沙发品牌加盟

如何开一家成功的咖啡馆01开店

非常感谢您下载本文，如果能得到您对本文的意见,这将对提供投资开店的质量将有着极其重要

的意义。我们希望越来越多的投资者参与到我们讨论中来，这样我们的后续的资料才能体现他们

的想法和需求，展示他们的成功投资开店案例。Email:ifyoulovecafe@

前言

19世纪80年代法国人修建越南河内至中国的铁路时，将他们钟爱的咖啡馆带到了中国。今天，

街头巷尾随处可见的咖啡馆已经成为人们交谈、休闲的又一新的去处，实实在在成为国人生活中

的一部分。如今很多人都看好中国的咖啡市场，越来越多的人准备投资开店，但随着咖啡馆数量

的不断增多，房租、人员成本快速上涨，再加上原材料和物流成本，持续的价格战和营销成本的

增加，在这样的市场环境下，为了避免激烈的同业竞争，作为新进入者，咖啡馆应该具备明显的

差异与特色，然而，目前咖啡馆加盟总部的产品及服务同质化，没有非常明显的差异与特色、即

使有差异也不明显。特色咖啡店定位及运营体系难以复制。在过去的几年里，一些新进入者，盲

目跟风，照抄照搬一些特色咖啡店的模式，选址与定位不能科学搭配，已经成为咖啡店死亡的最

大杀手。

究竟要开一家成功的咖啡馆，有哪些秘诀?每一步该怎么行动？作者从行动手册为编辑准测，

在吸取诸多行业内专业人士的意见，归纳成册。系列丛书分为01开店，02运营管理，03人员管

理，04财务管理，05后厨规划及装修。

此外，如何开一家成功的咖啡馆系列活动2008年开始，主要为投资咖啡馆这一细分群体搭

建与咖啡馆品牌所有方及相关方桥梁，系列活动已经成功举办十五期，先后与星巴克，百怡，雕

刻时光，易思凯斯、高乐雅，查理布朗咖啡合作，场场爆满，得到了广大投资者的一致好评与支

持。有关最新活动请关注我的博客/xuanworld

陈炫宇

创业邦投资开店项目负责人

ifyoulovecafe@

一、开家咖啡馆的理由

二、梦想的第一步：你是否适合开咖啡馆

三、选址

四、定位

五、选取店名

六、开店程序

七、财务预算

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八、开店地段评估及商业计划编写

九、制作菜单及酒水单

十、租赁合同范本

一、开家咖啡馆的理由

开咖啡馆需要理由吗？不需要吗？需要吗？„„

做梦是需要理由的吧，有梦的人会活得更幸福一些吧。梦既是满足现实的欲望，又是让梦想离着

现实更近一点的捷径，让我们一起做个关于咖啡的梦，并且沉醉其中„„

闺中蜜友的聚点儿

想开咖啡馆的初衷，就是有个地方能让大家无所顾忌的疯。

爱情不过期的憧憬

如果爱情被生活冲淡了，像久放的卡布奇诺稀释了浓郁的奶沫，那就换一杯甜摩卡吧，反正咖啡

机就在身边。

像猫一样亲近阳光

透过落地窗蜷在沙发上，像猫一样眼睛眯成一条缝，一杯咖啡加上整个下午属于你去亲近阳光。

翘班儿的眷恋

与朋友合开的咖啡馆，即使你不能天天去，也让在办公室里的心蠢蠢欲动，多了一份归属与眷恋。

释放浪漫主义情怀

开咖啡馆需要心存浪漫，并且一点点加入，像调制一杯咖啡，可以加酒、加糖、加奶、加音乐、

加鲜花、加电影、加心情„„

将小资装到底

不用再以拿着星巴克咖啡充当小资而骄傲了，整间咖啡馆都是你的，彻底将小资装到底。

用猫咪和狗狗招揽客人

堂而皇之的让猫咪和狗狗当活招牌，替你向客人献媚。

偶遇名人和明星

大明星的困扰就是到处都是狗仔队，给他们提供一个舒服私密的环境，增加很多偶遇的机会，还

能成为你宣传咖啡馆的噱头。

吸引媒体

《非诚勿扰》出了个艾“茉莉”，他们约会的那张台子就预定火爆。说不定你家咖啡馆的某个角落

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也会成为名导眼中的绝佳拍摄场地，帮你招揽多少慕名而来的人，绝对是低成本高收益。

与文艺女青年套磁

咖啡馆不像夜店那么浮躁，是文艺女青年们喜欢的地方，如果你恰恰也有点闷骚，不如用咖啡与

身边的她套磁，聊聊艺术，聊聊幻想，图个志趣相投。

减肥的神秘香气

咖啡减肥法是保持身材的偏方，天天沉浸在咖啡的香气中，不享瘦都难啊。

做个轻舞飞扬般的咖啡女孩

轻舞飞扬的咖啡哲学，即使全是咖啡也会因为烘焙技巧和香、甘、醇、苦、酸的口感而有差异。

曾经那个全身穿着不同深浅色并用不同咖啡来形容的女孩，是很多人的梦中情人。

诞生中国的史蒂夫乔布斯

有人问我北京一家咖啡馆估值为什么那么高，不过就是家咖啡店吗？我说，这家咖啡店有可能孵

化出中国的史蒂夫乔布斯，你觉得这个估值还低吗？

如今创业主题咖啡馆的一张桌子也有可能注册办公室（需要申请），在我们有开咖啡店梦想的时候，

搭载其他人的梦想，为别人实现梦想，这是一件很有意义的事情。

双鱼座的偏执浪漫

如果将所有开咖啡馆的或者想开咖啡馆的星座汇总起来，双鱼座这个浪漫幻想家所占的比例一定

是最大的，而且一定会是遥遥领先于其他星座。有着浪漫偏执的双鱼们，终于找到了一个出口释

放。

正大光明的放喜欢的歌

谁说摇滚乐不适合与咖啡搭配？抱着吉他驻场的歌手其实就是老板本人，兴趣与兴致完美地与咖

啡搅拌在一起，奇妙地化学反应。

故事每天都在上演

咖啡馆的故事每天都在上演，你在看着他们，他们也在看着你，都是彼此剧情中的主角，都是有

故事的人。

咖啡社交规则

咖啡馆是城市的客厅，男人女人都喜欢的社交场所，能和你在咖啡上有共识的人，比君子之交更

进一步。

筑梦的小鸟

咖啡馆从筹备之初到兴建其中的一杯一盏，都需要坚持，动力源自心中梦想的样子，过程就像正

在筑窝的小鸟，喜悦与成就感每天都有。

第N+1个理由

也许你有很多钱，也许你心中的梦想很大，再或许你占尽了开咖啡馆的天时地利人和，但是最重

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要的是你一定要热爱咖啡，并且到近乎痴狂的地步，如果没有这一点，之前的N个理由都白搭。

如果您还有其它开咖啡馆的理由，希望能与大家共同分享。写这个书的初衷也是为了能实现梦想

少走弯路。我们的邮箱是：ifyoulovecafe@

二、梦想的第一步

开咖啡店真是适合你吗？换言之，刺激、变化和持续的进步符合你的风格吗？如果答案是肯定的，

那么开家咖啡店还是适合你的。以下几个问题可以更好的帮助你思考，以期在投资之前作出判断。

我是否喜欢销售？

现在靠花言巧语去让顾客买咖啡的时代已经过去了。你所加盟品牌的广告力度、商品陈列以

及接触顾客的方式都构成了销售的组成部分。销售其实是在顾客认为得到了良好的产品和服务的

同时，你达到了销售商品的目的，如果销售这一概念让你有些为难，那么你就要提起注意了。

我是否喜欢购买？

如果你认为购物是一件头疼的事情，那么你最好不要开咖啡店，尽管你是个很好的买家。你

必须要了解你的竞争对手的作为。因为竞争对手经常能给你带来很多启迪。

我是否喜欢和人打交道并服务于人？

开咖啡店是一个与人打交道的行业。作为一个店主人，你必须要能处理好情绪的起伏。你

也要有与一些不可理喻的人打交道的心理准备，而你必须要保持理智。

我是否能激励别人？

你要能激励你的员工，以使他们，即使你不在周围的情况下，他们也能把事情做好。如果你要

能做到这一点，你不仅能成为经营一家咖啡店，而且还有可能多开几家店。

我是否喜欢学习新鲜的事物？

开咖啡店是一个不断学习的过程。这种学习不仅是在教室里，而发生在交易的过程中：审视

商品、接待销售人员、参与讨论会。

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我是否介意为了顾客牺牲我的个人空间？

开家咖啡店不是一项朝九晚五的有规律的工作。顾客有需要，你就必须呆在店里，你要做好

这点心理准备。

我是否喜欢陈列、安排和改变商品以使之吸引人们去购买？

零售是以最有可能吸引人的方式来陈列和展示商品的过程。能够合理地安排商品组合从而产

生“买我吧！”的效果能力，是零售商最有价值的天赋。

我是否喜欢事前规划？

开咖啡店是规划的过程。你必须规划你的采购；预算；规划你的雇员；规划何时改变商品成

列。

你是否知道（或能学习）一些基本的会计知识理解如何管理财务？

关于这一点，我能猜的到你在想些什么：“我可以让会计来处理这些事情。”我在这里也不想

打击你，但你的确要学一些基本的财务知识，以便你每周或每月的财务处理。

如果对于上述，你都能给出一个肯定的答案，那么你就将开一个成功的咖啡馆。

三、选址

选址、选址、再选址——踏破铁鞋的决心去寻找好地点

开业地址选对了，咖啡馆成功率就达到了70%，可见选址的重要性。既然你已经决定了要干

下去，下一步就是确定最佳的经营位置，建立选址的标准。

消费群体：

咖啡馆的经营需要有一个稳定的消费群体，接受咖啡理念的人群中，学生、文化人、就餐的

人、商务人士„„占有很大的比重，要去想办法抓住这些人的心。圈出一块将来可能成为你的经

营场所的地方，数数那里的客人，但不一定每一个路人都是咖啡消费者。和附近的商店了解一下

什么时间客流量最大，哪些日子比较繁忙以及店的客流走向，分析一下经营较好的商家的客人情

况。半径两公里之内的消费者有没有喝咖啡的习惯，切记，不一定收入高、品位高的人就是你的

固定客户群。

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可见性和方便性：

咖啡馆的可见性非常重要，门口是否能方便停车，交通是否便利，客人是否能第一眼看上你

的店，这些都是衡量一个店铺的标准，不要指望人们每次都能穿过马路拐上几个弯去找你的店，

除非咖啡真的非常好喝，碰巧这位客人又是个懂行的人，但是这种人会很多吗？

竞争：

如果一个地区内没有一家咖啡馆，你也要注意了，也许你是第一个吃螃蟹的人，也许这个地

区的人根本就不懂咖啡，不喝咖啡。有一定程度的竞争也未尝不是一件好事。

地点评估：

以你的咖啡店为圆心，在地图上画2公里为半径画一个圈，这些都是你未来最靠谱顾客。这

些潜在客人质量、数量、竞争对手多不多及来店便利性要重点考虑。

合规

事先还要对操作间的许可规定作了解，包括操作区、下水走向、水龙头数目、垃圾排放设施、

食品储存空间等等。这在你确定地址和装修前都要咨询好，否则卫生部门来检查时，不合乎标准

要付出的代价可是巨大的。

一般来说现在的物业形态，供你选址的目标往往是以下三种类型。

（1）城市中心区

这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，经营气氛较好。这样的店址就是所谓

“寸土寸金之地”。对于咖啡行业来说，城市中心区的流行更新很快，如果商品流动慢，新品不速

度及吸引度不足，则有可能被市场竞争所淘汰，这是铺面开在城市中心区的不利的一面。如果你

之前没有开过店，本人不建议你选择这些地段，除非你有特别关系。原因购物中心都是想招大品

牌，你如果个人进驻，谈不到优势的租金。

（2）居民区

居民区人口比较集中，人口密度较高。在这类地区消费者层次混淆，各年龄层和社会阶层的

人都有。只要不出售劣质的产品和离谱的价格，都会有一定的顾客群。交通便利是消费者购物

的首要条件。一般说如果店铺附近有汽车站，或者顾客步行时间在15分钟的铺面都是值得考虑的

位置。此外，咖啡馆容易沦为房地产泡沫的受害者，当房屋中介极力推荐某新盘的底商给你，用

压得过低的房租最为吸引你的条件时，要特别谨慎了。虽然房租占了你成本的大多半，但是开业

后的尽快运作上正轨也是你所期待的，谁不想赚钱呢。由此可见，选址还是要慎重，不能图一时

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便宜，成为了房主雇佣的房租奴隶。

（3）写字楼、旅游景区

首次开店最佳选择，写字楼下面咖啡馆一周上5-6天班，周末休息1-2天，这是多好的一件事情，

咖啡店。并且写字楼咖啡馆基本都能做到盈利，是成功率最高的。

咖啡馆是高端写字楼的配套，跟物业谈这点也是一个砝码，还有周末不营业，这些都可以降

低你的租金成本，你你可以找找周围的各种关系，有无认识这样的物业的领导拿到地。公园、会

议中心、图书馆、运动场、电影院、艺术馆、旅游区这些也都别落下找找关系。

附件一、标准的租房合同样本

五、咖啡馆定位

很多人都说定位是不应该放在选址前面，其实道理是这样的，我们决定开什么样类型的店，再去

找合适的店铺，但现实这种看似合理的想法往往是行不通的，因为很多结果是你根本找不到你想

想的店铺。按照合适的地段再重新定位及综合考虑自己的想法，这个是相对靠谱的。

就像在一部电影或一个故事中，所谓的主题其实就是贯穿咖啡馆的普遍思路、想法或构思。

你可以根据许多不同的东西来确定你的主题。你的理念是整体包装，包括食物、菜单、价格、设

计、装潢、环境以及如何把包装理念与主题统一起来。这里给你列出了五种类型，你可以结合你

的想法和你的地段确定你的主题或理念。但是，想象力是唯一的限制。只要能想到，你还有很多

可以依据的东西。

休闲型地势店

第一种地势店，比较有代表的是设在机场、写字楼大堂、旅游风景区的咖啡店，这种店的特点是

有效客户集中，人流量大，客户捕获率高，店铺转让方便，只要租金不是过高一般正常经营都可

以赢利；但是，这类咖啡店的租期一般相对较短，租金也较高，不确定的因素较多，同时，地势

店前期建店投入较大，日常运营费用也较高，因此，签约要仔细，计划要严谨，要留有退路；

销售产品：以意式咖啡为主，兼带蛋糕，三明治。这种基本以连锁出现，美式风格咖啡店（有多

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大的能力，去做多大的事情），你自己自创品牌是很难拿到这样的优势地段的商铺。如果资金充分

可以考虑加盟国际大品牌，这种店大品牌开放加盟的有新西兰的易思凯斯、澳大利亚的高乐

雅、韩国的Caffebene。

商务型复合型

如：上岛咖啡、两岸咖啡

1、经营范围涵盖牛排、西餐、商务套餐、中餐、港式及东南亚美食的多元化经营。

2、规模较大，配备停车厂、会议室、钢琴等。

3、多以加盟店得方式表现出来，但优质品牌加盟门槛高、投资额大。

个性主题店

如：查理布朗、左右间、车库咖啡

一方面是装修要有特色，另一方面是经营咖啡以外的产品，如店内经营古董地毯、文物（工艺品）、

做旅游咨询服务、特色餐饮等等，这种店吸引客人的是该店经营的核心产品，而不是咖啡本身。

这种店的特点是客户群比较固定，口碑效应明显，不受店铺地理位置的影响，店主因此可以选择

租金相对便宜，交通便利的地区建店。即便遇到拆迁等问题也能顺利渡过难关。现在越来越多的

人基于连锁、加盟的诸多问题之下，选择了DIY。体现自己思路固然是好，但是问题在于你的思

路是否正确和你是否有DIY的能力确保你的主题和你的装潢、菜肴以及服务风格是保持一致的。

如果你的咖啡馆名称和主题都具有拉美风情，而且顾客在你的咖啡馆中可以跟着墨西哥街头乐队

演奏的音乐一起歌唱，这就很好地说明你已经达到或超过了你的期望值。

个性店的主题你可以从下面几个方面思考，给你灵感。

A食物风味：例如，你可以选择巴西烧烤作为咖啡馆的理念。巴西烧烤提供从烤肉叉上切下

来的不同种类的烤肉。你并不提供所有巴西风味的食物，只给顾客提供一道单一的巴西风味菜肴。

B特色菜肴：比萨店不一定是意大利风味的。在一张菜单上，你可以同时提供西西里岛、夏

威夷以及加利福尼亚的风味菜肴，但是菜单主要还是以比萨为主。有些咖啡餐厅只供应甜点。

C民族影响：日本料理、意大利菜、中国菜等都是众所周知的例子。

D装潢和环境：流行的音乐，怡人的香气，灰绿色的墙壁，柔和的光线，也许你希望顾客置

身于这样一个环境中。那么，你所提供的食物就要与这样的环境相配。

E书籍、电影等中间的某个角色：也许你想要开一家夏洛克·福尔摩斯书店和咖啡厅。

F运动项目或个人爱好：运动酒吧和网络咖啡厅就是典型的例子。

G游戏：一些咖啡厅给父母提供比萨的同时，给孩子们提供荧光棒、电子宠物以及游戏币。

还有一些咖啡厅并不给孩子们提供游戏服务，而是给大人提供录像节目、游泳池以及标枪。

H地理位置：也许你的咖啡厅正好位于火车站附近。通过装潢、菜名以及制服把火车站的主

题延伸到你的餐厅里。或者，你也可以把菜肴和国家地理名称联系起来。

I商业模式的结合：为什么咖啡厅就不能和自助餐厅结合呢，在北京的滨河花园就有家，非

常不错。

外卖店

外卖和送餐服务可以归结为两种不同的经营模式，你可以任选其一。

只提供外卖/送餐的经营模式（外卖专营店）：如果你的目标地段面积很小，或者你的咖啡店

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有比萨食品、商务套餐，那么这种经营模式可能就非常适合你了。你只需要一张或两张桌子及一

些椅子，或者就摆放几张椅子，让顾客在排队候餐的时候有地方坐坐就可以了。

外卖或送餐服务只是部分服务项目：许多咖啡馆成功地把外卖和/或送餐服务与其他不同的

服务项目组合在一起。这样顾客就有很多不同的选择。你可以选择在专用的柜台长桌上用餐（桌

上有隔板），也可以选择从服务员那里叫外卖，还可以让聚餐的同事帮你定好就行了。

这类服务提供的菜单可能和普通的菜单一样的，或者你也可以另外一份修改过的菜单。但如

果这种服务只是大咖啡馆所有服务项目中的一部分，你一般要把外卖或送餐服务的营业时间稍作

调整，通常这个营业时间会比其他服务的时间短。你会在打烊前一小时结束外卖和送餐服务，而

其他外卖专营店则是24小时营业。

如果不能确定你的咖啡馆是否具有外卖市场，可以考虑研究一下某种所谓的合作经营外卖计

划。在某些地区，某家公司会跟咖啡馆签订合约，承包咖啡馆的外卖业务。顾客只要打电话给这

家公司就可以订购到不同咖啡馆的食物，该公司负责把订购信息反馈给咖啡馆，在负责把食物送

到顾客的手中。

对任何咖啡馆来说，外卖和送餐业务都有高峰和淡季，而且这通常是与顾客的用餐时间相对

应的。配备送餐人员和厨房的工作人员，根据生意情况恰当地安排他们的工作。

小资咖啡馆

恐怕在之前任何书籍网络没有这样的分类，但这样的咖啡馆一定会

火起来，也受到越来越多的小资的喜欢。理念推崇健康、素食等食

品理念，装修我建议你要自己开店就去宜家全部采购吧。餐品涵盖

匹萨、大的汉堡、三明治，沙拉，Pasta、世界美食小吃，BBQ、Sweets、

Mikeshake、Juice。注意他们的汉堡和匹萨跟商务型上岛有很大

区别，不妨去体验下，北京有NASCACAFÉ（）,

葡萄院儿咖啡等。

五、选取店名

咖啡馆的名字应该吸引人，容易记住，还要具有一定的描述性。给咖啡馆取名是一件很有趣

的事情，但是不要太注重趣味性而忽略了法律法规的要求。(如：你要确保选取的店名没有人使用。)

第8章详细讲述_r商标调查。你可能已经选好了一个名字，但是在你把这几个字镶嵌到24克拉

黄金制成的招牌上之前，你最好先考虑一下下面的这些意见。

某个重要的人名：考虑一下你的姓名、某个亲戚的姓名或者是某个让你产生灵感的人名。你

可以选择一个已经去世多年的历史人物的名字，这个名字没有登记注册。例如Rocco’s(洛克)、

疯狂马拉松(CrazyHorsesaloon)以及凯罗拉妈妈(MamaCarolla)的老意大利咖啡馆。

地理名称：你可以借用一些自然景观(如河流、湖泊、小山、火山或山脉)的名称来给咖啡馆

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取名。或者你也可以使用城市、街道、邻近地区、桥梁、公园、教堂或某个地区的名称获取一些

灵感。布雷克街小酒馆(BlakestreetTavern)、詹姆斯河烤肉店(JamesRiverCrill)、布雷肯

里奇啤酒厂(BreckenridgeBrewery)以及珠穆朗玛(Everest)都是一些以地理位置进行命名的商

业名称。

历史上著名的或传统的名称和地名：城市扩展把许多曾经独立的刷边地区并人到大城市和城镇

中。也许你想要把那些传统地名整合到你的理念中。在某些地区，咖啡馆接管的地方曾经被其他

类型的企业占据，如银行。那些老名字也许很适合你的新咖啡馆，特别是老企业留下的某些材料

构成了你室内装潢的一部分时，他们的名字就更加适合你的咖啡馆了。在丹佛的“经纪人”咖啡

馆(TheBroker)，餐厅是建在原来的金库里，所以你去那里用餐时，要走过金库门才能坐到餐桌

前。芝加哥的“消防站”餐厅(_TheChicagoFirehouse)位于一个世纪之交建设的全副装备的消

防站里。

民族和文化命名：也许你希望店名概括了你的理念。卡曼奇咖喱餐厅(ComancheCurryCafé)

就是一个例子，它是一个融合了北美印第安文化的餐厅。

流行文化：硬石餐厅(HardRockCafe)，Jekyl＆Hyde’s，好莱坞星球(PlanetH0llvwood)，

BubbaGumps’mp等都是根据顾客对流行文的喜爱来开发顾客喜欢的食物。

天气：极端的天气也可以影响你的命名。你可以想象一下旧金山的雾都餐厅、西雅图的台风

咖啡馆以及许多地方都可以见到的雨林咖啡厅。

你的理念和主题：你可以取店名为“运动酒吧烧烤店”你的咖啡馆取名为波利尼西亚，因为

你菜单上的食物是芋泥，而提供的饮料都是用椰子做成的。TommyGun’sGarage(英国枪炮库)

是20世纪20年代位于芝加哥的一家非法经营的酒吧。

烹饪方法：你可能希望咖啡馆的名字呵以展示食物的烹饪过程。Wor`k’N’Roll(翻炒咖啡馆)

是一家提供中国菜的餐厅，而乌兰巴托蒙古烤肉——是的，你应该猜到了——提供的是蒙古烤肉。

ⅡFornaio(一家意大利餐厅)的意思是烤箱，这家餐厅给顾客提供了许多意大利烘烤美食。

当地其他咖啡馆的店名：借鉴一下附近其他咖啡馆的店名。例如：商业区里的BottomLine

小咖啡馆，卡耐基会堂附近的卡耐基熟食店，戏院门口的绿屋咖啡馆以及华尔街附近的theBull

餐厅和theBear餐厅。

幽默和调侃：你可能想尝试给咖啡馆取一个幽默或带调侃意味的店名。但是要注意的是这个

幽默的店名不会冒犯任何人。Cellar’sMarket(地窖市场)是一家咖啡厅的店名，HotDoug’s

是一家位于芝加哥的餐厅，该餐厅提供的香肠和热狗堪称世界第一。也许一家叫做Hardware

Store(五金商店)的酒吧在近郊地区生意会非常好。而Library(图书馆)则可以用作校园里的酒吧

命名。

某些店名会让顾客反感，所以你要尽力避免任何令人反感的店名。在你争取目标顾客的努力

过程中，你可能会触怒某些顾客——这个限度也就决定了你的行销决策(也就是说触怒顾客的情况

发生得越多，说明你的行销决策存在的问题也越多，所以这个时候你就要设法改变你的决策来达

到顾客的满意度。

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六、开一家咖啡店程序

开办一家咖啡厅多会经历以下过程：

A.首先是筹备开店资金，这部份丰俭由己，一般来讲在北京开一家使用面积在200平米的咖啡厅

需要的资金大约在100万元人民币左右。

B.根据自身核心产品的特点选定客户群，大多数情况下的核心产品往往不是咖啡本身，而是例如：

瓷器、地毯、工艺品；特色餐品；特色活动等极具吸引力、竞争力的产品；（这好比钓鱼的原理，

先要选要钓的鱼的种类，再要准备好钓鱼的鱼饵）

C.根据客户群选定租金合理的经营地点，即选对地方，选对点，这相当于摸清楚鱼群的所在，找

好钓鱼的地点。评价租金是否合理，重点要考虑有效的客流量是否充足和客户捕捉率是否够高。

首先，算出一天的平均租金及人员工资水电费等，如每日租金600元，工资及杂费400元。按利

润率70%计算，每天流水约为1430元可以持平，以每人消费20元计算，需要接待72人次方可达

到盈亏平衡，按照一般咖啡厅10%的客户捕捉率计算，该地区每日有效人流量必须在700人以上，

方能持平。如果有效人流不足，证明租金过高。

D.签定长期可转让的餐饮业租房合同，一般是5到10年，最少不得少于3年；

E.招募值得信任的咖啡厅经理，此人不一定做过餐饮管理工作，但要具有一定的领导才能及人格

魅力，吃苦耐劳，办事认真，；

F.到工商局申请咖啡厅名称预先核准；

G.开始招募骨干店员，如店长、吧员、厨师、收银员、领班、美工等，为他们办理健康证；

H.制订菜单，酒水单，规章制度，进行培训、试餐；

I.根据所要制作的餐品拟定出设备清单，设备采购约占总投资的30%；

J.签定设备、原材料供应商采购合同；

K.按照消防的要求设计、装修咖啡厅（改水、改电、增容），工期一般为40到60天。

此部分费用约占总投资的40%

L.在咖啡厅设计,施工的初期开始申报环保局审批；

M.施工的中期，申请户外灯箱广告审批；

N.施工的后期，安装厨房设备；申请电器安全检查；

O.装修的后期，申请卫生许可证审批，装修基本完毕后申请防疫站检查；

P.店面清洁；.

Q.在拿到卫生许可证后到工商局领取营业执照；

R.申请税务登记；

S.试营业；

T.预留半年的房租及不可预见费用、推广费用，此部分费用约占总投资的30%；

以上是开办一家咖啡厅的基本程序。不过地区不同，咖啡厅类型不同，审批也会有所不同。根据

经验，选址应尽量避开居民楼底商，尽量不选择面积小于80平米的营业场所，应选择上下水、供

电、通风、排烟尽可能充足的场所。因为这些因素都会为日后申办执照，扩大经营带来很大影响。

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七、预算

开咖啡馆不需要任何魔法公式，也没有确定的资金要求。成本会根据咖啡馆的理念、咖啡馆

大小、菜单尺寸、咖啡馆位置、需要雇用的员工数量以及当地的保险金额等而产生变化。你需要

根据你的计划表算算你需要多少资金以及为什么需要这些资金。

附件有个EXCEL表格，是一个咖啡店的投资预算案例，我们在

表格已经设计的了固定的格式，你只需填写房租等各项数据就

可以得到盈亏平衡点，投资回报周期等数据。

下载链接/

如何开一家成功的咖啡馆01开店

非常感谢您下载本文，如果能得到您对本文的意见,这将对提供投资开店的质量将有着极其重要

的意义。我们希望越来越多的投资者参与到我们讨论中来，这样我们的后续的资料才能体现他们

的想法和需求，展示他们的成功投资开店案例。Email:ifyoulovecafe@

八、开店评估及商业计划书

这部分我希望你认真思考和填写，这是对你的梦想梳理的一个过程，毕竟开店还是个生意，笔着

见过太多咖啡店失败的案例，不要让我们的梦想折断翅膀，为了实现梦想，让自己伤痛。

本文给出了一个标准文件，根据你的实际情况删减，相信有了它，你的想法会得到更多人的支持。

一、投资目标与任务

1、投资目标：

成为______区，以商务休闲为主兼顾情调消费（）、休闲特色消费（）、复合型餐饮（），

_______()消费的领导性品牌咖啡店，引领时尚的消费场所，自开业之日约____个月收回总投

资成本，并逐渐开始盈利。

2、投资任务：

为资本落实稳定、理想的投资渠道，为投资场所的业主提供稳定、合理的收入。

顺利完成__________店品牌优势的提升，提高_______店的形象、知名度和客源数量，实现公司、

连锁店、投资人、业主、管理层及员工的双赢。

3、成功的关键：

a)充分发挥管理公司与_______店双方资源的最大组合优势、全体人员工作的积极因素，共同致

富共同发展的动力。

b)不断上升的市场空间，积极有效的市场推广计划

c)选址的把握上，优良的服务，强势的出品，时尚新颖的设计风格，超前领先的高新技术运用。

二、投资方简介

1、股东简介

2、运营模式：___________店形式。管理公司对于投资者所选择的营业地点要求很严格，结合店

是商务简餐、休闲咖啡店的特点，建议投资者在高档写字楼、CBD商圈、高科技园区或其他有市

场空间之处等地域选址，选择地址执行管理公司特有的“四级评估”标准；个性化的装修风格、

优质产品及服务，充分体现咖啡店的文化经营与人文关怀的特点。

3.店址选择与综合评估参考方案

咖啡店未来经营的成功，较大程度上取决于店址的选择。理想合适的店址能较早确立咖啡店在当

地的市场地位，尽快提高其经营业绩，实现占领当地咖啡市场的目标。

店址的区域位置选择

根据投资规模、意定的目标消费群体、确立的经营方向与策略等因素选择咖啡店适宜的区域位置，

综合说来，有三种类型的区域位置可供参考。

中央商业区：所在城市最主要最繁华的商业区，城市主要大街贯穿其间，周边云集众多现代化的

商场、饭店、剧院、写字楼等现代设施。该区域车流人流密度大，店址辐射力强，商圈范围比较

广泛。

城市步行街、商业街、大型超市、购物中心、城市广场等集中购物、休闲娱乐区：城市夜间、节

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假日等时段该区域人流如潮，时尚消费集中明显，日营业时间长。

大学校园附近、音乐厅、图书馆、体育馆等文化体育区：人流素质相对较高，祟尚咖啡文化与消

费，消费量较大。

城市集中居民区及边沿区商业中心：前者消费目标群体稳定，后者经营成本低，具备各自的发展

优势。

咖啡店具体店址选择主导因素分析

决定具体店址，取舍的主导因素集中在周边人群总体消费水平、店面形态、交通条件客流规律、

竞争对手、城市规划和地点朝向等七个主要方面：

周边人群总体消费水平分析：消费水平是影响咖啡店日营业额的宏观主要因素，准确分析便于正

确的市场定位。

店面形态分析：考虑如下主要因素○1店面如属于租赁状态，必须充分慎重了解租赁细节：房产权

是否属于出租人；目前房产法律状态，有无抵押、封存、出租概念或可能性；○2租赁期限，期满

能否续租；○3租金、押金、交付方式、水电费及其他费用规定；○4店面经营面积、楼层；

交通条件分析：决定了咖啡店经营的顺利开展和顾客消费行为的顺利实现，对其评估主要考虑两

个方面：○1在开设地点或附近，是否有足够的停车位可以利用；○2咖啡店货物进出是否方便；

客流规律分析：包括现有客流和潜在客流，每一个咖啡店开设地点，总是力求在保证现有客流的

前提下，力求店处在潜在客流量多、最集中的地点，以实现多数人就近消费。客流类型分三种：○1

自身的客流：开店既定的目标消费群体；○2分享客流；依托就近别的消费源，而获得的一部分客

流；○3派生客流：指那些顺路进店消费的顾客所形成的客流。

竞争对手分析：对竞争对手的分析，可以分为业内竞争和行外竞争两种形式。业内竞争主要指与

同一城市、同一区域其他品牌咖啡店的竞争；行外竞争主要指与其他餐饮类型诸如茶馆、冰淇淋

店、快餐店等非专业性咖啡经营主体的竞争。分析竞争对手以分析业内竞争为主，充分了解对手，

便于确立自己正确的市场定位与经营方向。

规划分析：由于经营时间较长，属长线投资，因此要求在选择店址时要分析城市建设的规划，做

到既考虑短期规划，又考虑长期规划，在了解该地区内的交通、市政、绿化、公共设施、住宅及

其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。

地点朝向分析：分析地形特点，就是要选择能见度高的地点设店，增强能见度，尽可能多设出入

口，多设临街广告标识，提高知名度。

咖啡店店址综合评诂

备选店址一旦选定，就需要着手进行评估，评选工作应该具体，首先是要确定评估项目，其次是

要进行量化评估，最后做出相关综合分析并选定店址。其具体评估项目主要包括：

1、店面地址：____________________________

2、店面大小：____________________________

3、店面结构：____________________________

4、停车场面积：____________________________

5、店面能见度：____________________________

6、交通与路况，公共设施：____________________________

7、周边商业态势：____________________________

8、建筑物的新旧程度：____________________________

9、有无建筑规划限制________________________________________________

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10、房地产利用价格、利用方式、利用期限：____________________________

11、地区文化特点：____________________________

12、地区税收政策：____________________________

13、同行竞争状态：____________________________

14、地区工资水平：____________________________

15、城市国内生产总值（GDP）：____________________________

三、产品和服务

1、产品和服务描述：出售咖啡、西餐、商务餐，茶类、饮料、酒水、食品等商品，并为顾客提供

优良的环境和服务，让消费者在这里展现一种品位，体验一种文化、寄托一种情感，使咖啡店成

为商务休闲、文化沙龙，情侣聚会的良好场所。

2、资源、技术：咖啡店是要求规模和品质的行业，也是一个对产品和服务要求严格的行业，在目

前的国内市场，毕竟其带有高消费色彩，消费者必然在意自己消费价值的充分体现。要达到这些，

我们对资源整合、技术提出更高的要求。

3、将来的产品、服务计划：随着本店的发展和周边环境的变化，产品和服务将不断的提高。包括

更全面的产品，更优质和人性化的服务及特有的情感营销。通过管理公司的支持和自身的努力，

不断提高。

四、市场分析

1、商圈结构以及消费需求分析：

2、行业发展趋势：

（1）咖啡消费市场发展迅速，已经成为城市消费一大潮流，市场前期培育已经结束。

（2）咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。速溶咖啡己远远不能代表咖啡消费了，

消费者开始认知咖啡的品牌、风格和纯正，知道如何享受咖啡带来的乐趣。"文化咖啡"无疑是现

在整个咖啡产业的主流，发展相当迅速。咖啡市场的快速发展，与消费者对西方文化的兴趣密不

可分。

（3）教育水准、家庭月收入和饮用咖啡的频率呈现明显的正比例关系，意味着咖啡这种西方传入

的饮料在中国大陆是一种象征成功阶层的生活方式。

（4）行业内部及与相关联行业的竞争越来越激烈，越来越趋向行业标准化发展。

（5）根据国家权威机构调查表明，咖啡行业正以25%的速度增长，而咖啡馆正成为城市文明进步、

经济增长的亮点。

3、竞争分析：

与强势品牌店的间接竞争

直接竞争对手

双方优劣势比较

我们的优势在于欧式咖啡的世界趋势，设计风格的超前领先，智能管理系统的使用，数据分析

的统一性，品种的多样化，特别是在中西餐、西点与本地化结合经营的强势储备团队，更为突出

的是提倡的文化经营、人文关怀和情感营销的经营定位。

未来三年内可能出现的竞争分析

4、成功案例参考：

五、推广策略

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1、市场策略：

（1）目标市场本区域商圈，有小资情调的消费者，月收入4000元以上，多数受过良好教育，追

求时尚和品位，以青、中年白领为主。也包括部分学生情侣。

（2）营销规划①利用品牌和资源优势，迅速建立知名度、美誉度，稳固住客源，将被强势品牌

店和本地特色店分流的客源夺回来。②由于我们不是品牌，但本地区今后很可能会出现其他强势

品牌咖啡店。所以，我们必须利用现在的一切机会和资源，做好服务营销，以更人性化的服务，

建设好自己的品牌，巩固消费者的忠诚度。

2、竞争优势：

（1）拥有品牌店的号召力、管理、产品与服务水平，使本店一开始就占领了制高点。

（2）拥有大的、方便的停车场地，对有车一族较有吸引力。

（3）投资方与业主的良好合作，双方优势互补。

（4）投资方的创业热情，良好的市场推广意识，保证了创新能力和服务水平。

3、定位本地商圈内，以商务休闲为主的领导性品牌咖啡店，业务交际、情感交流的时尚场所。

4、推广计划当前最重要的是尽快建立本店的知名度，使本店为附近消费者知晓。

（1）广告宣传①针对消费区域内的潜在客户，可在附近购物场所的停车场内，向有车族派送

精美广告单页（DM）和小礼品，单页也可做成优惠券形式。

（2）情感营销○1情侣派对、学生读书活动。联系本区域几个重要高校的学生会组织，举行一些

沙龙派对、读书活动，照样有利于提升品位，吸引学生和年轻人消费。○2时机成熟的时候，也可

以举办一个以“咖啡和生活”为主题的文化活动。

（3）服务营销除去品牌因素，服务对于咖啡消费者来说，是最重要的。为了做到这一点，需要

更多人性化的服务。①建立会员卡制度。卡上印制会员的名字，一方面，这可以给消费者受尊

重感，另一方面，也便于服务员对于消费者的称呼。特别是如果消费者和别人在一起，而服务员

又能当众称他（她）为*先生、小姐，他们会觉得很有面子。②个性化服务。在桌上放一些宣传

品，内容是关于咖啡的知识、故事等，一方面可以提升品位，烘托气氛，也增加消费者对本店的

品牌好感。为多位一起来的消费者配备专门的讲解人员。如果他们感兴趣，可以向他们介绍各种

咖啡的名称、来历等相关知识。也可以让其参观某种咖啡的制作过程。

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附件一：

投资实情分析

投资人姓名性别□男□女

年龄从事行业

个人学历申请日期_______年___月___日

联系电话手机

联系地址邮编

店面地址E-mail

店面类型□底商□立体商用□其他

店面面积

________平方

米

投资性质

□个人行为□团队行为

□公司行为□其他

准备资金________万元开店类型

□单一型复合型主体沙龙会

所

办店城市级别□县级城市□地级城市□省会城市□直辖市

您的优势□经验丰富□资金雄厚□信息足□其他

媒体调查

□央视□地方卫视□报刊□杂志

□网络广告□搜索引擎□其他咖啡店□朋友介绍

1、所在城市经济发展情况及人口消费水平

主要支柱性产业：□轻工业□重工业□农业□旅游业□其他

城市人口行业状况：□上班族□经商□贸易出口□其他

城市人口收入状况:________元/月(每人)________元/年(每人)

城市人口密集度:________平方米/人

本地已有同行业品牌：品牌名称_____________________________________________

店面规模____________________________________________

经营效益______________________________________________

2、当地人口数量与外来人口数量比例（请简述）___________________________________

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3、拟选择区域交通状况

交通重要性：□重要□普通□不重要

交通功能：□交通枢纽□转运站□交通过道

塞车状况：□严重□普通□不严重

停车状况：□方便□普通□不方便

4、门店及门店周边态势

行业态势:周边主要门店、干道的行业类型_____________________________________

以何种产品为主,经营产品的层次如何?_____________________________________

有无类似店面:□有□无

周边聚集的建筑物类别:□金融大厦,办公大楼□戏院,百货公司

□超级市场,娱乐区域□大学院校

□其他

周边人流情况_____________________________________________________________

聚集人口类型:□上班族□学生□家庭□过路客

周边人口消费水平:________________________________________________________

停车场状况:______________________________________________________________

房屋使用权:□个人拥有□公司拥有□租赁□其他

备选店址的实际面积与租金情况:□与目前承租人洽谈□与门店所有人洽谈

门店在未来三年内是否有改建情况:□是□否

5、本人工作简历______________________________________________________________

_____________________________________________________________

_____________________________________________________________

6、您对咖啡的解读__________________________________________________________

7、简述您的投资办店计划（准备何时启动？）_____________________________________

8、您对管理公司的意见或建议_______________________________________________

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附件三：

带店人员工作日程表

时间工作内容负责人备注

第1~2天

考察工程进展情况，人员配置情况，物料，器

具准备情况，当地市场情况（同行业人员工资

水平，同行的生意情况，当地餐饮业与其它地

方不同之处等等）。

带店人，执行人

第3天

制定筹备计划书，同投资者沟通并确定计划书

和营业时间，并进行筹备工作。

带店人，执行人

第4天

三长与投资者一起沟通并确定菜单、饮品单和

价格。

带店人，执行人

第5天

制定薪酬设计与激励方案，人员配置方案。同

投资者沟通并确定方案。

带店人，执行人

第6天

制定开业广告宣传计划和实行计划的预算资

金。

带店人，执行人

第7天

列出厨房所需设备、器具。并确定哪些需外购，

哪些需本地采购。列出清单

带店人，执行人

列出厨房所需的物料，列出清单。带店人，执行人

第8天

制定招聘简章，并在当地繁华地点张贴，并尽

快落实相关人员到位。

带店人，执行人

第9天

列出吧台所需设备、器具。

带店人，执行人

列出吧台所需的物料，列出清单。

第10天店长、厨师长、吧台长到位。带店人，执行人

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第11天

令店长列出外场所需物品和损耗品清单。令厨

师长、吧台长制定工作计划。

带店人，执行人

第12天列出所有需广告公司制作的物品清单，数量。带店人，执行人

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工作内容负责人备注

第13天

会同店长、吧台长、厨师长、投资者、主管或

助理碰头会，宣布店长、吧台长、厨师长、主

管或助理的工作职责。分派各自任务，作营业

前的倒计时分配。

带店人，执行人

第14天

会同店长、吧台长、厨师长、采购选购需本地

采购的物料、器具。

带店人，店方人员

第15天

制定为期15天的培训计划，令店长、吧台长、

厨师长制定本部门的培训计划。

带店人，店方人员

第16天

会同店长、厨师长、吧台长、主管或助理面试

应聘人员，各部门选定人员，并通知培训时间。

带店人，店方人员

第17-31天

会同店长、吧台长、厨师长对全体员工进行为

期15天的集训。

带店人，店方人员

第32~33天

会同店长、厨师长、吧台长整理资料，制定工

作程序和岗位职责．会同投资者，采购，定制

工服，联系收银机供应商，订购收银机。令供

应商将收银机设定好。窗帘、台布、绿色植物

等订好供应单位，要求在指定时间内送到指定

场所。并进行设备、器具的安装测试。

带店人，店方人员

第34~38天

第1天到第2天打扫营业场所卫生，第3天到

第4天所有器具，物料及窗帘、台布、横幅、

彩虹门、绿色植物等到位。督促加盟商试营业

前办妥营业执照、卫生和消防等相关手续。

带店人，店方人员

第39天试营业，总结试营业状况并及时改进不足。带店人，店方人员

第40天

开业典礼（开业后与单店管理层作交流并交接

相关工作，安排好后续工作在总部规定的时间

内及时回京报到）。

带店人，店方人员

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附件四：

办理执照须知

一、商标使用许可备案

到当地工商局登记备案。

二、营业执照

到当地工商行政管理局（以个人独资或合资形式办理）申请登记注册经营内容：咖啡、冷热饮、

调酒、点心、西式简餐等；通过当地卫生防疫部门核准。

三、消防证件

备全套装修规划设计图、装修方案施工图、电路分布图（此三份图在合同书签定后由管理公

司提供给投资者），报请当地的建筑设计院审批盖章，联系相当资质的施工单位后，再报当地公

安局或在区公安局的消防科申请，核发建筑装修设计审核意见书，工程完工后验收、核准，发验

收报告书（或消防意见书）。

四、环保许可证（一般均要求排烟、排污、噪音）

准备平面图、吧台图纸、厨房图纸（特别是下水道部分）各一份，到当地环保局填写申请表

格，做环境影响评价表，工程按图纸施工完毕后审核、核准。

五、卫生许可证（一般要求厨房卫生、消毒设施）

需准备房屋租赁合同、法人代表身份证或暂住证（若为已婚人士另需计划生育证），到区卫生

防疫站或当地卫生局填写申请表格；员工体检，办理健康证（因健康证的使用范围受区域限制，

因此需当地卫生局办理方可）。

六、治安许可证（场地经营许可证）

因各地要求不同，若需办理则根据当地实际情况进行（持消防验收报告书或消防意见书至当

地公安局办理）。

七、申请税务登记证

持营业执照，至当地税务局办理税务登记证后，购买发票。

附件六：

800平米咖啡西餐厅组织架构图（双班）

投资管理人

店长1人

领班部长2人吧台长1人厨师长1人收银员2人采买员1人保安2人

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班长2人吧员8人厨房领班2人

服务员迎门保洁厨师小工洗碗工

8人4人2人4人2人2人

合计：44人

九、制作菜单

菜单对于人们来说太常见、太普通了。也许就是因为它的常见、普通，让很多经营餐饮店的

老板都忽略了它对于一家餐饮店的重要性。菜单是一家餐馆的灵魂。餐馆的一切都是围绕着菜单

而进行的：每天订购的原料，如何设计厨房，应该购买哪种设备，如何组织和培训员，你的主厨

是谁，酒水单上的项目，甚至是餐馆的名称也是以菜单为中心的。

如果一个咖啡馆的主题非常通俗，那么他就不需要提供精致的食物。取而代之的是，他应该

花更多的时间在咖啡馆的主题、装潢以及菜单设计上。在这种情况下，他们的吸引力以及出售的

产品大部分都与咖啡馆的氛围有关。可是，对大多数顾客来说，食物通常是最重要的东西。如果

咖啡馆的食物不怎么样，那他们就不会再来光顾了。所以，不管你的咖啡馆主题多么通俗，你都

要花些时间好好研究一下你的菜单。

确保你的主题和菜单相配。如果你开了一家麦克的印第安人集市(Mike’sIndianBazaar)，

那么它是一个集市或仅仅是一个有着怪异名称的餐厅，这就得看你的本事了。要记得做些调研(此

外，不要供应牛肉。在印度，牛是神圣的动物，印度人很少吃牛肉)。如果你开了一问印度主题的

餐厅，那么你要设法营造一种气氛，让顾客感觉他们好像是在印度。你所创造的气味、声音、景

物以及味道都可以营造这样一种氛围。

如果菜单背后的理念并不是你的餐馆最一开始的灵感来源，那么现在你必须把注意力集中到

菜单上了。制作菜单应该是件非常有趣的事情。本文将从实用的角度出发，从制作菜单的流程出

发，一步一步教您如何制作菜单，并配合实用的一些做法，采用回答常见问题的方式编写本文。

一、制作一份菜单的流程

制作一份菜单的常见流程：菜单既然如此的重要，那么又如何去制作一款适合自己的菜单，

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经过长时间实践，我们总结出了制作一款成功的菜单的方法，其具体的流程如下：

1．根据餐厅的主题列出餐厅菜单的目录

关键字：罗列、分类、特色、组合（加黑）

让餐厅的主厨参与到制作菜单中，制定一个标准化的菜单，提供一份详细的餐品、饮品的名

称，然后将这些餐品进行分类。总的规律是，开始的时候准备的菜肴数量是需要的菜肴数量的三

倍。你可以从这里面再选择精髓组成你需要的菜单，再加上一些后备项目以备更新之需。菜单应

该符合菜馆的主题、氛围以及顾客的期望和当然还要考虑厨房的生产能力和厨师的特长。把任何

不符合这些条件的菜肴删减、将本店招牌及厨师特长的菜品提炼出来。对菜单上希望出现的菜肴

有一个整体的构思之后，你必须确定哪些菜肴最终会保留在菜单上。最后，你可以根据实际需要

通过google翻译这个功能寻求达人将这些名称翻译成英文。

这个步骤完成后，交给您的主厨师制作成一个标准化菜单。

2．套餐组合

根据您的店的定位，一般来说餐厅的组合套餐有：招牌套餐（适合3-4人食用）、情人套餐

（适合2人食用）、儿童套餐。以下我们以英仕咖啡为例：

浪漫情人套餐

C1法式香草煎鹅肝Frenchfriedfoiegraswithvanilla

C4法式焗蜗牛Frenchbakedsnails

D2凯撒沙拉Caesarsalad

D3田园沙拉Gardensalad

G1意大利蔬菜汤Italianvegetablesoup

G3法式洋葱汤Frenchonionsoup

O1英仕炸薯条Britishchips

O2香辣鸡翅Friedspicychickenwings

O3洋葱圈Friedonionrings

R4柳橙汁Orangejuice

E4英仕进口肉眼牛扒Importnaked-eyesteak

E17法式香煎鳕鱼扒FrenchfFriedcodfishfillet

欢乐节日

E19日照猪扒Porkchopwithteriyakisauce

E9英仕黑椒牛扒Blackpeppersteak

D6金枪鱼沙拉Tunasalad

G6匈牙利牛尾汤Hungarycxtailsoup

G8法式奶油玉米汤Frenchcreamcornsoup

O5鱿鱼圈Friedsquidring

R2胡萝卜汁Carrotjuice

儿童套餐

O4奥尔良鸡翅Friedorleanswings

D8水果沙拉Fruitsalad

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F3夏威夷比萨Hawaiipizza

R3西瓜汁Watermelonjuice

招牌套餐

E7英仕香煎牛仔骨Grilledbeefshort-ribs

E14英仕铁板猪扒Ironchops

G1意大利蔬菜汤Italianvegetablesoup

G2法式香橙汤Frenchorangesoup

R3西瓜汁Watermelonjuice

D4墨西哥鸡肉沙拉MexicanchickenSalad

当然你的餐厅如果是做外卖食品为主，那么就要考虑到顾客方便：简易的菜单，方便

的订餐和取餐。考虑一下套餐创建一个单一的菜单项目，这个菜单项目下实际上包括一些菜

肴。例如，你的烤牛肉三明治套餐包括一小份沙拉和一瓶饮料。这样，顾客订一个单独的项目就

可以订好所有的食物。如果你打算经营多种外带食品，那么你的食物要轻便和保鲜(烹饪之后保持

新鲜)。

如果你的目标顾客是家庭，记得提供一些儿童喜欢的菜肴，或者另外给儿童准备一份菜单。

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3评定菜肴和菜单，然后定价

对每一道菜进行讨论，确定它的食品成本和食品成本比例。判断哪些数据是否符合你对餐馆

的期望。如果是，保留；若不是，丢弃。如果你仍想保留它们，那就看看你是否能够调整分量和

成分，让成本与餐馆的目标相一致。

这个环节我们要用到主厨制定标准化的菜单后进行定价。因此，如果你提供的大蒜番茄酱沙

司(一种意大利调味酱，用番茄、大蒜和香料制成)的意大利通心粉，那么可以遵循以下步骤：

1．计算一份意大利通心粉的成本。

如果你打算提供分量为8盎司的意大利通心粉，每份的成本大约为$0．50。

2．加上一份单独的大蒜番茄沙司的成本。

如果你的沙司是新鲜配制的，那将花费你大约$0.85。因此，每份意大利

通心粉的总成本增加至$1.35。

3．加上洒的少量帕尔玛干酪的成本。

如果每份通心粉使用1／2盎司的帕尔玛干酪，那要再加上$0.25。现在，

每份的成本已经是$1.60。

4．如果你在盘子里还配饰一些新鲜荷兰芹切片，那么把这也加到食物成

本中。洒上少量的荷兰芹大约要花费$0.10，因此现在每份通心粉的总成本是

$1.70。

5把每位顾客喜欢加到食物中的任何配菜的成本加到每份主菜的食品成本中。

因此，如果你给每位顾客免费提供薯条和辣调味汁(墨西哥食物中用番茄、洋葱做的)或者是

黄油而包，把它们的成本也算到食品成本中。在这个例子中，你可能给每位顾客提供黄油面包，

因此在食品成本中加上$0.50。同样，在你现在的总成本$2.20基础上再添加额外的5％～10％作

为食品包装箔，塑料包装袋、饮料餐巾、搅拌棒、糖包等的成本，这样这道菜的食品总成本就达

到$2.42。

这个步骤用来计算一道菜的成本，它告诉你要把一道菜装盘然后端剑顾客面前，你需要花费

多少钱来购买各种原材料。确定餐馆的完整的食品成本比例需要涉及更远的库存，以此来确定食

物浪费的程度(当食物腐败，倒了或分量过大，举个例子，它的意思是把菜单上明确的8盎司菲列

牛排切割成10盎司的分量)。你还需要考虑这样一些因素，如没烹饪好的食物必须重新回炉或是

因失窃造成的损失。阅读第20章获取估计餐馆食品成本比例的详细信息。

最后，将EXCEL表格整理成，连同店面的具体信息（Logo、地址、订餐电话、邮箱、空间）

整理成一个word文件,每款餐品的照片，交给美工。

如何开一家成功的咖啡馆01开店

非常感谢您下载本文，如果能得到您对本文的意见,这将对提供投资开店的质量将有着极其重要

的意义。我们希望越来越多的投资者参与到我们讨论中来，这样我们的后续的资料才能体现他们

的想法和需求，展示他们的成功投资开店案例。Email:ifyoulovecafe@

4、选择菜单风格

菜单的灵活性也是你为此做出的几乎每一个决定中应该考虑的问题。最终，顾客会根据他们

一贯的购买好恶来决定你菜单上的最终项目。大多数餐馆使用一个主菜单和一个附加菜单(如餐桌

上的帐篷状菜单、酒水单、葡萄酒单和外卖菜单)。在你制定菜单的时候，考虑一下哪种形式最能

满足顾客的需要，最能搭配餐馆的氛围，以及完全展示菜单上的项目。

概括的说有三种：单页菜单、多页菜单、集中套餐

A单页菜单

适合：外卖型的餐厅、外卖咖啡厅.

例如：户外咖啡厅，可能选择使用单页菜单，因为咖啡厅提供的少数几样简单的菜肴都是顾

客所熟悉的。而一个家常风味的餐厅则可能选择项目多样的菜单，以此说明它能为每一位顾客提

供合适的食物。

形式：单页菜单可以使用一面或双面的，你可以看到不同尺寸、形状和服务水平的单页菜单。

这些菜单包括所有餐厅提供的食品，从开胃食品、沙拉到主菜、甜点和饮料。单页菜单可以提供

一些好处：

1灵活性：单页菜单可以随意修改或更新而不需要耗费大量纸张，也无需向专业的印刷工求

助。

2简易性：单页菜单给顾客提供简单而快捷的工具，指导他们点菜。顾客比较喜欢简单明了

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的整洁菜单，这样他们的点菜过程就能变得轻松顺利。

3更快捷的订餐：简单的菜单可以让顾客快速地阅读，这样能删减他们精读的时间，这也就

意味着你的顾客可以更新得更快。如果在一个特定的就餐轮班中，你能拥有更多的顾客，那么你

就可以在同样的时间内用大约同样的成本开支赚更多的钱。

你在选择菜单格式的时候，要考虑食物的复杂性。尽管单页菜单已经证明对许多餐馆都是有

利的，但是它仍然有一些缺陷：

1空间：它缩减了空间，而你本来可以利用这些空间来向顾客详细说明某一特定的菜肴。有

顾客跟我们说“我不知道加克里奥尔蛋黄酱的纽奥良烤鲶鱼是辣的。”(注：克里奥尔和纽奥良都

是新奥尔良的著名风味。)

2品种单一：数量有限的菜单可能会失去一些顾客，因为这些顾客在选择餐馆的时候注重的

是菜单的品种多样。如果你的餐单仅限制在一张纸上，很有可能无法吸引那些顾客。

B多页菜单

适合：中高档西餐厅、中高档中餐厅、咖啡西餐厅。

多页菜单优势：

1详细：篇幅稍长的格式或多页菜单能让顾客对你的菜单有一个更为详细的了解。如果主要

的原料和烹饪方法从菜名上无法明显地看出来，你就可以把这些内容列出来。

2充实顾客的空余时间：多页菜单同样可以作为餐桌上打破僵局的东西，或者仅仅是让一个

准时的顾客在等待一个迟到的顾客是有足够的东西可以看看。但是任何事情都有两面性，多页菜

单同样也有一些缺点：

3恐惧因素：一些顾客抱怨多页菜单存在恐惧因素。“选择太多了，我都不知道选哪个。”

4制作问题：尽管可以自行打印多页菜单，但是这样做同样是非常困难的。你必须格外注意

以保证所有旧页面都换成了全新的页面。令人为难的顾客问询时刻#343：“为什么甜点位于开胃菜

和主菜之间呢?”同样，制作和保持这些菜单的困难性很可能也会降低菜单的灵活性，并提高更新

菜单的成本。

C集中菜单

适合：快餐店.你可能从你最喜欢的快餐厅里看到过集中菜单。任何在正中位置贴着一个单

独菜单的餐馆都有集中菜单。通常接受订单的人也是收银员。你的顾客点餐付费，然后收到他们

的食物。

这种类型的菜单可能是一种可行的模式，这得得益于下面的这些优势：

1易于制作和保持：你可以不费什么功夫就制作好这种菜单。更换时，你也可以一下子就更

换好了。不要打印，这种菜单上也不会有溢出的食物残渍。

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2快捷的订餐：人们在排队等候订餐的时候可以阅读菜单，然后轮到他们的时候就可以快速

地做出选择。但是，集中菜单不是对所有的餐馆都适用，理由如下：

3空间有限，不能说明菜单项目：因为你可以才刚刚开业，顾客可能需要菜单项目有更多的

指南和说明。

4与环境不搭配：除非你开的是一家快捷服务这种类型的餐馆，否则这类菜单会让顾客倒胃

口。就像我们在本书中提到的每件事，你要确保菜单类型和餐馆的氛围保持一致。

尽管许多非常成功的连锁餐厅和特许经营店都使用这类菜单，但是你也不要错误地进行模

仿。他们可能利用集中菜单获得成功，有时仅仅是展示一些新菜肴项目，但是你可能就不能这么

做。他们依靠的是品牌，顾客对他们提供的菜单非常熟悉，而且他们的产品比较固定，存在时间

比较长，可以指导顾客做出选择。

D外卖／分发菜单

外卖菜单特别方便，因为顾客可以把它们带走，也可以分发给顾客，等等。许多人收集这种

菜单，这样在他们决定去哪家餐馆吃饭或是叫外卖的时候手头就有菜单可以参考。外卖菜单是重

大的营销项目。通常在这上面有你的地址、电话号码和传真号码。如果顾客可以通过网上订购，

你最好把网址也加上。

如果固定菜单上的菜肴不能外带，千万不要，我们重复一遍，千万不要把这些菜肴放到外卖

菜单上。大多数人认为他们从外卖菜单上看到的菜肴能够打电话订购然后过来取就町以了，或者

是要求外送服务。如果他们从菜单上选择的菜肴不能外带，他们的心情自然好不到哪里去。现在，

你已经拥有一个最好的机会来促销，却也可能因为让你的顾客失望而失去这次机会。

5．确定风格

如果你不想为了制作菜单而特意在专门的软件上投资，那就考虑使用Mi-crosoftWord文档

或MicrosoftPublisher吧。这两种软件都有还不错的模板、字体和图表可供你选择，这些都能

让你打印的菜单增加一些专业风格，不要花费很多钱，而且两者都相当容易使用。

如果你第一次开餐馆或者你认为自己不是桌上电脑打印的能手，你可能需要请某个公司来帮

你设计菜单。如但是，即使你雇用某个人来进行菜单设计，你也需要下面的这些信息来开始设计，

并做一些设计方面的最终决策。

如果外面有一家专门设计公司标志或招牌的公司，你可以问问他们是否也提供菜单设计服

务。至少，他们也能够给你提供菜单的布局，甚至还可能给出模板，这样你仍然可以保持一定地

独立性每天打印菜单。你还可以咨询其他餐馆业主，向他们寻求菜单设计公司的信息和建议。如

果您找了家专业美工当他收到您提供的信息后，美工会参考资料，并亲自上门考察后提出几种风

格设计方案，与您共同协商确定最后的风格特色。

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6．排版、出彩色样板校对

设计师会按照当初跟您协商定下的风格进行排版，并会打出彩色样板交与您进行校对。校对

内容包括：风格板式、文字（英文）校正、图片与实物色泽校对、整体颜色搭配等。

7．修改、装订、交付最终作品

校对之后，会根据修改要求进行最终修改，修改完成之后会再一次交与您确认，在没有问题的

情况下，选择菜单的材质及纸张印刷，大功就算是告成了。

8．更新及维护

当你更换菜单的时候，你最终还是想要抓住那些新的潜在顾客，让他们经常光顾你的餐馆的同时

还要保证招牌菜肴让你获得成功的开始。这里是一些可能更换菜单的原因：

A跟上流行(或衰落)的趋势，并与餐饮竞争者保持步调一致：最流行的“保鲜膜”包装方式很棒，

但是如果你仍然使用捆扎，那就不太好了。如果街上的牛排馆人潮拥挤，而你的牛排馆却是空空

的，想一想什么。考察一下竞争者的菜单，分析他们什么做得好什么做得不好。你可以利用他们

的失误，而借鉴他们做得好的地方完善自己的不足之处。

B季节性调整：你可能会想到利用时令产品和其他东西。或者，如果你住的地方气候变化明显，

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你可以考虑利用人们根据季节变化而改变饮食习惯。因此，7月份的时候你可以在菜单上加上西

班牙凉菜汤(把菜切碎，加油、醋等，是一种清淡、新鲜的冷蔬菜汤)，而在10月份的时候又换成

炖牛肉。季节变化对高档餐馆的影响最明显，但是如果你没有许诺给顾客提供新鲜食物，这就没

有那么重要了。

C在餐馆的理念范围内给顾客创造新的惊喜：你通常希望“与忠诚的人跳舞”(意思是不忘本，所

做的事情符合自己的理念)。但是你仍然可以尝试一些新事物。如果你的店名是“安迪的炸玉米饼

屋”，不要仅仅因为你这个星期读了～本意大利烹饪书就把意大利面条列在菜单上。相反，考虑一

下在你的炸玉米饼菜单上加上玉米球或牛肉片。你同样可以让这些改变体现新兴流行的食物成分；

庆祝节假日；或者当地的纪念活动。

你极少会想到整体更换菜单。事实上，我们也无法想象某个时刻你把所有的菜单一下子全部更换

了会出现什么后果。全部更换菜单并没有效果。你的老顾客经常光顾你的餐馆肯定是出于某种原

因的。他们很可能形成了自己最好的食物，如果再也吃不到这些食物他们就不会再来了。此外，

全部更换菜单也是很难做到的；更换菜单时会涉及许多隐藏的成本，包括新菜肴的考察和试昧、

重新打印菜单、重新培训员工(厨房员工和服务人员)，改组食物加工过程以及重新设计订餐系统。

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租赁合同范本

租赁协议

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

签订地点：

签订时间：2012年月日

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

鉴于甲方为在中华人民共和国境内合法成立的公司法人，并且拥有位于

合法使用权；乙方为在中华人民共和国境内合法成立的公司法人，并且知悉甲方位于

店铺的有关状况，并且认可且接受甲方就该商铺出租事宜包括在本合同约定和口头约

定的全部出租条件和关于合同的解释。

双方就店铺的租赁事宜达成协议如下：

一、本合同租赁标的

承租场所：(仅为方便识别用途在附录三图上以红色框线画出)

承租面积：建筑面积平方米，其中包括承租场所的墙(如墙体毗邻为其他租区或公共区域，

则该墙的面积与毗邻租户或公共区域平分)、玻璃门、店面及承租场所范围内的柱子及机电设备设

施所占的面积；

承租方认可每个店铺的实际状况，确认本合同约定的店铺面积为承租方结算租金之依据。

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在合同约定的建筑面积与实际丈量面积误差在2%以内的时候以合同约定面积为租金结算依据，误

差超出2%的时候以实际丈量面积为租金结算依据，并且在双方合同中注明该实际丈量面积。

二、租期

1、租期：年(起始日及届满日均包括在内)

起始日：年月日届满日：年月日

2、具体租期开始时间以大楼实际开业日期为准。

三、租金

(1)租金以人民币支付，每天每平米元，(含物业元/米/天)，

注：每月均按30.5天计算。年度租金为元

（2）支付方式：以一个季度计算租金为支付方式。

（3）租金递增方式：第一阶段，合同期内第年至第年租金上涨%.

第二阶段，基于第一阶段的租金价格上第年至第年租金上涨%

（4）押金在合同终止日起30日之内无息退还。

四、物业管理费及其他说明

（1）物业管理费用经双方协商后一致同意含在租金内不再另外计算和收取；

（2）甲方协助乙方在经营场所外墙上提供可使用的牌匾广告安装位置，并提供必要的协助与支持。

（3）甲方承诺并确保协助乙方完成营业执照的办理工作且提供一切与此有关的所有文件证明。

五、保证金、押金及预付款

1.保证金：元

2.电话线及电话费押金：以物业公司收取标准为准收取电话线战线押金及有关费用。

3.预付款：共计元人民币，相等于年个自然月的租金，其中含一个月的

押金开业后自动转化为保证金，其余为下两个月的租金。

六、免租期

免租期：即合同签始日起至甲方大楼开业前为免租装修期。

七、开始营业

开业日期：年月日或之前，如果乙方不能如期开始营业，需书面向甲方提出

申请，否则甲方将按照合同约定时间开始收取租金，如因大楼整体原因未能如期开业，则需要双

方共同协商确定开业时间，并以书面形式确认以此作为每年租金结算的依据。

八、承租场所用途

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用途：承租场所仅限作为乙方在其有效之营业执照所规定的经营范围内以做商号，

在甲方卖场范围内经营等。

如果乙方改变营业范围和经营方式，需书面向甲方提出申请，并经甲方书面同意并对本合同条款

进行相应修改，否则承担本合同及附件约定的违约责任。

甲方：(公司印章)

法定代表人：(签字)

办公地址：

邮政编码：

电话：传真：

乙方：(公司印章)

法定代表人：(签字)

公司住所：

邮政编码：

电话：传真：

附录：

附录一：标准条款

附录二：特殊条款

附录三：承租场所图则

附录一：标准条款

第1条：租金及物业管理费用

在整个租期内，乙方在此向甲方承诺及同意以下各项：

1.1(基本租金)乙方参照主条款第四条（3）点的规定方式支付，在季度末10个工作日前支付甲

方。

1.2（物业管理费用）经过双方协商一致同意含在租金内。

1.3(预付款)指三个月租金费用。

1.4(税费)甲、乙双方分别承担在法律法规规定范围内的各自税费。

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1.5(其他费用)乙方须按照安装的分表承担承租场所有关的设施费用，包括水、电、煤气/天然气

的押金和水费、电费、煤气/天然气费等。

1.6(安装电话)如乙方租用甲方提供的电话线路，乙方须在申请电话之同时向甲方交纳电话费押

金及电话线押金（以物业公司提供的数据为准），所产生的各项费用均由乙方承担；乙方撤场时待

付完全部电话费后甲方无息退还乙方有关电话战线押金和电话费押金。

1.7（付款发票）甲方应在实际收到租金及乙方其他付款后出具相关的正式发票。

第2条：乙方的义务

在整个租期内，乙方在此向甲方承诺及同意以下各项：

2.1(遵从法律及法规)乙方必须遵守及遵从政府或其它主管部门不时制定的所有关于使用及占用

承租场所或与乙方、其雇员、代理人、承包商、受邀者、顾客或访客在承租场所的任何活动或事

情有关的法律、法规及规定，并对任何违反上述相关法律、法规或规定而给甲方造成的损失作出

赔偿。同时在无损前文所述的原则下，乙方应在开业前取得政府或其它有关部门规定有关乙方使

用或占用承租场所所需的许可或批准并在整个租期内维持其有效性，乙方在收到政府或有关部门、

法院对承租场所或与本条义务有关的通知时，应立即以书面形式通知甲方。

2.2(承租场所之接收)乙方必须在起始日依甲方要求的所有步骤及手续接收承租场所及所有钥

匙，否则在不损害甲方在本租赁合同项下规定的其它权利及补偿的原则下，仍视作租期已于起始

日开始。

2.3(内部装修工程)乙方应支付管理守则中订立的装修押金并根据事前已获甲方书面批准之相关

设计图纸及规格说明装修承租场所，并在整个租期内保持妥善维修及良好状况，以上费用由乙方

负担。在任何情况下，未经甲方事先书面批准(该批准不应无理地拖延)，乙方不得改动或允许改

动已核准之装修设计图纸及规格说明或承租场所之室内设计或布置，如要求给予上述批准，乙方

应向甲方事先提出申请，待甲方批复后方可动工修改原先设计图纸中的部分装饰工程。为免生疑

问，在此申明如下：

(i)甲方对上述乙方之装修设计图纸及规格说明的批准，并不等同承担任何设计责任及不免除乙方

在开始装修工程前，自费及自行向所有有关主管部门申请批准已经由甲方核准之装修设计图纸及

规格说明之责任；

(ii)对乙方不遵守有关主管部门所制定之任何规定所引致之任何后果，甲方无须负任何责任。

2.4（开始营业）乙方须按照双方约定的时间正式营业。

2.5(修理的义务)乙方应保养承租场所内所有原有机电设施、土建结构及自行装修部分的正常维

护保养，并保持良好。

2.6(损伤及财产之损毁、赔偿及保险)乙方应就因在承租场所之任何活动或发生之事故，或因使

用承租场所或其任何部份，或因乙方负责装修承租场所或修理承租场所内部之任何部份或任何固

定附着物、装置、线路或管道出现缺损或损毁状况，或因承租场所或其任何部份发生火警、烟雾、

水浸或任何物质或物料溢漏，或因乙方或其雇员、代理人、承包商、授权人士、受邀者、顾客或

访客之行为、失责或疏忽，导致任何有关人身伤亡及∕或与财产损失或损毁的情况出现，对甲方

由此遭受或产生的任何性质及人士(包括第三者)的索赔、要求、诉讼、法律程序、判决、损害、

费用及开支，承担法律责任并向甲方作出赔偿。

2.7(窗户或玻璃幕墙的更换)乙方须支付甲方承租场所内因乙方原因以及其雇员、代理人、承包

商、受邀者、顾客或访客之行为或疏忽而被打破或损毁之窗户、玻璃或玻璃幕墙的更换费用。

2.8(甲方之进入)乙方应准许甲方及其授权人士或其委托的物业管理公司在给予通知下于合理时

间内进入承租场所、观察其维修状态、盘点固定附着物及装置，及进行任何需要对承租场所或建

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筑物施行的工程、维修或保养，但在紧急情况下，甲方、其雇员或代理人均可在未有事先通知的

情况下进入并在需要时强行进入，为此乙方应告知甲方其安装于承租场所之任何保安系统的性能

及使用方法。

2.9(修理通知)乙方应在收到甲方或其授权代表或其委托的物业管理公司通知有任何需要进行维

修而该维修为乙方在本租赁合同项下责任时，即时着手执行，否则甲方、其雇员或代理人将有权

进入并在需要时强行进入承租场所进行该工程或维修，一切有关费用则由乙方负责。

2.10(将损毁情况通知甲方)乙方应将任何人士遭受之损伤及承租场所遭受之损毁，以及水管、电

线或装置、固定附着物及装置或由甲方所提供之其它设备发生之任何意外或损毁情况，即时以书

面形式通知甲方。

2.11(展示、招租及再出租)乙方应在租期届满前的三个日历月期间，在获事先通知的任何合理时

间内，允许将在租期届满后承租或使用承租场所的新的乙方或使用人勘察承租场所及其各部份。

甲方亦有权在该承租场所张贴招租告示。

2.12(假定行为及违约)乙方应就其所有的雇员、代理人、承包商、受邀者、顾客或访客任何的

违反、不遵守、不履行条款、条件、协议或规定以及其行为、疏忽、不作为及违约向甲方负责，

视同此乃乙方违反、不遵守、不履行条款、条件、协议或规定以及乙方本人的行为、疏忽、不作

为及违约。

2.13(承租场所的交还)在本租赁合同终止时，乙方应准时如期返还承租场所，不得以任何借口拖

延。乙方须根据本条所载之规定，向甲方交还所有固定附着物及装置及承租场所连同当中所有固

定附着物、装置以及附加设备，其状况必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的状况。乙方无权

就其加诸于承租场所之任何固定附着物、装置或附加设备，向甲方提出补偿或赔偿的要求。但如

甲方要求，乙方必须在租期届满或提早终止租约时搬走其个人财物、固定附着物、装置及附加设

备，并负担搬运费用，在此情况下，若在搬走过程中对承租场所或建筑物造成任何损毁，则乙方

应以恰当及熟练的方式作出令甲方满意的补救。乙方应向甲方交出乙方持有进入承租场所的各个

部份的所有钥匙及允许甲方自名录指示牌上及承租场所之所有门、墙或窗上清除所有与乙方有关

之字体及字符，费用由乙方负担，并对任何清除造成之损毁作出补救。若在租期届满或提早终止

时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租场所，甲方有权(但无义务)在不另行通知乙方

的情况下处理或处置此等物品，所涉及费用由乙方负担，甲方亦无需就该处置或任何其它处理方

法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其它人士负责。

2.14(电力装置、管道及喉管修理)若出现危险或不安全情况或甲方或有关公用事业公司或政府机

构或其他单位提出合理要求，乙方应修理及更换其所安装的任何电力装置、线路、喉管或管道，

而乙方须任用有国家正式资质的承包商进行承租场所室内之线路工程(该批准不应被无理扣发)。

乙方应按要求允许甲方或其代理人在任何合理时间测试承租场所内之消防、空调及乙方所安装之

线路、喉管或管道。

2.15(清洁及清洁承包商)乙方应在所有时候保持承租场所清洁及卫生的状况及状态。

2.16(恶劣天气的防护)乙方应采取所有合理的预防措施保护承租场所免受雷暴、暴雨、大雪或类

似的恶劣天气所损害，尤其要在以上的各种恶劣天气下，确保所有外面的门窗均安全锁上。

2.17(营业人员入口及电梯)乙方只可在由甲方不时指定的运载货物时间货运出入口、货运电梯装

卸货物。

2.18(废物及垃圾的搬移)乙方应负责把垃圾及废物由承租场所清除及弃置于建筑物范围内甲方所

不时指定的地点，如产生垃圾清理费用由乙方承担。

2.19(违约赔偿)乙方须就其任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规

定，或由乙方在租期内之任何时候在承租场所进行之任何工程，或现时或在租期内任何由乙方所

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附加或安装之任何附连于承租场所或自承租场所凸出之物品，或乙方之任何行为、疏忽或失责，

因而造成甲方招致或遭受的一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁

费、主张权利而产生的合理费用，向甲方作出赔偿。

2.20(营业时间限制)乙方须遵守甲方制定的营业时间(全年内每日，包括国家法定假日、周末及周

日上午九时半至晚上十时整)或其他由甲方公布的营业时间正常对外营业。

2.21（提供资料）因应政府有关部门要求，甲方可要求乙方不时提供该等部门要求的资料、证明

文件等，包括但不限于有关工商、公安、安全防范、劳动、健康卫生、消防、税务及海关等管理

部门。

2.22(政府指示)乙方应迅速地遵照及切实执行政府或任何相关权力机关不时发出或通过甲方转发

关于涉及承租场所的公安、安全防范、消防、劳动、健康卫生、工商等部门的通知、规定及建议。

2.23（门锁）乙方不得更换承租场所、消防通道等现有之所有门锁，亦不得私自安装附加锁。

2.24（公共场地）乙方在征得甲方同意前不得在承租场所以外的公共场地放置或展示任何物品。

乙方必须支付甲方任何因乙方而损坏的公共场地的任何支出或费用。

2.25（橱窗及形象）为保持甲方物业的高档商场形象、声誉和地位，乙方须以甲方满意并认为合

适的标准布置承租场所通道、店面及橱窗或陈列柜或展示其服务。一经甲方提出更改或撤除之通

知，乙方须立即办理。乙方亦须妥善安排承租场所内员工的着装、佩带员工证及进行适当的培训

以符合高档商场对外服务的形象和标准。

2.26（店面整洁）乙方须保持承租场所外观整洁。未经甲方同意，乙方不得对承租场所外墙、橱

窗、玻璃作任何形式的建设或更改。

2.27(结构负载)乙方不得在承租场所内安装任何重量超过该物业原本地板任何一部分所能承受的

任何物件或器具(即建筑物楼面活荷载设计值：5Kn/m²)。

2.28(保留存货)乙方须一直保持该承租场所内存有足够的商品存货以供销售及正常经营。

2.29(橱窗照明)乙方须在营业时间内保持该承租场所内、店面橱窗、玻璃陈列柜及该承租场所的

指示牌的足够照明。

第3条：甲方的义务

甲方同意以下各项：

3.1(不受干扰)在乙方依本租赁合同按期并按所规定方式支付租金、管理费及其它应付之款额，

并遵守及履行本租赁合同项下乙方应遵守及履行之条款、条件、协议及规定的前提下，批准乙方

在租期内和平地享用承租场所，而不受甲方或任何有权通过甲方行使权利人士之干扰。

3.2(土地使用费)就建筑物占地支付所需土地使用费及就建筑物支付建筑物物业税。

3.3(屋顶及主结构)保持建筑物主结构部份处于良好的维修状况。

3.4(装饰)在甲方认为必要时对建筑物的公共区域进行一切必要的装饰。

3.5(清洁)保持建筑物的公共区域、公共洗手间及其它共享部份清洁及良好状况。

3.6(营业时间及空调、暖气供应)承租场所的一般营业时间及中央空调的供应时间设定为每日上

午九时半至晚上十时整，国家法定假日、周末及周日照常营业。若乙方在上述所规定的供应时间

以外需要空调服务，甲方可在收到乙方有关要求的合理事先通知后为其提供该服务。额外空调服

务的收费由甲方决定并会不时通知乙方，而乙方应在收到缴费通知书后即时支付该费用。暖气供

应的日期以建筑物所在地政府部门或供暖公司所公布向该地区正式开始及终止供暖的时间日期为

准。

3.7（广告）在乙方租赁期间，甲方确认提供乙方三块大楼北侧橱窗广告以及北侧八米横招，广

告费用以大楼实际发生费用为准。

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3.8甲方在一层及各楼梯出入口，滚梯、直梯明显位置免费提供设置，引导牌，水牌等。

第4条：限制及禁止

乙方与甲方同意下列各项：

4.1(安装及变更)未经甲方事先书面同意(该同意不应被无理拖延)，乙方不得竖立、安装或变更

承租场所或其任何部份之任何固定附着物、间隔或其它架设物或装置，亦不得作出或允许或容忍

作出安装或附加电力装置、线路、管道、喉管及任何其它装置，或安装或容许安装任何超过地板

之任何部份的原定荷重量或须要额外电力线路、管道或喉管或须耗用乙方之独立量度电表之外电

力的设备、器具或机械。甲方有权规定保险箱及其它重型设备的重量上限及限定安放位置，及规

定安放在甲方认为须要之体积及物料的支撑物上以分散重量，在进行任何经批准的工程时，乙方

及其雇员、代理人、承包商及工人须全面与甲方及所有其雇员、代理人、承包商、工人以及在建

筑物进行任何工程的其它乙方或承包商合作。乙方、其雇员、代理人、承包商及工人应服从及遵

守所有甲方或其代表就该工程之进行所给予的指示及指导。

4.2（承租场所用途）乙方须严格遵守国家及北京市制定有关乙方在承租场所内进行其业务的法

规和政策。除非事先得到甲方的书面同意，否则乙方不得擅自或容许变更承租场所的用途并包括

经营商号。

4.3(公共区域及设施)甲方保留权利不时按其绝对酌情权以认为恰当的方式对建筑物公共区域及

公共设施以及建筑物其它部份(承租场所除外)：(ⅰ)进行改建、重新安置、装饰布置或以其它方

式更改或进行任何修改、附加或其它工程及限制此等部份之进出或信道权，而不当作构成对乙方

的迫迁及不应因而引起对乙方的任何责任；(ⅱ)进行出租、安排场地表演、宣传广告等各种类型

的活动。

4.4(非法或不道德的使用)乙方不得使用或允许或容忍承租场所用作任何非法、不道德或不恰当

的用途。

4.5(广告宣传)乙方在承租场所内、外的所有布置包括广告宣传、灯箱、招牌标记、装饰、旗帜、

海报、橱窗和货架的陈列等均须事先征得甲方的认可及完全符合甲方或管理机构的指定规格。

4.6(留宿或家居用途)乙方不得将承租场所或其任何部分用作或允许或容忍其他任何人将其用作

留宿或家居用途。

4.7(爆炸物或危险品)乙方不得在承租场所内存放或储存或允许或容忍他人存放或储存任何武

器、弹药、火药、硝酸钾、煤油或其它易爆、易燃、危险或非法物品，在租期内的任何时候，均

不得允许承租场所或其任何部份被用作任何在中华人民共和国现行法律下会使甲方遭受罚款、没

收或刑罚的用途。

4.8(阻塞通道)乙方不得也不得允许或容忍任何人用任何箱子、包装、废物或其它物品或任何种

类或性质之妨碍物阻碍或堵塞任何出入口、梯间、平台、通道、自动扶梯、升降机、大堂或建筑

物之其它公用部份，甲方如认为恰当，有权不作预先通知而清理及处置这些箱子、包装、废物或

其它物品或妨碍物，甲方不须因此承担任何责任，而开支则由乙方负担。

4.9(公共区域内的物品)未取得甲方事先书面同意前，乙方不得在任何出入口、楼梯间、平台、信

道、大堂或建筑物的其它公用部份铺设、装置、安装或附设任何线路、电缆或其它物品或对象。

4.10(出租转让)乙方不得转让、转租、或以其它方式(包括以委托授权人方式)放弃使用或占有或

转移承租场所。

4.11(违反保险规定)乙方不得作出或允许或容忍发生任何使建筑物及∕或承租场所现有所投之火

险及∕或其它可投保事项之保险及∕或第三者责任险无效或可能使其无效的行为、事宜或事情，

亦不得作出或允许或容忍由于这些行为、事宜或事情使保险费增加。如果由于乙方所为或所允许

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或容忍之行为、事宜或事情使保险费增加，甲方有权向乙方索回保险费的增加额，甲方的上述权

利不影响其本租赁合同项下享有的任何其它补偿。

4.12(空调)未经甲方同意，乙方不得在甲方所提供之空调设备外另外安装空调设备。

4.13(建筑物名称的使用)在乙方未得甲方的书面同意前，不得在与乙方之业务或营运有关的情况

下或出于其它目的，使用或允许他人使用甲方或建筑物的名称∕标志或其任何部份作任何用途，

也不得使用或允许他人使用整个或部份该名称∕标志或建筑物或承租场所于任何图片、图标或相

似标识，仅用于表明乙方之地址及商业地址则不在此限。

4.14(墙壁及天花受损及其它)未得甲方的事先书面同意，乙方不得在承租场所之任何门、窗、墙

壁、梁、结构或构造物或任何管道系统、卫生或空调设施或装置上刻、损害、破坏、钻入钉子或

螺丝钉、做标记、毁损或允许或容忍以上行为的发生，亦不得作出任何损毁或穿透现存地面或地

板的事情。

4.15(公共区域的损坏)乙方不得损坏、损毁或毁坏建筑物的公共区域的任何部份，包括但不限于

布置物、楼梯、升降机、自动扶梯及周围的树木、植物或灌木等。

4.16(滋乱或干扰)乙方不得作出或允许或容忍作出任何可能对甲方或建筑物内其它商场租户或占

用人造成滋扰或干扰的行为或事情，包括但不限于在承租场所内产生或容许自承租场所向外渗透、

泄漏甲方认为是令人讨厌的、刺激性的或有毒有害的气体或气味、在承租场所内导致、制造或允

许或容忍他人制造任何扰人或烦扰的噪音或任何在承租场所外能听见的音乐、声响或噪音(包括广

播或任何能够产生、播放、接收或录音之设备或装置所制造的声音)等。

4.17(装修时滋扰)乙方在进行装修时应做好一切安全、卫生及防护措施，确保其装修不影响甲方

及商场其他租户的正常经营。

4.18(天线)未经甲方书面同意，乙方不得在建筑物的屋顶或墙上或承租场所的天花或墙上竖设任

何天线，亦不得干扰、移除、拆除或更改甲方所提供的公共天线(如有的话)。

4.19（保安及防盗）承租场所及承租场所内的人身、财物的安全均由乙方负责，乙方有义务遵守

国家或公安派出所之安全指引及提醒顾客注意防盗。

4.20（暂停营业）乙方因特殊原因须暂停营业或更改营业时间，须提前48小时通知甲方并获得甲

方的同意。

4.21(消费者权益)乙方应制定及实施旨在维护消费者合法权益的经营服务制度、方式、程序等，

并在承租场所内显著地方设置向消费者提示有关商品或服务质量保证及投诉方法的告示。

第5条：例外情况

除非是因甲方、其雇员或代理人之严重疏忽并直接所引致，否则甲方无须就下列情况对乙方、占

用人或任何其它人士负上任何责任：

5.1(升降机、自动扶梯、空调及其它)乙方、占用人或任何其它人士因任何升降机、自动扶梯、防

火及保安装置、空调设备、电讯服务或承租场所或建筑物的任何其它设施的欠妥或故障而蒙受之

人身或财产受损、损失、损坏或伤亡；

5.2(电力及水的供应)乙方、占用人或任何其它人士因建筑物或承租场所之电力或水供应上的故

障、机件失常、爆炸或暂停而蒙受之人身或财产受损、损失、损坏或伤亡；

5.3(火灾、水淹及害虫滋生)乙方、占用人或任何其它人士因建筑物内任何地方的火灾、烟、气味

或任何物质或物料的溢漏、水淹或漏水、雨水或暴风雨涌入建筑物或承租场所、或鼠类或其它害

虫在建筑物内之活动而蒙受之人身或财产受损、损失、损毁或伤亡；

5.4(保安)对承租场所或当中任何人士或物品之保安或保管，尤其在不局限前文一般性的原则下，

由甲方或物业管理公司所提供的保安员及管理员或任何性质的机动或电动警报系统均不构成甲方

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或物业管理公司对承租场所或当中任何物品的任何安全上的责任，乙方对承租场所及当中物品的

安全时刻负全责；

5.5(不执行法规)因不执行本租赁合同所规定而造成的任何损伤、损失、损坏或死亡。

5.6在任何上述情况下，乙方在本租赁合同项下所应支付之租金或管理费或其任何部份费用均不

可减除或停止支付。

第6条：不可抗力

若承租场所或其任何部份因火灾、恶劣天气、天灾、不可抗力或其它不论直接或间接都不归咎于

乙方之行为或失职的原因而造成毁坏或破坏导致承租场所不宜使用及享用时，租金应按承租场所

受损毁的性质及严重程度依比例减免支付，直至承租场所得到修复或复原。若甲方认为不合乎经

济效益或不适于实际操作的话，甲方无义务对承租场所进行修理或将其回复原状。又若承租场所

整个或基本整个被损毁或被损至不适宜使用及享用，而在该损毁或毁坏发生后六个月内未能被修

理妥当及回复原状，则任何一方有权在该损毁获妥当修理及承租场所被回复原状前随时向对方发

出书面通知终止本租赁合同，本租赁合同一旦如此终止，双方无须就此承担任何法律责任，而且

无损于任何一方对另一方就任何先前之索赔或对违反本租赁合同条款有关之权利及补偿，亦不影

响甲方在终止租约生效前有关租金、管理费及在此协议下其它应付费用方面之权利及补偿。

第7条：违约

谨此进一步明文同意并申明下列各项：

7.1(违反)(i)租金或其它按本租赁合同中应由乙方支付的款额在到期应付后十天仍未支付(不论

乙方曾被要求清付与否，及乙方不得以任何理由拒绝支付已到期的款项)；或(ii)乙方对本文所载

之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行(各情况以下称为“违约”)，甲方

或其委托的物业管理公司可按本租赁合同规定截断承租场所的所有电力、空调、水、电话、互联

网等设施服务。若该违约未有在甲方向乙方送达书面通知后的七天内纠正，则甲方可执行所有下

列权利(“补救权利”)：

(i)进入或再次进入承租场所或其任何部份以收回整个承租场所；

(ii)终止本租赁合同，但这并不在任何程度上损害甲方享有的就任何尚未解决有关乙方的违反或

不遵守或不履行任何协议、规定及条件之诉讼权利；

(iii)没收保证金及乙方所缴付的其它押金，而在任何程度上均无损甲方根据第8条作出扣减及

为额外赔偿提出索赔的权利；

(iv)如违约属欠款性质或乙方虚报营业额达到两次或拒绝甲方提出对乙方进行的审计时，直接接

管乙方的收银机及营业活动收款权，而乙方有义务协助甲方出具相关的有效收款或营业发票；

(v)作出一切甲方认为必要或应当的合法事情及∕或合法行动以纠正违约。

7.2(停水电通知及其有效性)如发生违约，甲方或其委托的物业管理公司有权在给予乙方二天书面

通知的情况下截断承租场所之电力、空调、水、电话、互联网等设施的服务，而由此引起之所有

有关费用(包括重新接驳费用)及开支将由乙方支付，并可由甲方或其委托的物业管理公司作为债

项向乙方追讨。

7.3(权利的行使)甲方按租赁本合同所规定的形式向乙方发出收回承租场所及终止本租赁合同的

书面通知即表明其全面充分地行使了该权利，而甲方无需实际进入承租场所。在发出收回承租场

所之书面通知时，承租场所即被视作为已经被甲方所收回而乙方即被视作已被逐出承租场所。此

后，甲方有权以其意愿方式处置承租场所内的任何物品或财产而不须因此向乙方负任何责任。

74(支付令)若承租场所应支付之租金未有依上文所规定时间及方式预先支付，则当被视为拖欠。

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在这情况下，甲方可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第189条向人民法院申请支付令，所招

致的与此相关的所有费用及开支由乙方承担。

7.5(滞纳金)在无损甲方或其委托的物业管理公司就该违约之其它权利及补偿的情况下，若租金、

管理费或乙方按本租赁合同所应支付其它费用或其任何部份未有依本文第一条条款所指定的方式

及时间支付，则乙方应按到期未缴付费用总额的0.1%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日

起逐日计算至实际还款日止(应缴付日及实际还款日均计算在内)。

7.6(违约赔偿)乙方在承租期内如发生下列情形之一的，在不影响甲方按照本合同行使补救权利的

前提下，甲方还有权于下列各项违约发生或持续期间的日数计算收取相当于平均日租金的款项作

为乙方对甲方的特别约定违约赔偿：

(i)因乙方的原因在开业日期后仍未对外营业；

(ii)乙方未按装修要求及规定完成承租场所的装修而擅自开业；

(iii)乙方在承租期间擅自不按营业时间对外营业。

7.7(卖场调整)如甲方因经营问题需要对卖场进行规划调整，将提前三个月通知乙方，不视为甲方

承担违约责任。

乙方在承租期内如发生下列情形之一的，甲方有权即时终止本租赁合同、收回承租场所、没收

保证金并保留追究乙方给甲方造成的一切损失的权利：

(i)乙方在起始日后7天内仍不实际接收承租场所并办理相应手续；

(ii)乙方未能准时开业；

(iii)乙方在承租场所内违法经营遭受工商、税务或其他政府部门的查处；

(iv)承租场所或其内任何物品因涉及承租的诉讼或仲裁案件而遭受法院或其他部门的查封；

(v)因涉及针对乙方的执行案件，令甲方负担协助执行义务而造成损失；

(vi)乙方进行破产或清算程序；

(vii)乙方擅自改变承租场所用途；

(viii)未经甲方同意擅自停止对外营业达到三天；

(ix)乙方未经甲方同意擅自将承租场所转租、提供或容许给任何第三人使用；

第8条：解释及其它

8.1(宽容并非放弃权利)甲方对乙方一次或多次不履行、违反、不遵守或不履行本租赁合同内乙方

的责任的宽容、原谅或宽恕并不代表甲方对乙方上述行为或持续或再次的不履行、违反、不遵守

或不履行的认可或被视为甲方放弃与此相关的求偿权及自身的其它权利，也不消除或影响甲方根

据本租赁合同因乙方此等持续或其后的不履行或违反而有的权利及补偿。除非甲方以书面签署声

明放弃权利外，甲方的任何行为或忽略均不应视为或被推断为放弃其权利。任何甲方发出之同意，

只适用于其指定的特别事情上，而不能视为甲方对其权利的放弃或对相关条款的解除，也不能理

解为豁免乙方将来须向甲方申请其它特别书面同意书，同意书上明文规定者除外。

8.2(通知的送达)任何应送达的通知，如果是送交乙方，应在写明乙方的姓名、地址并预付邮资以

邮寄方式寄送给乙方后三天或派专人送达承租场所或乙方在中国北京最后所知的业务地址或居住

地址时，被视为充分送达。若是送交甲方，应在写明甲方的姓名﹑地址并预付邮资以邮寄方式寄

送给甲方后三天或派专人送达甲方于本租赁合同内的地址或甲方不时通知乙方的任何其它地址

时，被视为充分送达。

8.3(不包括其它保证)本租赁合同是由双方经协商达成一致所制订的，当事人并未就任何有关甲

方、乙方、建筑物或承租场所做出其它陈述或保证。若曾作出或默示此等陈述或保证，在此均予

以放弃。

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8.4(建筑物命名)甲方保留自行决定重新命名整个发展项目、建筑物或商场各部分之权利并有权随

时改变、替换或废除原有的名称而不必向乙方支付任何赔偿金。但甲方应在行使以上权利前不少

于三(3)个月通知乙方、邮政部门和其它有关的政府部门。

8.4(营业执照)乙方在签订本租赁合同前，需向甲方提供由中华人民共和国政府相关主管部门签发

的营业执照、批准文件或证书或注册证书及有关授权书。

8.5(费用及开支)除非中华人民共和国法律或法规另有不同规定，否则所有开支，包括印花税、登

记费、以及与本租赁合同相关或附带的费用都应由甲方和乙方平均分摊。双方应各自承担由此产

生的自己的法律开支(如有)。

8.6（授权）乙方如有侵犯其他公司品牌及其形象或未得到品牌公司授权擅自售卖无授权产品，一

经发现一切法律责任将由乙方承担，并赔偿甲方相关损失费用。

8.7(适用法律及司法权)本租赁合同受中华人民共和国法律管辖并根据中国法律阐释。

8.8（生效及失效）本租赁合同经甲方及乙方的法定代表人或其授权代表签字后生效。在承租期满

或被提前终止时，且于双方债务清结完毕之日失效。

附录二特殊条款

除非另有明文约定，如本租赁合同任何部分的条款与本特殊条款不一致，则以本特殊条款约定为

准。

第1条：乙方在签署本租赁合同前已对承租场所进行过详细地查验，对承租场所的状况有充分了

解并认可及接受。对该承租场所乙方同意、承诺及保证如下：

(a)甲方将该承租场所按实际用房标准现状交付乙方，但双方同意该承租场所内现有的洗手间、

厨房等固定设施(水、电、煤气表除外)保留，乙方在拆除过程中会尽量保留对前述部分不予损坏。

(b)在承租期满或本合同终止时，乙方须将承租场所按实际用房标准(包括但不限于恢复天花开放

式消防喷淋系统、烟感器，拆除并交还风机盘管、恒温器，恢复承租场所水泥地面及地平低于公

众走道5厘米，恢复承租场所墙面批白灰状态及玻璃店面，恢复承租场所玻璃门/卷帘闸并归还门

锁)予以恢复并交还甲方。为免存疑，乙方在将承租场所恢复原貌时包括拆除所有装修部分，除非

乙方得到甲方书面通知保留所有或部分装修。

(c)乙方在清场过程中如对承租场所造成任何损害，乙方须承租一切费用以专业的方法进行修缮。

若乙方未能履行上述修缮义务，甲方有权自行进行合理的修缮或更换，因此而产生的一切开支及

费用由乙方负担。

（d）（开具发票）乙方在经营过程中须依法开具正式发票。若乙方违反有关发票管理的法律法规

时，甲方有权要求乙方在指定时间内改正。

第2条：乙方须向甲方提供装修效果图纸及附属所有建筑材料，同时该材料必须符合国家有关消

防规定。

出租方（甲方）：

盖章签字

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承租方（乙方）：

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