2012年杭州楼市降价分析报告

2012年杭州楼市降价分析报告（一）

导读：

一、降价特征：范围广、楼盘多，更多降价或低开动态进行

二、房源量：2198套降价或低开房源

三、降价方式：直接降价为主流

四、降价力度：普遍降价3成

五、降价效果：去化明显

附表一：2012年杭州降价或低开楼盘（透明售房网统计数据截止时间：2012年2

月23日）

附表二：2012年杭州降价楼盘(更多降价或低开动态进行中)

前言

随着楼市调控步步深入，开发商的资金链越发紧张。杭州楼市的降价从2011年下

半年就已经初见端倪，各大楼盘价格纷纷下挫，新盘低开也已经逐渐成为惯例。

进入2012年，杭州楼市降价浪潮更是汹涌而至，各大开发商企图通过降价或者低

开来拉动销量，从而应对楼市寒冬。

此轮降价已经导致杭州众多板块原有价格体系的崩溃，新的价格体系在重新建立

中。

住在杭州网特别推出《2012年杭州楼市降价分析系列报告》。

2012年杭州降价或低开板块、楼盘一览表

区域 板块 楼盘

申花 香槟国际

主城区

（7板块、11个楼盘）

桥西/祥符 荷塘月色、阅城、名城公馆

丁桥/华丰 玺之湾

九堡 泊林印象

下沙金沙湖 滟澜山、中外公寓

下沙沿江 江语海、湾天地

滨江区四桥 半岛国际

余杭区

（2板块、2楼盘）

萧山区 萧山城区 绿都·嘉丰公馆

临平北 启城

仓前 青枫墅园

注：滟澜山、中外公寓、名城公馆都是2011年降价楼盘，又于2012年加推

住在杭州网统计显示，截止到2月25日，2012年杭州（主城区、余杭、萧山）共

有14个楼盘正在或者确定降价或低开，分布在10大板块。

一、降价特征：范围广、楼盘多，更多降价或低开动态进行中

进入2012年，降价趋势愈演愈烈。此轮降价的特征是范围广、楼盘多。

目前，杭州楼市的降价已经从某几个楼盘“点式”降价渐渐演化成整个区域乃至

整个楼市的“面式”降价行为。而据住在杭州网掌握的资料，近半个月内还将有更多

的楼盘将加入降价行列，预计降价或低开楼盘数量将达到20多个。

1、主城区：龙年降价集中爆发，降价板块占半城

杭州主城区降价范围分布涉及九堡、下沙沿江、金沙湖、滨江区四桥、桥西/祥符、

丁桥/华丰、申花七大板块。2012年至今不到两个月，总共有11个楼盘有降价或低开(包

括加推)的销售动作。

从时间节点来看，大规模的降价集中于春节后爆发。祥符的方正·荷塘月色、华

盛达·阅城先后降价销售。金沙湖的滟澜山、中外公寓纷纷加推房源。而保利房产也

计划于3月份开始降价销售，参与降价的三个楼盘为位于申花的香槟国际以及下沙沿

江的江语海和湾天地。

2、余杭：临平北拉开价格战

2012年余杭区降价还未大范围的展开，降价楼盘在临平北以及仓前板块。余杭区

最早开始降价的楼盘为2011年低开的香醍溪岸，此楼盘在2012年再度加推。临平北

的野风启城在2012年2月也低价加推。虽分属于两个板块，但这两个楼盘仅相隔一条

马路，临平北、超山两个板块的价格战已经愈演愈烈。而在仓前板块的青枫墅园也于2

月25日降价销售。

3、萧山：目前仅1楼盘低开

萧山区目前降价的楼盘仅1个，为绿都·嘉丰公馆。该楼盘于2月12日低价首开，

据悉，嘉丰公馆1、2、3、5四幢共399套房子当天全部预定，成为“日光盘”。

二、房源量：2198套降价或低开房源

杭州楼市降价量分析表

降价套数 当前楼市库存降价楼盘剩余体量后续可降价房源套数预

（套） （套） （万方） 估（套）

约1328 28828 152.6 15260 4.6%

约470 25253 53.9 5390 余杭区 1.9%

约400 10172 1 100 萧山区 3.9%

约2198 81022 267.3 26730 合计 2.7%

区域 降价套数/库存

主城区

（住宅）

注1：主城区(住宅)单指主城区的住宅量。而余杭区、萧山区则包含所有商品房

注2：测算后续可降价房源套数测算方法为：降价楼盘剩余体量除以100。即：以平均每套新盘面积为100平

米作为测算依据。

注3：合计为主城区(商品房)、余杭区以及萧山区的合计。

注4：库存数据统计截止时间：2012年2月24日22:00。

从降价量来分析，杭州市(包含余杭、萧山)目前所有降价的房源套数约为2198套，

占到所有可售房源的2.7%左右。而所有降价楼盘的剩余体量约为267.3万方，若按照

平均每套房源100平米计算，降价楼盘还能推出26730套房源，约占据目前可售的1/3

左右。

主城区推出的降价房源最多。共推出降价房源约1328套，为总可售套数的4.6%

左右。主城区降价楼盘剩余体量为152.6万方，测算可推出房源15260套，占住宅总

可售套数的52.93%。

余杭区推出的降价房源约470套，仅占可售套数的1.9%。萧山区推出降价房源约

400套，占总可售套数的3.9%。

三、降价方式：直接降价为主流

降价方式一览

降价方式 楼盘

直接降价

特价房 半岛国际、青枫墅园

低开 玺之湾、绿都嘉丰公馆

尾房降价清盘 湾天地

启城、泊林印象、荷塘月色、阅城、香槟国际、江语海、滟澜山、中外公寓、名城公

馆

从各大楼盘降价的方式来看，杭州楼市降价的方式主要分为四类——直接降价、

特价房、低开以及尾房降价清盘。有9个楼盘是以直接降价的方式，2个楼盘以特价房

源的方式，而还有两个楼盘以首次低开的方式降价，另外还有开发商打出尾盘清盘的

旗号降价。

通过降价方式的选择，可以看出目前大多楼盘都采取直接降价或低开的方式。目

前楼市处于寒冬，通过“打擦边球”降价已经无法立即拉动成交，而直接的降价能够

使得楼盘获得更好的成交。这也是各开发商选择低开或直接降价的主要原因。

而伴随着降价战，开发商“补差”战也陆续开打，各种补差形式分析敬请期待2012

年杭州楼市降价分析报告(二)。

四、降价力度：普遍降价3成

从各楼盘的降价情况分析，杭州市目前各大降价楼盘的降价幅度均在7-8折。低

开的楼盘相对于本区域内的均价也降低了30%左右。目前，这一幅度的降价也取得了一

定的效果。

楼盘降价力度一览表

楼盘名称 折扣力度

青枫墅园 约6.6折

玺之湾 约7折

湾天地 约7折

荷塘月色 约7.3折

江语海 约7.5折

野风·启城 约7.5折

泊林印象 约7.5折

香槟国际 约7.5折

华盛达·阅城 约7.8折

香醍溪岸 约8折

中外公寓 约8折

半岛国际 约8折

注：降价楼盘折扣值为降价后价格除以降价前价格，新开楼盘折扣值为开盘价格

除以周边楼盘价格。

五、降价效果：去化明显

杭州(含余杭、萧山)降价楼盘销售情况表

降价房源销售情去化率（开发商

况（开发商数据） 数据）

约100 7.60% 主城区 9 1328

0 - 余杭区 3 470

约383 96% 萧山区 1 399

约480余套 22% 合计 13 约2200套

区域 降价楼盘数 房源总量

总体而言，杭州(含余杭、萧山)降价楼盘在2011年销售较好，透明售房网显示，

2011年降价房源的销售普遍接近8成，不少楼盘多次加推，可以说降价对促进销售的

效果非常明显。而2012年至今降价或低开楼盘的去化率约为两成，主要是由于许多楼

盘成交还在放量之中导致的。

就主城区而言，主城区在2011年降价楼盘销售情况良好，透明售房网显示的去化

率在77%左右。而2012年则仅有7.6%。主要是由于许多楼盘成交尚未放量导致的。

而根据开发商提供的销售情况，2012年降价或低开的楼盘均获得不错的销售成绩，

龙湖滟澜山14、15号楼当天售罄，泊林印象2月18日加推当日预定八成。

因此，降价带来的成交量上涨作用依旧存在。只是，当前全面降价的市场环境之

下，开发商在用低价换取市场的同时，价格的边际效用也在逐步递减之中。

余杭区在2011年降价的龙湖·香醍溪岸项目首开成为“日光”盘，而2012年的

降价一触即发。

萧山区的绿都·嘉丰公馆在2012年开盘当晚就几乎销售一空，这也说明了目前萧

山市场对于降价比较敏感。

附表一：2012年杭州降价或低开楼盘（透明售房网统计数据截止时间：2012年2月23

日）

附表二：2012年杭州降价楼盘(更多降价或低开动态进行中)