2024年8月27日发(作者：家具加工厂)
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也谈９０平米以下住宅设计
Ｄｉｓｃｕｓｓ ｔｈｅ Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ Ｄｅｓｉｇｎ ｕｎｄｅｒ ９０ｍ２
闵敏ＭｌＮＧ Ｍｉｎ
摘要：９０、７０政策的推行让９０平米以下的住宅
２ ９０ｍ 用来居住到底够
再者，设计精心合理的小户型才能最大
成为了现在房地产市场的主流。若想在小户型内有
不镌
所作为，必须注重户型设计的创新思维。
古人关注的“衣食住行”，当衣食无忧
关键词：９０平米；小户型住宅设计；舒适性
后，房子便成个人乃至全家竭尽全力奋斗
的目标。人说安居乐业是每一个中国人的
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｐａｒｔｍｅｎｔｓ ｂｅｌｏｗ ９０ｍ ｂｅｃｏｍｅ
梦想，也是衡量一个社会是否太平、能否
ｔｈｅ ｍａｉｎ ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ ｉｎ ｔｈｅ ｐｒｅｓｅｎｔ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ
长治久安的标准。安居就是有一个安宁的
ｍａｒｋｅｔ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｇｏｖｅｒｎ—
家庭，那么这个家该多大？限定的９０ｍ 足
ｍｅｎｔ ｎｅｗ ｐｏｌｉｃｙ．Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｓ ｍｕｓｔ ｄｏ ｓｏｍｅ
够居住么？
ｃｒｅａｔｉｖｅ ｗｏｒｋ ｉｎ ｔｈｅ ｄｅｓｉｇｎ ｏｆ ｓｍａｌｌ ａｐａｒｔｍｅｎｔｓ．
首先有个目标人群问题。不到９０ｍ 的
面积里打造出一个三居室，让人联想到的就
Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：９０ ｍ ；ｄｅｓｉｇｎ ｏｆ ｓｍａｌ ｌａｐａｒｔ－
ｍｅｎｔｓ：ＣＯｍｆｏｒｔ
是由一对夫妻和一个小孩儿组成的三口之
家，不错，在这样一个余裕的小三居中，一家
中冒分类号：ＴＵ２４１ １／．９３
三口完全能把日子过得滋润、惬意，同时拥
文献标识码：Ａ
有很大的弹性空间。孩子大些，家里请人照
文章编号：１ ００８—０４２２（２００８）０８—０１ １ ６—０３
顾，或有老人需要赡养，这些变数都是可以
通过调整空间分配达到满足功能使用。这么
２００６年“国六条”颁布无疑引起了中国
一
来９０ｍ 住宅面积是足够，当然足够是对
房地产业一次不小的震动，当“９０ｍｚ”引起的
它能服务的人群足够，我们不可能希冀四世
沸沸扬扬终于因建设部１６５号文件的出台 同堂的家族挤在９０ｍｚ的房子里也说够住，
而尘埃落定时，房地产商们、设计师们便开 这不是让汽车超载不合理么，９０ｍ 的设计
始为新限定的命题作文而展现智慧：经过快
即使再怎么精打细算，对于超支部分也难以
两年的摸索实践，对围绕“９０ｍｚ”设计的问题
面面俱到。
有了一些看法。
其次，按照（建筑设计资料集）提供的数
据及人的居住习惯，９０ｍｚ住房是足够居住
１ 我们为什么需要９０ｍｚ的
的。如果以我们现在人均１６ｍ 的居住面积
“框框”
标准，五口之家、三口之家都够用，目前中国
这是政策决策问题，我辈设计师没有多
城市家庭结构越来越精简，几代同堂的大家
大发言权的；新政的出台之初必然是对未来
庭已不多见。家庭人口以两口之家或三口之
发展高瞻远瞩的，暂且不讨论９０ｍｚ的标准
家居多，一般５０～６０ｍｚ的两房两厅就满足
是否合理，先本着对资源有效利用，控制环
使用，两间房只需２０～２５ｍ２．两厅１ ５～２０ｍ 、
境破坏的初衷便是一项利国利民，造福后代
厨厕等１５ｍｚ，人均居住面积就已达２０多
的好事。其次近几年来，随着住房需求的持
ｍ ；甚至还可以考虑设计６０～７０ｍ 使用面
续加大，房价随之高涨。供需矛盾表现活跃。
积的三房二厅，三间房约为３０～３５ｍｚ、厅
尽快调整住房供应结构将对稳定房价有所
１ ５￣２０ｍ２．厨厕等１ ５ｍ 。香港５０ｍ 还可以
帮助，而９０ｍ。内的小户型无疑是住房结构
做三室二厅，８ｍ 的卧室，５～６ｍ 的厅，所以
调整的方向。
９０ｍ ，已经足够“天马行空”了。
作者简介：阂敏（１９７６一），女，湖南南县人，长沙市规划设计院有限责任公司建筑师。
１ １６
程度满足住户要求，９０ｍ 住宅布局实用，居
住舒适，不仅考虑了个人基本尺度需求，也
适当设置一些私密空间（虽然面积限制不会
很大】缓解情绪，让小户型房也开始拥有大
户型的舒适和功能，这样的设计是成功的。
９０ｍｚ的限定，如果还按以前大厅大房思维
观念，做宽敞设计，动不动设置利用率不
是很大的空间“出彩”，很不合时宜。朋友
家的新房居住面积就是９０ｍ ，除去公摊面
积，也就７０多ｍｚ，设计成一厅两卧两卫一
厨两阳台（一个大阳台一个工作阳台），厅
和次卧的面积偏小倒问题不大，卧室小得
放张双人床都有点困难，一家四口住得很
紧张。其实这么套小户型房，两个卫生间，
两个阳台的设计师值得商榷的，可以减少
成一个，把面积摊到厅室，将大大缓解居住
空间不足的矛盾。
９０ｍｚ够不够还有个大家在生活理念转
变问题。在香港，６０ｍ 以下的房子占整个房
产市场的７２％以下，９０ｍ 以上的“大房子”
只占１０％，新加坡、日本也是中小型户型占
主流并且积累不少成功的设计经验；而我们
的房子则是越大越好卖、越贵越好卖，对于
个人均ＧＤＰ突破１０００美元没几年的国
家，市场上供应的基本都是１ＯＯｍｚ以上的房
子，这正常吗？我们的要求是不是太高了？人
的欲望是没有止境的，谁不想“安得广厦”，
谁不知道住太户型宽敞、舒适、气派、感觉良
好呢？年轻人虚荣心驱使，跟风消费沦为“房
奴”不是作茧自缚么？９０ｍ 心理界线的划定
也是让大家能理性消费，毕竟知足才能常
乐。随着国家廉租房，经济适用房市场相应
规范发展，政府推动“适度消费”、“梯度消
费”观念形成：“租小房一租中房一买小房一
买大房”的过程充分显示住房消费所拥有的
理性规律。
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Z
3
00
囵
图
1
居
住
单
元
的空
间
解析
图
2卫
生
间的
三
份空
间
划
分
中
国人
家族
观
念很
强
传统
的
居
住
形
式
，
成
为
房
地
产的
主
流商
品
着
90
m
：
，
“
”
，
住
宅设
计
也
围
绕
，
4
9
0
m
。
，
如何
作
舒
适
的
住
宅
一
是
大
家
族
两
代
三
代甚
至
多
代聚
居
这
自然
，
，
以
下
做文
章
单单
从
面
积
数
字
看
我
，
设
计
?
，
需要
一
幢
大
房
子
，
。
但
目
前中
国
人
的
家庭
结构
们
的设
计
是
回
到
从
前
呢
居不
也挺
好
么
?
用
80
年
代
的
两
室
对
于
我们建筑师
而
言最直
观
的
成
果
就
是
把
二
维
的
图
纸
真
正
转
变
为
三
维
空
间
的
房
越
来
越
精
简
城
市
里
几
代
同
堂
大
家庭
已
不
多
见
，
对
于
小
家庭
的
结构
90
m
。
的户
型
完
全
可
”
请
不
要
忽
略流
淌
而
过
二
十
年
的
内发
生的
改变
，
“
时
间
”
子
。
作
为
90
、
7
0
政策
的最
基层
执
行者与
实
现
，
以
满
足
需
要
。
我们
鼓励
采用
A
+
“
a
一
的
新
居
住
套大
户
型
经
济
高
速
增长
城
市
化
进
，
，
者
，
要
作
个合
理
小
户
型
设
计
可
能
信
手
拈
来
，
模
式
即父
母
与
子
女
邻
近
而
居
，
，
程
加
速
人
民
的
收
入
增加
消
费
能
力
及
要
求
也
水涨
船高
，
经
济
合
理之
外有
没
有
注
意
舒
适
性
这
更
深
层
分
化为
两
个
甚
至
多个
小
于
90
m
z
的小户
型
。
对
住
房
的要
求
也
大大提高
住
，
。
次的
要
求
呢
?
如何
避免简单
的重
复
20
世
纪
70
～
过大
的
住房
虽
然
可
以
满
足
消
费
者
的虚
荣
心
，
宅
设
计
的
标
准
也
会相应
发
生
改
变
，
举
个
简
单
80
年
代的户
型
结构提升
住
宅
产
品
的
内
，
，
，
但会
给
人
们的
生
活
带来许多
不必
要
的
负担
而
且
也
不
应
成
为
住房
主
流
需
求
。
，
的例
子
上世
纪
大
部
分
居
民
还
吹着
风
扇
点
着
在
品
质
达
到舒
适
节
能的设
计
要
求
从
住
宅
的
舒
适
角度
来
说
、
煤炉度
过酷
暑
严
寒
的时
候
谁
会
想起
要
在
自
，
，
可
以
有
多
重
方
面
考
量
包
，
、
家
的
外墙
上
加
一
块
放
空调
的小
板
呢
?
事
易时
，
括
景观
环
境户
型设
计
施
工工
艺
设
计精
细
、
390
m
。
，
有
没
有
住
宅
设
计
倒
迁
就像
翻
看以
前
的
照
片
即
使
身
着
当时最
，
度
等
多
个方
面
先
阐明
，
一
。
退
的
嫌
疑
?
辩
证
唯
物
主
义世
界观
认为
事
物
的
发
展
，
新潮
的衣
服
现
在
看
来
也
不
会
觉得
时
髦
甚
至
，
个概
念
，
我们
讨
论
的
90
m
。
户
惊
呼
咋
这
么
土
呢
?
道
理
是
，
一
样
的
以
前
设
计
，
。
型设
计指
的
是
二
居
室
或
二
居
半
甚
至
小
三
房
的
户
型这是
90
m
，
是
呈
螺旋
式
前
进
的
，
。
江河
或
许有
些
迂
回
曲
如
果不
进行
改
造
很难
为
今
后
所
用
以
前
的
住
宅
设
计
是
可
居
是
宜
居
适
化
，
“”
“
”
z
小
户
型
的
主
打
房
型
。
，
。
同
样
折
但
总
会
奔流
入
海
；
文
艺
复
兴
是
某
种
程
度
的
复
古
风
潮但
绝
不
是
退
至
罗
马
走
回
爱
，，
“
，
现
在
的
理
论
做
二
居
室
90
m
，
。
没
有
1
20
m
一
舒
适
这
是
肯
定
”
，
从
单纯
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满
足
功
能
要
求
转
向
舒
的
一
。
梯多
户
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塔
楼
没
有
。
梯
两
户
的
板楼舒
一
琴
海
。
需
要设
计
师
对
住
宅进行
更
加
精
细
化
。
适
也是
肯定
的
，
舒
适
只
是
个相
对的
概
念
“
”
，
回
顾
以
下
～
我
国
解放
以
来
的
住宅
设
计
发
的
考
量
大
追
求
90
m
z
的限
定
开
发
商
对
利
益
的最
，
，
设
计
的创
新
和
发
展
也是
针
对
相
对
这
两
个
展
历
程
：
50
6
0
年代
的
住
宅
设
计
效
法
前
苏
，
业
主
对
性
价
比
的
标
准
衡
量
错
综
字
展
开
。
90
m
z
户
型
的
舒
适
设
计
就
是
在有
限
。
联住房
面
积
不
大
且
带有
工
业
模
式
化
：
摊
开
，
复杂
的关系给
我
们
建
筑师
提
出
了
怎
样
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课
题
“
的
面
积
之
下
达
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优
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可
能
那
么
怎
#
~
7
90
m
8
0
年
代
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住
宅
优
秀设
计集
就发
现
，
，
，
一
梯
两
户
，
省
”
字
的
含
义
我
们怎
么
样利
用
到最
优
。
，
的
舒
适
的
住
宅
呢
?
，
形
式
很多
两
室
户
的
比
例非
常
高
住
宅
的
面
积
多控制
8085
m
～
化
?
住宅
设
计户
型
与
立
面
之
外
建筑师
还
应
该
先
从
大方
面
着
手
：
楼
盘
控制规
划时
在
可
以
将
总
高
度
提
升
，
，
。
以
下
，
：
伴
随着新
世
纪
房
控制住什
么
?
例
如
考虑实
用
每
个
功能
房
间
：
，
容
积
率
不
变
的
情
况
下
，
，
地
产
市
场的
蓬
勃
发
展
中
国
住
宅
设
计
发
生
质
的
飞
跃
出
现
新
理
念
新
设
计新
技术
新材
，，，，
应
该有
多少
插
座
足
够
用
其
位
置
高
度多
少合
，
密度减
小这
样
不
仅
可
以提
高
绿化
率
增
宽
适
：
考
虑
美
观
这些
插
座
开
关
又
应该怎
么
排
，
楼
距
视
野
也
可
以
开
阔采
光
通风
的
空
间
更
，
，
料
“
百
花
争
放
、
”
的
态势
住
宅
悄
无
声息
地
向
，
“
列
…．
．
这
些
都做
到
的
话
是
不
是
业
主
买
完
毛
，
，
大
日
照
的时间也
更
充
足
品
质
自然
提
高
，
，
。
”
节
大
全
精
发
展
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华
尔
街
日
报》
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呼
中
、
，
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房
子
就
可
以直
接
进行
装饰装
修
这
样
此
约
土
地资
源
召
。
，
也
符
合
国
家
“
节
约
型
社
会
号
，
国
人
对
豪宅
的
胃
90
m
。
口
越
来
越大
”
——
现
在
，
，
做
法
是
不
是也
可
以
作
为
卖
点
益
最
大
化
。
，
达
到各方
利
同
时景观
规划
时
注
重
均
好
性
让
楼
盘的
。
成
为
小户
型
及
大
户
型的分水
岭并
且
价值提
升
117
维普资讯
蕾暑宣内皇一磊神内寰
岛■宣内●■功奠内骞
４＿＿
笔膏宣誓■厅
＇４．３Ｏ～＇ｔ．７０ｕ
』Ｌ＿ 娜一
起屠塞带库ｌ
＇４ ５Ｏ～＇６．ＢＯ－
图３／图４ 起居室的多元组合
其次尽量提高得房率。９０ｍｚ的面积毕
竟有限，提高得房比例，争取更多的有效面
积。要减少公摊面积可以从两个方面着眼：
空间，提出一个“小三居”的概念，也就是在
这对户型的设计提出了更高的要求，户型的
设计需要精细到每一个角落。处理好各功能
空间的细部，是提高使用效率的有效手段。
建筑师从人体工程学的角度出发，将原需要
１２０ｍｚ甚至更大面积才能安排的功能空间，
排放在９０ｍｚ甚至更小的房间里，尺度控制
保证两间正常大小居室的同时，增添一个面
积不大、最多不超过１０ｍｚ的“半间房”。既可
以作为书房、棋牌室，又可以当成一间小卧
室，换句话说，这个空间就是现在市场上已
采用保温效果较好满足强度要求的新材料，
尽量减少外墙的厚度：一梯两户变多户，大
小套型结合，有效减少每户公摊面积、提高
得房率的同时，还有助于户型的多种组合。
千万不能在不合理的低公摊上去动脑筋，比
经见得到的“多功能房”。除此之外，还可以
设计成“能分能合”的空间，重视住户的ＤＩＹ
单位可以精确到毫米，做到“麻雀虽小、五脏
俱全“。另外户型设计考虑到舒适、功能化，
参与。在设计户型时设置一些可拆改的隔断
墙，使住户可以根据居住需要分割和改造空
间，隔出一间小卧室或一个读书角落，或将
某个空间扩大等。
４．３即使对于中小户型项目而言，储藏
间、衣帽间等功能空间也必不可少。为了提
如，过道、采光通风口，电梯楼梯的数量、消
防通道、设备设施用房等等是不能少的。我
还可以考虑适当为居住者设置必要的心理
缓；中的空间，哪怕它面积很小，哪怕只是开
们要多在实用率上下工夫，以确保质量。
再次进行有效的空间整合，提高空间的
利用率。有时，并不是面积本身小还是大的
问题，而是功能和房间的排布不够巧妙，而
导致了面积浪费、使用不便。将限定化作机
会，打开视野突破传统，居住模式才有飞跃
的可能。这样的方法有很多种：
４．１以往分开的客厅与餐厅合一 厨房
１广 引＿＿＿ ＿１『
通过将部分功能转移到餐厅来实现简化：在
尺寸适度的基础上减少房间的交通面积，内
隔墙的厚度削减甚至取消都能使室内面积
增大。小户型的卫生间可考虑进行三份空间
放公共空间与私密空间的过渡地带，心理宽
敞感受同样重要。精细化还可以再深入一
步，让我们考虑得再细一点，为居住者着想
再到位点——建筑平面细节与使用功能及
高空间利用率，可考虑橱柜与隔墙一体化。
日韩住宅中就有很多储藏间和壁柜的设计，
家里的东西都有地方可以存放。虽然房间不
大，但是空间的使用有效性得到了提高，室
内也显得更加干净。
家具，设备等的布局相结合，做到在相对小
的空间内实现功能的完整。建筑师在小户型
的设计时，甚至可以跟装修设计师，设备产
品设计师联手：研究生产精巧、美观、实用的
小型家具、家电，以配合小户型房屋的需求：
开发设计整体浴室、整体厨房产业化并运
用，通过设备集成节约空间等等。各专业配
合达到小户型精装修，推动产业化也是未来
小户型设计的趋势。
当建筑师更用心为居住的本体考量，当
户型设计越来越回归到精致、舒适、安逸的
家庭生活本身，９０ｍ 的空间，只要住得舒
４．４别有洞天：小户型面积虽小，功能和
空间还是应该多层次、很丰富的。嫌９０ｍｚ的
居住空间太小，那么在有限面积里打造的袖
珍小双层，也是一条好思路。通过加高层高，
制造隐蔽式夹层“腾出”储藏空间来。
最后一点，也是现在小户型设计有别以
前的关键一点，即不能因为是小户型就可以
划分：便器一间，洗脸洗衣一间，浴室一间，
洗脸间还兼做更衣间，功能分开让家里３个
人可以同时使用卫生间，却互不干扰，可能
比以往两个卫生间利用更加有效。如果经常
会有客人留宿的家庭，则可以设计一个最多
２ｍｚ的“半卫”，安放一个坐便器和一个小洗
手盆即可。
简单设计，把小户型做成多样化、精致化是
今后的目标。如果前面的方法注重居住者舒
适要求的物质层面（将户型有效使用面积尽
服，何尝不是圆“豪宅梦”？
上有政策，下有对策。９０政策，建筑师
的对策得当是关键。居住的热情不会被“９０”
力增大，让居住更加宽敞舒适），那么精细化
设计就是将重点放置在居住者舒适要求的
精神层面，“以人为本”，以居住者为本。
“９０ｍｚ政策”提出后，居住空间回归小房型
概念，但购房者的居住要求却在不断提高，
４．２灵活空间分隔，无需过分强调几房
框框压抑的，也许用不了多长时间，人们就
会发现并接受这样一个现实：９０ｍ ，是大多
数中国人、大多数中国家庭的理想家园。
几厅的概念，小户型“面积少功能多”。在建
筑结构和居室安排下，建筑师要为使用者留
下更大的伸缩余地。比如，可以利用９０ｍ 的
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空间,设计,小户型
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