吴丽、郑州博雅置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吴丽、郑州博雅置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判

决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审结日期】2020.04.03

【案件字号】(2020)豫01民终1319号

【审理程序】二审

【审理法官】黄智勇

【审理法官】黄智勇

【文书类型】判决书

【当事人】吴丽;郑州博雅置业有限公司

【当事人】吴丽郑州博雅置业有限公司

【当事人-个人】吴丽

【当事人-公司】郑州博雅置业有限公司

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】吴丽

【被告】郑州博雅置业有限公司

【本院观点】案涉《康桥香溪郡认购协议书》为有效合同。

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【权责关键词】无效催告合同过错新证据诉讼请求维持原判发回重审执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的案件事实同一审一致。

【本院认为】本院认为，案涉《康桥香溪郡认购协议书》为有效合同。在《康桥香溪郡认购

协议书》履行过程中，博雅公司依约通知吴丽签订《商品房买卖合同》，并告知吴丽如不能

在指定期限内依约签订《商品房买卖合同》、补齐购房款，博雅公司有权另行出售案涉房

屋。因政府新颁布的住房限购政策，吴丽不再具备购买案涉房屋资格，无法提供签订《商品

房买卖合同》的相关材料，致使上述认购协议无法继续履行。吴丽在不具备签订《商品房买

卖合同》条件的情况下，仍向博雅公司支付部分购房款，不能认定博雅公司存在过错。故吴

丽称政府限购令后博雅公司仍通知其缴纳购房款，博雅公司应向其支付利息损失的上诉主张

不能成立。 综上所述，吴丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规

定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费867元，由上诉人吴丽负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 10:43:37

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年2月25日，赵辉（乙方）与博雅公司（甲

方）签订《康桥香溪郡认购协议书》，主要内容为：“1、乙方自愿认购康桥香溪郡1号院

11号楼13层1302号房屋；2、该房屋原总房价款2347518元；3、乙方在签订认购协议时交

付定金人民币50000元整；乙方选择一次性付款，乙方须于2017年2月28日前付清全部房

款，并在甲方通知时间内签订《商品房买卖合同》；乙方选择银行按揭贷款付款方式，乙方

须2017年2月28日前支付首付房款，并在甲方通知时间内签订《商品房买卖合同》；4、乙

方应在认购协议书约定的期限内付清首期款/全款，并在甲方通知时间签订《商品房买卖合

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同》。逾期视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，并将乙方所认购房屋另行出售且不再

另行通知乙方，乙方所付定金不予返还；5、乙方不能在签订本认购书后将权利义务转让给除

直系亲属以外的任何第三方；否则，视为无效，由此造成的一切责任由乙方自行承担；6、在

甲、乙双方签订《商品房买卖合同》前，如认购房屋非因甲方能控制的原因致使甲方不能出

售的，甲方除将乙方所付定金及已付购房款无息返还外，不再承担其他责任"。认购协议签订

后，赵辉的妻子吴丽于2018年7月15日支付部分房款662984元、维修基金11686.35元。

博雅公司分别于2017年9月17日、2018年2月12日通过微信、短信方式通知赵辉于2017

年9月20日前、2018年2月24日前，于2018年8月19日通过微信方式通知吴丽于2018

年8月20日前（含8月20日）提交齐全的符合购房资格的签约资料签订正式联机备案《商

品房买卖合同》，非郑州市户口需提供连续两年个人所得税或社会保险证明、结婚证/离婚证

/离婚协议、收入证明、近半年的银行流水、房屋套数证明等资料。后赵辉未按通知时间与博

雅公司签订《商品房买卖合同》，博雅公司将涉案房屋另行出售，于2019年1月11日通过

银行将吴丽已交的购房款及维修基金674670.35元转入吴丽账户。后吴丽要求博雅公司赔偿

利息损失未果，诉至该院，请求判令支持吴丽的诉讼请求。 又查明，郑州市人民政府办公

厅于2016年10月1日印发《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的

通知》（郑政办[2016]64号），文件规定在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、

郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家

庭和拥有某某及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）住

房。郑州市人民政府办公厅于2016年12月21日印发《郑州市人民政府办公厅关于进一步加

强房地产调控工作的通知》（郑政办[2016]75号），文件规定在《郑州市人民政府办公厅关

于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）规定限购区域内，将180

平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）纳入限购范围；非郑州户籍家庭，

在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证

明。郑州市人民政府办公厅于2017年5月2日印发《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化

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调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办[2017]58号），文件规定在《郑州市人民政

府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）规定的限购区

域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。

【一审法院认为】一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约

定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，关于吴

丽诉讼主体是否适格的问题，庭审中，博雅公司抗辩吴丽诉讼主体不适格，因赵辉与博雅公

司签订《康桥香溪郡认购协议书》时，处于赵辉与吴丽夫妻关系存续期间，现仍为夫妻关

系，且涉案房屋的购房款、维修基金均由吴丽交纳，本案中应认定赵辉与吴丽共同购买涉案

房屋，吴丽系权利人，故吴丽与本案有直接利害关系，是适格的诉讼主体，博雅公司抗辩意

见理由不当，于法无据，该院不予采信。赵辉与博雅公司签订的《康桥香溪郡认购协议

间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加

倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，减半收取433.5元，由原告吴丽负

担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】吴丽上诉请求：1.依法发回重审或者判令博雅公司支付吴丽利息损失

42693.1元；2.本案诉讼费由博雅公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。郑

州市人民政府于2017年5月2日已经发布“郑政办[2017]58号"文件，将中牟县列为“限购

"区域。2018年7月15日接到博雅公司通知后并补交房款220000元。从时间节点不难看

出，从2017年5月2日后，吴丽已不具备购房资格，而博雅公司并没有依据协议与吴丽解除

合同，退还已购房款，反而多次催告吴丽补交房款，博雅公司对本案的发生存在重大过错，

一审判决对该事实没有任何认定。二、一审法院适用法律错误。博雅公司所谓的告知函都不

是通过约定的电话发出的，吴丽完全可以忽视该告知函。从所谓博雅公司于2017年9月17

日发送的告知函内容可以看出，博雅公司于当日通知吴丽办理购房手续。但是，根据相关政

策要求，吴丽已不具备购房资格。博雅公司作为一家专门从事房地产开发销售的公司，却于

2018年2月12日再次以所谓的告知函形式向吴丽催交房款。在此情况下，吴丽于2018年7

月15日再次向博雅公司支付购房款220000元。仅仅过了一个月，在博雅公司将涉案房屋二

次高价销售给其他人的情况下，博雅公司于2018年8月19日再次以所谓的告知函形式与吴

丽解除合同，长达五个月后，2019年1月11日博雅公司才将吴丽的购房款退还。在此情况

下，一审法院认为博雅公司没有任何违约行为。综上所述，博雅公司作为一家专业的房地产

开发公司，争取利益最大化无可厚非，但是更应当遵纪守法、秉持契约精神，保持底线，在

购房人不具备购房条件时，应当第一时间解除合同，退还购房者购房款，防止各方损失的继

续扩大。吴丽作为购房者，本身就处于弱势地位，博雅公司一条告知函，既可以让购房者交

付购房款，又可以在价高的情况下，一条告知函与吴丽解除购房合同，白白长期占用购房者

一生心血换来的购房款，任意使购房者损失无限扩大。因此，请求在查明案件事实的基础

上，依法维护吴丽的合法权益。 综上所述，吴丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判

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决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七

十条第一款第一项规定，判决如下：

吴丽、郑州博雅置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2020)豫01民终1319号

当事人 上诉人（原审原告）：吴丽。

委托诉讼代理人：翟佳佳，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：郑州博雅置业有限公司，住所郑州市中牟县解放路北段

路东青年路街道办事处院内。

法定代表人：高军，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：郭学献。

委托诉讼代理人：校胜杰。

审理经过 上诉人吴丽因与被上诉人郑州博雅置业有限公司（以下简称博雅公司）

房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院(2019)豫0122民初8959号民事判

决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法对本案进行了审理。本案

现已审理终结。

二审上诉人诉称 吴丽上诉请求：1.依法发回重审或者判令博雅公司支付吴丽利息

损失42693.1元；2.本案诉讼费由博雅公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实

不清。郑州市人民政府于2017年5月2日已经发布“郑政办[2017]58号"文件，将中牟

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县列为“限购"区域。2018年7月15日接到博雅公司通知后并补交房款220000元。从时

间节点不难看出，从2017年5月2日后，吴丽已不具备购房资格，而博雅公司并没有依

据协议与吴丽解除合同，退还已购房款，反而多次催告吴丽补交房款，博雅公司对本案

的发生存在重大过错，一审判决对该事实没有任何认定。二、一审法院适用法律错误。

博雅公司所谓的告知函都不是通过约定的电话发出的，吴丽完全可以忽视该告知函。从

所谓博雅公司于2017年9月17日发送的告知函内容可以看出，博雅公司于当日通知吴

丽办理购房手续。但是，根据相关政策要求，吴丽已不具备购房资格。博雅公司作为一

家专门从事房地产开发销售的公司，却于2018年2月12日再次以所谓的告知函形式向

吴丽催交房款。在此情况下，吴丽于2018年7月15日再次向博雅公司支付购房款

220000元。仅仅过了一个月，在博雅公司将涉案房屋二次高价销售给其他人的情况下，

博雅公司于2018年8月19日再次以所谓的告知函形式与吴丽解除合同，长达五个月

后，2019年1月11日博雅公司才将吴丽的购房款退还。在此情况下，一审法院认为博雅

公司没有任何违约行为。综上所述，博雅公司作为一家专业的房地产开发公司，争取利

益最大化无可厚非，但是更应当遵纪守法、秉持契约精神，保持底线，在购房人不具备

购房条件时，应当第一时间解除合同，退还购房者购房款，防止各方损失的继续扩大。

吴丽作为购房者，本身就处于弱势地位，博雅公司一条告知函，既可以让购房者交付购

房款，又可以在价高的情况下，一条告知函与吴丽解除购房合同，白白长期占用购房者

一生心血换来的购房款，任意使购房者损失无限扩大。因此，请求在查明案件事实的基

础上，依法维护吴丽的合法权益。

二审被上诉人辩称 博雅公司辩称：被上诉人因政府限购政策不再具备购买案涉房

屋资格，上诉人仍追加支付购房款，并承诺通过迁户口满足郑州市区域内购房资格。被

上诉人多次催促后，上诉人未能与被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人依据协议另

行出售案涉房屋，并退还上诉人所缴纳款项，被上诉人在履行协议过程中没有违约。上

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诉人诉求利息损失没有依据，应依法驳回。

原告诉称 吴丽向一审法院起诉请求：判令博雅公司支付吴丽利息损失42693.1

元。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年2月25日，赵辉（乙方）与博雅公司

（甲方）签订《康桥香溪郡认购协议书》，主要内容为：“1、乙方自愿认购康桥香溪郡

1号院11号楼13层1302号房屋；2、该房屋原总房价款2347518元；3、乙方在签订认

购协议时交付定金人民币50000元整；乙方选择一次性付款，乙方须于2017年2月28

日前付清全部房款，并在甲方通知时间内签订《商品房买卖合同》；乙方选择银行按揭

贷款付款方式，乙方须2017年2月28日前支付首付房款，并在甲方通知时间内签订

《商品房买卖合同》；4、乙方应在认购协议书约定的期限内付清首期款/全款，并在甲

方通知时间签订《商品房买卖合同》。逾期视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，

并将乙方所认购房屋另行出售且不再另行通知乙方，乙方所付定金不予返还；5、乙方不

能在签订本认购书后将权利义务转让给除直系亲属以外的任何第三方；否则，视为无

效，由此造成的一切责任由乙方自行承担；6、在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》

前，如认购房屋非因甲方能控制的原因致使甲方不能出售的，甲方除将乙方所付定金及

已付购房款无息返还外，不再承担其他责任"。认购协议签订后，赵辉的妻子吴丽于2018

年7月15日支付部分房款662984元、维修基金11686.35元。博雅公司分别于2017年9

月17日、2018年2月12日通过微信、短信方式通知赵辉于2017年9月20日前、2018

年2月24日前，于2018年8月19日通过微信方式通知吴丽于2018年8月20日前（含

8月20日）提交齐全的符合购房资格的签约资料签订正式联机备案《商品房买卖合

同》，非郑州市户口需提供连续两年个人所得税或社会保险证明、结婚证/离婚证/离婚

协议、收入证明、近半年的银行流水、房屋套数证明等资料。后赵辉未按通知时间与博

雅公司签订《商品房买卖合同》，博雅公司将涉案房屋另行出售，于2019年1月11日

8 / 11

通过银行将吴丽已交的购房款及维修基金674670.35元转入吴丽账户。后吴丽要求博雅

公司赔偿利息损失未果，诉至该院，请求判令支持吴丽的诉讼请求。

又查明，郑州市人民政府办公厅于2016年10月1日印发《郑州市人民政府办公

厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号），文件规定在郑

州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区

范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有某某及以上住房的非本市户

籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）住房。郑州市人民政府办公厅于

2016年12月21日印发《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通

知》（郑政办[2016]75号），文件规定在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区

域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）规定限购区域内，将180平方米（含）

以上住房（包括新建商品住房和存量住房）纳入限购范围；非郑州户籍家庭，在本市购

买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。郑

州市人民政府办公厅于2017年5月2日印发《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调

控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办[2017]58号），文件规定在《郑州市人民

政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）规定的

限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。

一审法院认为 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人

可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案

中，关于吴丽诉讼主体是否适格的问题，庭审中，博雅公司抗辩吴丽诉讼主体不适格，

因赵辉与博雅公司签订《康桥香溪郡认购协议书》时，处于赵辉与吴丽夫妻关系存续期

间，现仍为夫妻关系，且涉案房屋的购房款、维修基金均由吴丽交纳，本案中应认定赵

辉与吴丽共同购买涉案房屋，吴丽系权利人，故吴丽与本案有直接利害关系，是适格的

诉讼主体，博雅公司抗辩意见理由不当，于法无据，该院不予采信。赵辉与博雅公司签

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订的《康桥香溪郡认购协议书》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制

性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。《康桥香溪郡认购协议书》约

定：“赵辉须在博雅公司通知时间内签订《商品房买卖合同》，逾期视为赵辉违约，博

雅公司有权单方解除本协议，并将赵辉所认购房屋另行出售且不再另行通知赵辉；在赵

辉与博雅公司签订《商品房买卖合同》前，如认购房屋非因博雅公司能控制的原因致使

博雅公司不能出售的，博雅公司除将赵辉所付定金及已付购房款无息返还外，不再承担

其他责任"。赵辉与博雅公司签订《康桥香溪郡认购协议书》后，赵辉未按博雅公司通知

的时间签订《商品房买卖合同》，而因政府限购政策的出台，赵辉又系非郑州户籍家

庭，赵辉亦未提交证据证明其在限购政策出台后符合购房资格，致使上述认购协议无法

履行，合同目的无法实现，博雅公司按照认购协议的约定将涉案房屋另行出售，并将吴

丽所付购房款及维修基金全部退还，且吴丽亦未提供充分证据证明博雅公司的行为构成

违约，故吴丽要求博雅公司支付所退购房款、维修基金利息的诉讼请求，理由不当，于

法无据，该院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、

行出售案涉房屋。因政府新颁布的住房限购政策，吴丽不再具备购买案涉房屋资格，无

法提供签订《商品房买卖合同》的相关材料，致使上述认购协议无法继续履行。吴丽在

不具备签订《商品房买卖合同》条件的情况下，仍向博雅公司支付部分购房款，不能认

定博雅公司存在过错。故吴丽称政府限购令后博雅公司仍通知其缴纳购房款，博雅公司

应向其支付利息损失的上诉主张不能成立。

综上所述，吴丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用

法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费867元，由上诉人吴丽负担。

本判决为终审判决。

落款

审判员 黄智勇

二〇二〇年四月三日

书记员 王云霞

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