住宅式公寓值得买吗

公寓式住宅与住宅式公寓的区

别

公寓式住宅与住宅式公寓的区别

公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒

店型三种；公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。与普通住宅的

区别，主要体现在以下几个方面：

一、规划管理：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建

标准控制，建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房

等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。

1、规划配套指标

居住型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标安排，或

者按居住区标准缴纳小配套费。机动车车位按照国家规定的住宅配建指标执行。

混合型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标的50％安

排，或者按居住区标准的50％缴纳小配套费。机动车车位按照国家规定的住宅

配建指标执行。

酒店型公寓的各项规划指标按照公共设施标准执行。机动车车位按照国家规

定的酒店配建指标执行。

2、层高控制

居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在4.2（有的地方控制在3.6米）

公寓式住宅与商务公寓、酒店式公寓不同，属于住宅用地而非商务用地，

产权年限较长，为70年，一般不用做商务办公。

公寓式住宅户型一般较小，在30到60平米之间。交房时需要精装修标准，卖

点是拎包入住，并且提供高于一般住宅的物业服务和优良的配套设施，销售价

格高于同区域整体水平。

公寓与住宅的区别一

公寓一般位于城市中心地段，居住人群以商务客群为主，重视的是优秀的

软硬件设施服务和便利的出行条件；住宅一般重视附近的学校、医疗等生活设

施完善情况，住户为普通家庭用以长期居住。

公寓与住宅的区别二

公寓水电费按照商业标准结算，单位面积均价较高，但入住人群多为商务

人士并不在乎；住宅水电费按照民用结算，单位面积均价较公寓为低，居民常

年在此生活居住非常在乎。

公寓与住宅的区别三

公寓交房为精装修，讲究居住环境的舒适性、配套设施的完备、服务的周

到详实；住宅可以允许生活配套设施一定程度的滞后，交房多为毛坯房。

公寓与住宅的区别四

公寓一般以小户型居多，重视的是购房总花费较少，用以吸引更多人进行

投资；住宅一般以2-3居室居多，总花费高于公寓，用做私人住宅而非投资。

总之，公寓式住宅结合了公寓与住宅，既可用作个人居住，也可做出租或

房产投资。花费成本能够为一般人群接受，因其优于普通住宅的服务设施和装

修环境，往往被城市单身贵族青睐。

公寓的分类方式：

普通公寓（居住型公寓）商务公寓酒店式公寓

用地性质住宅一般为综合性用

地，商住或商业用

地

一般为商业用地

产权性质公寓商务公寓公寓或商务公寓

产权年限70年根据用地性质而

定，40年或50年

根据用地性质而

定，40年

特

点

户型面积小，30~60平

米；精装修交房标准，拎

包即可入住；配套设施完

善；物业管理提供高于普

通住宅的额外优质服务；

销售价格一般高于区域

整体水平。

一般处于城市核

心地段及商务中

心区，既可居住，

又可办公；具备写

字楼功能，在部分

城市可注册公司；

价格相对写字楼

较低首付最低可

达2成，按揭可达

20-30年；

产权性质为商务

公寓，非纯写字

楼。

面积较小，主力户

型主要在90平米

以下，装修档次较

高；

大多位于城市核

心繁华地带、商圈

周边，交通方便；

按照星级酒店的

设施标准进行建

筑的外部及内部

设计，体现档次与

舒适性；一般以只

租不售和产权式

经营为主；大多聘

请国际知名品牌

物管公司，专业酒

店管理集团提供

专业、细致、科学

的酒店式服务，因

此物业管理费也

较高

公寓的目标客户及功能需求

普通公寓（居住型公寓）商务公寓酒店式公寓

高级白领及投资客

低首付、低月供

精装修交房，配套完善，

交通方便

具有较大投资价值，升

值潜力大

自用型客户，尤其受成

长中的中小企业及创业

者的偏好

投资者，可作为商住型

出租，投资回报率高，升

值潜力大

可注册公司，价格相对

写字楼低、首付和贷款均

有较大吸引

租客主要以外籍跨国企

业高管、在深外籍人士、

来往深港两地的商务人

士为主

购买客户主要以投资客

为主

具备良好的商业、商务、

交通条件

具备较高的投资价值

◆公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分

不同性质和功能；

◆不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商

务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现；

◆不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进

行客户群体的细分，体现产品和功能营销。

公寓式住宅

公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期

大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧

室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、

政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客

商及其家眷短期租用。我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的

雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、

海滨公寓等。我国住宅建设从50年代学习苏联经验开始，走了不少弯路。当时

建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3~4间；面积大，每间14~18

平方米；净空高达3~3.4米，厨而功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，

户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨而的居住模式。目前，50年

代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住

宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上

仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。

单元式住宅

单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广

的一种住宅建筑形式。这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个

楼梯，可为2~4户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5~8户），住户由楼梯

平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布；如果

住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。不论是一梯

二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个："居住单位"。因此，条

形的梯间式多层住宅又称为"连续单元式住宅"。点式（墩式或塔式）梯间式住

宅又称"独立单元式住宅"。

单元式住宅的基本特点有：

（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。

（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气

候条件。

（3）可以标准化生产，造价经济合理。

（4）仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道、保证了邻里交往，

有助于改善人际关系

商住公寓

商住公寓又可称为商务公寓，商务住宅，根据不同的形态又可以细分为

soho，scho，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上

属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投

资价值的物业。

国际标准化公寓

近来，一种建筑设计新概念---"国际标准化公寓"概念正受到市场越来越多

重视。"国际标准化公寓"的概念体系，是衡量一个住宅产品是否同时满足人们

在现时代居住生活和精神方面享受双重需求的标准化尺度，它包含三方面内容。

首先，是地段的选择。世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地

带（如CBD），越是高级公寓的理想选择地。其次，是空间的特点。大都市标准

的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大

居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。再次，

是居住的文化。在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显

得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新

的居住文化。鉴于这种"国际标准化公寓"的概念体系，沪上首家此概念的实践

者，位于浦东大道与源深路交汇处的东晶国际，在公寓房型设计中，将"一房、

一厅、一厨、一卫、一阳台"作为房型设计的基本元素，同时做到全明，让住户

拥有充裕的光照和通风，如此，既区别于现有市场上现有小户型，使住宅使用

功能更加完善，又避免了其他小户型严重光线不足和缺乏居住舒适度的弊端。

另外，设计者在4幢酒店式公寓每五层各营造了一个"空中花园"，充分达到园林

环境与建筑规划二者的和谐统一。

什么是商住公寓？

商住公寓，顾名思义就是既能办商务又可以居住的一种产品，但在建筑术

语中没有这种称谓，这是人们根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商住

公寓为中、小公司及居家办公的自由职业者提供了一个可商可住的场所，它一

般除了提供一些生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、

票务中心及充足的车位等商务设施。商住公寓是目前房地产市场上使用频率较

高的一个词汇，产品也由以前的做商住两用的普通住宅发展到有较强商务功能

的ＳＯＨＯ，再发展到户型可以多种分割的ＳＴＵＤＩＯ。商住公寓除了自住

客户外，还有较大比例客户是做为投资。

公寓与住宅的对比分析：

公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别在于公寓是以出租

为主，带有一定的商务配套：而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套

国外：发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用，叫做公寓，

而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真

正的“住宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。

国内：像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少带有“公寓”、“国际公

寓”字样的楼盘，欲与世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售

的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅的代名词，而与出租形式无关。

消费者告诉我们：在他们眼里公寓与住宅没有区别；

市场告诉我们：在济南的“公寓”只是住宅的代名词；

公寓速效的销售业绩告诉我们：叫公寓的住宅确实比没有起这个代号的住宅卖

得快。

公寓市场混乱

◆分不清公寓和住宅的差别：大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,

将两者概念互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值；

◆公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅

卖得快。

济南世茂国际广场

物业类别：住宅、精装酒店式公寓、5A甲级写字楼

建筑类别：板塔结合、高层

项目特色：国际化社区、酒店式公寓

所属商圈：泉城路核心商圈

开盘时间：2012年8月5日D栋公寓开售

交房时间：2014年6月D栋公寓交房

物业公司：世茂物业

开发商：济南世茂置业有限公司

公寓价格：20000元/平米

酒店管理公司：Yopark（优帕克）酒店管理有限公司

蓬达集团（拥有中国最大的“分时度假”酒店交易平台资源）

世茂共有两栋酒店式公寓，分别与两家酒店管理

公司签约

D栋与Yopark（优帕克）酒店管理有限公司签

约

C栋与蓬达集团签约。

2012年8月24日济南世茂国际广场与

Yopark（优帕克）酒店管理有限公司签约

签署了战略合作意向

优帕克酒店管理公司简介

Yopark起源于美国HomeService的管理体

系，于2002年在中国，是把分散型的产权式高

端公寓，结合了五星级酒店的标准服务，由专业

的管理公司进行统一资产管理，并针对高端物业

租赁市场而定制的一种经营模式。

上海优帕克投资管理有限公司是一家专门为投资高档楼宇之业主提供涉外租赁服务的专业理财公司，

通过对业主所委托租赁房屋的个性化设计和包装，将酒店宾馆式的服务理念引进至高级公寓小区，并为广

大业主和租客量身定做了各类服务项目。

业务介绍

一、合作价值分析

Yopark是中国最早、最高品质、最具规模、最具标准的商旅住宅式公寓服

务运营商，致力于小业主资产管理和服务，不仅解决了小业主物业管理和升值

的问题，而且满足了商旅租客对高品质服务的需求，成功开发并经营了中国第

一家不同于传统租赁市场经营模式的企业。

通过10年的物业管家＋托管的成熟经验，Yopark已经服务了数万名租客和

房东，目前管理着超过1100套中高档公寓，客房面积超过12万平方，开创了

全新的中国商旅住宅式服务公寓管理的体系。Yopark已经从传统的物业管家，

托管服务，逐渐上升到品牌输出和整栋物业投资和管理。Yopark以全新的生活

方式引领消费趋势，是业主身边的“物业管家”和“物业理财专家”。

有着丰富物业资产管理经验的优帕克企业，已经在开发商、业主、投资客、

租客之间建立起强大的信任体系，真正地解决了中高档物业营销和管理的最后

一公里问题，这对于开发商以及购房者（投资者）应该都具有相当大的吸引力。

优帕克通过其良好的口碑、品牌影响力和线下强大的团队服务能力，已经成

为该类市场领域发展商的宠儿。由此建议，优帕克应优先对相关项目进行评估

与考察（建立评标体系），并以此作为为项目提供服务内容的前提条件。

二、优帕克合作对象选择：

专项开发酒店公寓或在城市综合体中包含有酒店公寓的物业项目之相关著

名发展商。

三、服务内容：

1、针对处于前期规划阶段的项目，优帕克可提供如下三项服务

（1）参与研讨房型设计

（2）参与装修及配置标准的制定

（3）参与项目的成本及营销方面的财务测算

2、针对处于准备进入销售阶段的项目，优帕克可提供如下四项服务：

（1）参与定价策略的研讨及相关测算

（2）参与租售比例的研讨或对是否持有物业提供相关专业建议

（3）参与宣传卖点的提炼及销讲中相关内容的编制

（4）参与营销策略、推广策略及相关计划的制定

3、针对处于正在实施销售的项目，优帕克可提供如下两项服务

（1）参与编定相关资产托管方面服务内容（手册）

（2）在发展商需要的前提下可派员驻场，接待讲解

4、针对销售完毕即将交房的项目，优帕克可提供如下两项服务

（1）在交房阶段，派员驻场接待，直接接手房源，与小业主建立房屋资产

的受托合作关系

（2）为小业主提供优帕克的系列标准化房屋资产的托管服务

5、针对已经交房，且已陆续入住的项目：

优帕克可与发展商下属物业管理公司或外聘的物业管理公司（经发展商引

荐），建立针对该小区相关物业资产的托管管理关系，通过物业公司的渠道，

全面且优先接手该小区所释放出来的托管租赁房源。

优帕克服务介绍

优帕克为您提供的每间公寓及别墅均位于市内高档社区，景观优美，装修及

小区配套等相关设施齐全到位，在提供高档硬件配置的基础上，我们更承诺只

为租户提供最好的服务，让您在商务和休闲旅途中享受到家的温馨便捷和五星

级酒店的优质体验。

优帕克目前为所有住客提供以下免费服务：

优帕克为您提供高效的入住安排快速通

道现价：0元/次

您在优帕克预订了客房入住订单，我们将在3小时内完成房间的确认及入住

安排，当房间遇到任何问题，无法使用时，我们将在第一时间内为您提供同样

品质的房间或五星级酒店客房作为后备客房。

优帕克为住客提供定期客房清洁及更换床单毛巾服务原价：

1800/月现价：0元/月

入住1日的短租客户将享有每日1次的客房清洁服务。入住1-3日的短租客

户将可享有共1次的客房服务（入住前及退房后，客房都将做彻底清洁打扫）

入住3-28日的租客可享受每周两次的客房清洁服务。客房清洁内容：床上用品

一周更换一次，卫浴产品一周更换二次，客房全打扫一周一次。

优帕克为您提供免费的定点班车接送服

务原价：800元/月现价：0元/月

我们在浦东和浦西设有六条舒适通勤班车线路，包括陆家嘴，淮海路，古北

以及虹桥，浦东和静安等几个板块的小区内都配置了班车站点，班车司机均有

丰富的车辆驾驶经验，班车路线途经浦东浦西市区内多个商业社区和金融中心，

为您的出行提供便利，您只需出示优帕克的班车卡，即可免费乘车。

优帕克为住客提供代订桶装水的服

务原价：150元/月现价：0元/

月

优帕克为入住房客免费提供桶装水，品牌包括农夫山泉和正广和等知名纯净

水厂牌。确保您的饮水安全和身体健康。

优帕克为住客提供干湿洗配送服

务现价：0元/次

请在房间的服务卡上勾选您所需要的干湿洗项目，我们的服务人员会在打扫

房间时为您将衣物送洗。干湿洗衣费暂不包括在房费中。

优帕克为您联系快递服务和邮寄服

务现价：0元/次

出门在外，无论是商务出差还是休闲度假，难免会有各种收发物件的需求，

如公文寄送，行李托运等。我们可为您提供国内外各大快递公司的接件预订服

务，如您有需求请联系客服中心，我们会有专门的服务人员为您联络快递取件

邮寄，确保节省您宝贵的商旅时间，出游更省心。快递费按各大快递公司报价

收取。

优帕克为入住房客提供房屋电器设备的维修及保养服务原价：600元/

月现价：0元/月

优帕克为所有的客房配备功能齐全、品质优秀的家电配件，入住期间如您的

客房内家电发生质量故障，请联系我们的客服，我们保证在10-60分钟之内上

门免费维修，及时排除故障，保证您使用顺畅。

优帕克为入住房客代订酒店、餐

厅现价：0元/次

无论您是商务出行还是休闲度假，我们都可以为您代订市区范围内各大酒店

餐厅，且此项代订服务免费。我们可以为您热情推荐市区内各著名特色酒店餐

厅。酒店餐厅的用餐费用不包括在房费内。

优帕克提供叫醒服

务现价：0

元/次

优帕克为房客提供24小时的免费叫醒服务，保证您不耽误重要的商务会面

及火车飞机班次。如有需要，请联系呼叫中心。

优帕克提供银行联络服

务现价：0元/次

优帕克为入住客户提供中国国内4大行、8小行的开户、开卡协助联系服务，

为您的商旅生活带来便利。部分银行还可为客户提供上门开户服务，详情请咨

询现场服务人员。

优帕克提供联系搬场服

务现价：0元/

次

我们为异地迁居的客户提供搬家搬场的联系预订服务，如有需求，请和呼叫

中心的客服人员预约搬家搬场服务。搬场费用以各搬场公司报价为准，暂不包

括在房费内。

优帕克可提供代购及租赁家具服

务现价：0元/次

温馨居住体验自然少不了喜爱的家具配件，优帕克精心选择家具配件，以崇

尚自然简约为设计风格，如您喜欢我们的布草或家具，可咨询客服详细报价，

我们将送货上门。另外我们亦提供指定家具产品的代购服务。

优帕克可为您提供子女的国际学校咨询服务现

价：0元/次

北京上海等大城市都有为外国居民提供多国籍选择的国际学校，接收各国儿

童入学。我们可免费为入住优帕克的长租客户代为联系国际学校。我们还为子

女就读国际学校的长租客户提供校车联络服务，学校名单和费用可咨询服务热

线。

优帕克为每套公寓提供定期的空调保养服务原价：650

元/月现价：0元/月

如今，舒适的都市生活离不开功能高效的中央空调，健康的居住体验离不开

清洁的室内空气。空气质量与空调性能及清洁频率息息相关。优帕克每月定期

为客房空调进行免费的工程维护及功能检查，并有每年2次的彻底清洁保养。

真正做到绿色居住，维护住客的身体健康。

2013年4月济南世茂国际广场与蓬达集团签署了战略合作意向

蓬达集团

蓬达集团是跨地区经营度假旅游业、文化产

业、房地产业、金融服务业、工商业等的综合性

企业集团，拥有中国最大的“分时度假”酒店交易

平台资源，是中国度假旅游行业的领头羊。世茂

国际广场与蓬达集团隆重签约，标志着茂悦荟全

面引入了五星级酒店运营标准和”涉外私产酒店

管理“运营模式，意义非凡。

“分时度假”的管理运营模式，发源于欧洲，成

熟于美国，是目前国际发展非常成熟的酒店运营

模式。而“涉外私产酒店管理”的运营模式，则是

在“分时度假”基础上发展而来，较“分时度假”

更成熟、更高效、更灵活的酒店运营模式。这种

国际先进的运营模式能及大地提高酒店入驻率，

给酒店私有者以超高的投资回报。此次签约，茂

悦荟不仅仅获得了蓬达集团拥有的中国最大的

“分时度假”酒店交易平台的资源支持，同时在更

成熟、更高效的”涉外私产酒店管理“的运营模式

助力下进入了泉城路五星级私产酒店超高速发

展通道。

一、度假旅游业

度假旅游业是蓬达集团的主导产业，

主要包括行业管理企业和度假酒店体系。蓬达集

团率先推出旅游地产经营理念，并以度假酒店产

品这种全新经营模式在全国拓展。其组建的蓬达

度假酒店管理公司和CPE中国度假交换联盟蓬

达度假网络体系，将集团公司自建的几十处和加

盟的近百个度假酒店在全国20多个旅游城市以

集团规模连锁经营。将获得的免费入住时间的业

主，和持有度假卡的会员，利用CPE蓬达度假交

换平台，根据需要实现其异地休闲度假旅游的消

费意愿。

二、文化产业

文化产业是集团公司规划发展的新兴

产业。包括山东蓬达股份有限公司、蓬莱弗兰克

文化艺术发展有限公司、世纪百艺国际影视文化

传播北京有限公司、蓬莱市印刷厂、莱阳市新华

印刷有限公司、北京雅艺彩印有限公司等企业。

三、房地产业

蓬莱市蓬达房地产开发有限公司始建

于1997年，注册资金一亿元，是具有山东省建

设厅颁发的专营资质证书的开发公司，集开发、

销售、物业管理等多种功能于一体，公司资产总

额已达10亿多元。

四、金融服务业

公司入资山东省蓬莱农村信用联社，

为股东之一。组建了蓬达资产管理有限公司，注

册资本1亿1千万元，并在山东省10个地级城

市设立了分公司。为中小企业贷款，做流动资产

抵押，实施信贷监管搭建了桥梁。是我省成立的

首家流动资产监管企业，其有效保证了银行的信

贷质量，为解决中小企业的流动资金贷款难提供

了方便。

五、工商业

在海阳新元广场已建成蓬达海福莱连

锁超市，在蓬莱蓬达商城、莱阳旌旗广场都建设

了大型的地下超市。这些超市的建成在方便当地

居民购物的同时，也对繁荣当地经济起到了积极

的推动作用。

以上两家管理公司分别管理世茂的两栋酒店式公寓，优帕克在上海的市场

份额比较大，而蓬达集团2009年就已经退出了自己的酒店式公寓项目，立足山

东市场的前提下已经把业务发展到了北京等一线城市。两家公司的管理模式基

本是一致，世茂的业主可以与其签约租赁给管理公司让其作为酒店套房使用，

按年收取租金，世茂方面给出的年回报率前三年固定5%，三年后递增；业主也

可自行出租，与管理公司经营酒店无冲突。而且世茂公寓业主无论到全国各地

哪家管理公司旗下酒店或酒店式公寓都可以享受免费住宿服务，这是世茂与管

理公司达成的一致服务条款。

两家公司的经营思路或许有些许差别，优帕克更像是酒店管理方面的专业

公司，蓬达集团属于复合型公司，酒店管理也是旗下的一个产业，在酒店管理

方面感觉优帕克更加专业化一些。