西安市房地产市场分析报告

西安市房地产市场报告

海口市房地产市场报告

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一、城市背景

1、城市概况

西安位于黄河流域中部关

中盆地， 东西长约204公里， 南

北宽约 116公里。平均海拔 424

米，境内最高点为周至县西南的

太白山，海拔 3867 米。地势大

体东南高， 西北与西南低， 平原

面积为 43.674 万公顷，占全市

土地面积的 43.7%，现辖 9 区 4

县， 总面积 10108 平方公里， 常

住人口 823 万人，户籍人口 753

万人。这里气候温和， 四季分明，

雨量适宜， 日照充足， 具有优越

的自然环境和丰富的旅游资源。

2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分

西安市现辖 9 区 4 县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、 临潼、长安 9 个区和蓝田、周至、户县、高陵 4 个县；共 50 个镇， 52 个乡，

75 个街道办事处，3163 个村民委员会，569 个社区居委会。

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3、西安城市规划及未来发展前景

3.1、西安城市性质

西安是陕西省省会， 世界著名的历史文化名城， 是我国中西部地区重要的科

研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。

区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安

地处我国中西部两大经济区域的结合部， 是西北通往西南、 中原、 华东和华北各

地市的门户和交通枢纽。 历代以来， 西安的金融、 商贸业在区域经济中都具有重

要地位。 西安已形成以国有商业银行为主体， 多种金融机构并存和共同发展的多

层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、 货币市场、 外汇

市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管

体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。

3.2、城市功能结构、 布局

西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。 向东， 开辟临

潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海

线北部发展临潼国际旅游区；向西， 在西安与咸阳之间沿沣河两岸的泛博空间规

划建设西咸共建区；向南， 保护和合理开辟利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭

河以北地区结合经济开辟区扩展，形成装备创造业为主的产业区。

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二、西安市房地产市场发展概述

1、西安市房地产市场发展历程

城市的发展必然与房地产的发展密不可分， 在西安房地产的发展过程中， 无

疑也会经历一个漫长的规划、 建设及不断改善的演变历程。 总体来讲， 西安城市

房地产发展大致可以分为三个阶段： 粗放的投资返还模式阶段、 追求速度与占有

资源阶段、以价值为导向的理性开辟阶段。

① 80 年代中期－ 90 年代初期

随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开辟，

由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开辟建设阶段， 住房分配制度由实物形

式的福利分配进入到商品形式的货币分配。 这一时期， 社会人均收入水平较低，

市场上的商品房大多是房改公房，由开辟商销售的全产权房屋逐步开始被社会接

受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革

和探索的史前时代。

② 90 年代初期－ 90 年代中期

当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴有着沿海地区房地产市场的大起

大落，西安楼市躁动起来， 特殊是在产品上体现的特别强烈和明显，较有规模的

楼盘相继诞生，西安的房地产开辟处于探索阶段。

③ 90 年代中期－ 90 年代后期

时代特征：随着西安高新开辟区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配

套建设， 推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地

开辟模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，

房地产开辟竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探

索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建造、对环境的开辟利用； 而市场中

的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、 功能、环境、管理等质量全面

提高。这期间，紫薇地产在成功开辟紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为

西北首家 “国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。

④ 2000 年－ 2004 年

时代描述： 房地产开辟已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以

及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民

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购房多目标选择， 对细节要求越来越高。 期间， 宏观政策调控使市场得以规范化

发展， 2003 年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产

商的进入， 市场越发活跃与理性。 这期间的产品注重提高科技含量， 住宅部品成

套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综

合特点。

⑤ 2022 年起到未来 3－ 5 年时间

时代描述：进入 2005 年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市

场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、 合理化、

品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高， 要求房地产商

更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。

临近年底，大量外部资本进入市场， 更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，

未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后， 市场得以振

荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而

趋于合理。 专业化公司将依据自身实力降低开辟成本，获取利润。

2、西安房地产市场整体发展情况

2.1、2002-2022 年西安市商品房开辟情况

西安市固定资产投资与房地产开辟投资情况比较

1,200.00

1,000.00

800.00

600.00

400.00

200.00

0.00

全社会固定资产投资总额(亿

元)

房地产开辟投资额 (亿

元)

2001

287.70

2002

338.15

2003

479.00

2004

640.40

2005

835.10

2022

1,066.62

67.42 79.37

124.82

169.67 225.23

285.76

全社会固定资产投资总额(亿元) 房地产开辟投资额 (亿元)

分析：

总体来看，近年来西安市固定资产的投资走势呈块快速上长的趋势，在此过

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程中占有主导地位的房地产开辟投资额的投资增速也呈现连续的大幅增长，由

2001 年的 67.42 亿元增加到了2022 年的 285.76 亿元， 6 年间翻了 4.2 倍。

西安 2002-2022 年房地产投资情况

250

200

住宅投资总额

商业投资总额

办公楼投资总额

150

100

50

其他投资总额

0

住宅投资总额

商业投资总额

办公楼投资总额

其他投资总额

2002

53.29

6.7

6.32

12.6

2003

78.38

16.48

12.93

17

2004

97.06

27.64

17.72

20.98

2005

155.42

34.64

11.43

23.74

2022

206.15

43.95

9.5

26.16

分析：

① 在西安高速增长的房地产投资过程中，住宅的投资额占领了绝对的主导

地位，也是西安房地产投资高速增长的最主要的推动力。

② 商业地产的发展主要是伴有住宅市场的发展而发展，近年来西安商业地

产的投资随着住宅市场的发展也呈现出连续繁荣的景像。

③ 相比住宅和商业地产的持续增长不同，近年来西安办公地产的投资在呈

现出 “∧”字型结构，在经过了 2003 至 2004 年的高速增长后，投资走势表现为 连续下降的局面。

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2001-2022年西安市房地产开辟情况

700

600

500

400

300

200

100

0

新开工(万平方米) 施工面积(万平方米) 竣工面积(万平方米) 销售面积(万平方米)

2001年

164.82

183.51

187.88

205.77

2002年

195.73

212.34

236.97

227.91

2003年

302.97

320.6

286.64

329.16

2004年

541.41

537.04

524.67

488.16

2005年

524.02

498.78

500.61

460.62

2022年

622

538.9

470.61

621.5

新开工(万平方米)

施工面积(万平方米) 竣工面积(万平方米) 销售面积(万平方米)

分析：

从上图可以看到， 从 2001 年到 2004 年西安市的商品房的新开工面积、 施工 面积、竣工面积和销售面积都处于连续的高速增长状态，直到 2005 年随着国家 抑制房地产过热的宏观调控措施的出台， 西安市的商品房的新开工面积、 施工面 积、竣工面积和销售面积全线下降。 2022 年，西安市的商品房除竣工面积外， 新开工面积、 施工面积和销售面积重新呈现出全线大幅上升的态势， 三项数据分 别比

2005 年增长了 18.7%、8.0%和 34.9%。

这表明，西安市的房地产市场需求较为强烈，在经过了 2005 年的短暂调整

之后， 2022 年商品房的开辟和销售重新回暖，特殊是销售面积的大幅增加说明

了西安房地产市场的刚性需求较强，即便是在 2022 年作为宏观调控的落实年，

也没能阻挠这种刚性需求的释放。

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2.2、商品房销售市场分析

西安市历年商品房销售面积走势

700

600

500

400

300

200

100

0

销售面积(万平方米)

增幅

0.6

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

0

2001 2002 2003

205.77 227.91 329.16

-0.1

2004 2005

488.16 460.62

2022

621.5

35%

10.80% 44.40%

48.30% -5.60%

销售面积(万平方米)

增幅

分析：

从上图可以看到，除 2005 年受宏观调控因素影响，商品房销售面积呈现一

定的下降外， 其它各年商品房的销售面积都呈现出较高幅度的增长， 特殊是 2022

年，商品房销售面积在经过了 2005 年短暂调整之后， 2022 年的市场需求表现为

强烈的回升，这显示西安房地产的需求市场以刚性需求主。

2.3、商品房销售均价分析

西安市历年住宅销售均价情况

3500

6.00%

5.00%

4.00%

3.00%

1500

1000

2.00%

1.00%

3002500

2000

500

2022

2001

2682

2.17%

2002

2749

2003

2836

2004

2975

2005

3098

4.13%

增长率(%)

3258

5.16%

0.00%

0

西安市住宅历年均价(元/平米)

增长率 (%)

2.504.903.16%

西安市住宅历年均价% %

) (元/平米

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分析：

从上图可以看到， 近年来西安市商品住宅的销售均价逐年上升， 增长速度也

在逐渐加快，但其增长幅度与全国多数震城市相比都较为有限，从 2001 年到 2022

年，年均增长幅度为 3.67%，历年房价的总体走势表现为“稳中有升”。

3、西安城市各区域住宅市场特色及市场表现

3.1、西安各区域住宅市场分析

① 北区住宅板块

a、市场供应

自 2003 年以来，每年以 20%以上的速度递增，占领西安市房地产开辟市场

的领导地位。 07 年开年以来，城北板块地产市场继续保持着往年旺盛的活力，

开辟建设量继续全市各城区之首。

b、市场销售

城北作为西安一个增长较快的一个区域， 这种高速增长使得它发展的均衡性

不如发展成熟的城南和高新区，销售过程中的波动较为合理；

c、价格行情

城北区域住宅市场占到区域商品房市场的绝对照重，从市场售价情况来看，

区域环境及配套的完善及未来前景的向好，一改往日城北区域商品房项目集于中

低档次项目开辟的格局，在西安市政府确定迁至本区域后，区域内楼盘已由最初

均价 3400 元增至 3800 元，部份楼盘售价已超 4000 元。

d、区域发展特点

城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段，已经形成的居住圈也

较少且分散。然而近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促

进推动下，城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开辟的集中区

域，一片繁荣景象。

2022 年绿地集团、华荣集团等开辟企业纷纷入驻城北，城北地块价格也迅

速攀高，市政府北迁和地铁施工两大城市规划建设的焦点工程的全面开工为城北

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地产持续而强势的发展再添潜力，一个全新的大城北地产格局正在快速形成。

② 城南区住宅板块

a、市场供应：

城南区的房地产开辟量位居西安市的第三，近年受用地限制等因素的影响，

市场开辟速度放缓。 城南区域地产市场开辟较早， 成长周期较长， 目前已形成多

个发展成熟的居住圈， 且居住圈内大多已经形成较为完善的配套设施， 生活气息

浓厚。 同时受到城南板块土地开辟资源日渐紧缺的影响， 大多新开楼盘项目集中

向区域边缘地区发展。

b、市场销售

07 上半年，销售量全市排行第一。尽管区域市场供应放缓，但城南区仍然

是市场购房者心目中的理想居住之地。 由于城南发展相对成熟， 所以自西安商品

房市场启动以来，城南的商品房开辟量就处于绝对地位， 几乎占领西安商品房市

场半壁河山。市场后续发展仍将受到来自土地供应的极大制约。

c、价格行情

城南区域房地产发展成熟，市场价格也处于全市高位， 07 上半年区域住宅

均价 3529 元/平方米，较上年增长近 5 个百分点。城南曲江区域作为全市热点区

域， 区域房价处于全市首位， 同时区域开辟规模的不断加大， 对城南区总体住宅

价格的拉动作用也极其明显。

d、区域发展特点

城南板块历经多年发展， 由于区域面积有限， 土地存量逐年递减。在已开辟

的项目之中， 以普通住宅项目为主，但主要由中小规模项目居多。 商业方面，区

域内分布着全市第二大商业核心区域——小寨商圈， 会萃着城南最为密集的人

流；写字楼方面，则因城南交通便利，商务配套齐全， 办公环境良好，因此不少

写字楼项目选择在城南开辟，目前已经基本形成为了以长安路和南二环为主干的 “十字架”形的商务区。

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③ 高新区住宅板块

a、市场供应

西安高新区的历史虽然短短惟独 15 年，但是现在已是西安市经济发展最强

劲的地区， 居于西安经济发展过程中的龙头地位， 而经济的发展也带动了城市建

设及房地产业的发展。 2022 上半年高新区商品房施工面积较上年同比增幅放大，

超过 60%，占西安商品房总施工面积的 25.5%，竣工面积同比增长 34.22%。

b、市场销售

07 上半年高新区商品房销售量面积全市总体交易量的 22.4%，较上年同比增

长 20.5%。

c、价格行情

07 上半年高新区住宅均价 3625 元/平方米，较上年同比增长 5.07%。

d、区域发展特点

经济发展与房地产业的相辅相成， 促进了西高新的经济腾飞。特别是近几年，

在高新区新的发展战略指引下， 西安高新区愈来愈成为西安房地产的开辟热点区

域， 在住宅或者其它诸类物业的开辟方面， 西高新都代表了西安的前沿水平， 形成

各物业多元共荣发展的格局，其区域辐射力不断提升。

④ 城东区住宅板块

a、市场供应

07 上半年城东区商品房开辟量较上年同比稳步增长，施工面积较上年上升

30.12%，占商品房总开辟面积的 12.1%，竣工面积较上年增长 36.7%，占全市商

品房总竣工面积的 13.3%。市场开辟量处于全市第四位。城东区域作为传统的居

住集中地目前已经形成多个较为成熟的居住圈。近年来随着区域内浐灞板块兴

起，在政府政策扶持等积极因素的推动下，城东浐灞板块已经成为全市地产开辟

的焦点区域之一，也引导着城东房地产开辟的重心逐渐向此区域倾斜。

b、市场销售

07 上半年城东区商品房销售面积较去年同比增长 9.8%，在全市各城区商品

房销售中增幅比例最低。住宅销售中同样 90-110 平米段的房源销售最佳，户型

方面两室两厅占较大比例。除住宅外其它物业中商业市场交易相对活跃，而别墅

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与写字楼物业则显得分外冷淡。

c、价格行情

07 上半年以来区域内住宅价格仍表现为上升势头，浐灞区随着区域房地产

的启动及快速发展，价格也开始快速攀升。 07 上半年城东区商品住宅均价为

3172 元/平方米，较上年同比上升7.53%，增幅明显。

d、区域发展特点

由于历史、 自然、人文等因素使得城东向来是西安一个人口相对集中的区域，

而区内大批军工企业的布局也让城东的金融机构汇集、 交通信息发达、 人材商贾

荟萃、商贸市场繁荣、服务设施完善，旅游资源丰富。浐灞生态区的规划为城东

地产发展提出新的居住理念，随着城东的发展， 各功能区域的协调布局、 多元化

发展的共同带动下，一个蕴含历史文化与充满生机活力的现代化城区将展示在世

人的眼前。

城东板块在其他物业市场发展方面参差不一， 别墅市场因受区域环境影响基

本处于停滞不前的发展状态，无非以浐灞生态区 “大水大绿”的区域定位来看， 强调自然景观表现的别墅类物业相信在此会有新的发展空间； 写字楼市场则呈点 缀式开辟， 多以满足企业自身办公需求兼对外销售的项目构成。

⑤ 城西区住宅板块

a、市场供应

07 上半年城西区商品房施工面积较上年同比增长 45.9%，占全市商品房施工

总量的 7.9%；竣工面积占全市总量的 9.2%，较上年同比增幅超过 50%。城西区

借区域规划及区域整体环境改造的机会，整个地产市场一片生机勃勃，伴有着西

安城市化进程的快速推进，城西楼市已被推升到一个大的经济圈中，城西地产也

迎来了再次发展的机遇。

城西的城市骨架相当大，但是城西的房地产开辟集中区域就在在环城西路与

西二环之间，西二环以西几乎没有，这个区域的项目有部份是企业改造项目，由

于城西是老工业区， 区内厂矿企业较多，开辟难度较大， 开辟商兼并老企业开辟

其原有土地， 开辟商抢占城西二环内原因有三： 一是因为这里距市中心近，交通

购物方便，二是受高新区辐射，置业于此成为高新工作人群实惠之选，三是因为

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西二环外主要是工业区，不便于做房地产开辟。

b、市场销售

07 上半年城西区商品房销售量占全市总量比例的 8.0%，较上年同比增长

35.9%。城西区由于早期功能定位为“军工区”而使得大批工厂布局城西，使得

城西居住环境与其他各区域相比略显不足。 但未来城西板块在政策引导下， 伴有

着原有废旧工厂的拆迁改造、 周边居住状况进一步改善、 西咸一体化进程逐步推

进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。 目前形成的较为成熟的居住圈

有土门、玉祥门、西稍门等，而未来西咸共建区也将成为城西板块发展较为迅速

的居住圈之一。

c、价格行情

07 年上半年城西区住宅均价 3263 元/平方米，较上年同比增长 7.5%。城西

房地产未形成规模化发展势头，但受高新区房价的辐射及西咸一体化战略影响，

近年来价格持续上行。

d、区域发展特点

在西咸经济一体化的大背景下， 西安咸阳联合推出并打造西咸共建区，缩短

空间上的距离，在功能互补上的距离。 2022 年，随着金泰丝路花城、 奥林匹克

花园、帝都花园，摩登 3 米阳光等一些大品牌地产企业的抢滩，对这个区域的价

值提升起到推波助澜的良好作用。城西目前商业多集中成熟居住圈内，如： 西门

居住圈、 玉祥门居住圈、土门居住圈等，这些商业多为社区配套商业， 缺乏多元

化、大规模，高档次的商业设施。

⑥ 城内区住宅板块

a、市场供应

07 上半年，城内商品房施工量仅占到全市的 2.3%。城内商品房市场供应量

从全市范围来看，几乎可以忽稍不计。

b、市场销售

上半年城内商品房销售面积占全市总量的 3.4%，较上年同比增长 1 倍强，

平均每月城内住宅交易量不足 30000 平方米，且商业销售量占到总交易量的近

40%，明显高出全市总体水平。

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c、价格行情

商业地产的繁荣， 以及土地日益稀缺， 直接导致城内土地价格高昂， 而住宅

价格处于全市之首。

d、区域发展特点

城内区长久以来是西安的政治、经济、文化的中心，但随着 “皇城复兴” 计划近一步落实， 市政府北迁工程启动， 城内区对文物古迹、 历史街区和传统民 居的保护力度得以加强，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱 乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。在主城区，形成以人文旅游、 文化服务、商业零售业为主的格局。

西安城内区占领交通优势、繁华商业、 金融配套，曾经称雄一时的写字楼市场 也逐渐被日渐强盛的商业光环所掩盖，而今城内写字楼市场的发展也已陷入尴尬 境界。 其原因主要在于城市拥挤不堪，办公环境下降导致写字间市场的衰退，另 一方面区域间如高新区、行政新区城北区写字楼市场对于城内市场的竞争直接导 致城内写字楼市场的退化。

城内住宅物业开辟的褪化， 写字楼市场的低靡，将城内商业的发展映衬的愈

加光采夺目。城内区为西安极尽繁华之地， 用 “黄金宝地”一词已不足以形容目 前城内区之区域价值，浓厚的商业氛围和便利的交通优势不断刺激着城内区的商 业地产的神经， 如今的城内区四条大街上商铺密布，两个全国知名的商业圈 “钟 楼商业圈”和“大差市商业圈”交相辉映，拉动人气的会萃从而促使地段不断升 值，特别伴有着“皇城复兴”计划的付诸实施，城内的商品房开辟供应更将倾向 于以商业为主， 将城内区将打造的愈显多金。

4、2022 下半年西安商品房市场走势预测

总体来看，07 上半年西安宏观经济运行良好，城市建设稳步推进，房地产

发展的综合环境优良，推动商品房市场纵深发展， 未来西安商品房市场将表现出

以下发展趋势：

4.1、西安房地产市场迎来品牌地产企业为主体的规模化开辟时期

政策的导引以及市场竞争的日益激烈已使房地产开辟格局处于快速嬗变中，

外埠品牌地产的大量进入，对本土市场带来的不仅是开辟技术与运营理念的冲

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击，更带来市场资源方面的强势争夺，土地、资金、人材正逐渐向实力开辟企业

一方集中。而从城市运营的角度来看，目前市场开辟的热点区域如浐灞、曲江、

城北等， 政府更希翼通过品牌地产企业的房地产运营， 充分挖掘区域价值， 从而

带来区域价值的综合提升， 区域土地供应也更倾向于以规模型地块为主， 由此在

市场竞争因素与政策导引的综合推动下， 西安房地产市场迎来品牌地产企业为主

体的规模化开辟时期，也更为有力的推动西安房地产市场向城市运营的高度迈

进。

4.2、经济合用房供应量将增多，住房供应结构调整力度将继续加强

2022 年西安市新增经济合用住房项目 72 个，同时新增建设规模 527 万平方 米。按照规划,西安市经济合用住房 07年建设的目标是新开工面积 178 万平方米， 竣工面积 140 万平方米，完成投资 19.5 亿元。2022 年西安市还将新增经济合用 住房项目 77 个，新增建设规模 470 万平方米。截至今年 3 月，西安市经济合用 住房新开工面积 64.21 万平方米，竣工面积 63.94 万平方米，完成投资 7.71 亿 元。经济合用房建设力度的加大，将于未来对平抑房价、 调整供需结构产生积极 促进作用。

4.3、房产投资热度持续降温

抑制投资政策的连续出台，已对西安本就比重较小的投资人群产生了较大的

影响，2022 年作为政策的深化落实年，在政策引导之下， 未来房产投资仍将继

续降温。

4.4、西安房价增长将趋于缓和，热点地区持续走高

上半年西安房价增幅超出往年，而随着下半年政策后项目的继续放量入市，

以及普通大众需求的住房以及经济合用房、廉租房供应的放量将有效对房价上涨

产生抑制，因此未来西安的商品房市场均价将逐步回归平稳。而热点区域如曲江、

高新以及城北区， 由于区域规划的带动， 房价的涨幅要明显高于其他片区，此外，

由于这些区域还吸引了大量外地开辟商的介入，他们所倡导的高品质、高价格的

开辟理念，也为这些区域的房价增长起了推波助澜的作用。 可以预见，在未来一

段时期内，热点地区的房价涨幅仍会高于其他片区。

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4.5、西安商业物业供大于求使空置率继续增大，泡沫凸显

西安商业用房竣工面积在 2003 年以前持续增长，特殊在 2002-2003 年西安

商业用房销售量明显增强， 受供求关系影响， 随着西安商业用房供应的加大， 市

场有效客户的消化，从 2004 年开始市场的销售量表现出下降的趋势。西安商业

市场尚不成熟， 初级产品过多， 个别区域供应过于集中， 再加之房地产投资热的

退潮使市场使西安商业物业面临极大的空置风险。

西安商业地产的超速发展， 超出市场实际需求和购买力承受能力， 必然导致：

土地资源的浪费和商业设施的闲置； 重复建设引起同业之间的恶性竞争；大量占

压资金，可能引起资金链断裂的危机；零售业企业成本上升，效益下滑。

4.6、产品区域化特色趋于显著

近年西安迎来城市规划建设的全面推进时期，城市骨架不断外扩，房地产热

点开辟区域频现， 且各区域未来规划发展建设各成特色。伴有着房地产市场竞争

的日益激烈，房地产开辟企业将更注重于产品的精耕细作，挖掘产品深层次价值，

依托区域环境特征进行产品规划定位已经成为一种趋势，特别对于规模型社区而

言更是如此，这一点在曲江、 灞、高新等区域表现得尤其明显， 未来的房地产 产品的区域特色将表现得愈为突出。

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