豪宅的概念

1豪宅的定义

什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。

所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华

程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不

同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。

综上所述，豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、

体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的

区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源

数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定

价标准的高级住宅形式。

上海檀宫 顶级豪宅的代表

1.1豪宅的分类

住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式

住宅)。

上海翠湖天地御苑 公寓类豪宅

上海绿城玫瑰园 别墅类豪宅

由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面

积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。

正是基于这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅

(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。

2 成为豪宅的基本条件

2.1 价格条件

豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏

感度低于品质敏感度

。

例如顶级别墅，业内有一个不成文的标准：首先是独栋，一定是一家独占一栋，双拼、

叠拼、联排或其它任何形式的混居建筑，都不算；其次，单价在2000美金左右、总价在500

万元附近的，为高级别墅，单价在每平方米3000美金、总价起码是1000万元级的，才算

顶级别墅，也就是说购买者起码要有数千万乃至上亿元的个人资产。

城市 物业类型 价格 豪宅代表

1000万级

别墅

上海

3000万级

5000万级

8000万级

1000万级

公寓 3000万级

5000万级

天马高尔夫别墅、佘山3号

世茂佘山庄园

紫园、九间堂

檀宫

财富海景花园

翠湖天地御苑

汤臣一品

以上仅以上海为例，说明价格为豪宅的衡量标准之一。

考虑到中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上

存在一定差异。如上海、北京等大型城市，能达到1000万的才算是刚达到豪宅的价格门槛，

而换到成都、重庆等中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件，产品也确实达到豪

宅标准，但其价格仅300万。

由于此报告篇章的重点着重于物业的产品，因此，这些地处中等城市、能够满足当地豪

宅标准的楼盘，也在此报告的讨论范围。

2.2 面积条件

豪宅的面积包括占地面积和建筑面积达到一定的指标。

作为人多地少的国家，即使是顶级别墅，占地面积还是应该有所节制，一般以两三亩为

宜，五亩左右也还能正常，不顾国情动辄几十亩占地面积是一种缺乏社会责任的行为。

例如顶级别墅的建筑面积应该在500平方米以上，容积率应不高于0．35。

城市 物业类型 物业名称

紫园

别墅

上海

公寓

檀宫

世茂佘山庄园

财富海景花园

翠湖天地御苑

汤臣一品

单套建筑面积

345-3183㎡

1200-2000㎡

250-1543㎡

247-660㎡

90-670㎡

434-1239㎡

由上海豪宅的代表楼盘可以看出，一般在该城市能够上豪宅标准的，别墅的单套建筑面

积均达到1000平方米，这一面积并不包括室外大面积的私家花园或附送的露台等面积。

若是公寓类豪宅，一般单套建筑面积需在500平方米以上。

2.3 环境条件

对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然山水环境的项目很少。

做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在

不具备自然山水环境的情况下人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山

水方面的不足。

四川成都龙湖.长桥郡

利用自然的河流，将其纳入别墅区的景观。

重庆保利高尔夫别墅

修建顶级高尔夫球场，创造优良的景观。

没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住

质量是一种提高，但因为不能享有真正的优质自然环境，也只能降档成为经济型别墅。若评

选豪宅项目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具

备这样的自然山水资源，可以说在大环境方面已经不战而胜。

3 豪宅的特性

3.1稀缺性

要想让一栋房子成为豪宅，选址是最为重要的。豪宅的建造地点要么是在最为繁华的城

市中心，要么就是在风景绝佳、超然脱俗的自然风景胜地。李嘉诚先生说过一句话：“选房

子，就看三点。第一是地段。第二是地段。第三还是地段。”从这句话中，我们不难看出一

栋房子的建造地点对其价值的影响有多大。

陆家嘴

南京西路

新天地

古北 徐家汇

3.2舒适性

豪宅最为根本的用途毕竟还是用来居住的，所以舒适性是一栋豪宅必须具备的条件，这

是检验豪宅的重要指标之一。一栋豪宅，除了要有巨大的面积，还必须拥有个性化、智能化

的功能来保证居住者的舒适，这样才能够让人得到足够的享受。同时，豪宅的舒适性应该是

从内到外全面体现的，无论外观还是内饰、轮廓还是细节，都必须给住户以自然舒适的感觉。

地段是房地产价值的首要因素。豪宅市场的区域条件一般具有独特性和不可复制性。如太平桥地区

独一无二的“上海新天地”石库门风格的高档商业配套；陆家嘴滨江板块近陆家嘴CBD和外滩景观

优势等。

3.3珍贵性

这里所说的珍贵性主要指的是土地的稀缺价值、稀有资源价值、自然景观价值、建筑设

计价值与城市的人文价值。占有了这些不可替代的社会资源，豪宅才能够为他的主人带来最

大的价值。

北京东山墅 卫生间内景

上海檀宫 建筑造型各不相同

3.4豪华性

既然豪宅是社会精华资源的萃取，显然其建筑与装饰的材料也必须是精益求精，稀有奢

华的。作为一所豪宅的重要组成部分，装修与装饰有着与房子本身同样价值。以黄金、钻石

作为豪宅的装饰材料一点也不为过。当然价格的昂贵并不是豪宅追求的唯一标准，上等的用

料与精细的施工也是豪宅装修装饰所必须的。

3.5尊贵性

当然，一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可

或缺的作用。豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的物业管

理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊

贵。

北京棕榈泉国际公寓

北京玫瑰园四期 客厅内景

上海王子晶品 餐厅内景

3.6超前性

作为生活在上流社会的富豪名流，他们还需要享受到豪宅科技的超前性与投资价值的超

前性。应用在豪宅中的全新技术能够让主人提前享受到未来生活的舒适与便捷；城市、自然

资源选择的超前性能够为主人带来丰厚的投资回报，并且能够经得住时间的考验。

美国豪宅

4 豪宅的特征总结

一是区位优越不可替代；

美国豪宅

二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；

三是建筑精美不可复制；

四是风格各异难以仿造：

五是人文价值无法再生。