租售比的计算方法

租售比的计算方法

史料 2010-05-06 20:20:54 阅读124 评论0 字号：大中小

租售比一词源于国外，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建

筑面积的房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1

∶300~1∶200。

在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。如果租

售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全

部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出

现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经

非常低，甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的；如果租售比

大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能

全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可

以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。

租售比作为房地产投资价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体

系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。国家不同

时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费

者购房投资。

目前影响租售比的因素主要有：

一、国家房地产等不动产税率情况 不动产税决定着有多少剩余的投

资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有

10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5

万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的

“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%

以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租

售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产

税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤

积空房不使用就会受到极大的制约。

二、关于房地产消费者的宏观贷款政策 例如我国出台的房贷新政中

大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对于非自住性住房

和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的

上限。二手房政策更是没有任何松绑迹象。 这一政策的实施目的是

保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，防止他们

把泡沫风险转嫁给银行。只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第

4套房。这样投资者的风险飙升，限制了投资人的投资需求。投资者

就敢于将大量的投资房闲置在那里并不出租，坐而等待房地产的增

值，利率也是如此。显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值

的重要条件。

三、政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况 由于

住房权利是公民的生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重

要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关

税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，例如

中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次

购房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,

这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的

变化。

四、房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定 我国的房地产预

售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发

展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既

不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国

实行的预售制度有极大关系。在这样的背景下的“租售比”数值会发生

很大变化。我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至

把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实

施的商品房预售制度有着重大关系的。一旦取消预售制度，房价将有

大幅度下滑。惜售，不租，主动放缓建设与销售步伐，只有在现行的

预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。

五、国家用于住房开发的土地供给情况 如果政府对土地政府控制严

紧，将导致住房需求加大，从而推动房价的上升；如果政府放大土地

供应，或者对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，这样就

会由于城市土地的资源有限与区位优势，导致开发商囤地囤房，决定

着何时向市场提供，影响房价变化，因此，土地供应情况将严重影响

市场“租售比”。同时，土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、

竞争与规范，也导致“租售比”中的租的比例放大或缩小，从而使“租售

比”的数值发生变化。

六、住房市场的国内外开放条件限制。住房对外开放条件松紧也影响

着房价的“租售比” 住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售

比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要，

对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对

住房政策有意见，那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地

人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制，

防止推动房价，扩大供需矛盾。我国处于市场经济的初级阶段，由于

认识的不足与急于发展的动因，至今没有制订严格的房地产管制制

度。为了GDP增长，一度完全放任外国人购房与投资房地产，甚至

放纵外来资金炒房。此外，有大量的国外资金通过体制外的管道进入

中国市场助推房价，包括大量以中国的中间机构出面操作，推高房价

必然带动“租售比”的相应变化。

七、住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式 通常城市的租售

比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模

式，城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城

市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意

义上的房价。因此计算城市或区域的租售比应该参考权威机构的数据

才更科学实用。