商铺招商策划方案

商铺招商策划方案

篇一：商铺招商方案】

商铺招商方案

第一部分：项目商业经营规划

一、整体商业定位

商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，

消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研。

二、项目主题概念提炼

商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、

“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。

商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气

业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独

具匠心的开发思路，将成为江华码市镇的“城市客厅”，成为人

们休闲购物心之所向的地方。项目所处的广西.广东.湖南三省

交界处,是江华码市镇现代城市建设景观最具代表性的区域之

一，无论是现状，还是远景规划，都是码市当之无愧的“城市

客厅”，并成为展示码市镇新形象的一个窗口。金龙商业项目

的启动无疑将带动本片区甚至整个江华码市镇建设和经济发展，

成为人们新的生活聚集地。

商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”——氛围

金龙商业城拥有商业广场.休闲广场，景观丰富，彰显从

容与健康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，

将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。

商店招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力

3、商业功用定位

打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的

休闲生活广场，以此来满足码市镇中产阶级休闲文化需求，从

而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

跟着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾

客的需要，利用双休日和节假日举行休闲、娱乐型购物消费已

成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的根蒂根基上引

入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建

议的功用如下：

功用内容:

百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、

皮装、电子

超市日常生活用品

餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆

修理家电维修

商务商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和着名品牌。

餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了完成商场的购物人群

的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。

四、商铺布局及销售方式建议

方法一：规定业态分布

1)布局方式

对各楼层划分肯定其用途，按拟订的用途招商和销售。

业态分布表

楼层业态

一楼眼镜、珠宝、皮装、电子专卖

二楼主题性专卖店

三楼主题性专卖店

四-六楼外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休

闲中心2)特点

以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面

积要求也将比较高。这样便于提升金龙商业地位和形象，避免

因经营户较多而出现的无序和混乱。由于金龙商业城的楼盘素

法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销

售期。

但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投

资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在

完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。

办法二：分割式销售

分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、

有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方

式另行拟订)1)商铺分割的原则

1)主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主

题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要

求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内

容。

例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那

些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因

为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以

用来存货。

商店的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出

的商店，要吻合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要吻

合消费者的购物惯、购物心理和走路惯。这句话包含两层意思：

第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二，所

有不吻合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于

商店的销售有非常重要的意义。

商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的

重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然

会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不

建议：

根据上述阐发，我司建议XXX商店采用方式一招商和销

售。五、项目商业营运规划

一)项目商业营运规划原则

1、吻合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休

闲、餐饮四大功用于一体，商品的布局必须从满足以上功用需

求的角度出发;2、适应不同商品经业务态格局的原则，超市、

服装等得当单层、分区经营，可规划于中间商店，形成上下分

层、同层分区的经营形态;3、尊重市场需乞降选择的原则，经

营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果;

4、合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割;

5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商

户与市场经营者双赢的局面;

6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐

饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成

互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营;

7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提

升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重

要的作用，对这类客户要优先考虑;

8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿

望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激

情，从而促进市场快速形成;

9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体

现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符

合人消费的惯;10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑

商品陈列的视觉冲击力和形象同意。

二)项目商业营运规划

1、统一招商

除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快

繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。

市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等

展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。

2、“出租过度，最终出售”的收益模式

对于有投资楼盘意向且能接受采办产权的商户，将产权转

移，由采办者自行经营或出租给他人经营。

3、整和市场

整和市场功用，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功用于一

体;——整和市场空间，举行合理商品布局;

整和招商，因有部分商店可能需要先租再售，该部分商店

举行同一招商;

整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的

广告、促消推广;

4、合理回报

保证市场和经营户合理的收益，实现双赢;

完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争

力;——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价

格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;

通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售;

第二部分：招商及销售战略

一、项目整体营销战略

营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市

场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销

活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效

果。金龙商业城商店的营销采用“机动营销战略”。所谓机动的

房地产营销战略，就是要根据市场中各种要素的变化，不竭地

调解营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产

市场变化。

机动即根据情况灵活多变，包孕销售模式、通路、代价、

付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、

网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等

手段;通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包孕滞销楼盘)进

入二三级市场流通等方式;代价是指优惠价、震撼价、装修价

等能满足不同消费需求的代价方式;付款则包孕一次性付款、

按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运

用和组合。

机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要

掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要

有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的

实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、

自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者

调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏

观经济调查、员工队伍调查等。

XXX：商铺招商策划案】

XXX商铺招商策划案

一、招商目的

1、聚集人气，提升信心，以租促售。

2、把握商业业商，举行前期培育，盘活整条商业街。

二、目标商家

1、经营业态符合我项目商业街定位的商家。

2、有一定的经济实力，能够长时间经营，并且能够承受

未来二、三年内商铺租金的商家。

3、具有相关业态的经营经验，能够保持经营状况良好，

并能够持续吸纳人流的商家。

三、硬件支持

1、统一商铺门（轨道门）、铝合金落地玻璃窗、招牌灯

箱。2、楼梯、空调架、独立卫生间；供水、供电、排污、排

水、排烟系统可正常使用。

3、天面、地面、墙面按正常标准交付。

4、上述硬件设施商铺现场标注。

四、租约形式

1、租赁合同为“2+1”式合同，即最长租期2年，第3年在

同等条件下，原租户有权利优先续约。

2、合同租赁期第1、第2年租金保持不变，第3年较第2

年租金上浮10%。

3、租金按月/季收取，签订租赁合同时，需一次性交纳3

个月/季的租金，其中2个月/季的租金为押金。

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4、带有租约销售的商铺，从销售手续齐备之日算起，之

后的商铺租赁收益将归商铺购买者所有，之前作为押金的2个

月/季度租金也将同时移交给该商铺购买者。

5、带有租约销售的商店，在租赁方不违反合同的情况下，

商店采办者无权在租赁期满前单方面消除租约。

五、优惠政策

1、考虑到入场商家的装修、员工招聘、铺货、，以及步

街道施工等因素，建议提供1至2个月的免租期，根据商家的

重要性区别提供优惠。

2、一次性付款全年租金的，可享9折优惠。

3、租赁期第1、第2年，商店租金保持不变。

4、在租赁期内购买所承租商铺的商家，还可享受公司提

供的特别折扣。

六、招商组织架构：

成立招商小组，小组组成职员以盘龙城本地人为主，且需

要招商职员有广泛的、高层次的人际圈。

七、招商佣金：

成功XXX可获该铺面一个月租金作为佣金。

八、招商时间

2014年7月1日——2014年2月31日

招商活动到期后是否再继续，依实际情况而定）。

九、商店租金

建议按商店售价的5%推算。

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十、所需文件

1、商铺租赁合同

2、商铺销售合同

3、商铺四致范围图

十一、强联地产可以为您提供免费服务如下：

1.开发商不用提供任何的前期费用，所有招商人员工资及

相关费用均由我公司自己出资。

2.强联地产盘龙城6家分行覆盖整个盘龙城区域，可以避

免费作为开发商宣扬的网点，举行项目宣扬及推广。（盘龙新

天地店）（龙城天居园店）（歌林花园店）（名流人和天地店）

（XXX）（滠口嬉空间店）可以节省开发商的报广宣扬费用。

3.所有招商职员都为本地人，至少有2年以上的招商经验，手

上资本非常的厚实。操作过的项目有（巢上城俊园）（万润橄

榄城）（领袖城）。

4.我们认为此项目的招商流程应该为：1.认真全面市调----

准确定位，挖掘优势。2.锁定客户群体----大品牌大户突破，

擒贼擒王3.履行诚信原则------一诺万金，实现共赢。

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12、商业规划

a1、a2号楼临巨龙大道以精品店和主题店为主。着重营

造小区入口广场的商业档次和氛围。（主题休闲吧、流行饰品、

美容美发等）a1、a2号楼临西面以特色休闲餐饮、小吃、零

售为主。满足社区商业的基本配套需求。（粉店、私房菜、特

色食品、烟酒、生活便利店等）

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篇三：商店营销筹谋方案】

目录

一、项目基本概况

市场阐发

二、项目的swot分析

一）优势点

二）局限性

三）威胁点

四）机会点

三、商业模式分析：

一)综合性商业模式

二）主题性商业模式

三）专业性商业模式

四、项目整体定位

一）项目的经营业态定位

二）价格定位

三）客户定位

五、营销推广

一）推广主题

二)项目形象包

三）总体宣扬战略

四）销售战略

城龙花园裙楼商店市场定位与推广战略

一、项目基本概况

城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占

地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，

二、项目的swot分析

虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响

项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们

只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是

本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

一）优势点（s）：

1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇

处；2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；

3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的

需求，降低购买者的置业风险；

4、商店层高5.4米，设有夹层，可融合商店、仓储、家

居为一体；5、项目开发商母公司城建团体在深圳具有一定的

着名度，对项目的推广具有一定的优势；

发挥优势：

a、在项目裙楼的运作过程中，充裕渲染项目的区位优势、

交通的便利；

b、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和

由此带来的商机；

c、在项目的推广时，利用XXX的品牌优势，增加置业

者与投资者的信心；

二）局限性（w）

1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商

铺销售的条件；

2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为

荒凉，对发展商业略为不足；

3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定

的负面影响；

4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；

5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；

解决办法：

1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；

2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的

销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；

4）设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门

槛，吸引其入市；

三）机会点（o）

1、区位优势的发挥，辐射周边地区；

2、跟着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边

的人气，从而带动裙楼商店的销售；

3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；

四）威胁点（t）

1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等

商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；

2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；

三、商业模式分析：

就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模

式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

一）综合性商业模式

这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙

服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足

任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行

品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。

在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在

与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时

至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大

针对性的经营。这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标

客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商

品品种上不具有占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却

是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济

群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足

他们的异质化需乞降个性化心理诉求，针对性强。

但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，

未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。而且这种商业模

式要求：

⑴规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模

就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大

的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场

为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择

余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场

的怀抱。

这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某

一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利

空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其

他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。因

此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为

可行。

规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项

目裙楼商场定位为装饰材料一条街。

a、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域

树立起第一面旗帜。

b、这样定位的优势

a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。

因为如许定位，可以减少与直接合作对手（如碧湖花园商店、

碧湖康馨居商店）的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖

花园的群楼商店，还是紫薇花园的群楼商店，都以满足消费者

的日常糊口需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的

群楼商店雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市

场合作。在这方面，本项目明显处于晦气地位；

b.有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，龙岗

e.良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市

场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，

我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并

准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

二）价格定位

房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了

供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格

是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收

益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者

都是一个基本的心理预期价格。

根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的

租金水平一般在25-90元/m2月之间，通过对本地段的商业阐

发，本地段街铺的平均租金为60元/m2.

b、肯定还原利率：我们采用XXX一年期存款利率综合

物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%

c、使用年限：70年

d、收益价格确定

运用公式：/p p

式中v：房地产的价格

a：房地产年纯收益

r：还原利率

n：未来可取得收益的年限

可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/m2

从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议城

龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/m2.

三）客户定位

购买本项目商铺的客户主要有以下几类：

1)本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；

2)看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者；

(3)经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店；

4)一些为设立办事处的装饰公司；

接城龙花园裙楼商铺营销策划案1

五、营销推广战略

一）推广主题

基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市

场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面

进行：

1、宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，

突出其市场的发展前景及投资价值；

2、宣扬该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装

饰资料业的长足发展，从而带出投资该商店的的发展前景与潜

力；

3、交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交

通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰

材料业极具潜力；

4、由于本商店层较高，并设有夹层，可集商店、仓储、

家居为一体，所以，在宣扬时可突出“卖一层送一层”的优势。

二)项目形象包装

2、项目导视系统

目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形

象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大道

的裙楼上悬挂条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地

方设导视牌；3、现场包装

1）条幅：

目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。

实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告方式之一。建议

条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上，

挂出“城龙花园专业装饰资料一条街盛大发售”、“城龙花园专

业装饰资料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅。

2）道旗：

为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我

司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布城

龙花园裙楼装饰资料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰资

料街——城龙花园裙楼商

铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰资料街，商家

投资的潜力股”“城龙花园商店，低风险高回报”等等。

三）总体宣传策略/p p

根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控

制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广

告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与

销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：

1）“造势”战略

针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议

有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如XXX、

龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专

业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升

值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。

2)常规宣扬战略

广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的

宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的

规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告

宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配

合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的

投入量。广告宣传安排如下：报纸广告：

软性文章：

报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼

商铺的销售工作后，将在龙岗报、XXX有针对性的发表软性

广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的

发展前景。宣传单张：

1）由于宣扬单张的制作成本只需几毛钱，得当XXX的

大量派发，而且，本项目目前的单张在内容、色采上不具有较

强的视觉打击力，因此，我司建议重新制作本项目商店的销售

宣扬单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的

定位及专业装饰资料街的经营发展前景，同时附上商店的投资

阐发案例，如：以业主投资某一商店为例

售价：8000元/ m2面积：29.75 m2

按目前该阶段租金守旧估计为：60元/ m2，所以月出租

可获得收益为：

结论:月租金月供款

单张建议板开数可选择8k或16k双面制作数量1000份。

四）销售策略

1）“以租金代首期”销售策略

这是针对一些对未来商店代价走势把握不定的商家所采取

的销售战略，租用本项目商店的客户在一年或两年内决定采办

的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为采办单位的首期款，

刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面

积。

2）推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案