住宅与商务公寓的区别

2023年4月25日发(作者：墙壁发霉怎么处理)

住宅与商务公寓的区别

近年来Y市商务公寓类项目发展快速，由于Y市限购政

策的出台，发展商以不限购、不限贷的特点对公寓进行推广，

消费者也将目光投向了商务公寓的市场。住宅和商务公寓究

竟有哪些区分？本文主要对Y市的住宅与商务公寓的区分作

简要介绍。

一、定义与用途范围

住宅和商务公寓的定义不同。住宅建筑是指配套设施较

为齐全，布局完整，建筑按套型设计，独门独户并设有卧房、

起居室、厨房、卫生间等空间供家庭居住使用的建筑。商务

公寓是为商务人士供应中短期商务与住宿服务的办公建筑，

不供应学校、幼儿园等居住配套设施。

住宅和商务公寓的用途范围不同。住宅建筑是供家庭居

住使用的范围，商务公寓为商务人士供应中短期商务与住宿

服务。

二、用地类别

住宅的用地类别为居住用地，即居住类建筑和相应配套

服务设施的用地。依据《Y市城市规划标准与准则》（深府函

〔20XX〕243号），Y市居住用地主要分为一类居住用地（R1）、

- 1 -

二类居住用地（R2）、三类居住用地（R3）及四类居住用地

（R4）。其中一类居住用地（R1）和二类居住用地（R2）的

主导用途为住宅，三类居住用地（R3）的主导用途为宿舍，

四类居住用地（R4）主导用途为私人自建房。

商务公寓的用地类别为商业服务业用地，即从事各类商

业销售、服务活动及容纳办公、旅馆业、游乐等各类活动的

用地。依据《Y市城市规划标准与准则》（深府函〔20XX〕

243号），商业服务业用地分为商业用地（C1）及游乐设施

用地（C5）。商业用地（C1）为经营商业批发与零售、办公、

服务业（含零售、消遣）、旅馆等各类活动的用地，商业用

地（C1）的主导用途为商业、办公、旅馆业建筑，其他用途

为商务公寓、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他

配套辅助设施。游乐设施用地（C5）的主导用途为游乐设施，

并可用作小型商业、旅馆业建筑、宿舍等用途。

三、土地使用权期限及期限届满后的处理方式

（一）土地使用权期限

依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》第十二条的规定，居住用地出让最高年限为七十

年；商业、旅游、消遣用地出让最高年限为四十年。因此住

宅的土地使用年限一般为七十年，商务公寓的土地使用年限

一般为四十年。

- 2 -

（二）土地使用权期限届满后的处理方式

依据《中华人民共和国物权法》第149条规定，住宅建

设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用

权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋

及其他不动产的归属，有商定的，根据商定；没有商定或者

商定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

对于住宅用地的使用年限届满后自动续期并无争议，但

对于如何续期目前未明确及统一，尚需进一步统一、完善。

依据国土资源部（现为自然资源部）办公厅于20XX年12

月8日向X省国土资源厅发出的《关于妥当处理少数住宅建

设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝20XX﹞1712

号），对于目前少数住宅建设用地使用权期间届满的，根据

过渡性方法处理，即不需提出续期申请、不收取费用并可以

正常办理交易手续和登记手续（此类住房发生交易时，正常

办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”

仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，需

注明：“依据《国土资源部办公厅关于妥当处理少数住宅建

设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝20XX﹞1712

号）办理相关手续”）。

因商务公寓用地属于商业用地，依据《中华人民共和国

物权法》第149条规定，非住宅建设用地使用权期间届满后

- 3 -

的续期，依照法律规定办理。《中华人民共和国城市房地产

管理法》第二十二条规定了土地使用者在出让合同商定的使

用年限届满，若需要连续使用土地的应当至迟于届满前一年

申请续期。依据该条规定，申请续期并不一定能得到批准。

因此，商务公寓的建设用地使用权期限届满并不是自动

续期，即使申请续期已获批准，也应当重新签订土地使用权

出让合同，缴纳土地使用权出让金。

（三）地上建筑物的全部权归属

住宅建筑的全部权不受土地使用权期限届满的影响。现

阶段Y市一些商业用地（建筑物包括商务公寓）的土地使用

权出让合同明确商定，除法律法规有规定外，土地使用权期

限届满，土地、地上建筑物及附着物无偿移交给国土部门。

商务公寓存在被收归政府的风险。

四、限购、限贷

依据Y市人民政府办公厅于20XX年10月4日转发的

由市规划国土委、市场和质量监管委、市公安局、市住房建

设局、市地税局、市金融办、市网信办制定的《关于进一步

促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的有关规定

及Y市实践，限购、限贷政策只适用于住宅，商务公寓并不

受限购、限贷政策影响。

- 4 -

五、其他不同

（一）学位

住宅一般配备有幼儿园（托儿所）、小型商业及其他配

套辅助设施。但商务公寓一般不供应学校、幼儿园等居住配

套设施服务。

（二）水费

住宅是根据居民生活用水的标准收取水费及污水处理

费，商务公寓根据非居民生活用水标准收取水费及污水处理

费，整体来看商务公寓的水费、污水处理费稍高于住宅。但

水费之间的差异不大，对于消费者购买住宅、商务公寓并无

实质影响。详细如下表：

（三）电费

依据《Y市居民用电电价价目表》、《Y市工商业电价价

目表》的规定，住宅用电的收费标准综合比较低于商务公寓

用电的收费标准。当然，与水费类似，住宅与商务公寓之间

的电费差异不大，对于投资者购买住宅、商务公寓无实质影

响。

除上述区分外，住宅及商务公寓在过户税费（契税、登

记费等）上还存在差异，本文不做具体描述。

- 5 -

六、总结

尽管住宅与商务公寓存在以上区分，但并不能仅凭该等

区分而确认二者之间的优劣。消费者应结合购买住宅或商务

公寓的目的用途、区位、流通性等因素选择适合自己的产品。

- 6 -