房地产“四季”分明,超预期复苏

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行业变局

房地产

“四季”分明，超预期复苏

《中国经济周刊》 记者 邹松霖

不同于以往，中国房地产市场的2020年

而火爆的直播间。4月2日，复地集团联手薇

跌宕起伏、“四季分明”。

娅试水直播卖房，此后，碧桂园、恒大、富力

年初，新冠肺炎疫情强行给全行业按下“暂

等头部房企接连入局，北京住建委还发文鼓励

停键”，历时半年，市场走出停摆、超预期复苏。

房企线上营销。随着疫情影响逐步消退，直播

年中，房企融资“三道红线”出台，颠覆

售房逐步成为房企日常营销手段。

行业游戏规则，其行业洗牌效应已显现，且将

4月以来，疫情形势逐渐得到控制，楼市

影响深远。

也进入复苏阶段，房企销售额触底反弹。 8月，

虽然政策不断加码，仍难抵热点城市楼市

百强房企销售金额同比增长近30%，市场迎来

持续火热。年底，深圳商品房“打新套利”引

年度黄金节点。

发重大关注，房产税等“硬核”举措呼之欲出。

据国家统计局数据，截至11月末，全国商

年末，中央经济工作会议对房地产行业的

品房销售面积为15.1亿平方米，同比增长1.3%；

政策要求，继续坚持“房住不炒”主基调，并

商品房销售额为14.9万亿元，同比增长7.2%。

首次明确提出要解决好大城市住房供给不足问

中国指数研究院预测，如无意外，今年全

题。城市间分化已现，“因城施策”将成为常态。

年销售面积或有新突破。

疫情下多金房企也受冲击“三道红线”绑住狂奔脚步

年初，全国房地产行业经受疫情的巨大冲疫情渐趋稳定后，楼市复苏力度超出市场

击，各地楼市成交陷入冰点。据克而瑞监测，预期，多个热点城市楼市火热，引发新一轮严

春节前后一周，全国重点城市房地产销售数据监管。

接近零成交。为抑制楼市过热，7月份开始，杭州、东莞、

整个一季度，据中国指数研究院统计，50宁波、深圳、南京等19城相继出台政策，收紧

个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万楼市调控，升级限购、限贷、限售，严打假离婚，

平方米，为近10年来同期最低水平，行业新开增加房地产交易税费。

工、投资额均受到影响。供给侧方面，一二线城市土地市场高单价、

疫情影响下，2月至3月，20多个城市相高溢价地块频出，到8月，南京不得不出台土

继出台“救市”政策。政策着力于纾解房企经地竞价触顶后改“摇号”确定最终竞得人政策。

营压力，或对限购、信贷政策进行微调。如降众多调控政策中，房企遇到的最大挑战莫

低预售门槛、减少预售规模限制、缓缴免缴社保、过于监管祭出的融资“三道红线”，即剔除预

放宽购房资格等。收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于

置业顾问、房企高管纷纷下场走入因疫情100%、现金短债比小于1倍等三道线。

按照“三道红线”触线情况不同，房企被

分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定房企

有息负债的增速阈值，以倒逼房企去杠杆、降

负债：如果“三道红线”全部踩中，开发商的

有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债

规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得

超过10%；一道未中，不得超过15%。

今年以来，庞大的债务规模诱发房企频现

深陷债务危机，截至10月初，泰禾已到期未归

还借款金额高达459.05亿元，波及行业甚广；

福晟集团也有多只债券违约。

“三道红线”的出台可谓及时。

据克而瑞统计，目前头部房企整体偿债能

力稳健，六成以上房企处于绿档和黄档，但各

房企之间严重分化，两成以上房企“三道红线”

皆不达标。

在“三道红线”紧箍咒下，融资市场和土

地市场的变化已然显现，各大房企都在为达标

而加大力度降负债，主动调整发展节奏。世茂

地产、金科股份等已主动调低目标增速；绿地

控股也制定了详细的降档方案，同时计划通过

分拆上市、引入战投等措施，回到安全区间。

“三道红线”剑指房企高负债，失去资金弹

药，其对房地产行业的影响可谓深远。未来，

房企分化，继续进击还是保守萎缩，“三道红线”

或将成为分水岭。

房市“疯牛病”再引争论

7月底，国务院副总理韩正主持召开房地

产工作座谈会，再次重申要牢牢坚持“房住不炒”

的定位。

然而，市场的疯狂超出想象。11月，深圳

网红盘“华润城润玺一期”出现新盘与周边二

手房房价倒挂，引得购房者争相抢购，甚至出

现众筹打新、代持购房等现象，引发舆论与监

管部门关注。

中国经济周刊

2020.12.30

CHINA ECONOMIC WEEKLY

逆风破浪开新局

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出台房产税等加码抑制房地产泡沫“硬核”

举措呼声四起，银保监会主席郭树清发表署名

文章表示，房地产是现阶段我国金融风险方面

最大的“灰犀牛”。

值得注意的对比是，同在年底，“房住不炒”

优等生长沙，其房地产调控的“长沙样本”在

20多个省市区、200多个地级市改革部门推荐

的近千个改革案例中脱颖而出，成功入选10个

2020年度案例”。“中国改革

12月16日—18日，中央经济工作会议召

开，对房地产行业的政策要求，延续了坚持“房

住不炒”基调，并首次明确提出要解决好大城

市住房供给不足问题。城市间分化所必然要求

的“因城施策”或将迎来2.0时代。

动荡起伏的2020年即将过去，进入2021

年，如何通过地产调控长效机制的持续深入推

《中国经济周刊》

进，让房地产回归我国国民经济的“压舱石”，

2020 年第15期

而非“灰犀牛”。

《下半年房价要涨？》

责编：郭芳*******************

美编：孙珍兰

“爆雷”事件，头部房企亦未幸免——泰禾集团