朱才威、王艳波等商品房销售合同纠纷民事二审民事裁定书

朱才威、王艳波等商品房销售合同纠纷民事二审民事裁定书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销

售合同纠纷

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审结日期】2021.11.15

【案件字号】(2021)辽01民终16619号

【审理程序】二审

【审理法官】姜会军金鑫赵智

【文书类型】裁定书

【当事人】朱才威;王艳波;周静;王广红;李梅;陈英魁;王某某;刘静彦;张媛媛;张南;彭蓬;刘

薄;刘东超;章礼才;王立杰;马喜良;李英格;佟雅菊;杨忠亮;马丽静;曲鲁宁;王敏英;隋福成;

曲宝阳;孙丽辉;张世忱;田军;史长睿;李宁;韩昊霖;田大力;李梅梅;刘彦;钟祥伟;刘学彬;祁

翔;王敏;郝勇;赵长辉;杨会宁;祁宇;李曼;刘钧鸿;李娜;吴博宇;张万杰;刘忠忱;樊秀艳;佟伶;

赫飞;李荣春;王雪;钱民;黄亮;杨波;葛过;杨志;于涛;宋蔓丽;傅毅;孟佳;李欢;孟宇;李露;史

立宝;许丽荣;杨健;苗苗;李振生;侯丽;赵文龙;赵霞;陶晶;车松山;张笑非;杨超先;辛舜贤;马

银;邢妍;信宏宇;张语菲;陈红豆;张思维;王叶醒尘;苏旭;高冀;沈志元;孙哲;高畅;林强;胡凤

梅;宋德明;阎厚文;冯强;李俊;孙艳松;张轶群;唐丽莉;杨月明;聂颖军;刘作久;王颖;赵星登;

田丽勇;程霞;左言革;马英;沈阳荣盛房地产开发有限公司;荣万

【当事人】朱才威王艳波周静王广红陈英魁王某某刘静彦张媛媛张南彭蓬刘薄刘东超章礼才

1 / 15

王立杰马喜良李英格佟雅菊杨忠亮马丽静曲鲁宁王敏英隋福成曲宝阳孙丽辉张世忱田军史长

睿李宁韩昊霖田大力李梅梅刘彦钟祥伟刘学彬祁翔郝勇赵长辉杨会宁祁宇李曼刘钧鸿李娜吴

博宇张万杰刘忠忱樊秀艳佟伶赫飞李荣春王雪钱民黄亮杨波葛过杨志于涛宋蔓丽傅毅孟佳李

欢孟宇李露史立宝许丽荣杨健苗苗李振生侯丽赵文龙赵霞陶晶车松山张笑非杨超先辛舜贤马

银邢妍信宏宇张语菲陈红豆张思维王叶醒尘苏旭高冀沈志元孙哲高畅林强胡凤梅宋德明阎厚

文冯强李俊孙艳松张轶群唐丽莉杨月明聂颖军刘作久王颖赵星登田丽勇程霞左言革马英沈阳

荣盛房地产开发有限公司荣万

【当事人-个人】朱才威王艳波周静王广红李梅陈英魁王某某刘静彦张媛媛张南彭蓬刘薄刘东

超章礼才王立杰马喜良李英格佟雅菊杨忠亮马丽静曲鲁宁王敏英隋福成曲宝阳孙丽辉张世忱

田军史长睿李宁韩昊霖田大力李梅梅刘彦钟祥伟刘学彬祁翔王敏郝勇赵长辉杨会宁祁宇李曼

刘钧鸿李娜吴博宇张万杰刘忠忱樊秀艳佟伶赫飞李荣春王雪钱民黄亮杨波葛过杨志于涛宋蔓

丽傅毅孟佳李欢孟宇李露史立宝许丽荣杨健苗苗李振生侯丽赵文龙赵霞陶晶车松山张笑非杨

超先辛舜贤马银邢妍信宏宇张语菲陈红豆张思维王叶醒尘苏旭高冀沈志元孙哲高畅林强胡凤

梅宋德明阎厚文冯强李俊孙艳松张轶群唐丽莉杨月明聂颖军刘作久王颖赵星登田丽勇程霞左

言革马英荣万

【当事人-公司】沈阳荣盛房地产开发有限公司

【代理律师/律所】田军辽宁铭迅律师事务所;杨晓宁辽宁晟盟律师事务所

【代理律师/律所】田军辽宁铭迅律师事务所杨晓宁辽宁晟盟律师事务所

【代理律师】田军杨晓宁

【代理律所】辽宁铭迅律师事务所辽宁晟盟律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】朱才威;王艳波;周静;王广红;李梅;陈英魁;刘静彦;张媛媛;张南;彭蓬;刘薄;刘东超;

章礼才;王立杰

【被告】沈阳荣盛房地产开发有限公司;荣万家生活服务有限公司沈阳分公司

2 / 15

【本院观点】一审因案涉园区业主委员会尚未成立，上诉人所诉公共部位为全体业主共同享

有，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分占建设物总面积三分之二以上业主

且占总人数三分之二以上的业主同意，该请求应由全体业主召开业主大会共同决定，本案72

名上诉人在户数占比和专有部分占建筑物总面积均未达到法定标准，故认定上诉人的主体不

适格。

【权责关键词】撤销合同合同约定诉讼请求不予受理驳回起诉发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，一审因案涉园区业主委员会尚未成立，上诉人所诉公共部位为全体

业主共同享有，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分占建设物总面积三分之

二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该请求应由全体业主召开业主大会共同决

定，本案72名上诉人在户数占比和专有部分占建筑物总面积均未达到法定标准，故认定上诉

人的主体不适格。但本案的法律关系为上诉人与被上诉人间的商品房销售合同关系，上诉人

主张被上诉人荣盛公司未交付合格房屋应当承担违约责任，并非基于业主对园区共有部分的

自行改建重建。故一审确定本案法律关系正确即本案案由为商品房销售合同纠纷正确，但一

审适用法律有误，本案应当实体审理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

七十一条、《最高人民法院关于适用 的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：

【裁判结果】一、撤销沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽0113民初7944号民事裁定；

二、本案指令沈阳市沈北新区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。

【更新时间】2022-09-22 19:43:32

【一审法院认为】一审法院经审查认为，朱才威、王艳波等72名原告与被告荣盛公司签订的

商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，其内容不违法法律强制性规定，该合同合法有

效。原告主张被告荣盛公司开发的案涉房屋及附属设施没有经过竣工验收。被告荣万家公司

二被告自来水安装水表，自来水管线重新铺设至符合国家相关规定；对排水管线进行整体改

造至符合给排水验收标准；恢复别墅园区内所有被堵死的煤气预留检修井口；改造道路使消

防通道符合国家标准；园区多处公用电电线裸露，需重新铺设别墅园区电网，使其符合国家

电网铺设标准。涉案园区总户数913户，其中别墅187户，洋房96户，小高层630户，总面

积154120.68平方米，别墅区面积66925.02平方米。因原告所在别墅区与洋房区、小高层均

属于同一地块、同一开发商、同一物业园区。案涉园区业主委员会尚未成立，原告所诉公共

部位为全体业主共同享有，根据物权法的相关规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当

经过专有部分占建设物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。该请

求应由全体业主召开业主大会共同决定，本案72名原告在户数占比和原告专有部分占建筑物

总面积均未达到法定标准，原告的主体不适格，故原告的起诉应予以驳回。依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定如下：驳回原告朱才威、王艳波等72名原告

的起诉。原告朱才威、王艳波等72名原告各交付的案件受理费50元，免收退回原告。

【二审上诉人诉称】朱才威等72名上诉人上诉请求：撤销一审裁定，对本案发回重审或依法

改判。事实和理由：原审认为，本案原告所在的别墅区与小区中洋房区和高层区为同一物业

园区，与事实不符。根据建设工程规划许可证，香缇澜山一期建筑规划63855.87平方米，栋

数34，该规划为独立规划，独立园区，且别墅与高层洋房建设时间不同，别墅区入住之时，

后者尚未开始建设，因此别墅区的基础设施相对独立。原告所述排水不畅，地下室污水倒

灌、自来水管冻裂等均与高层、洋房无关。别墅与高层建筑类型不同，高层住户没有地下

室，也不存在地下室污水倒灌。别墅区自来水天然气是直接入户，后者的自来水天然气管道

铺设在地下车库，也不存在铺层浅被冻裂的问题。更为不同的是别墅区，高层区和洋房区的

物业收费标准不同，原审法院将利益不相关的多个主体强行捆绑在一起，既无法律依据，亦

无事实依据。综上，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 朱才威等

72名上诉人向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即改造园区综合管网，达到竣工综合验

收标准，房屋交付日期按改造合格之日，房屋保修期以改造合格之日起算；2.本案相关诉讼

4 / 15

费用由被告承担。

朱才威、王艳波等商品房销售合同纠纷民事二审民事裁定书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事裁定书

当事人 上诉人(原审原告)：朱才威。

上诉人(原审原告)：王艳波。

上诉人(原审原告)：周静。

上诉人(原审原告)：王广红。

上诉人(原审原告)：李梅。

上诉人(原审原告)：陈英魁。

上诉人(原审原告)：王某某。

上诉人(原审原告)：刘静彦。

上诉人(原审原告)：张媛媛。

上诉人(原审原告)：张南。

上诉人(原审原告)：彭蓬。

上诉人(原审原告)：刘薄。

上诉人(原审原告)：刘东超。

上诉人(原审原告)：章礼才。

上诉人(原审原告)：王立杰。

5 / 15

辽01民终16619号 (2021)

上诉人(原审原告)：马喜良。

上诉人(原审原告)：李英格。

上诉人(原审原告)：佟雅菊。

上诉人(原审原告)：杨忠亮。

上诉人(原审原告)：马丽静。

上诉人(原审原告)：曲鲁宁。

上诉人(原审原告)：***英。

上诉人(原审原告)：隋福成。

上诉人(原审原告)：曲宝阳。

上诉人(原审原告)：孙丽辉。

上诉人(原审原告)：张世忱。

上诉人(原审原告)：田军。

上诉人(原审原告)：赵长辉。

上诉人(原审原告)：杨会宁。

上诉人(原审原告)：祁宇。

上诉人(原审原告)：李曼。

上诉人(原审原告)：刘钧鸿。

上诉人(原审原告)：李娜。

上诉人(原审原告)：吴博宇。

上诉人(原审原告)：张万杰。

上诉人(原审原告)：刘忠忱。

上诉人(原审原告)：李欢。

上诉人(原审原告)：孟宇。

上诉人(原审原告)：李露。

上诉人(原审原告)：史立宝。

上诉人(原审原告)：许丽荣。

上诉人(原审原告)：杨健。

上诉人(原审原告)：苗苗。

上诉人(原审原告)：李振生。

上诉人(原审原告)：侯丽。

上诉人(原审原告)：苏旭。

上诉人(原审原告)：高冀。

上诉人(原审原告)：沈志元。

上诉人(原审原告)：孙哲。

上诉人(原审原告)：高畅。

上诉人(原审原告)：林强。

上诉人(原审原告)：胡凤梅。

上诉人(原审原告)：宋德明。

共同委托诉讼代理人：田军,辽宁铭迅律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：沈阳荣盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区梅

江北街18号。

法定代表人：刘迎春，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨晓宁，辽宁晟盟律师事务所律师。

被上诉人：荣万家生活服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路

38-12号1-11-1。

法定代表人：付壮，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨晓宁，辽宁晟盟律师事务所律师。

审理经过 上诉人朱才威等72名上诉人因与被上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公

司(以下简称荣盛公司)、荣万家生活服务有限公司沈阳分公司(以下简称荣万家公司)商

品房销售合同纠纷一案。不服沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽0113民初7944号民事

裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。

二审上诉人诉称 朱才威等72名上诉人上诉请求：撤销一审裁定，对本案发回重

审或依法改判。事实和理由：原审认为，本案原告所在的别墅区与小区中洋房区和高层

区为同一物业园区，与事实不符。根据建设工程规划许可证，香缇澜山一期建筑规划

63855.87平方米，栋数34，该规划为独立规划，独立园区，且别墅与高层洋房建设时间

不同，别墅区入住之时，后者尚未开始建设，因此别墅区的基础设施相对独立。原告所

述排水不畅，地下室污水倒灌、自来水管冻裂等均与高层、洋房无关。别墅与高层建筑

类型不同，高层住户没有地下室，也不存在地下室污水倒灌。别墅区自来水天然气是直

接入户，后者的自来水天然气管道铺设在地下车库，也不存在铺层浅被冻裂的问题。更

为不同的是别墅区，高层区和洋房区的物业收费标准不同，原审法院将利益不相关的多

个主体强行捆绑在一起，既无法律依据，亦无事实依据。综上，请求二审法院查清事

10 / 15

实，依法支持上诉人的上诉请求。

二审被上诉人辩称 被上诉人荣盛公司辩称，一、案涉商品房工程已经竣工验收合

格，答辩人交付的房屋符合合同约定。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当交

付经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格的房屋。香缇澜山一期别墅房屋

(土建、水暖、电气)分别于2011年10月30日、2012年5月30日经勘察、设计、施

工、监理、建设单位五方竣工验收合格，房屋具备交付条件。园区配套给水工程于2012

年6月5日竣工验收，排水工程于2012年5月10日竣工验收，热网工程2012年5月5

日竣工验收、智能化工程2012年5月5日竣工验收。答辩人交付的房屋及园区配套工程

符合《商品房买卖合同》第八条约定及《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建

筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条规定。上诉人一审诉称

房屋及园区未经竣工验收错误。二、房屋交付时已经竣工验收合格，质保期应当从房屋

交付之日起计算，现已经超出质保期约定，答辩人不承担保修责任。根据《建设工程质

量管理条例》第四十条，防水工程质保期5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装

修工程质保期为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。住建部2001年

颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承

担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约

定。保修期从交付之日起计算。《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人自交付之日

起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任。《住宅质量保证书》规定地基

基础和主体结构保修期为合理使用寿命内，防水工程保修期5年，供热系统2个采暖

期，电气管线、给排水管道、设备按照保修期2年。现房屋交付使用已经近十年之久，

除基础和主体结构外，各项工程均超出法律规定及合同约定的质保期限，答辩人对于已

经超出质保期的部位不再承担保修责任。上诉人无权主张对园区内综合管网进行维修。

《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资

11 / 15

金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项

用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条规

定：本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业

主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基

础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本

办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业

主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿

地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备

使用的房屋等。根据上述规定，如上诉人认为园区内综合管网需要改造更新，应当启动

专项维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，应当由专有部分

占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建

议，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。荣盛香缇澜山园区住宅总

荣万家公司辩称，一、答辩人完成了对小区共用部位及设施设备的查验工作，履

行了物业公司的职责。根据2007年修订的《物业管理条例》第三章规定，答辩人依法与

香缇澜山小区建设单位沈阳荣盛房地产开发有限公司签订《香缇澜山小区前期物业服务

合同》，并于2012年6月15日完成了对香缇澜山一期物业共用部位、共用设施设备进

行检查和验收的活动，履行了物业公司的职责。二、答辩人履行了法定及约定义务，不

承担任何责任。《物业管理条例》规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提

供相应的服务。《香缇澜山小区前期物业服务合同》第二章约定，房屋共用部分、共用

设施设备的日常维修、养护由答辩人负责，第五章第二十条约定，共用设备、设施日常

维修养护费用由物业服务费中支付，大中修及更新改造费用支出由住宅专项维修资金中

支付。三、上诉人所诉的综合管网改造不应由答辩人承担且无须改造。综合管网改造超

出答辩人服务范围，需要启动专项维修基金。根据住建部及财政部联合制定的《住宅专

项维修资金管理办法》第二十二条规定，应当由业主依法表决建议报公积金主管部门审

批，答辩人无权启动。况且目前园区内综合管网设施能够正常使用，无须进行整体改

造。况且正如一审裁定所认定，上诉人无论是人数还是所占面积均未达到三分之二以上

标准，其无权主张对园区内综合管网进行维修。综上所述，上诉人诉讼请求缺乏事实及

法律依据，请求人民法院依法驳回上诉。

朱才威等72名上诉人向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即改造园区综合

管网，达到竣工综合验收标准，房屋交付日期按改造合格之日，房屋保修期以改造合格

之日起算；2.本案相关诉讼费用由被告承担。

一审法院认为 一审法院经审查认为，朱才威、王艳波等72名原告与被告荣盛公

司签订的商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，其内容不违法法律强制性规定，该

接管物业。原告要求二被告自来水安装水表，自来水管线重新铺设至符合国家相关规

定；对排水管线进行整体改造至符合给排水验收标准；恢复别墅园区内所有被堵死的煤

气预留检修井口；改造道路使消防通道符合国家标准；园区多处公用电电线裸露，需重

新铺设别墅园区电网，使其符合国家电网铺设标准。涉案园区总户数913户，其中别墅

187户，洋房96户，小高层630户，总面积154120.68平方米，别墅区面积66925.02平

方米。因原告所在别墅区与洋房区、小高层均属于同一地块、同一开发商、同一物业园

区。案涉园区业主委员会尚未成立，原告所诉公共部位为全体业主共同享有，根据物权

法的相关规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分占建设物总面积三

分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。该请求应由全体业主召开业主大

会共同决定，本案72名原告在户数占比和原告专有部分占建筑物总面积均未达到法定标

准，原告的主体不适格，故原告的起诉应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百一十九条规定，裁定如下：驳回原告朱才威、王艳波等72名原告的起诉。原

告朱才威、王艳波等72名原告各交付的案件受理费50元，免收退回原告。

本院认为 本院认为，一审因案涉园区业主委员会尚未成立，上诉人所诉公共部位

为全体业主共同享有，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分占建设物总

面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该请求应由全体业主召开

业主大会共同决定，本案72名上诉人在户数占比和专有部分占建筑物总面积均未达到法

定标准，故认定上诉人的主体不适格。但本案的法律关系为上诉人与被上诉人间的商品

房销售合同关系，上诉人主张被上诉人荣盛公司未交付合格房屋应当承担违约责任，并

非基于业主对园区共有部分的自行改建重建。故一审确定本案法律关系正确即本案案由

为商品房销售合同纠纷正确，但一审适用法律有误，本案应当实体审理。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关

于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：

14 / 15

裁判结果 一、撤销沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽0113民初7944号民事裁

定；

二、本案指令沈阳市沈北新区人民法院审理。

本裁定为终审裁定。

落款

审判长 姜会军

审判员 金 鑫

审判员 赵 智

二〇二一年十一月十五日

书记员 凌嘉蔓

本案裁定所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法

院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。

《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院

作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受

理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指

令第一审人民法院审理。

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

15 / 15