西安市二手房价变动趋势与影响因素分析

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西安市二手房价变动趋势与影响因素分析

作者：杨晓玮

来源：《商情》2017年第31期

【摘要】房价是社会发展的热点问题，同时牵动着国民经济发展。伴随着“一带一路”的发

展机遇，西安成为内陆与欧亚大陆桥的重要节点城市，西安房地产也在2017年全面进入品质

时代，与之对应的房价也进入一个全新的水平。其中二手房以其交易简单、方便快捷、地理位

置、即买即住等特点呈现着多元化的价格。本文利用西安市二手房市场相关数据建立数学模

型，对二手房价变动趋势以及二手房房价的影响因素进行数理分析，为广大购房者提供了一定

的指导意见。

【关键词】灰度预测 主成分分析 多元线性回归 房价影响因素模型

一、模型假设

①二手房销售数据即为二手房成交数据，用在售数据代替成交数据。②假定宏观环境保持

稳定，即西安保持2017年一季度GDP增速7.6%不改变。③假定不考虑宏观经济变动和政策

变动的影响。④价格变动不考虑供需方议价能力等随机因素的影响。

二、模型的建立与检验修正

根据2849条西安在售二手房的相关数据，建立数学模型，解释影响西安二手房价格的因

素，为有意购买二手房的家庭提供建议。根据经济学理论，选择合适的影响因素作为变量，建

立多元线性回归模型，在对OLS模型进行检验和修正之后，来反映和预测具体一间二手房屋

的价格决定机理。对选取的二手房房价显著影响因素数据进行预处理。采用主成分分析法

PCA，结合MATLAB软件，使得原来的多个变量线性组合成较少新变量，降低分析难度。进

而，我们运用Eviews软件进行多元线性回归，建立OLS模型，并进行相关检验，以验证模型

的准确性。

（一）模型准备

（1）变量选取。根据日常生活与经济学原理，得出以下9个对西安市二手房价格有影响

的因素，并对各变量进行量化、标准化、同向化处理。各变量代号如下：

X1-中介公司规模，取值范围Z∈[1，331]；X2-房屋总面积，取值范围Z∈[24，1133]；

X3-卧室数，取值范围R∈[1，8]；X4-厅数，取值范围R∈[1，6]；X5-建造时间，取值范围

Z∈[1，7]；X6-所在城区，取值范围R∈[0.02，0.265]；X7-小区区位， 取值范围Z∈[20，

100]；X8-楼盘总层数，取值范围Z[∈4，34]；X9-所在楼层，取值范围Z∈[1，3]；Y-二手房

单价。