哈尔滨楼市:去库存任重道远

哈尔滨楼市：去库存任重道远

袁帅

【期刊名称】《小康·财智》

【年(卷),期】2016(000)003

【总页数】3页(P45-47)

【作 者】袁帅

【作者单位】《小康·财智》编辑部

【正文语种】中 文

房产契税新政落地后，包括住宅和商服，哈埠的新房和二手房市场4天内共售出

1200套房子，相比于去年同期仅成交三四百套，增长了3倍多。

春节过后，哈尔滨的房地产市场终于挨过“寒冬”，迎来“春天”。国家出台的多

项针对楼市的利好政策促进哈埠房屋成交量直线上升，与成交量息息相关的房价涨

跌问题，也随之成为业内人士和购房者们热议的话题。

2月2日，央行联合银监会公布，在不实施限购城市首套房首付比例最低降至两成，

二套房首付比例最低可付三成。2月17日，央行、住建部联合财政部发布通知，

自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，调整为统一按一年期定期存款

基准利率执行。2月19日，三部委正式公布契税和营业税新政。接踵而来的三大

喜讯立即为冰城哈尔滨的楼市带来回暖气息。

房产契税新政落地后，包括住宅和商服，哈埠的新房和二手房市场4天内共售出

1200套房子，相比于去年同期仅成交三四百套，增长了3倍多。新政策的不断出

台，不仅降低了购房成本，也提振了购房者对未来楼市的信心，改善性住房和投资

性购房的市民也将进入市场。在这成交的1200套中，超过35％的房源是90平方

米以上的大户型，而购买大户型的主力军通常都是改善性自住购房者。

另外，交易满2年的住房销售免征营业税的新规加快了二手房流通。根据新规，

只要住房购买时间在两年以上，不论面积大小，都可以减免营业税，这相当于鼓励

部分次新房重新进入房地产流通市场。对此，房产中介纷纷表示，近期的房屋成交

量和咨询量都随之增长，对市场的信心又回来了。

《小康·财智》记者从骄阳地产了解到，春节过后二手房市场走俏，单南岗分店一

家店，平均每天就能售出六七十套，最多的一天成交了92套房子，比去年同期多

出近一倍。“目前买房的客户有准备结婚的，也有年轻夫妻给父母就近购房方便带

孩子的。相信利好政策下，改善型需求的买房者会逐步增多。”南岗分店经理薛成

刚说。

同时有业内人士指出，从首次看房到最后办理过户手续，以往需要3个半月左右，

但今年开春后，交易周期已经迅速缩短到1个月，有些甚至短到8至10天。考虑

到交易周期这一因素，各项楼市政策的影响会在3、4月份表现得更加明显。

对于各项新政，尤其是首付降至25％，有些购房者表示，还想“再等等”。打算

买婚房的王小姐告诉《小康·财智》记者，某些城市的购房首付已经下调到20％，

估计哈尔滨不久也会实施这一基准，到时再买房，选择空间会更大，而且可以一步

到位，买套大户型，短期内就不用再折腾、再调换了，这对他们来说可是件大好事。

价格不仅体现商品自身价值，更能佐证当前市场的供需关系。随着房屋成交量直线

增加，哈埠房价也有所上涨。国家统计局哈尔滨调查队公布的数据显示，哈埠1

月平均房价7109元/平方米，2月平均房价7145元/平方米，环比增长0.506％，

虽然有所增长，但涨幅不大。其中，二手房评估均价为7657元/平方米，环比增

长0.87％，同比增长1.52％。

据统计，哈尔滨楼市2月共有6个楼盘调价上涨，主要分布在松北新区、群力新

区和哈西区这三个“周边”新区。其中位于松北新区的恒大绿洲、城市之星二期房

价涨幅分别达11.5％、4.2％；位于群力新区的宏润翠湖天地、中海寰宇天下房价

涨幅分别达1.2％、4.2％，位于哈西区的哈西华府涨幅0.25％，东鸿艺境涨幅

3.7％。

目前，哈市新房以5000～8000元/平方米和高于8000元/平方米两个价格段的房

源为主，分别占据总房源的45％和35％。按照建筑面积划分，新建住宅三类户型

中，144m2以上和90～144m2价格分别上涨0.4％和0.3％，而90m2及以下

房源价格反而下降了0.6％。

相比于北京、上海一套房子春节前后差价500万的悬殊，哈埠房价涨势平缓，但

涨价这个事实已经毫无悬念。涨势平缓的原因大致有两点：其一，自国家限购政策

出台以来，哈市房价并无大跌，因此房价上升空间有限。这其中也包含了地产商的

难言之隐，“楼市如同股市，消费者总是买涨不买跌，看见降价，总惦记着抄底，

所以我们之前也不敢轻易降价，开了这个头就不好刹车了，降到何处是个头？”既

然之前行业不景气的时候都没降价，那么现在限购令松动，各项振兴楼市政策相继

出台，价格只能涨，不能跌。

其二，此前积累的新房库存量还需要一定时间才能逐步消化掉，目前供需关系并不

紧张。道里区群力新区楼盘的工作人员就表示，该项目现阶段主要任务是清理库存，

不会有明显的价格浮动。

由CRIC、乐居研究院、国泰君安证券研究联合公布的数据，从全国范围来看，西

部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是

山西，去化时间为9.9年，其次是宁夏8.4年，黑龙江在6年左右。其中，黑龙江

省会城市哈尔滨的去化时间为15个月左右，比上海还要高出近5个月。

去化时间长，具体到项目上则表现为房子“卖不动”。居住在南岗区学府路的张小

姐告诉记者，这条街上的枫蓝国际项目“从我读本科时就在卖，现在我研究生读完

都工作了，他家房子还没卖完”。据了解，该项目2012年初开盘，2014年3月

结束第一期销售，开始推二期房源。从2014年10月至今，项目均价一直保持在

7800元/平方米左右。然而两年过去了，项目并没有继续推出三期房源，二期主

打的两居室和非主打的一居室都还有房源剩余。

无独有偶，位于哈西区的辰能溪树庭院项目于2011年开盘，至今也仍处于在售状

态。而在2012年开盘的香坊区的四季柏悦楼盘，虽然项目只有一栋楼，但部分业

主都已进户两年了，项目还有近250套房源在售。

目前，当地政府针对化解房地产库存的具体方案进行了研究部署，将从五个方面进

行调控。首先，通过定期通报当地商品房存量、在建和销售情况，调整新建商品住

房供应结构，合理配置各种户型，控制销售价格。其次，政府将加大棚改货币化安

置力度。努力提高安置比例，其他征地拆迁项目也要大力推行货币化安置。三是用

足用好住房公积金。继续释放公积金贷款潜力，支持利用公积金贷款省内异地购房、

帮父母(子女)买房、农民工购房，降低首付比例，提高贷款额度。再次，是培育发

展住房租赁市场。支持开发企业出租存量房、在新建项目中长期持有部分房源用于

市场租赁。最后，政府还将结合地方实际，积极引导农民工和农民进城购房；组织

省市房协、房地产开发企业到省内外开展系列促销活动，促进居民购房消费。

前两年，无论你打开哪家房产资讯网站，铺天盖地的悬浮广告都像一场打地鼠游戏

一样，刚叉掉一个又蹦出来个新的，似乎所有的广告商都秉承一个原则：只许说你

不想看，不许说你看不到。现在页面干净了许多，除了几个通栏宣传再无其他。但

是，根据近期开发商拿地的频率和力度来看，这种情况似乎不会持续太久。

2016年伊始，恒大和中海两大地产公司便双双在哈市拿地。据悉，经过多轮竞价，

恒大地产黑龙江公司终于摘得哈市哈西区的又一地块。该地块占地面积10.3万平

方米，项目规划容积率2.8，总建筑面积约29万平方米。

另一拿地房企中海地产所获地块位于城市中心南岗区的核心位置，一环内，临近地

铁一号线、哈尔滨工业大学与省政府。相比于恒大地产所拿哈西地块，该地块周边

配套更为完善。尽管中海的拿地战略是少拿地，但是高价拿地，在投资市场低迷的

时候错峰拿地，更不会在偏远的郊区区域拿地，而中海地产哈尔滨公司却在2015

年年末和2016年年初，两个月内拿地2处。此次也是该房企继2013年8月哈西

拿地、2014年2月、2015年10月两次群力拿地之后的第四次拿地。

此外，2016年哈市还将有五个楼盘相继推新，其中道外区和哈西区域各2个，香

坊区1个。

业内观点：

杨永星（哈尔滨真观堂房地产顾问市场总监）：

对于哈尔滨等三四线城市而言，开年以后楼市有所回暖的主要原因还是信贷政策的

放宽，成交量可能有所攀升，但是价格很难有明显上升，并且回暖时间不会很长，

大概会在3、4、5这三个月，政策只是促使一些本来就有需求的人加快入市，并

改变不了目前楼市的基本面。

陶汉（易居中国哈尔滨公司副总经理）：

此番楼市火爆对于一线城市周边及二线城市会有拉动，但是对于三线城市，特别是

东北三省，拉动作用有限。对于哈尔滨来说，受人口导出和产业结构调整限制，目

前处在全国二线半城市水平，楼市跟全国相比是一个“温水”状态，哈尔滨多数楼

盘仍然面临去库存难题。受库存去化周期过高影响，此番楼市火爆可能会在舆论上

短暂拉动成交量，但是房价难以大涨。哈尔滨市政府很有可能出台住房补贴性政策

来加速去库存。

张宏伟（同策咨询研究部总监）：

对于像哈尔滨这样的非一线城市来讲，应当调整并优化库存结构，积极去库存。当

地房地产开发企业不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具

备涨价条件也不要捂盘惜售。从楼市大趋势来看，楼市已经进入下半场，从供求基

本面来看已基本平衡，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”。

张韵乐（哈尔滨中海地产营销公司总经理）：

目前，哈尔滨整体城市更新速度非常慢，在二环以内还有许多之前遗留的棚户区等

一系列地块，这些都有待于通过城市更新去发展、消化掉。现在来看，在二线城市

当中，像哈尔滨这样的还有城市更新计划，并且能持续三到五年的城市非常少。因

此，我们看好哈尔滨市场，这是哈尔滨房地产行业和当地老百姓更新需求的一个巨

大空间。

徐渌（搜房网哈尔滨区域总经理）：

无论是对购房者还是卖房者而言，现在都是最好的时机。但受当前哈市房地产市场

库存高企影响，去化能力相对较弱，哈尔滨不会出现南方一线城市的房价疯涨，楼

市整体维稳是常态。

张大伟（中原地产首席分析师）：

降准的目的并非针对房地产，但房地产业受到的影响最大。银行信贷可以说是影响

房地产市场的关键因素。在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一