2022年上半年房地产市场回顾及下半年楼市走向展望

2023年4月23日发(作者：波西米亚风格品牌)

2022年上半年房地产市场回顾及下半年楼

市走向展望

随着房地产步入常态化进展，地产行业已不再是过去十年高速

进展状态。房企普遍需要开头适应规模天花板状态下的生存模式。

2022年上半年已悄然而过，这半年以来，随着政策的一一推出，整

体市场已呈上升态势，整体市场的回暖迹象已经扩散至下半年。下文

是对上半年房地产市场回顾及下半年走势猜测。

●政府将刺激住房需求作为拉动宏观经济的重要手段，购房融

资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引

了特大城市投资投机需求的提前进场。

●我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比

重将不断上升，而其次产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第

三产业主要集中于一、二线城市，而其次产业则是三、四线城市的重

要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明白将来的城市的人口分布

蓝图。

●下半年一二线城市开发企业将领先加大补充库存力度，带动

一二线城市土地市场回温和开发投资回升，这对宏观经济增速将有肯

定的拉动效应。

2022年上半年，中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空

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前、股市大起落等重大大事的综合作用下，经受了由全局性低迷到销

量显著回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降

速度不一，下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

上半年楼市回顾：销量逐步回升，房价局部反弹

2022年上半年，在宏观刺激力度加大特殊是金融宽松的大背

景下，房地产交易回升。一二线城市领先完成去库存过程，房价止跌

反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价仍连续

2022年的跌势。由于总体库存较高，开发投资仍惯性下滑，拖累了

宏观经济增速。在热点城市，投资投机者也开头提前进场。更多最新

居地产市场分析内容请查阅发布的《2022-2022年房地产行业深度分

析及“十三五”进展规划指导报告》。

一二线城市房价领先反弹，三四线城市房价连续调整。随着宏

观刺激力度的加大，2022年5月，中国大中城市房价扭转了自2022

年5月以来的跌势，消失了肯定程度的价格反弹。100个大中城市样

本住宅平均价格上涨为10569元，比3月份上涨了46元。从环比看，

2022年3月，100个大中城市中，房价环比上涨的有43个，持平的

有2个，环比下降的仅55个。到2022年5月，环比上涨的城市增至

48个，房价环比下降的城市降为52个。从同比看，2022年5月，房

价同比下降的城市为87个，同比上涨的城市为13个，房价突破上年

同期高点的城市个数与3月份相比未发生变化。

在宏观需求刺激下，不同城市库存去化速度不一。一二线城市

库存去化速度较快，房价结束调整领先反弹。三四线城市库存仍旧较

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高，连续2022年二季度以来的跌势。2022年3月，一线城市房价微

涨，二三线城市房价齐跌。100个大中城市中，一线城市房价指数环

比上涨0.03%，同比下降1.73%；二线城市房价指数环比下降0.35%，

同比下降5.58%；三线城市房价指数环比下降0.07%，同比下降6.27%。

到2022年5月，一线城市房价涨速加快，二线城市房价止跌反弹，

三线城市房价连续下跌。100个大中城市中，一线城市房价指数环比

上涨1.48%，同比下降0.05%，二线城市房价指数环比上涨0.25%，

同比下降5.11%，三线城市房价指数环比下降0.35%，同比下降6.29%。

销量逐步回升，库存增速减缓。2022年下半年，中国商品住

房销售量增速显著回升。2022年3月，中国商品住房累计销售面积

为16，078.80万平方米，同比下降9.8%。商品住房累计销售额为10，

062.17亿元，同比下降9.1%。到2022年5月，中国商品住房累计销

售面积为31935万平方米，同比持平，表明二季度销售速度加快。商

品住房累计销售额为20732亿元，同比增长5.1%。随着销量回升，

库存增速减缓。2022年3月底，中国新建商品住房待售面积42，817

万平方米，同比增长23.5%。到2022年5月底，中国新建商品住房

待售面积增加至43，025平方米，同比增长21.9%，增速比3月底下

降1.6个百分点。

总体住房库存仍处高位，开发投资增速惯性下滑。由于总体住

房库存水平仍处较高位，二季度开发企业主要以去库存为主，对于投

资购地乐观性不高，开发投资增速惯性下降，对宏观经济增速形成拖

累。2022年3月，中国商品住宅开发投资累计额为11156.219亿元，

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同比增长5.9%。到2022年5月，中国商品住宅开发投资额累计为21，

645.00亿元，同比增长2.9%，增速比3月份下降3个百分点。2022

年3月，中国商品住宅累计新开工面积为16，791.32万平方米，同

比下降20.9%。2022年5月，中国商品住宅累计新开工面积为35，

091.00万平方米，同比下降17.6%。

政策刺激力度加大，投资投机需求进场。政府将刺激住房需求

作为拉动宏观经济的重要手段，购房融资成本降低，金融杠杆加大，

支持了改善性住房需求的释放，也吸引了特大城市投资投机需求的提

前进场。宏观政策刺激是促成2022年下半年住房销售速度显著提升

的重要缘由。2022年1季度，中国GDP同比增速降至6.95%，为2022

年2季度以来的最低点。出于对宏观经济不景气的担忧，中央政府加

大了住房需求刺激力度，住房信贷政策显著趋于宽松。

当前主要问题：区域市场进展失衡 结构性过剩与结构性短缺

并存

当前我国住房市场最大的问题是，区域住房市场进展严峻失衡，

结构性过剩与结构性短缺并存。一二线城市住房供求冲突突出房价畸

高，三四线及以下城市住房阶段性过剩库存高企。不恰当的宏观刺激

政策，一方面可能引发一二线城市房价快速上涨，另一方面还将加剧

三四线城市将来的过剩。

三四线城市短期供过于求，去库存将是首要任务。过去十年，

在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应

求的态势。一方面，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需

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求。另一方面，工业大进展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增

长，必定催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是，

我国原有的城市规模狭小、住房老旧，无法满意爆发性增长的住房需

求。但2022年以来，住房“总量供不应求”时代已经淡出，“结构

性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场进展

的超级引擎，目前都处于减速状态。经济增进步入所谓的“新常态”，

城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长打算人口

流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量

退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以

往的惯性高速增长。特殊在一些三、四线城市，商品住房积压现象已

经很严峻。2022年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，

但住房市场仍旧在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应

求进入结构性过剩阶段。此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新

城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发

建设了数量浩大的新城。随着房地产热的退潮，其中有一部分可能沦

为鬼城或空城。

一二线城市住房仍将供不应求，扩大供应仍是主线。虽然住房

总量短缺的时代已经过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人

口的流入及收入水平的提高，一二线城市住房仍将存在肯定程度短缺。

我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断

上升，而其次产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主

要集中于一、二线城市，而其次产业则是三、四线城市的重要经济支

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柱，这种产业结构转型实际上指明白将来的城市的人口分布蓝图。将

来一段时间三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口

总体将连续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销

问题已经较为严峻，而其将来一段时间内的人口又呈流出态势，住房

供应结构性过剩问题必将会更加突出。而一二线城市随着人口的连续

流入住房仍将供不应求，扩大供应仍是楼市进展主线。

消失过剩的主要是区位和配套条件差的住房，优质住房仍将短

缺。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经消失结构性过剩。但

从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍旧较差，狭小公寓、老旧

公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对

生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质

住房仍旧具有肯定的稀缺性。

当前住房需求刺激政策将加剧住房市场结构失衡。历史阅历表

明，在经济增速下降的条件下，政府简单走上利用过刺激住房需求保

住经济增速的旧路。当前中国经济的增长主要靠投资拉动，而住房投

资当前固定资产投资的主体。假如再考虑到上下游产业的作用，住房

产业对宏观经济的拉动作用举足轻重，是名副其实的国民经济支柱产

业。住房建筑及装饰行业也将吸纳大量农夫工就业，具有极重要的社

会稳定意义。此外，住房市场的景气度将直接影响公众的经济信念。

在目前全球经济不景气，中国经济增速也不断下滑的条件下，政府必

定寄盼望于通过刺激房地产市场，来保证经济增长与社会底层就业，

提振经济信念。刺激住房市场成为政府保证经济增长的一个重要筹码。

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但是，单一住房需求刺激政策将加大宏观经济风险和房地产市

场不稳定性，使一二线城市房价短期飞涨，三四线城市过剩现象更加

严峻，从而阻碍房地产市场改革的深化。在市场相对过剩时代，住房

市场仍蕴含着巨大的潜在需求，需要通过深化供应机制改革才能加以

释放。让城镇居民能够较低成本地获得高品质、共性化的住房，是启

动住房改善性需求的关键。单纯的住房需求刺激政策只能扩大住房投

机，加大住房过剩水平，难以有效提高居民住房条件。特殊是金融刺

激政策，还简单带来通胀、金融不稳定等严峻后果。

下半年楼市展望：一二线城市快速上涨 三四线城市相对稳定

总体而言，2022年下半年，一二线城市房价可能加速上涨，

三四线城市稳中有降或稳中有升。房地产开发投资缓慢回升，带动宏

观经济增速向好。

一二线城市去库存速度加快，存在快速上涨风险。在宏观金融

刺激、住房需求的行政管制政策不断松绑及股市财宝效应等的综合作

用下，估计下半年一二线城市住房销售将连续加速。由于2022年以

来住房开发活动进入阶段性低谷，短期后继供应难以快速放大。当库

存被消耗到低于合理值时，住房将消失短期供不应求的局面，房价有

可能加速上涨。买涨不买跌的惯性将进一步推动住房交易的放大。这

个时间节点大约在2022年3季度未到2022年4季度。

三四线及以下城市以去库存为主，房价相对稳定。三四线及以

下城市面临着住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求

增速较低等问题。即使销售速度有所加快，短期库存水平短期难以下

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降到合理值范围内。稳价走量将仍是三四线及以下城市2022年下半

年的主线。详细到不同的城市，房价可能小幅上涨或下跌。

开发投资缓慢回升，带动宏观经济增速触底回升。随着销售速

度加快库存水平降低，下半年一二线城市开发企业将领先加大补充库

存力度，带动一二线城市土地市场回温和开发投资回升，这对宏观经

济增速将有肯定的拉动效应。

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