2023年12月29日发(作者：顾祖禹)
湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
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原告：恩施市千盛商业管理有限公司，住所地恩施市许家坪路29号，统一社会信用代码******************。
法定代表人：杨滔，该公司董事。
委托诉讼代理人：向绍国，湖北正典律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：张发忍，湖北正典律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：杨秀，*，生于1974年9月10日，土家族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址湖北省恩施市。
被告：恩施曜致泽餐饮服务有限公司，登记住所地恩施市东凤大道79号法苑小区商用A栋3楼1号，统一社会信用代码91422800MA48AL1502。
法定代表人：杨秀，该公司执行董事。
二被告共同委托诉讼代理人：谭正标，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为特别授权。
二被告共同委托诉讼代理人：秦小娟，湖北夷水律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。
原告恩施市千盛商业管理有限公司（以下简称千盛商管公司）诉被告杨秀、黄炜铭、恩施曜致泽餐饮服务有限公司（以
下简称曜致泽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月31日开庭审
理，该次审理中发现被告杨秀、被告曜致泽公司已就本案涉诉相关合同争议先于本案向本院提起诉讼（以下简称另案），而该案当时正在审理之中，遂于2018年1月31日作出***********民事裁定，裁定本案中止诉讼。前述另案经一审、发回、重审、二审后，本院于2020年7月29日第一次对本案开庭审理，该次审理中原告当庭增加诉讼请求，二被告要求给予举证和答辩期限，本院予以同意。后本院于2020年8月14日再次对本院公开开庭进行了审理，审理中原告申请撤回对黄炜铭的起诉，本院予以准许，原告千盛商管公司的法定代表人杨滔及其委托诉讼代理人向绍国、张发忍，被告杨秀及二被告共同委托诉讼代理人谭正标、秦小娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告千盛商管公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨秀、黄炜铭于2016年4月20日签订的《经营管理合同》；2、判令三被告将恩施市东风大道79号法苑小区商用A栋3楼1号、商用A栋1楼5号房屋返还给原告；3、判令三被告按《商业管理合同》约定的标准向原告支付自2016年12月20日起至合同解除时的经营管理费，并以所欠管理费总额为基数按每日1%的标准支付自2016年12月28日起至实际支付之日的滞纳金；4、判令三被告按合同约定的经营管理费标准支付原告自合同解除之日起至实际返还经营场地时的场地占用费；5、判令三被告向原告支付违约金50000元；6、判令三被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年4月20日，原告与被告杨秀、黄炜铭签订了《经营管理合同》，约定原告将恩施市东风大道79号
法苑小区商用A栋3楼1号（指定位置）面积1100㎡、商用A栋1楼5号（指定位置）面积40㎡（见附图）房屋交与乙方独
立、自主经营，二被告向原告定期缴纳经营管理费用，合同期限为10年，自2016年4月20日起至2026年6月19日止。合同对经营管理费标准、交费期限、拖欠管理费滞纳金、违约责任、合同解除及其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告按约定将场地交给被告杨秀、黄炜铭使用，后被告杨秀、黄炜铭与其他股东一起成立曜致泽公司，并将该公司住所地登记在该场所。但被告杨秀、黄炜铭仅支付了2016年12月19日前的管理费用，并未按合同约定支付后期的管理费用，严重违反合同约定，经原告多方催要，被告均拒不支付。原告为维护其合法权益，现依法提起诉讼，请予以支持。审理中，原告放弃其诉讼请求第1、2、5项，并将第3、4项合并为一项，即判令被告向原告支付2016年12月20日至2017年7月7日期间199天的租金216992元(398000元/年÷365天×199天)，2017年7月8日至2020年6月24日房屋场地占用费1197991元（398000元/年÷365天×711天+417900元/年÷365天×365天+438795元/年÷365天×4天），以上两项共计1414983元；补充一项请求为要求被告支付电费11434.03元。同时在事实和理由部分补充：双方所签合同经法院生效判决于2017年7月7日解除，解除后原告多次要求被告将其占用的房屋返还给原告，但被告以各种理由拒绝腾退房屋返还原告至2020年6月24日，并且被告在使用房屋期间拖欠房屋电费。
被告杨秀和被告曜致泽公司辩称，第一，原、被告之间的关系是基于双方签订的经营管理合同，该合同已在另案中通过***********民事判决解除；第二，根据合同法第五十八条
规定，在合同的签订和履行过程中，合同无效或者被撤销，双方都有过错的，应根据过错的大小来确定各自相应的责任；第三，原告诉请的租金属于合同履行的损失，和被告的装修损失在性质上是一样的，而合同履行的责任在前述判决中已经明确原告要承担90%、被告只承担10%，那么本案中租金的损失也应当按照这个原则进行确定，所以本案中被告只能按照原告请求租金总额1414983元的10%来承担原告的房屋租金损失。至于欠付的水电费以实际发生的为准，应当由被告承担的就由被告承担，如果数字确实，被告愿意负担。
经审理查明，原告千盛商管公司是于2014年11月26日在恩施市工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，经营范围有不动产的运营管理、商业楼盘的运营管理、物业管理服务，该公司原名为恩施市千盛投资管理有限公司，2017年4月12日企业名称变更为现名。被告曜致泽公司是2016年6月23日在恩施州工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有预包装食品批发、零售、餐饮管理服务、餐饮文化交流服务、商务信息咨询。被告杨秀为被告曜致泽公司的股东、执行董事和法定代表人。
案外法人恩施润德房地产开发有限公司（以下简称润德公司）是从事房地产开发、经营的公司，位于恩施市××道××号××小区是由该公司所开发建设，该公司在申报和建设过程中，曾于2012年12月14日委托湖北理工学院对该法苑小区建设项目编制《建设项目环境影响报告表》，该表载明“项目竣工后，项
目商业门面不允许行噪声及废气污染较严重项目。如大型娱乐、餐饮及铝材加工等项目，以防止项目三层以上居民
受到噪声及废气污染”，润德公司于2013年1月6日将上述环境影响报告表呈报恩施市环保局进行审查，2013年1月15日该局作出的审查意见批复中要求润德公司在项目竣工后必须按照规定的程序申请环保设施竣工验收。验收合格后，项目方可正式投入使用。
2015年4月1日，润德公司作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的原告千盛商管公司签订《租赁合同》，约定甲方将其法苑小区A、B栋第1、2、3层和C栋1、2层的房屋出租给乙方，属租赁房屋有关甲方享有使用权的相关场地、设施和设备一并交由乙方使用，租赁期限自2016年4月1日至2031年3月31日，合同约定如乙方将租赁物整体转给第三方，应先征得甲方的同意，合同还对其他有关事宜进行了约定。
2016年4月20日，原告千盛商管公司作为甲方与作为乙方的杨秀、黄炜铭签订《经营管理合同》，约定甲方将法苑小区商用A栋3楼1号（指定位置）面积1100平方米、商用A栋1楼5号（指定位置）面积40平方米交于乙方独立、自主经营，乙方向甲方定期交纳经营管理费用；经营期限为10年，自2016年4月20日起至2026年6月19日止（管理费自2016年6月20日起算）；合同约定乙方的经营项目仅限于从事餐饮经营、私人影院；经营期限内乙方向甲方交纳经营管理费用共计4646543元，其前四年管理费的交纳期限如下：2016年6月20日至2017年6月19日期间的管理费398000元于合同签订的当日交纳50000元、2016年4月27日前交纳199000元、2016年12月19日前交
纳199000元，2017年6月20日至2018年6月19日期间的管理费398000元于2017年6月19日前交纳，2018年6月20日至2019年6月19日期间的管理费398000元于2018年
6月19日前交纳，2019年6月20日至2020年6月19日期间的管理费417900元于2019年6月19日前交纳，合同还对其他相关事宜进行了约定。
《经营管理合同》签订当日，杨秀、黄炜铭向原告千盛商管公司支付经营保证金50000元、经营管理费199000元。后被告杨秀以“湖北省恩施市东风大道79号法苑小区商用A栋3楼1号”为住所地登记成立了被告曜致泽公司，并对前述承租房屋进行装饰装修、购买经营所需设施设备、申请安装天然气并支付天然气立户费60000元后，挂牌“天呈运阁”于2016年9月正式对外经营餐饮和私人影院。经营过程中，恩施市环保局于2016年12月6日向被告曜致泽公司送达调查询问通知书，要求其在接到通知之日起二日内携带营业执照、餐饮服务环境影响评价文件、竣工环保验收手续、排污许可证等到该局接受协助调查，并告知逾期不接受调查将按规定实施处罚。
后被告曜致泽公司于2016年12月14日交纳租赁房屋的物业管理费24624元，于2016年12月18日停业。
被告曜致泽公司于2016年12月20日向恩施市环保局申请办理餐饮服务的环境影响评价审批备案，该局于2016年12月25日以前述《建设项目环境影响报告表》载明内容为据回复被告曜致泽公司不予受理其备案申请。
为此，被告杨秀、曜致泽公司以原告千盛公司出租的房屋不具有约定用途，对其受委托经营管理的楼盘未尽合理审查义务，
将不能经营餐饮及娱乐的楼盘出租导致其遭受经济损失为由向本院提起诉讼（即另案），要求原告承担赔偿责任，同时认为润德公司未履行告知义务，应当作为委托人对受托人的行为承担连带赔偿责任，要求原告和润德公司赔偿损失、退还保证
金、退还租金和物业管理费、补偿天然气开户费。
该案审理过程中，杨秀、曜致泽公司于2017年8月17日申请对其在法苑小区A栋3楼装修餐馆及私人影院的装饰装修和设备器具等价值分别进行鉴定，受本院委托的湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2018年1月20日作出鄂循价恩鉴字[2018]第17020号《价格鉴定评估结论书》，以2016年12月18日为价格鉴定评估基准日，确定鉴定评估标的的客观合理现值总额为1503503元，其中餐馆器具价格为137762元、餐馆设备价格135239元、餐馆装修价格613237元，私人影院器具价格77249元、私人影院设备价格408068元，私人影院装修价格131948元，因原告千盛商管公司对该结论提出异议，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2018年4月28日复函说明对鉴定评估标的中餐厅和影院共用部分的“入户门厅、一楼门厅、门头、接待前台、品茶区、水吧台、仓库、包厢过道、*卫生间、*卫生间、洗漱区、演讲台、综合部分、室内新风系统”价格合计为414377.08元，分摊至餐馆和影院价格各为207188.54元，前述共用部分均包含在餐馆装修价格内。
2018年9月30日，本院对另案作出***********民事裁定，裁定撤销本院前述判决、发回重审。
2019年9月23日，本院经重审后作出***********民事判决，判决“一、确认原告恩施曜致泽有限公司与被告恩施市千盛商业管理有限公司签订的《经营管理合同》
已于2017年7月7日解除；二、被告恩施市千盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告恩施曜致泽有限公司退还经营保证金50000元并赔偿原告恩施曜致泽有限公司装修残值745185元、天然气立户费60000元，共计855185元；三、驳回原告杨秀、恩施曜致泽餐饮有限公司的其他诉讼请求”。原告千盛商管公司对此判决不服提起上诉，恩施州中级人民法院经审理后于2020的5月21日作出（2020）鄂28民终22号民事判决，认为“导致曜致泽公司不能继续经营餐饮和私人影院的环评原因是在《经营管理合同》签订之前就已客观存在，出租方千盛公司应对其未能保证租赁物符合约定用途给曜致泽公司造成的损失承担主要赔偿责任”“曜致泽公司在未按规定进行环评之前就对其租赁的餐饮、私人影院场所进行装修和试营业，对由此造成的损失应承担次要责任”“综合曜致泽公司环评不能通过备案申请的原因、各方过错程度和公平原则等考虑，本院确认千盛公司对装修残值748185元和天然气立户费60000元承担90%的赔偿责任，曜致泽公司自行承担10%的责任，即千盛公司应给曜致泽公司赔偿724666.50元”，判决“一、维持湖北省恩施市人民法院***********民事判决第一项，即：确认恩施曜致泽有限公司与恩施市千盛商业管理有限公司签订的《经营管理合同》已于2017年7月7日解除；二、撤销湖北省恩施市人民法院***********民事判决第三项，即：驳回杨秀、恩施曜致泽餐饮有限公司的其他诉讼请求；三、变更湖北省恩施市人民法院***********民事判决第
二项为‘恩施市千盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内向恩施曜致泽有限公司退还经营保证金50000元并赔偿恩施恩施曜致泽有限公司损失724666.50元，共
计774666.50元’；四、驳回杨秀、恩施曜致泽餐饮有限公司的其他诉讼请求”。2020年6月23日，原、被告双方签订《房屋交接确认单》一份，载明被告杨秀、曜致泽公司将案涉租赁房屋腾退交还原告。
在前述期间，原告千盛商管公司曾于2016年12月27日和2017年1月20日为前述租赁房屋支付电费11434.03元（10225.60元+1208.43元）。
本院认为，对原告与被告曜致泽公司曾签订租赁合同，被告曜致泽公司租赁原告诉涉房产，现双方所签合同已经恩施州中级法院终审判决确定解除、被告曜致泽公司已于2020年6月23日与原告签订房屋交接单确认并完成案涉租赁房屋腾退交接的本案基本事实，双方当事人无异议，本院予以采信。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补助措施，并有权要求赔偿损失”，就合同解除所引起的损失，作为出租人的原告具有租金上的损失是一方面，作为承租人的被告曜致泽公司具有投入、装修和经营上的损失是另一方面，二者均由合同履行所引起，居于同等法律地位，同等受法律保护。就案涉合同解除的原因、作为合同履行所形成损失之一的被告曜致泽公司所遭受损失的赔偿问题，已经另案本院重审判决和恩施州中级人民法院终审判决认定
和处理，相关处理原则和责任划分应作为处理本案原告所诉称租金或占用费损失的依据。
被告曜致泽公司虽在另案涉诉中提出解除合同，原告也曾在另案诉讼过程中提出同意解除合同，但双方并未就合同解除及相关争议事项的处理达成一致意见，只能是处理争议的大致
方向，因此该过程不足以认为双方具有合议解除合同的意思表示，本案合同是由本院在另案中判决解除并以该案诉讼中向原告送达民事诉状的时间为解除时间，后由恩施州中级人民法院判决维持生效，该时间点的确立不是由于事件或双方行为自然引起，而在当时事实上处于由于原告根本违约而引起的双方争议之中，解除合同的实质争议事项并未解决，原告对其应承担的违约责任并未实际履行或作出有效的承诺，因此不能认为被告曜致泽公司在该时间点上即负有腾退并交还案涉租赁房屋的义务，也不能认为在此时间点后被告曜致泽公司对租赁房屋的占有属于扩大损失或者没有采取措施防止损失的扩大；鉴定结论作为一种证据，其证据效力和证明目的最终须由人民法院进行确认，不能认为鉴定机构进行现场勘查或作出鉴定结论后被告曜致泽公司即负有腾退并交还案涉租赁房屋的义务，也不能认为在鉴定机构进行现场勘查或作出鉴定结论后被告曜致泽公司对租赁房屋的占有属于扩大损失或者没有采取措施防止损失的扩大；与因承租人违约解除合同自违约之日即负有返还租赁物义务的争议不同，本案合同解除的原因在于原告与被告曜致泽公司签订合同前即已存在，在性质上属于原告根本违约，依据权利义务对等原则，在原告应承担的违约责任没有落实的情况下，前述两类时间点或原告在争议中任意一次表态同意解除的时间点均不能认为是被告曜致泽公
司就解除合同所负义务开始的依据，双方争议的处理和权利义务的落实应以法院生效判决作为依据。被告曜致泽公司收到终审判决后，于2020年6月23日与原告签订交接确认单并完成租赁房屋的腾退，此期间的时间段按照案涉租赁房屋的规模应认为属于法律规定的合理准备时间范围。
原告要求被告曜致泽公司支付电费11434.03元，有双方合同依据和相关票据证明，本院对此予以支持。原告要求被告曜致泽公司支付房屋租金和占用损失费用1414983元，基于前述理由，本院按10%的比例支持141498元，对超出此范围的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告杨秀共同承担损失支付责任，基于另案对责任主体的认定和合同相对性原则，本院对此不予支持。被告曜致泽公司对欠付原告的合同解除损失费用和电费，应及时向原告作一次性支付。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告恩施曜致泽餐饮服务有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告恩施市千盛商业管理有限公司垫付的电费人民币11434.03元。
二、被告恩施曜致泽餐饮服务有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告恩施市千盛商业管理有限公司合同解除损失费人民币141498元。
二、驳回原告恩施市千盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：×××44。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《
中
华
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民
共
和
国
民
事
诉
讼
法
》
第
二
百
五
十
三
条
之
规
定
，
加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间
的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费17637元，由原告恩施市千盛商业管理有限公司负担16000元，由被告恩施曜致泽餐饮服务有限公司负担1637元。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号1776********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 聂本军
审判员 谭远双
审判员 尹学友
二〇二〇年十月十二日
书记员 包梦园
书记员 李彦东
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