(完整版)验房标准

2023年4月23日发(作者：浴缸买什么材质的好)

毛坯房验房标准

一、购房者收房步骤

购房者收到 交房通知单 后的收房步骤：

1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：

A、房屋的《住宅质量保证书》；

B、《住宅使用说明书》；

C、《竣工验收备案表》；

D、面积实测表；

E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)；

2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房

屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；

3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；

4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；

5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交

接单》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事项

1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，

管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，

《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有

关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规

定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包

修责任，而没有逾期交房的压力。

3.购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要

开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商

已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身

的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

4.商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，

因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

三、商品房交付中的法律问题

商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责

任等问题。

1.商品房“交付使用”。

怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋

的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房

屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付

使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”

必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，

也不能视为房屋的交付使用。

2.商品房逾期交付的责任

开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同

约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不

可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合

同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发

商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，

开发商仍然要承担逾期违约责任。 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品

房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。

3.商品房交付不当的责任

商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情

况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾

期交付的违约责任.

四、验房的内容：

1、墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓，因为它将直接影响后期装修时的费用，有问题应由开

发商负责维修。墙面空鼓回造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板

会造成松动后的地板异响。对于墙面裂缝要分清原因，通常裂缝可不要求开发商维修，由装修公司施

工时处理为好，结构有疑义的裂缝要找专业人士判断。

2、门窗工程的验收主要看外观的质量，如：框的破损、磕碰、划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。

玻璃的划伤应在每平米0.1宽10厘米长3条以内为合格，还应注意中空玻璃的质量，特别在冬季玻

璃内部有无水迹。

3、电气部分主要是验电源部分，弱电这时没开通无法检查，电源插座接线要正确，不得相零反，特

别注意有无接地，无接地要查找原因。

4、设备部分的检查应由开发商或物业负责最初的实验，并教业主会使用后，业主自己在操作。

5、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前24小时放水，以便在验房时直接检查，当然也可由

装修时的施工队进场后检查，但在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。

6、不宜检查的部分：房屋的面积、房屋结构、屋顶面的防水、弱电通常在装修结束后统一安装调试。

收房要检查的文件：竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书

好象毛坯房并没有什么验房的国家标准吧。仔细看了所写的内容，这应该只是一些注意事项，另

外个人觉得楼主所转内容的第一点上很容易给业主造成误导，如果出现墙面裂缝，很可能是一件很麻

烦的事情，从现在商品房所出现的墙面裂缝来看，很多都是与施工洞或轻体减力有关，这些裂缝一般

是一条直线或一条横线，往往会出现在非承重墙与承重墙直接，好象现在对这样的裂缝，维修是相当

的麻烦，在南方，天气比较潮湿，相对比较好一点，在北方，这样的问题是特别难解决的。这个维修

最好不要全部由装修公司处理，最好是让建筑单位先对里面进行处理了，然后再又装修方处理外层，

对于这类问题，业主在要求建筑方维修之前先要看好他们的维修方案，最好是让他们把里面的缝隙用

专业的水泥填补，然后用钢丝网覆上，在四周钉上膨胀螺丝。最好再覆上一层布。但这样也不能完全

保证解决开裂的问题。

另外在验收窗户的时候要注意一点就是面积比大窗户和落地窗是否有钢化（CCC）标志。中空

玻璃不只是看划痕和水气，还要看晃动的幅度，一些比较大的落地窗，用力一推，会出现较大的晃动，

这就很可能不符合标准，有的中空玻璃虽然密封得比较好，但是在制作过程中很可能会出现里面有杂

质（内层不干净），这情况还是比较多的。

现在的房子大多的线都是从墙里走，装修之前最好是检查一下所有的插座的线是否都能拉得动，

如果有拉不动的，很可能就是没穿管，这就需要重新穿，这工作也应该又开发商完成。

卫生间的闭水实验一定要做，但是发现问题后一点要及时的维修，现在很多装修好后发现卫生间

漏水大多与开发商无关，主要还是装修时没弄好。一般情况下，出来原有的防水层外，装修的时候，

还应再做一次防水，其实这些防水并不是最值得注意的，值得注意的应该水管的连接处是否漏水，现

在的卫生间基本上都是用瓷砖的，这些瓷砖也是可以起到防水的作用，而且，这水一流出马上从地漏

流走，很少会发生往下面漏水现象。但是要是水管的接头出了问题，从那漏出来的水没地方排走，就

会往下碜水。再好的防水层也难防得住这样的漏水的。

商品房房屋入住验收标准

收房须知

收房时候关键的问题，不能草率的收房！在没有验房前，大家对所有要签字的文件需要谨慎！！

1. 开发商提供“二书一表”

二书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 一表：《竣工验收登记备案表》

开发商如果没有这些文件提供，业主可以拒绝收房。

业主还应向开发商索要房产局测绘队出具的《面积实测表》

2. 验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙

3. 领取钥匙后再办理物业交付手续，物业费一次预收不能超过一年

4. 在验房过程中发现的问题，要以书面形式给开发商。

5. 契税和公共维修基金都是在办理产权时才缴纳的，不应成为开发商交付房屋的前提条

件，您有权拒绝此不合法要求。

6. 收房时别忘了看《住宅使用说明书》里面有否水电走向图。

7. 提醒：如果发现房屋一般质量问题，应立即找开发商要求其对有质量问题的地方在规定

的时间内（15日内）整改完成，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间解

决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。

索要“两书一表”

向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。

住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》

则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比

较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发

商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验

收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘

终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

签收《房屋验收单》

在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事

先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安

费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要

求的管理标准。

其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局

直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋

验收单》

办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法

是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现

存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将

验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免

留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、

楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、

水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，

达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发

的用水合格证。需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，

为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验。如果水质

确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行

合格证。高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐

全，功能可靠，手续完备。

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点，

第一、 详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象

(一) 检查房屋有无裂缝

1、 仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，

与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈

45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题

2、 看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题

3、 看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，

购买者一定不能报侥幸心理。

(二) 检查房屋有无倾斜:虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周

不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下

至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

(三) 检查房屋有无渗漏 购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有

变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是

否渗漏。

(四)检查墙面、地面

1、对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明 显的起伏，不知道从什么时候开

始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房

子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所

有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一

个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一

下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。 墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否

裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的

升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。

2、检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，

用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题

3、 地面应光洁，不能起砂

4、检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

(五)检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理

主要是为了自然排水（决不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内），看水是否能通畅无阻地排向出

水口。

(六)检查门窗

这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的

一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳

台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，

这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。 门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、

窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。

(七)验层高

如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两

堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来

说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日

后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。

1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算

起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更

多的层数。

第二、 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

第三、 检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

第四、 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

第五、 检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

开工新建、改建和扩建的房屋建筑工程在完工以后，建设单位要自行组织进行室内环境检测，验

收合格以后才可以投入使用。7月1日以后开工的所有民用建筑工程在完工以后，都必须委托经北京

市建委考核认可的检测机构对室内环境的状况进行检测，凡是不符和国家颁布的《室内环境检测标准》

的强制性要求的，都不得交付使用，必须在对室内污染源处理之后，经再次检验合格后方可投入使

用。

据了解，目前我国居民的室内空气质量状况不容乐观。中国室内环境监测中心广州分中心的有关

数据显示，在广州大约九成以上的居民家中受到了污染，并且绝大多数为甲醛污染，最严重的甚至超

过国家标准的十几倍。另外有关资料还表明，室内污染已经成为引发我国儿童各种疾病的重要原因。

第六、 对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼

的原因并要求开发商签字、盖章。

五证

国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售（销

售）许可证

两书

住宅质量保证书 住宅使用说明书

三表

住宅面积实测表 竣工验收备案表 分户验收记录表