关于北京别墅的市场调研报告

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关于北京别墅的市场调研报告

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北京别墅市场调研报告

目 录

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一、北京市别墅市场分析

备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别

市场口碑较好的项目，共计14个。

（一）政策分析

•2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧

急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相

关手续，并进行全面清理。

•2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供

应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供

应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”

•国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录

（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产

开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住

宅）"列入其中。

• 2006年6月13日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定

义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。

2007年，在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、

别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。

2008年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住

宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。

该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在

0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，节约用地将成为今

后政策调整的重点。

（二）别墅供需情况分析

2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平，约103万平

方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅

1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177

套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。

2009年1-3月，受到经济利好刺激，北京别墅销售成交量开始回升。2009

年3月份，北京市别墅销售套数为370套，较2月份上涨320.45%，成交面积

超过13万平方米，较2月上涨385.16%，成交总金额将近15亿元。

（三）别墅市场结构分析

2008年在售别墅项目中，独立别墅项目占有绝对比例，达到54%。联排和

双拼达到32%，叠拼所占比例为10%。由于别墅用地日渐稀缺，独立别墅资源日

渐稀缺，联排、叠拼、双拼等别墅类型的项目将成为供应的主流。

据调研，2009年第一季度热销别墅并不集中于顺义中央别墅区或西山别墅

区等传统别墅区，均位于东部泛CBD别墅区、潮白河别墅区和城南别墅区等区

域，户型多在250-400平方米之间，价格相对较低，适合中产阶级人群的需

要，且这部分群体的日益扩大，为这种经济型别墅市场提供了充足的客源。因

此，未来的别墅市场将会向经济型别墅方面发展，联排、叠拼、双拼等别墅类

型的项目将成为供应的主流，未来城近郊区别墅将可能成为中产阶层的第一居

所。

2009年上半年北京共销售别墅1244套，总成交面积高达52万平方米

（四）别墅地域分布

2008年北京市在售别墅项目中，中央别墅区项目有23个，居所有别墅区

域第一位。中央别墅区、京南别墅区、西山别墅区、奥北别墅区四大区域所推

别墅项目占所有区域的比例接近60%。2009年这四大区域依然是别墅推出的主

力区域。

（五）北京市别墅板块分布

1、北京市别墅板块分布图

目前，北京别墅共分为10大板块（当地业内普遍分法），这些别墅分布总

体上呈现板块式分布格局，各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的区域板块

特征。

大多数别墅项目主要集中于西部和北部，南部由于历史原因发展缓慢，虽

然近期房地产有了一定发展，但与西部和北部相比，具有较大差距。

2、北京别墅板块分布特点

调查显示，中央别墅区仍为销售双冠王，前10月月均销售别墅460套，独

栋别墅最抢手，中央别墅区的城市化趋势正在加快，环境优势褪化。

以国奥核心区的城市别墅和亚奥别墅区风头正劲，还有紧跟其后的潮白河

森林别墅区，有取代中央别墅区成为别墅市场的主战场之势头。西山版块的销

售表现，叫好不叫做，销售瓶颈有待破解

北京主要别墅版块的强弱变化，体现了居住升级的置业新取向：自然环境

重要，交便快捷、配套齐全同样重要。

主打自然环境牌。潮白河森林别墅区的低密度独栋别墅呈现出新别墅风

情，受惠于环境优越，区域楼盘后劲颇足。

（六）楼盘横向对比分析

1、主要发展商对比

分析与判断

在所调研14个楼盘中，外地开发商开发楼盘在市场上受到客户认可度较

高，这些开发商实力雄厚，产品研发、景观设计、营销推广水平较高。龙湖滟

澜山和誉天下于2008年北京别墅销售额排行榜上分别位于第一和第二名。

本地开发商因为地缘优势，加上近年市场竞争激烈，开发水平不断提高，

楼盘品质相应提升。如龙湾别墅，客户认可度较高，进入2008年北京别墅销售

额前三名。

2、产品、户型面积对比分析

分析与判断

北京目前在推产品独立面积多集中于450-600平方米，联体和双拼面积多

集中于250-400平方米，总体面积相对偏小，覆盖客户群广，主要针对中产阶

级一族。泰禾红御和优山美地独立面积均偏大，约600-1000平方米，主要针对

高端客户群体。

目前在推别墅90%以上为三层，地上两层，地下一层，地下室多数采用下

沉式，三面采光，配有大面积落地玻璃门窗，采光通风条件良好。

3、地段与价格区间比较

分析与判断

独立别墅：独立别墅价格多集中于2-3万/平方米之间，其中价格最低的为

顺义区的moma万万树，独立价格仅为1.2万/平方米，价格最高的为海淀区的

香山清琴，其中双拼3.5万/平方米，四合院5.8万/平方米起。

联排别墅：联排别墅价格基本集中于1.5万左右，其中最贵的为香山清

琴，由于位置优越，双拼价格已达到3.5万/平方米。其次龙湖滟澜山联体别墅

价格也达到2万/平方米，目前基本售罄，仅剩几套。

4、楼盘占地面积及风格

分析与判断

在所调研14个楼盘中， 楼盘面积均较大，占地面积基本都在20万平方米

以上，其中龙湾别墅、誉天下占地面积超过百万平方米，格拉斯小镇占地超过

200万平方米。

楼盘风格多采用北美或欧式风格，中式风格也有一定运用，值得注意的

是，富力湾采用了现代主义风格，外立面简洁明快，也受到当地客户的追捧。

石材在当地别墅上得到了广泛应用，由于北方风沙较大，别墅采用涂料容

易变得陈旧，需要维护清洗，增加额外成本。

二、楼盘个案分析

（一）代表楼盘——龙湖·滟澜山

（备注：龙湖滟澜山在当地园林设计比较突出，接受度高，值得我司借鉴

学习。）

1、项目概况：龙湖·滟澜山坐落于北京中央别墅区，该社区占地24公顷

（其中体育公园占地5.2公顷），建筑面积19万平米，其中地上建筑面积为

10.8万平米，容积率为0.67，总户数430户联排别墅，地下车库配比1：2。

2、园林设计

景观布局：充分考虑了景观的高差和角度差异，将高大珍贵树种和低矮花

草交叉在一起，景观错落有致，层次感强。树木茂密，将别墅层层包围，私密

性高。

“原生态”园林打造手法，注重河流运用，一条300米长中央溪谷贯穿项

目。两旁树木繁茂，小区环境幽静，特色明显。虽然有些楼盘也应用水系，但

由于水系缺乏整理，效果一般。

高大珍贵树木在小区内运用较多，这些高大树木树形挺拔，由于北方风沙

大，这些高大树木有效的降低了风沙，且美化环境运用，受到北方购房者的钟

爱。

植物选择上，多选择成活率高的本地植物，保证成活率并控制成本。以

冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。

3、项目建筑

建筑形式：双拼、联排，主要为四联和六联。

建筑风格：以西班牙式、意大利式、托斯卡那式为主。规划上根据地势，

形成了坡地式的园区，全面呈现了韵味十足的地中海式风情。

建筑之间通过景观工程师巧妙运用园林营造，很好地解决了私密性的问

题。站在别墅内窗前、阳台上，可以看到树木环绕。

4、产品规划

1、户型特点：面宽为7.5到8.9米，层高3.3到3.5米。一层为家庭公共

区，二层为主人生活区，附送地下一层为情趣爱好区。

2、在功能划分上，以回归家庭为主题，实现家庭公共区、主人生活区以及

私趣爱好区的分层布局。

3、每户五个卧室中做到了四户朝阳，充分满足了北京客群的居住习惯。双

餐厅设计，中西厨操作台分开，并特别附设了家庭厅。

4、“前二后三”设计，平地起建三层，回填一层，使地下室有充足的采

光，在室内已没有地下室的感觉。地下层面积90－160平方米，与下沉庭园连

接。

5、每栋别墅都被前后花园和下沉庭园包围，三重庭园生活丰富多姿。

6、停车问题：通过在建筑周围的开挖与回填，除环绕园区的主干道外，组

团间的车道与各户的车库，全部进入地下，人车分层分流。行人入户通过旁边

的台阶而上，穿过花径入户。

（二）代表楼盘二—Moma万万树

1、项目定位： 大树下的独栋庭院

2、SLOGAN：独栋庭院,传承家族的世代期望

3、产品定位：高端别墅

4、产品形态：独栋别墅

5、建筑风格：一期北美风格；二期后现代主义风格

6、客群定位：私企老板、外企的高管人员、有海外背景的成功人士

（2）户型分析

空间序列完整，正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分；

客厅朝南，早餐厅朝东，多面开窗，通风采光效果很好，且多重庭院使各

个功能空间均有良好观景效果，舒适度非常高。

主卧南北通透，套房设计，舒适度较高；

4个卧室有3个卧室南向，均好性好。

三、会所分析

（一）建筑面积

分析说明

在所调研楼盘中，每个楼盘均设置了会所，且面积均在5000平方米以上，

有部分达到3万平方米左右，体现了会所在高档别墅盘中的重要作用。

会所面积大小和楼盘占地密切相关，开发商已经意识到会所并不是越大越

好，会所越大，运营难度相应增加。因此会所的设置多根据楼盘面积来确定，

主要是用来满足小区业主生活需要。

（二）配套设施

分析说明

调研所有楼盘中，游泳池、餐厅、健身房是必备项目，会所多数配置这三

项。

部分会所考虑到业主的实际需求，设置了商务中心，可以进行会晤交流。

有部分会所设置了spa会馆，满足业主更高层次需求。

会所的设置基本都是服务于小区业主，大小多根据楼盘规模来确定。

（三）产权所有及经营

分析说明：

小区会所的产权归开发商所有。

所调研楼盘会所只有2个在营业，其余仅有了规划，但具体项目还没有具

体确定，多数等到小区业主入住后才开始进行营业。

会所经营方面，多数是由开发商自身物业来进行管理，只有极少数的楼盘

采用外来物业，外来物业管理公司多具备丰富的会所管理经验。

四、总结与风险分析

（一）总结

前10月月均销售别墅460套

2009年1-10月北京别墅累计成交4576套，成交面积151.7万平米，累计

成交均价15962元/平米，累计套均总价528万元。平均每月销售月460套别

墅。

中央别墅区仍为销售第一

从区域成交平均单价来看，位于朝阳区的别墅整体成交价格为26560元/平

米，在各区中排名第一，海淀区成交均价22858元排名第二，顺义区以17346

元排名第三，通州区平均单价14757元排名第四(因石景山仅成交1套别墅，单

价17770元，不做排名)。从区域成交套均总价来看，朝阳以985.8万元排名第

一，海淀以855万第二，顺义区、昌平区分列三、四位，通州区以376万元排

名第六位。

独栋别墅

从成交别墅所属套型来看，1-10月累计成交独栋别墅1780套，占成交量

约50%，双拼成交514套，占12%，联排成交1640套，占29%，叠拼成交642

套占9%。

优势

20000元/平方米产品成为主流

从1-10月成交别墅的成交价格来看，单价在20000元以下成交3559套，

占成交总量78%，其中尤以8000-16000元为主占55.8%，单价超30000元成交

148套。

在金融危机背景下，更趋向于资产保值

独栋别墅仅供消化8个月

08年以来新增别墅目前(09年10月底)累计存量2190套，96.24万平米，

其中独栋别墅存量1430套，占存量总量约65%；双拼及联排别墅各有约280套

存量，叠拼约220套。

新增别墅存量以独栋别墅为主，以09年独栋别墅的平均每月去化速度(180

套/月)，目前独栋存量约需8个月的时间去化。(

优势

1. 资源稀缺

2. 市场存量减少

3. 别墅价格近两年稳定上涨

4. 宏观经济形势下资产保值需求

劣势

1. 高端物业