房地产开发与经营调研报告

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房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上

百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量

供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指

存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深

入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到__市房地产产权产

籍监理（市场）处、__市房屋置业担保公司和其它房地产中介机

构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量

市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商

业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀

升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的

态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足

轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。

一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、

银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手

房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资

金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一

旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市

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二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服

务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，

针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏

的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房

地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析

__年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整

阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构

利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效

甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改

观。

（一）1-2月我市二手房交易情况

__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中

存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万

平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平

方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房价格情况

__年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，

同比增7.6%。

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

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1、还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于

我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借

款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真

实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手

房贷款形成逾期和坏账的风险。

2、二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、

信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，

银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房

贷款申请人与银行之间，起到了桥梁作用，在一定程度上为二手

房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于

我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中

介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标

准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小

小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加

上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致

使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公

司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行

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贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴

利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，

帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，

二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，

承担风险的只有银行和广大购房借款人。

3、各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，

贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对

二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料

开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程

需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，

较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全

二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，

使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些

关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的

环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也

使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

二、解决问题的对策和建议

（一）进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的

力度。去年11月__市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快

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增长的若干意见》。该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额

度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调

整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，

购买第二套商品住房首付款比例仍执行30％。在还清住房公积金

贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积

金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台，使我

市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有

了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一

次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促

进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住

房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，__年我市的房地产市

场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将

会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我市的经济

适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅

增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会

发挥积极的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、政府的努

力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促

进我市房地产市场的健康稳定发展。

（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度

借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。

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笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：

1、有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，

依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄

等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来

源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及

贷款额度的基本依据。

2、各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，

并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。

3、各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于

还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各

商业银行的任何融资服务。

（三）继续推行存量房（二手房）交易资金托管业务。存量房

交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托

管部帐户，由托管部出具托管凭证，作为办理房地产权证的要件

之一，这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。__市存

量房（二手房）交易资金托管部成立于__年12月21日，至今方

便了近千户的宜城人民，起到约束房地产中介企业的行为和维护

交易双方的合法权益的良好作用。

(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。

有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，

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制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经

营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司；提高从事

二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训

和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资

格。严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各

商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为

自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自

己的公司不断发展壮大。

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20__年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政

府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管

理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大

局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力

攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务

水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，

由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，

全县8个开发企业先后建设了__等房地产开发工程，开发建筑面

积10.7万平方米，全年竣工住房面积12.6万平方米，人均增长

0.3平方米。目前，县城居民人均居住面积已达28.8平方米。房

地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0.27万平方

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米;存量住房上市交易127户，面积1.3万平方米，交易额1395

万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经

济发展增添了活力。全县房地产市场呈现增长速度较快、供需总

体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性的良好发

展态势。

存在的问题

近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服

务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有

效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但

在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：

一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开

发企业部分开发项目未取得《商品房预(销)售许可证》就擅自进

行商品房预售;少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺

漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的永胜花

园缺《商品房销售管理办法》的有关规定;__房地产开发公司开发

的__缺《商品房销售进度表和价目表》。

二是物业管理不完善。物业管理面太窄;市民居住消费现象更

新的问题;管理人员服务工作不能满足住房要求的问题;物业管理

资金难以到位的问题等。

三是住房保障体系不健全。在经济适用房、廉租房建设管理

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中,住房保障体系健全还不够;两房建设工作创新力度还不够。

几点建议

1、放开搞活，培育住房二级市场

在20__年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开

搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场

的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降

低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续;

必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化;必需明

确住房交易优惠政策，降低税费;必需培育和规范房地产中介服务

市场;

2、规范市场，着力监管与服务

在规范房地产市场管理方面，应在监管和服务上下功夫。一

是把好开发企业准入关。对申报房地产开发资质的企业从注册资

本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认

真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预(销)售的监

督和管理。严格执行预(销)售许可证制度，建立健全了我县房地

产开发销售信息公示制度和管理力度。三是认真做好开发企业资

质年检工作。

3、突破难点，建立物业管理机制

一是加大宣传，转变观念。向社会开展广泛的宣传教育活动，

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提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、安全、法

制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居

住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极

性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机

构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。发挥职能部门

的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有

效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整

治环境卫生、搞好交通绿化等;新住宅小区规范管理，如房屋建筑

主体的修缮和管理;房屋设备、设施维修和更新;环卫、道路、绿

化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政

府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、

房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，

具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理企业与业主

要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做

到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管

理轨道。

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一、研究背景、目的和意义

(一)研究背景

__年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，

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以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对__市房地

产、__房地产市场带来了同样的影响;尤其是20__年5月12日汶

川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于__市周边区、市、县

房地产市场起点高、发展快的金__来讲，带来了前所未有的危机

和发展瓶颈。

(二)研究目的与意义

20__年楼市的波动影响社会的各个层面，20__年房地产政策

及走势将逐步利好房地产。但__房地产市场走势如何?__的房地产

市场发展前景如何?这一系列问题是本方案研究的重点。因此，深

入分析当前__房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军__主

城区提供决策依据。

二、20__年房地产市场回顾

1、宏观调控三剑齐发。

在20__～20__年相继出台的国家房地产调控措施中，除去

70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中

在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在

执行上并非严格落实，所以收效并不明显。但20__年底，房地产

宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的

贯彻执行力。

2、市场竞争更趋白热化。

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在20__年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品

质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化

发展成为趋势。

3、房价走势。

从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益

明显。但随着20__年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，

在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。加之20__年全球

性金融危机的深入影响，20__～20__年__房价整体出现回落。

三、20__年房地产市场预测

1、政策预测：

在经历历时一年的宏观政策调控之后，20__年房地产市场政

策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍

有调整空间。

2、市场预测：

经历20__年房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地

产市场各显其能，优势化竞争明显，差异化与性价比成为竞争的

关键。但__区域的电梯公寓将面临极大的压力，市场供给量较大，

20__年__的急速调整，使得__区的电梯公寓市场与__市区的对接

出现断裂，这对__的房地产发展带来极大的挑战。

3、房价预测：

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经过20__年全球性金融危机的影响以及房地产市场的整体调

整，__房价出现一定回落，__区房价整体调低，特别是__区域楼

盘，下调幅度较大。预计：20__年__房价区域稳定，局部时段会出

现一定振荡。

四、__区SWOT分析

1、优势(S)(1)地理位置优越。

处于__的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于贵的

区域属性，区域认知的心理层次将越来越高。

(2)交通便利。

__高速，__、__使得__全面对接中心城区，规划中的轻轨，

更是让__与__无缝接轨。

(3)自然环境丰富。

__是国家级生态示范区，__市的天然屏障，拥有13万亩花土

资源，区内有__三条河流环绕，构建出最佳的人居环境。

(4)深厚的历史文化。

4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，20__年__月，继鱼

凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在__

重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。

(5)产业经济集中。

__海峡两岸科技产业园的开发与发展，为__带来了强大的经

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济支撑与产业支撑。

2、劣势(W)

(1)公建配套未能跟上城市化进程。

学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致__居

住人气不旺，房屋空置率较多。

(2)房地产市场过度依赖外地人口。

房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖__、省

内其它城市及省外城市购房群体。

(3)本地有影响力的项目较少。

__区有着丰富的自然、人文、历史等资源，但开发不够，有

影响力的项目不多，导致__的影响力不够。

(4)未形成有影响力的商业。

本地尚未形成有影响力的商圈，离__20公里，比较近，本地

居民习惯到__进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民

娱乐生活缺乏，这也是__房地产发展的一大契机。

3、机会(O)

(1)4+1西部新城新规划。__处于4+1西部新城核心，市规划

局对__功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态

调整，城市重新定位的契机，加速__融入大__。

(2)城乡统筹试验区。__是城乡统筹改革试验区，将会大大加

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快__的城市化进程。

(3)国际花园城市荣誉。__被评为国际花园城市，也曾获评最

佳人居环境奖，这是对__生态环境的高度肯定。

(4)金马湖项目的启动。金马湖大型项目的启动，必将吸引众

多市民的关注，使__再次成为关注的焦点。

4、威胁(T)

(1)__二级圈层城市定位部分重复。

其它区县都在融入大__，建设中心城区的配套产业，打造休

闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。

(2)其它城市相继崛起，__关注度降低。

__前几年的发展领先于__二级圈层其它城市，现在其它区县

也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生

态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相

对__的关注度会降低。

(3)房地产持续低迷，阻碍经济发展。

20__年__房地产持续低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对

地方经济可持续发展带来障碍。

五、__房地产市场发展回顾

1、20__～20__年土地成交情况。

(1)商业用地成交情况

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(2)商住用地成交情况

2、20__年～20__年土地成交分析。

20__年__土地市场活动频繁，土地成交量较大，招拍挂成交

4019亩;20__年、20__年成交量稳定在2000亩以上。受金融危机

及地震影响，20__年土地成交量急剧萎缩，仅842亩。预计20__

年__土地成交量将超过20__年土地成交量。

3、20__年土地供应有所减少。

20__年全年供地计划约3000亩，比20__年减少15.13%，其

中通过招拍挂成交月842亩。由此可见，为缓和土地市场供求矛

盾，政府已着手减缓房地产用地供应力度，保持区域内房地产市

场的平衡与稳定发展。

4、房地产开发投资增幅回落。

全年完成房地产开发投资达60.56亿元，比上年增长1.2%。

房地产行业投资过热现象有所降温。

5、商品房供应量有增无减;商品房施工面积达646.57万平方

米，新开工面积;6、销售量严重下滑;房地产销售下滑明显，全年

商品房销售面积达98.3;六、__区房地产发展的现状;(一)区域市

场整体分析;1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗

牌;5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期;2、经历

市场洗礼，房地产回归理性状态;08年以来住房的投资性需

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5、商品房供应量有增无减。

商品房施工面积达646.57万平方米，新开工面积为181.43

万平方米，竣工面积为96.32万平方米。

6、销售量严重下滑。

房地产销售下滑明显，全年商品房销售面积达98.35万平方

米，下降52.1%，其中住宅销售面积94.22万平方米，下降52.1%;

实现商品房销售金额43.81亿元，下降44.9%，其中住宅销售金

额达42.29亿元，下降44.5%。明显显示出房地产成交萎缩严重。

六、__区房地产发展的现状

(一)区域市场整体分析

1、金融危机加剧市场分化，中长期市场格局面临洗牌。

5.12特大地震及金融危机的发生一方面将导致短期内购房行

为延后，加剧目前市场低迷态势的延续;另一方面，待市场步入正

轨后，随着四座新城规划的实施，加之西城休闲、旅游、健康的

主题定位，__区将增大对购房需求的吸引力。

2、经历市场洗礼，房地产回归理性状态。

08年以来住房的投资性需求和投机性需求减少，房地产市场

将由供不应求转变为供大于求，20__年房价降幅明显，但购房者

仍持观望心态，导致市场低迷现象持续。

3、市场供应旺盛，需求有待挖掘。

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20__年__区整体市场供应旺盛，而需求量却有待发掘，03年～

07年持续呈现的销售增幅大于供应增幅的局面已发生扭转。08年

房价虽然有所下调，但是交易量却急剧萎缩。

4、购房人群结构发生变化，市场推广方向有待调整。

投资性购房比例骤降，从新政前的30%基本降为5%;自住购房

影响不大。市场盘整特征非常明显，市场进入休整期。

5、配套设施完善差异导致入住反差明显，削弱了区域整体市

场竞争力。

__各区域生活配套设施差异较大，楼盘入住率总体偏低，人

气聚集度低，从而进一步影响到后期销售和资金注入，使得__市

二圈层中历来优势明显的__区在房地产市场中的区域竞争力受到

削弱。

6、房屋销售缓慢，阻碍经济发展。

由于房屋销售持续低迷，并引发土地价格大幅度下降，不仅

影响当年税收任务完成,区政府的城市改造计划资金难以保证，而

且对地方经济可持续发展带来障碍。

(二)项目市场研究(公寓类)

通过对__主城区的电梯公寓物业进行研究分析：主城区的电

梯公寓供应量超过500万平米，按照100万平米的消化速度，还

需要3～5年的时间进行消化。__主城区电梯公寓的均价维持在

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3100元/㎡左右，但各个楼盘的促销力度较大，成交均价在3000

㎡左右。元/

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