行

收取房款。则，关于土地出让金，二被告无任何依据收取。(四)依据《中华人民共和国

城市房地产管理法》第十五条、十六条、十七条及第二十六条规定可以得知，土地使用

权出让金是由房地产开发者承担的。二被上诉人作为华峪东区的建设单位，是承担土地

出让金的义务主体。土地出让金的缴纳是二被告和土地管理部门之间权利义务范畴的事

情。三、一审法院刻意回避审理被上诉人一与被上诉人二的牵连关系，只字未提，只字

未审，使其得以通过合同相对性的原则撇清被上诉人的责任。被上诉人一、二之间的关

系是本案审理的重中之重。被上诉人二虽未与上诉人签订书面的房屋买卖合同，但为什

么由被上诉人开发的项目却变成了被上诉人二，其二者之间必然存在一定法律关系，当

然无论是资产转让、股权转让或者其他方式，其都应该承接被上诉人一在涉案房屋的上

的全部权利义务。居委会作为房地产开发、组织、实施的建设单位是现实中其在城中村

改造中居于重要地位的体现。由居委会成立、控制房地产开发公司是小井峪社区居民委

会能够先期开展城中村改造、推进工作的根本原因，也是上诉人与被上诉人一能够顺利

履行合同的关键。2013年上诉人与被上诉人一签订《房屋买卖合同》时，时任小井峪社

区居民委员会主任的魏某2成为了现今被上诉人二太原市华峪房地产开发有限公司的董

事长。现今被上诉人二任职的总经理魏某1则是现今被上诉人一小井峪社区居民委员会

主任。根据企业工商信息登记，被上诉人二的企业住址为小井峪社区办公楼2-3层，因

此其二者之间系一套班子两块牌子。城中村改造系城市发展的重要历史环节，村委会、

11 / 18

居委会作为拆迁改造的核心主体是历史的选择，随着城市化进程的逐步完善，村委会、

居委会主导的房地产企业也应运而生，其实从社会层面上所有人都知道房地产开发商系

村委会、居委会主导设立。但一审法院却刻意规避审理被上诉人一、二之间的关系，势

必会造成业主利益受到极大损害，同时政府公信力极大的降低。综上，望二审法院审慎

审理案件，查明事实，依法改判或发回重审。

二审被上诉人辩称 被上诉人太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会辩

称，一、答辩人与上诉人签订《房屋买卖合同》系无效合同，上诉人要求答辩人为其办

理网签合同并在房产部门办理备案登记缺乏法律依据，依法不应予以支持。答辩人并非

房地产开发企业，不具备房屋开发、建设、销售相应资质。根据《民法典》第153条规

定，双方签订案涉合同的民事法律行为明显违反了我国法律、行政法规的强制性规定，

系无效的法律行为，故该案涉合同也系无效合同。二、根据合同约定“所需契税、维修

基金、入网等政府收缴的有关费用，由乙方按政府有关规定缴纳”，上诉人只有与房地

产公司协商交纳相关费用并重新签订《商品房买卖合同》方可办理网签备案登记，答辩

人作为基层群众性自治组织，不具备办理办理网签备案登记及《房屋所有权证》的主体

是居委会，而非证照齐全的房地产开发商，其明知涉案房屋系小产权房，自身存在过

错。案涉合同第十条、十一条约定，上诉人办理网签备案及不动产权证的前提是先与答

辩人协商签订新的《房屋买卖合同》，并缴纳土地出让金等政府收缴的相关费用。上诉

人未能履行上述缴纳土地出让金的义务是导致网签合同未能办理的原因。综上所述，答

辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原

判。

原告诉称 杜某向一审法院起诉请求：、判令二被告立即就位于太原市××区房屋

与原告签订网签合同，并在房产管理部门办理备案登记，无条件协助办理房屋产权登记

证书；2、判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2013年12月28日，原告与被告太原

市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会签订《房屋买卖合同》，房屋单价每平米

5972.98元，原告已分期支付全部房款725000元购买位于太原市××区房屋。该合同约

定，被告应当于2015年6月30日前交房；在交房后适当时间按政府相关政策，为乙方

办理《房产所有权证》。被告太原市华峪房地产开发有限公司系被告太原市万柏林区小

井峪街道小井峪社区居民委员会成立并实际控制的公司。2019年1月2日，太原市房产

管理局向被告太原市华峪房地产开发有限公司发放编号为(xxx)并商房预售字第xxx号预

售证书。二被告自此已具备办理房产登记手续的条件。但至今未着手为原告办理登记手

续，甚至网签登记。原告无奈诉至法院，望判如所请。

一审法院查明 一审法院认定事实：2013年12月28日，杜某(乙方)作为买受人与

小井峪居委会(甲方)作为出卖人签订《房屋买卖合同》一份，双方约定由杜某购买太原

市万柏林区小井峪社区“华峪东区”18幢2单元28层04号房屋，房屋面积为121.38平

方米，总价款为725000元，合同签订之日买受人支付首付款300000元，2014年5月30

日支付220000元，2014年12月30日支付140000元，2015年6月30日支付65000

元。现杜某已依约支付了全部购房款。双方关于产权登记的约定为：甲方在交房后适当

13 / 18

时间按政府相关政策，为乙方办理《房屋所有权证》，《房屋所有权证》为政府认可的

权属证明。双方关于产权登记及后期费用的约定：由乙方协助甲方根据相关政策为乙方

办理《房屋所有权证》，乙方需为甲方及时提供有关证件和印章，并重新签订正式的

《商品房买卖合同》，所需契税、维修基金、入网费等政府收缴的有关费用，由乙方按

政府有关规定缴纳。除本合同约定房款外，甲方不再向乙方另行收取房款。乙方在未办

理《房屋所有权证》前对该房屋进行转名或转让时，需经甲方同意交纳转让费并重新签

订合同，乙方如在《房屋所有权证》下发后进行转名或转让，需向房地产管理部分申

请，按房屋交易手续办理。2015年6月23日，原告向被告小井峪居委会交纳公共维修基

金、煤气初装费、有线电视初装费。涉案房屋居住使用后，至今未办理产权登记。

另查明，被告华峪房地产公司成立于2016年12月14日，该公司成立后，对小

井峪居委会开发房屋的性质进行变更，缴纳了涉案房屋的土地出让金等费用。2019年1

月2日，太原市房产管理局发布小井峪城中村改造华峪东区C区项目18-24某住宅楼预

售公告，当日，被告华峪房地产所属公众号“华峪地产”宣传公示被告于2019年1月2

日取得华峪东区C区涉及的商品房预售许可证、不动产权证书、建设用地规划许可证、

建筑工程施工许可证等，预售证号为：(xxx)并商房预售字第xxx号。公示后，原告即要

求被告办理房屋所有权证，被告则要求原告补交土地出让金后办证，最终双方未能协商

解决。

庭审中，被告小井峪居委会称，原告购买的房屋系小产权房，土地性质为集体土

地，后案涉土地权属来源与划拨，以划拨方式取得土地使用权的土地转让时，土地出让

金每平米1500元应当由原告承担。被告华峪房地产公司对于原告需要缴纳的相关费用

(土地出让金、契税、印花税、土地交易服务费、土地开垦费、耕地占用税)已经先行垫

付，要求原告补缴上述费用后再办证。原告则认为，双方签订的《房屋买卖合同》中约

定小井峪居委会具备办理房屋所有权证时，重新签订正式的《商品房买卖合同》协助原

14 / 18

告过户且认为土地出让金是开发商开发房屋的成本，不应由原告承担，被告应如约办

证。被告则以原告未缴纳土地出让金为由拒绝办理房屋所有权证。双方各持己见，达不

成一致，经调解无效。

一审法院认为 一审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同时，双方均已明知该买

卖房屋属性为小产权房，房屋买卖合同中未明确约定以后办证土地出让金由谁承担，双

方的该买卖行为存在一定风险。被告太原市华峪房地产开发有限公司是过户主体，未与

原告签订过合同，被告太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会是合同的相对

方又无办证主体资格，故对于原告要求办证的诉讼请求，缺乏有效有力证据佐证，本院

无法支持。依法决如下：驳回原告杜某的诉讼请求。

本院查明 二审查明的事实与一审认定的事实相一致。

上诉人在一审举证的基础上，二审提供新证据：第一组证据：1、地下车位使用

合同3份、收款收据2份，证明合同约定付款方式为银行按揭贷款。2、18号楼2单元

502号业主的地下车位使用合同1份，证明2019年7月2日，刘洋与居委会签订地下车

位使用合同，合同约定的付款方式为全额付款。以上证据证明华峪开发公司与小井峪居

委会是一套人马，两块牌子，华峪开发公司是小井峪居委会为推进城中村改造项目所设

立的，合同签订主体为华峪开发公司，小井峪居委会在括号内，也就是上诉人与二被上

诉人同时签订了地下车位使用合同，全款支付的合同签订方为小井峪居委会，可以验证

上述关于二被上诉人其实就是一套人马、两块牌子的事实。第二组证据：3、都市110的

采访视频3段，采访时间是2019年12月25日，案涉纠纷曾经被都市110采访过，采访

的内容为土地出让金应当由业主缴纳还是开发商缴纳，华峪开发公司的销售经理接受了

采访，证明售楼部对外宣传的房屋为大产权房，销售经理也予以承认；华峪开发公司销

售部经理表示城中村改造领导小组对2015年之前的城中村改造可以边开工、边完善手

续，只是华峪开发公司在响应城中村拆迁改造项目在逐步完善手续；华峪开发公司也没

15 / 18

有表示与小井峪居委会之间存在任何的区别，通过市政府的各项政策陆续在出售房屋，

华峪开发公司是后续才成立的，销售价为每平米6450元。第三组证据：4、太原市人民

政府印发的《太原市城中村改造实施计划的通知并政发(2015)8号》，在该文件的第4条

第17款提出，该文件适用于小井峪村，之所以可以销售该案涉房屋也进一步说明手续可

以进一步完善，但小井峪不可以增加新的小产权房而导致本案纠纷的出现。

太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会、太原市华峪房地产开发有限

公司质证认为：1-2证据，是华峪开发公司与其他业主签认的地址车位使用权合同，是约

束于其他业主的，与本案的争议焦点无关联性，故对该部分证据不能支持上诉人诉讼请

求的依据。3采访视频真实性无异议，确实接受过采访，且不止一次，但不能证明上诉人

所要证明的内容，也不能证明采访主体是华峪开发公司的销售经理，也不能证明在办理

产权证书或网签登记时是不收取费用的，华峪开发公司于2016年成立，买卖合同签订时

间是在2012年，并且是与小井峪居委会签订的合同，并非华峪开发公司；即使采访内容

中有部分宣传房屋的相关内容，从法律上讲也属于要约邀请，对上诉人和其他的相关主

体不产生法律约束力，宣传的目的是在2016年华峪开发公司成立以后，对五证齐全的房

屋的宣传，并非是对上诉人在2012年所购房屋的宣传、追认、承诺，故对该采访视频与

本案无关联性。4文件真实性、合法性无异议，时间是在2016年出台的，而上诉人所签

订的买卖合同是在2012年，这份文件的内容是针对太原市城中村改造中所出现的各种问

题如何规范，与上诉人、被上诉人之间的房屋买卖纠纷无关。综上，上诉人提供的证据

与本案的争议焦点无关联性，且不属于法律意义上的新证据，也不是在一审法庭开庭后

所产生的新证据，不应予以采纳。

被上诉人太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会、太原市华峪房地产

开发有限公司二审未提交新证据。

本院认为 本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，对一审法院查

16 / 18

明的事实，当事人双方均无异议。本案二审的争议焦点为“二被上诉人是否应当与上诉

人签订网签合同、办理网签登记、办理产权证书以及签订合同时是否承诺本案房屋是大

产权房”。从本案一、二审查明的客观事实看，上诉人与被上诉人太原市万柏林区小井

峪街道小井峪社区居民委员会签订房屋买卖合同时，双方均应明知当时该买卖房屋属性

为小产权房，且房屋买卖合同中也未明确约定以后办证土地出让金由谁承担，双方的该

买卖行为存在一定风险。被上诉人太原市华峪房地产开发有限公司作为具备办证资格的

主体，尚未与上诉人重新网签《商品房买卖合同》。故从本案的客观案件事实来看，被

上诉人太原市万柏林区小井峪街道小井峪社区居民委员会作为案涉房屋买卖合同的相对

方但不具备办证主体资格，而被上诉人太原市华峪房地产开发有限公司作为具备办证资

格的主体，尚未与上诉人重新网签《商品房买卖合同》，故对于上诉人要求二被上诉人

办理产权证书的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，难以支持。至于上诉人提出的要求

被上诉人与其网签《商品房买卖合同》的主张，是当事人之间的意思自治行为，不应作

为诉讼请求由法院进行审理，并作出裁决。

综上所述，杜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用

法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人杜某负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 王 薇

审 判 员 任华

审 判 员 雷晨

17 / 18

二〇二一年十一月十六日

法官助理 杨丽

书 记 员 米鑫

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

18 / 18