关于全市保障性住房建设情况的调研报告

关于全市保障性住房建设情况的调研报告

市政协环资委

按照市政协主席会议的安排，今年9月上旬，

由分管副主席带队，市政协环资委组织市发改、规划、

住建、国土、财政和发展研究中心等部门负责人及部分

政协委员组成调研组，分赴定边、靖边、绥德、米脂和

榆阳等县区，采取实地察看、翻阅资料、召开座谈会等

方式，就全市保障性住房建设情况进行了调研。现将有

关情况报告如下：

一、全市保障性住房建设取得突破性进展

近几年来，市委、市政府及各县区十分重视住房保障工

作，把实现城镇低收入家庭“住有所居”这一目标作为

事关经济社会发展和社会和谐稳定的大事来抓，并列入

各级政府的重要议事日程。特别是今年8月份全省保障

性住房建设工作会议之后，市委、市政府把保障性住房

建设工作摆在更加突出的位置，先后多次召开会议专题

研究贯彻落实意见，及时下发了《关于加快保障性住房

建设的通知》（榆办字〔2010〕142号），研究制定了《榆

林市住房保障 “十二五”规划及2010－2012年目标任

务》（榆政办发〔2010〕87号），切实把保障性住房建

设作为践行科学发展观、构建和谐社会、提升城市形象、

改善民生的一项重点工程，积极推进，大力实施，并取

得了阶段性成果。

（一）认识明确，态度积极。在调研中，

我们普遍感受到，各县区都能把保障性住房建设作为一

项重要的民生工程，思想认识明确，工作积极主动。榆

阳区早在2005年就启动了经济适用住房建设工作，目前，

已建成经济适用房三期和廉租住房一期，总建筑面积达7

5.98万平方米，走在了全市十二县区前列，起到了积极

的表率作用。神木县始终把住房保障作为“十大惠民工

程”之一，保障性住房建设工作力度大、效果好。府谷

县、绥德县针对地域实际，努力克服土地资源供应紧缺

的困难，以新时期“愚公移山”的精神，不断拓展城市

空间，拉大城市骨架，新增保障住房建设用地。

（二）合理规划，领导重视。各县区都能结

合自己的实际，及时编制了保障性住房建设规划。定边

县制定了2010-2015年保障性住房建设规划，用地规模

将达到630多亩；榆阳区计划投资13.2亿元建设第二期

廉租房项目和第四期经济适用房项目，项目建成后可解

决6300多户城镇低收入住房困难家庭；靖边县今年9月

份分三期开工建设占地316亩41万平方米的保障性住房

建设工程，2013年建成后可解决3600多户1.2万多人的

住房困难问题；子洲县计划从2011年起每年新建廉租房

100套，逐步开展限价房建设工作；吴堡县在土地资源短

缺、财政困难的情况下，提出2010年—2012年完成廉租

房、经济适用住房和限价商品房建设的具体任务，逐步

解决各类人群的住房需求。同时，各县区还进一步加强

对保障性住房工作的组织领导，普遍成立了住房建设工

作领导小组，指定专人负责，完善政策措施，强化组织

协调。清涧县为加强保障性住房建设工作，专门成立了

住房保障建设办公室，配备专职工作人员，设立资金专

户，着力开展工作。

（三）勇于探索，积极创新。各县区在大

力推进保障性住房建设的同时，创新工作思路和方法，

积极探索总结有益经验。榆阳区在加强经济适用住房销

售和售后管理中严把“六关”，即：“房价审查关、预

售报名关、购房优先关、审核核准关、公开选房购房关、

售后复查关”，切实加强和规范了经济适用住房的销售

管理工作，确保了公平与公正。神木县今年上半年着手

实施限价商品房建设，在购地户手中签订协议征地400

多亩，建设住宅楼40万平方米，其中14万平方米用于

和购地户用房换地，剩余部分政府补贴300元/平方米作

为限价房，按政策公开销售给中低收入家庭，可解决20

00多户家庭住房问题。米脂县大胆创新工作思路，结合

本县实际，积极探索廉租房“租售并举”的管理模式。

（四）注重实效，全力推进。各县区都能按

照市上确定的目标任务，狠抓落实，强力推进保障性住

房建设。保障性住房在全市住房体系中所占的比重逐年

扩大。据统计，全市已安排保障性住房建设用地2301.8

5亩，计划投资总额46.58亿元。其中：经济适用房建设

用地1954亩，计划投资40.2亿元；廉租住房建设用地3

47.85亩，投资6.38亿元。截止目前，全市已建成经济

适用住房面积102万平方米、9765套，解决住房困难家

庭9765户、2.93万人；建成廉租住房面积7.5万平方米、

1500套，现已解决困难家庭859户。在建保障性住房建

设用地781.6亩，计划投资总额13亿元。计划到2012

年，保障性住房面积占到全市各类住房总面积的18.3%。

同时，积极争取中央对我市廉租住房租金补贴投资1.35

亿元，涉及项目24个。按人均住房面积标准，对12063

户申请保障的住房困难家庭做到应保尽保。

二、目前影响全市保障性住房建设的几个

主要问题

全市保障性住房建设工作在各级各部门的不懈努力下，

取得了可喜的成绩，但还存在一些突出问题和困难。

（一）工作进展不够平衡。由于发展理念上

的差异，加之受地方财力、土地指标、征地拆迁等因素

限制，各县区之间存在着建设规模、项目推进、工程进

展、管理服务等方面的不平衡。有的县区廉租房建设项

目至今没有得到落实；有的县区经济适用房建设尚未正

式启动；有的县区因保障性住房建设起步晚，欠账多，

影响了全市整体工作的进展。

（二）保障体系不够完善。一是保障模式

比较单一。目前我市仅开展了经济适用住房和廉租房建

设工作，而公共租赁住房和限价商品房则尚未真正启动。

二是各县区在保障性住房建设过程中，从政策制定、保

障对象、土地供应、资金保障、建设标准等方面还没有

形成长效工作机制。三是低收入家庭住房状况调查工作

况下，这些县区落实保障性住房配套资金的压力很大，

就是北部县区也不同程度存在政府储备土地有限、拆迁

成本高、财政支出压力大的问题。目前我市的保障性住

房建设资金来源渠道单一，主要是中、省、市县按比例

的配套资金，没有形成一种“政府主导、多方参与”的

投融资渠道。有不少县政府将落实保障性住房配套资金

寄希望于银行发放政策性长期贷款。

（四）政府储备建设用地不足。部分县区政

府很难做到对一级土地市场的垄断，城市规划区内政府

手头可以调剂的存量建设用地不足，可以由政府直接划

拨的建设用地不多，用于保障性住房供应总量有限。同

时，我市建设用地指标日趋紧张，新增用地申报指标严

重不足。近年来，随着我市能源化工基地建设的加快，

交通能源基础设施用地量逐年增加，每年省上下达我市

的指标为1.5万亩，而我市年用地量平均4万亩左右，

建设用地的供需矛盾不同程度影响到城市新增用地储备

工作，继而影响到保障性住房的建设。

文化娱乐、购物场所等配套实施不能及时跟进的问题，

增加了保障户的生活成本。

此外，还存在保障性住房建设机构设置不健全，缺乏应

有的人员编制和工作经费，以及建房面积和标准不规范

等问题。

三、进一步加快全市保障性住房建设的意

见和建议

（一）明确工作目标，提高对保障性住房建

设重要性的认识。市委、市政府在《榆林市住房保障“十

二五”规划及2010—2012年目标任务》中明确提出，争

取用三年时间，解决2.4万户城市低收入城市住房困难

家庭的住房问题，实现人均住房面积13平方米以下的城

市低保户应保尽保。这是市委、市政府贯彻落实科学发

展观，推进和谐榆林建设的战略决策。目前，全市廉租

房建设普遍有了进展，经济适用房建设在有些县还没有

起步。因此，各级政府应切实统一思想，走出保障性住

房建设会影响商品房市场和地方财政收入的误区，从保

障中低收入群体民生民计的实际出发，以强烈的责任感

和高度负责的使命感抓好保障性住房建设工作，努力构

建起我市基本的住房保障体系。

（二）统筹协调发展，科学编制保障性住

房建设规划。保障性住房建设作为一项长期性工作，应

置于政府的全局工作之中，科学谋划，统筹兼顾，广泛

听取群众意见，积极稳妥地编制规划。建议政府在今后

每年的财政预算中适当作出安排，保证规划编制的顺利

实施。项目规划既要尽可能选择市政设施健全，教育、

医疗、交通便利的地方，又要考虑县区政府的财力可能

和群众的承受能力，把规划制订在扎实、可靠的基础上，

确保规划一批，开工一批，建成一批，安置一批，使困

难群众真正享受到保障性住房建设带来的实惠。在保障

性住房规划过程中，可借鉴外省市特别是重庆市成功的

经验和做法，优先在交通便利、基础设施和公共配套设

廉租房建设的资金比例，保证政府土地出让净收益的10%

应主要用于保障性住房建设，鼓励金融机构对保障性住

房建设的信贷支持。我省西安市和这次考察调研的重庆

市、乌鲁木齐市今年入选全国利用住房公积金贷款支持

保障性住房的28个试点城市行列，我市也应主动出击，

动员各方力量，积极向上级争取列入试点城市。各级政

府应在减免规费等方面出台相关优惠政策，借鉴我市新

农村建设的成功经验，广泛动员并吸引有实力、社会责

任感强、信誉好的企业家，投身于保障性住房的开发建

设。同时，各县区应创造性地开展工作，用好用活中省

市专项资金，积极开展配售与产权出让的试点工作，完

善相关政策措施，用配售与出让产权的收入，滚动发展，

实现良性循环。

（四）严格土地供给，确保保障性住房建设用

地。各县区要根据保障性住房规划和年度计划，统筹安

房，建设用地实行政府划拨；其他方式投资的公共租赁

住房，建设用地可以采取出让、租赁或作价入股等方式

有偿使用。城镇国有土地变更为住宅用地的，主要用于

保障性住房建设。同时，要加强耕地保护和牢固树立集

约用地理念，严格实行耕地总量动态平衡，管住总量，

严控增量，盘活存量。

（五）创新工作理念，启动公租房和限价商

品房建设。今年6月，李克强副总理主持召开了全国公

共租赁住房工作会议，住建部等部门联合下发了《关于

加快发展公共租赁住房的指导意见》，这是深化我国住

房制度改革的一件大事。目前我市的低保家庭住房困难

问题得到了缓解，而中等偏下收入住房困难家庭、再就

业职工、进城务工人员、新就业大学生和来榆的专业技

术人才，对公共租赁住房和限价商品房的需求尤为迫切。

根据我们调研，因榆林房价的坚挺上涨，市县城区中等

收入家庭对户型在80—120平方米的限价商品房、公共

租赁房予以热切的期待。借鉴重庆市先进经验，实现公

共租赁房与廉租房、经济适用房一体化建设的好处在于：

可有条件地转化为经济适用住房。公租房承租者可通过

成本价购买，转换成有限产权的经济适用房，不再缴纳

租金。购买者如果需要转让，只能以购房价加利息由政

府回购，再作为公共租赁住房流转使用。因此，我市应

尽快启动公租房和限价商品房建设。通过这种租金不高、

又可以长期稳定租住的公租房，即可以推迟“夹心层”

进入房地产市场的购房时间，又对避免产生灰色交易、

缓解城市化带来的住房供需矛盾、有效稳定房价等难题

都有重要的现实意义。

（六）落实工作责任，强化保障性住房建

市政府对县区政府的目标责任考核，列为民生工程考核

的一项重要指标，鼓励先进、鞭策后进。

（七）完善政策措施，促进保障性住房建设

健康发展。一些县区政府认为对已建成的廉租住房可以

实行出租与出售相结合的“租售并举”方式，按群众自

愿原则可以出租，也可以出售部分产权，实行共有产权

制度，对这一现象我们要正确看待，进行深入的调研和

探讨，在不违背有关文件精神的前提下制定出合理可行

的规章制度或政策措施。同时，各县区要按照全市《关

于加快保障性住房建设的通知》要求，落实配建政策，

做好商品房配建廉租保障住房等工作，普通商品住房中

要配建不低于5%的廉租保障住房，必须在出让合同中明

确保障性住房的建筑总面积、分摊土地面积、套数套型

面积、建成后政府收回或收购的条件，对没有按照规定

地市机构设置的做法，应在市住房和城市建设局成立住

房保障中心，核定机构编制，充实工作人员，保障办公

经费，建设高效有力的住房保障工作组织机构。各县区

也要成立专门的住房保障中心。二要进一步完善保障性

住房分配方式。应对实物配租形式进行改进，可依据不

同的收入状况和住房情况对低保户划分等次，按类别缴

纳不同比例的住房保证金，强化约束管理，确保“易进

易出”。三要进一步完善保障性住房动态管理机制。应

逐步建立、健全保障对象家庭收入和住房现状监控体系，

提高核定工作的准确性和真实性，不断完善廉租房的准

附：

外省市保障性住房建设工作

的主要经验与启示

为了学习外省市在住房保障工作方面的经验和做法，市

政协环资委组织相关部门负责人组成调研组，赴乌鲁木

齐、成都、重庆等地市就保障性住房建设工作进行了认

真学习考察。通过学习考察，我们认为主要有以下几点

做法和经验值得我们学习借鉴：

（一）领导重视，工作力度大。各地对保障性住房工作

高度重视，党政一把手将此项工作放在民生工程优先发

展的位置，并作为践行科学发展观的突破口和切入点来

抓。党委、政府主要领导在保障性住房建设过程中，亲

自挂帅，亲自督查，主动协调解决遇到的困难和问题。

同时，能结合当地实际，大魄力超前谋划，科学实施，

大力推进。重庆市今年提出将用3年时间建成3000万平

方米公共租赁房，解决50万户中低收入人群的居住问题，

在未来10年，由政府投资和提供相关优惠及配套政策，

入人群的住房困难问题。成都市计划在2010—2012年总

投资约91.5亿元，提供超过5.64万套保障性住房。乌

鲁木齐今年在8个片区建设8000套保障性住房，其中廉

租房6000套、经济适用房2000套。

（二）规划先行，布局合理。各地都能把保障性住房建

设融入城乡总体规划和控制性详细规划之中，并编制专

门规划，布局合理、均衡。规划的保障性住房小区附近

大都有学校、医院、购物商业区和文体娱乐设施等公共

服务场所。大都参照中高档商业楼盘规格设计，建成中

端以上配套齐备的现代居住小区，与当地中高档商业楼

盘有机相容，共享社区环境和专业物业公司管理与服务。

考虑到城市交通的快速发展，在小区大都设置了地下停

车位。系统化的设计考虑，使小区形成布局科学、配套

完善、环境优美，有地域特色的人口聚集区，做到建设

风格特色化，住宅塔楼多样化，户型设计标准化，公共

绿地人性化，生活设施配套化，充分满足“宜居”要求。

进而弥合了社会分层而形成的裂痕，消除了收入差距的

心理障碍，使居民身心都能全面健康发展。

（三）理念先进，管理规范。各地都能树立 “低端有保

障、中端有市场、高端有约束”的保障住房调控理念，

努力建立市场供给和政府保障并举的“双轨制”住房供

应保障体系，使住房保障体系得到进一步巩固和完善。

他们认为，经济适用房一定期限后可以上市转让也带来

了一系列的问题，因此保障性住房应突出公共产品属性，

承租人所居住的经济适用住房、公共租赁住房等在进行

转让或抵押处置时，其回购的主体只能是地方政府的保

障性住房管理机构，用以在转让给新的低收入群体，从