2024年9月27日发(作者：防火板是什么材质)

老旧社区住宅（户型）适老性改造初探

--以天津旧住宅为例

Preliminary study on the renovation of old

housing (apartment) in old communities

--Take the old housing in Tianjin as an

example

学科专业：建筑学

研 究 生：陈祜

指导教师：袁逸倩副教授

天津大学建筑学院

二零一七年四月

独创性声明

本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的

研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表

或撰写过的研究成果，也不包含为获得

天津大学

或其他教育机构的学位或证

书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中

作了明确的说明并表示了谢意。

学位论文作者签名： 签字日期： 年 月 日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解

天津大学

有关保留、使用学位论文的规定。

特授权

天津大学

可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检

索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校

向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。

（保密的学位论文在解密后适用本授权说明）

学位论文作者签名： 导师签名：

签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日

摘 要

目前人口老龄化已经成为世界各国无法回避的重大社会问题，同样的这个问

题也开始困扰中国并且呈加重的趋势。那么如何解决老年人的养老？如何解决养

老居住问题？这是建筑设计师的社会责任之一。本文借鉴了世界上已经进入老龄

化的国家解决养老居住问题的措施，结合中国的实际国情，针对目前中国老年人

能普遍接受的养老模式---居家养老，探讨如何改善老年人现有的居住条件。

居家养老的核心前提就是让老年人在自己的家中颐养天年，平时的起居生

活、健康保健等照料工作由家庭成员和社会中的专业机构共同来分担。这种模式

不仅能让老年人在自己所熟知、有亲切感的氛围中生活，感受和睦温馨的家庭温

暖，得到精神层面的关爱和生活照顾，避免了在养老院生活的孤独、被遗弃的感

觉。而且居家养老能使社会专业机构分担子女们在紧张工作中照顾老人的压力。

有适合老年人安度晚年的住房是居家养老的必要条件。

本文通过搜集整理国内外老年人住宅的现行政策和改造措施，以天津市上世

纪8、90年代建造的福利住房为例，根据老年人的身体状况、心理活动特征、生

活行为习惯的特点，分析老年人在日常生活中使用卧室、厨房、卫生间等功能空

间时所存在的问题。选择了南开区王顶堤居住区中的户型做为典型的案例，深入

分析每个功能空间，针对性的实施适老化设计，探讨老旧住宅在技术层面的改造

可行性，同时总结了适老化改造的难点并提出了初步的应对策略。对未来解决中

国老龄化社会的居住问题有相当的参考性。

关键词：

居家养老 老旧住宅 适老改造 天津

ABSTRACT

At present, the aging of the population has become a major social problem that

can not be avoided all over the world, and the same problem has begun to plague

China and become more and more important. Then, how to solve the old age pension?

How to solve the problem of housing for the elderly? This is one of the social

responsibilities of architects. The world has entered the aging of the country to solve

the housing problems of the pension measures, combined with the actual situation of

the Chinese, Chinese for elderly people can generally accept the current pension

model, home care, discuss how to improve the living conditions of the elderly

existing.

The core premise of home care is to let the elderly in their own homes, usually

living, health care work by professional institutions and family members in the

society to share. This model not only can let the elderly live intimacy atmosphere in

their own familiar, feel happy family warmth, get spiritual care and life care, to avoid

living in a nursing home alone, the feeling of being abandoned. Moreover, home care

can make social organizations pay attention to the pressures of caring for old people

in stressful jobs. For the elderly housing is a necessary condition for home care.

In this paper, through the collection and collation of existing policies and

measures at home and abroad the elderly residential, to build the 8 century, Tianjin

city in 90s on the welfare housing as an example, according to the characteristics of

the physical condition of the elderly, psychological characteristics, living habits,

analysis the elderly exist in daily life use the bedroom, kitchen and toilet the function

space problem. The choice of Nankai District wangdingdi residential area in the

apartment layout as a typical case, in-depth analysis of each functional space, the

implementation of appropriate aging of old residential renovation in the design,

technical feasibility, and summarizes the difficulties of aging transformation and puts

forward the preliminary strategies. It has a good reference for solving the problem of

housing in China's aging society in the future.

KEY WORDS：

Home care; Old housing; Suitable old reform; Tianjin

目 录

目 录 .......................................................................................................................................... 3

第一章 绪论 .................................................................................................................................... 1

1.3 研究背景 ........................................................................................................................... 1

1.3.1 全世界老龄化现状及趋势 ..................................................................................... 1

1.3.2 中国老龄化现状及趋势 ......................................................................................... 2

1.3.3 老龄化带来的居住问题 ......................................................................................... 4

1.4 研究内容 ........................................................................................................................... 4

1.4.4 老旧住宅 ................................................................................................................ 4

1.4.5 适老化改造 ............................................................................................................ 5

1.5 研究的目的和意义 ........................................................................................................... 6

1.6 研究方法和框架 ............................................................................................................... 6

第二章 国外、国内老年住宅改造的经验 ..................................................................................... 8

2.1 国外老年人居住情况简介................................................................................................ 8

2.3 国内适老化相关内容的研究............................................................................................ 9

2.4 国内老旧住宅改造实践 ................................................................................................. 10

2.4.1 政府主导的改造实践 ........................................................................................... 10

2.4.2 社会组织主导的改造实践 ................................................................................... 12

第三章 老年人住宅设计要点 ...................................................................................................... 14

3.1 老年人对居住条件的需求.............................................................................................. 14

3.1.1 生理特征对居住条件的需求 ............................................................................... 14

3.1.2 心理特点对居住条件的需求 ............................................................................... 20

3.1.3 行为特征对居住条件的需求 ............................................................................... 21

3.2 老年人住宅设计要点 ..................................................................................................... 21

3.2.1 通行设计要点 ...................................................................................................... 21

3.2.2 门窗设计要点 ...................................................................................................... 24

3.2.3 设备系统设计要点............................................................................................... 27

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题 ........................................................................... 33

4.1 存在的问题 ..................................................................................................................... 34

4.2 住宅适老性改造措施 ..................................................................................................... 38

4.3 改造难点总结 ................................................................................................................. 43

第五章 天津老旧社区户型改造案例 ........................................................................................... 44

5.1 改造对象分析 ................................................................................................................. 44

5.1.1 概况 ...................................................................................................................... 44

5.1.2 业主改造意愿 ...................................................................................................... 45

5.2 户型存在问题分析及对应策略 ...................................................................................... 46

5.3 节能、设备专项改造 ..................................................................................................... 54

5.3.1 屋顶构造： .......................................................................................................... 54

5.3.2 外墙主体部分构造类型 ....................................................................................... 54

5.3.3 外窗（含阳台门透明部门及阳台窗）传热系数 ............................................... 55

5.3.4 改造选用部分产品图片 ....................................................................................... 55

第六章 适老性住宅改造对应策略............................................................................................... 57

6.1 改造的困难 ..................................................................................................................... 57

6.2 对应策略 ......................................................................................................................... 57

6.2.1 政策指引 .............................................................................................................. 58

6.2.2 技术措施改变 ...................................................................................................... 58

6.2.3 适老观念调整 ...................................................................................................... 59

6.3 结语 ................................................................................................................................. 59

参考文献 ........................................................................................................................................ 61

发表论文和参加科研情况说明 .................................................................................................... 64

致 谢 ........................................................................................................................................ 65

第一章

绪论

第一章 绪论

1.3 研究背景

社会在发展和进步，伴随生活、医疗条件的提升，人类的平均寿命也在持续

的提高。加上一些国家计划生育政策的实施等诸多原因，造成了现在年轻人人口

数量持续减少。老年人人口数量不断攀升，在占整个社会人口总数比例加大。这

个过程就是人口老龄化过程。也成为了世界各个国家在目前以及未来无法回避的

社会问题之一。当老年人人口数占总人口数到达或超过一定比例就表明着进入了

老龄化社会。参照联合国在1959年所公布的评定标准，当65岁及65岁以上的

老年人口数占本国（地区）总人口的比例数超过了7%时即为老龄化社会。

1.3.1 全世界老龄化现状及趋势

2008年联合国公布出的《世界人口展望》中，预估了2010~2050这四十年期

间全世界人口年龄结构数据及人口老龄化的变化走势（表1-1 全球老龄化发展预

测-按经济划分; 表1-2 全球老龄化发展预测-按地域划分）。据推算，截止到本

世纪中叶，全球范围内老年人的数量将从7.59亿增长至20.08亿，占总人口的比

例将由11%攀升至惊人的22%，届时全球将全面的进入老龄社会。

（表1-1 全球老龄化发展预估-按经济划分。图片来源《世界人口展望》）

1

第一章

绪论

（表1-2 全球老龄化发展预估-按地域划分。图片来源《世界人口展望》）

1.3.2 中国老龄化现状及趋势

在2000年11月的人口调查资料结果中，中国人口总数为124261万人。老

年人人口为88104万人，在全国占比为7.09%，这标志这中国已经进入了老龄

化社会。在另外的一份调查资料中显示，2003年，中国65岁以上人口数量接近

1亿人，2013年65岁以上的人口数量为1.3亿人。十年的时间增长了30%（图

1-1 2003-2013年中国65岁以上人口数量情况）。2014年底，中国老年人人

口数量已经达到2.12亿，占总人口的比例为15.5%（表1-3 2014年中国人口

总数及其构成分析）。据此推算，到2050年左右，中国老年人口的数量将会达

到惊人的4亿。

2

第一章

绪论

（

图1-1 2003-2013年中国65岁以上人口数量情况。图片来源：

/article/

）

(表1-3 2014年中国人口总数及其构成分析。图表来源：）

3

第一章

绪论

1.3.3 老龄化带来的居住问题

中国在1978年开始实行的计划生育政策造成大多数家庭只有一个孩子。当

父母日渐衰老，每个年轻家庭需要照顾四位老人，另外年轻人工作节奏快，生活

压力大，家庭养老模式已经不能满足老年人养老的需求。中国机构养老机构虽然

发展较快，但其床位数仍远远不能满足需求。以天津为例，2014年底进行的调

查数据表明，各类养老服务机构共有6万张床位，而同一时期天津超过80岁的

老人数量是31万人。其中失去自理能力、半失去自理能力需要照顾的老人数量

为14万人。就全国目前的社会现实条件来说，养老机构的发展无法满足数量日

趋增加的老年人对养老的需求。现实情况决定了目前依靠机构来养老只能是作为

辅助的方式，主要的养老方式还需要靠居家养老来解决。这种方式的主体是老人

的家庭（大多数时间是在家里度过）、以居住的社区为依托（娱乐交流、日常保

健护理都是在社区内）、依靠社会专业化的服务（医疗等需要社会的机构提供服

务），居住在自己家里，子女随时看望，有老邻居交流、娱乐，所以不会像在养

老院里一样会有孤独的感觉，又解决了子女因为工作紧张不能及时、全面的照顾

老年人的问题。

有适合老年人安度晚年的住房是居家养老的必要条件。老年人住宅不是人均

居住面积大、装修精致就能实现的，它要满足老年人身体状况特点、心理活动特

征、生活行为习惯特点的，有着特殊设计在内的专用住房。随着中国房地产市场

愈演愈烈的涨价风潮，购买新建住宅做为养老住宅对绝大多数老年人来说是可遇

而不可求的。利用存量巨大的现有住宅进行适老化改良更适合中国现阶段的国

情，经济上更具有性价比。

1.4 研究内容

1.4.4 老旧住宅

根据2010年中国城市与乡村老年人口状况追踪调查分析数据的结果来看，

居住在2000年以前建造的住宅的老人超过80%。在改革开放初期各地城市在发

展建设当中，为满足大量从各地支援建设而来的工人和技术人员的居住需求，每

个单位都有基建部门，负责建设本单位的员工住房。以天津市为例，上世纪6、

70年代~1998年房改前，建造了大量的居住建筑。这些建筑均满足最基本的居

住功能，有着以下共同的特点：

4

第一章

绪论

1，居住人群工作背景相似。老旧住宅大多为本单位建设的福利住房。本着

使用方便、就近居住的原则，这些住房和生产车间或办公区都相隔不远。在1998

年停止了福利住房的分配，住房的产权由集体转移到个人手中。当年的单位都属

于国企或集体制，员工流动性小。故此居民的构成情况基本没有变化，主要人群

还是企业职工。

2，从户型设计上看，当时设计住房是以生活能力健全的年轻人为服务对象，

无法满足老年人的要求，日常生活已经存在不便。但是他们中基本是退休或“下

岗”人士，经济收入十分有限。现有的经济状况很难更换条件好的新建商品房小

区，而且他们目前所居住的住房都处在城市核心区，配套设施完善，就医、出行

便捷。也希望继续生活在自己熟悉的环境当中。因此非常迫切的希望对原有住房

条件进行改善，继续在这套房子中度过晚年生活。

3，居民从年轻时入住到现在成了花甲老人。房间里的装饰、使用的水电设

备等也慢慢开始破旧，但是建筑的主体结构保持着较好的状态。存量巨大的住房

想要在短期采用拆除重建的办法进行更新是不太现实的。不仅是对资源是极大浪

费，也会造成环境的污染。因此采取局部更新、改造，让这些建筑继续服务于居

民是现阶段较为合理的办法。

1.4.5 适老化改造

经笔者走访、研究发现，这些老旧住宅做为老年人使用，主要存在几个方面

的问题：

1,户型空间布置不合理。建造这些住宅时处于中国改革开发初期，经济基础

薄弱。城市建设属于满足温饱的时代。当时建造的目标仅仅是达到最基本的睡眠、

吃饭、如厕的生理功能。在这个大背景下，严格控制住房的总建筑面积。在满足

卧室的功能后，造成厨卫面积小，功能流线差，生活品质低。

室内地面存在高差的现象较为常见。大多数老旧住宅设计时采用的是蹲便

器，为了便于排水，蹲便器比地面要高出10~20公分，形成台阶。随着老年人

年纪增长，行动能力变差，如厕时上下台阶十分不便，而且存在跌倒、磕绊的隐

患。入口处、阳台门处也往往有高差，不光造成需要使用轮椅的老人很难通过，

即使是有自理能力的老人也很容易被磕绊。

2，可改造性差。这些住宅是砖混结构，无法拆除承重墙扩展功能空间，改

造存在相当大的难度。建造时总建筑面积有着严格的控制，除了卧室之外，厨房

卫生间房间面积狭小、走道等宽度不足的问题最为突出。老旧住宅的门洞和过道

宽度普遍在80公分m左右，通行空间十分有限。生活不能自理的老年人洗浴、

如厕时需要有人从旁照料才能实现。而大多数卫生间空间局促，面积紧张，根本

5

第一章

绪论

无法提供照顾空间。这些生活必要的活动只好在卧室里解决，生活感受很差。尤

其是需要使用轮椅的老人，在室内通行都会受到阻碍，何谈享受。

3，垂直交通不便。20世纪80～90年代建造的住房内极少设置电梯。老年人

身体逐渐衰退，上下楼极为不便，久而久之对独自外出产生厌烦、恐惧的心理，

直接阻断了与外界接触的途径。这种情况在居住在四层以上的居民心里更为普

遍。长此以往必然会有孤独寂寞感。单元出入口缺少坡道、护栏，对老年人外出

产生阻碍。

4，耗能高居住舒适度差。建造这些住宅时国家尚未出台节能设计的要求。

外墙基本为370厚粘土砖墙，屋顶为结构层及防水找坡层，围护结构没有保温层，

冬冷夏热的情况很普遍，且以顶层最为严重。居住舒适度差。采暖、制冷的成本

相对提高。

1.5 研究的目的和意义

根据老年人身体状况、心理活动特征、生活行为习惯的特点，分析老年人在

日常生活中使用卧室、厨房、卫生间等功能空间时所存在的问题。借鉴国内外的

改造经验，对旧住宅公共空间、户内空间进行改造方案试行，找出适宜的改造方

法。为今后全面推广居家养老的模式提供可靠的技术支撑。

中国人口数量众多，各类资源丰富但是按人口基数平均计算就属于贫乏的阶

段了。近年来国家一直在要求各行各业节能减排，在发展经济的同时注意节约资

源，保护环境。走可持续发展的道路。住宅建设的发展拉动经济增长但同时也是

消耗资源的过程。城市在不断发展，住宅总量不断增加，随着时间的流失，住宅

老龄化也日益严重，住宅建设也向完善住区功能、环境的方向转变。因此在经济

发达且老龄化严重的地区，通过对老旧的既有住宅进行更新改造，可以充分利用

资源，对整个城市的可持续发展有着积极的推动作用。

1.6 研究方法和框架

6

第一章

绪论

（笔者自绘）

7

第二章

国外、国内老年住宅改造的经验

第二章 国外、国内老年住宅改造的经验

2.1 国外老年人居住情况简介

上世纪初期，英、法、美、德、日等世界上经济发达国家陆续进入了老龄化

社会。当时处在经济高速增长时期，各国认识基本都是由政府主导的社会养老模

式，建设了供老年人居住的福利性廉租公寓，至今已有近百年的发展经验。解决

养老问题的观念从社会福利机构养老到居家养老转变。不再仅侧重于硬件设施完

善，转而开始关注生活舒适、心理健康等软件方面的建设。

日本：老年人居住设施有三种：租赁式住宅（国土交通省主管）；需其他人

照顾的老年人使用设施（厚生劳动省主管）；处于租赁式和照顾式之间的设施，

如老人院、智障老人之家等。据统计，在日本自己家中生活的65岁以上老人人

数占比到了95%以上，失去自理能力需要照顾的老年人入住护理设施的只占了

20%左右。老年人的主要生活场所还是自住住宅。为了满足老年人对特殊住宅的

需求，政府在住宅改造领域实施了护理保险制度，对老年人居住的住房进行登记，

会有见面税收、提供低利息贷款等政策。对改建无障碍设施住宅酌情给予经济补

贴。

美国：最早的老龄住区开始建设可追溯至二十世纪八十年代。美国推行的也

是社区化养老服务体系，给老年人提供多种类型的养老住房供选择。美国老人独

自自主的意识强，喜欢独居。各级政府除了拨专款用于建造供老年人居住的住宅

外也会出资供改造老年人现有住宅使用。针对不同的服务对象提供相匹配的后勤

服务，主要分为：

为生活能完全自理的老年人设计的自住型。这种社区大多数由房地产开发投

资公司建设和管理，拥有独立的产权，既可以租赁也可以买卖。因为面向的是生

活可以自理的老人，所以这种公寓只提供居住环境，不提其他的配套服务。

为生活不能完全自理的老年人设计的协助型公寓。由政府投资建造的廉价福

利住房，服务目标是已经退休、年龄在65岁以上、生活基本可以自理，不用其

他人过多照料的老人。这种类型的公寓只能提供平常的生活类服务，如照顾洗浴、

帮助穿衣、做饭喂饭、清洁卫生等，不提供专业的医疗类健康护理。

为生活完全不能自理的老人设计的持续护理型公寓。这种公寓是由政府、保

险公司投资，保险公司和享受服务的老人按一定的比例支付房租、护理等相关的

费用。这种类型的公寓除了提供平常的生活类服务外，还提供专业的医疗服务，

8

第二章

国外、国内老年住宅改造的经验

如定期体检、术后康复、保健护理等。老年人的身体状况是会随时变化的。针对

这一特性，有数量很多的社区把自住型公寓和持续护理型公寓在一起组合建造，

根据老年人不断变化的健康情况及时更换适合的公寓。

英国： 上世纪20年代末期英国全面进入老龄化社会。初期一直由卫生部门

负责照料老年人的服务。在20世纪70年代出现社区照料的理念。自1990年起

政府把养老问题下放在社区里承担。社区照料是把社区内的由各行业各年纪的人

士组织起来，共同照料需要帮助、护理的老人，在生活的社区里提升老年人的生

活品质。有免费的服务也有低廉收费的。服务的内容主要分为四大类别：生活照

顾类（做饭喂饭、清洁卫生）、物质援助（免费提供无障碍生活设施、减免纳税）

医疗护理（定期体检、术后康复、保健护理）内心关怀（组织年轻人与老年人的

陪伴和交流、创造大家庭团聚的氛围）。和传统的机构养老相比较，社区照料更

加偏重于对老年人内心世界的健康护理和感情上的关怀，让老年人不会有被社

会、家庭所忽视的感觉，提高了其生活的品质。

2.3 国内适老化相关内容的研究

在中国日趋严重的老龄化进程中，一些专家学者也开始了专项研究并发表了

许多著作。国家主管建设的相关部门也编制了设计规范、建筑标准图集来指导行

业内适老化工作的发展。这些工作内容主要有：

由胡仁禄教授编写的《老年居住环境设计》一书中，主要介绍了两部分内容：

一、描述了目前在中国老年居住环境中所存在问题的基本情况以及产生这些问题

的社会背景和原因。引入发达国家关于老年居住环境规划设计理论，创造性的提

出了中国老年居住环境的规划设计理论，另外在对关老年人人体工程学、室内外

环境设计也有相关内容描述；二、选择了国内外多个关于老年安居工程的工程分

析，对各个实例作了简要分析，从室外环境、公共走道、室内空间、家具布置等

方面均有介绍。书中对老年人居住环境进行了全面论述。对开展老年人居住建筑

设计起到了指导作用。

周燕珉教授著的《老年住宅》从世界对老龄问题的认识和解决经验出发，分

析了中国的老龄化国情及养老居住政策。在总结当前居家养老的前提下，明确了

老年住宅对创建居家养老体系的重要意义。提出来科学认识老年住宅的思路和方

法。从老年人的生理特征、心理特征、生活习惯特征三个方面入手，探讨了老年

人对居住环境的特殊需求。从通用设计的原则出发，分别从居住区及住宅内的通

行无障碍设计、住宅内设施设备系统以及门窗选型和细部设计三方面进行阐述。

9

第二章

国外、国内老年住宅改造的经验

结合实际户型改造案例详细的阐述老年住宅的设计。在室内基础装修、软装设计

及收纳设计三方面深入讲解确保老年人生活中安全、舒适、便利的人性化需求。

《老年人建筑设计规范》是由民政部、建设部共同批准的关于指导老年人建

筑设计的行业标准，属于强制执行级。目的是为了适应老龄化社会，使建筑能符

合老年人身体特性。对安全、卫生、适用等方面做了基本的要求。如规定老年人

建筑的出入口、楼梯、坡道、居室等空间的面积、宽度、高度、采光、通风、装

修做了明确的量化指标。对于老年人建筑设计有着规定性、束缚性作用。

《老年人居住建筑》由建筑标准院和住宅与环境技术中心共同编制的图集。

其中给出了老年人常用的各类设施尺寸和技术指标。如建筑出入口室外台阶、坡

道、室内走道、公共楼梯、起居室、厨房、卫生间等室内、外各建筑部位的细部

构造，充分考虑了老年人的身材尺寸和乘坐轮椅、使用拐杖活动时的特殊需求考

虑。既可以作为新建住宅的指导潜伏设计，也可以做为在没有专业建筑师指导的

情况下既有建筑适老化改造，施工方的参考图纸。

在适老化改造方面，已经有些研究生开始了这方面的研究并形成了论文成

果。

陈理力的论文《北京市旧住宅适老性改造》，总结出旧住房现状的特点，从

老年人的需求为出发点，提出了户型改造的要点。选取了几个老旧住宅的户型进

行了设计的模拟改造。并且对于老年人常用的设施选择给出了建议。

黄华实的论文《既有住区老年人建筑更新改造设计研究》，通过分析既有住

宅区建造的背景及历史条件，总结了其在适老性方面存在的问题，从既有住宅区

外部环境、建筑居住空间及公共服务设施三个方面分别给出了改造的注意要点和

改造建议。

2.4 国内老旧住宅改造实践

2.4.1 政府主导的改造实践

近年来经济的发展带动了城市建设的

发展，各地先后发起了由政府主导既有住

宅区提升改造工作。以天津为例，在2008

年左右进行的一些改造项目中，对市区的

重要街道沿路住宅进行了以立面提升为目的的改造，主要的措施是屋顶加设轻钢

坡屋面、外立面重新粉刷、规范空调室外机位等（图2-1 天津市围堤道某住宅改

造后实景照片。图片来源：/）。

10

第二章

国外、国内老年住宅改造的经验

在2013年，天津市制定了二十项民心工程建设计划，其中一项就是提升改

造中心城区近500个小区，建筑面积约2000万平米（表2-2天津市旧住宅改造

要点。图表来源：笔者自绘）。主要的改造项目如下：

2015年，天津市政府对天津市市辖区既有住宅区进行改造。涉及13个区县，

571个小区，共计1436万平方米。按照天津市居住建筑节能规范的要求，对外

墙、门窗、屋顶等围护结构进行节能减排的改造（图2-2天津市既有住宅区改造

过程图。），其目的是耗能更少、居住更舒适。

（图2-2天津市既有住宅区改造过程图。图片来源/）

总结以上改造内容，主要围绕提高居住者的舒适、方便程度，提高城市形象

方面的，缺少针对老年人生活的关爱改造。

11

第二章

国外、国内老年住宅改造的经验

2.4.2 社会组织主导的改造实践

中华仁人家园成立于香港，主要是筹集善款用来帮助居住环境贫乏及无家可

归的人。2010年开始在上海实施解决中国东部地区住房需求及帮助西南地区贫

困住房建设的项目。中华仁人家园已经在上海郊区，包括平湖、杨浦、闸北地区

建立、维修或翻新了36座房屋。2010年，中华仁人家园与上海老年基金会、上

海民政局签订协议，推出了“上海关爱老人住宅项目”， 通过慈善资助的方式给

不断增长的老年社区提供安全的生活条件。中华仁人家园为低收入老人侧重于改

善安全条件下翻修房屋。通过改造措施，提高老年人室内居住环境的居住安全性、

通行无障碍性和生活整洁性，除了必要的修理外，还包括在浴室安装扶手，防滑

地板，以确保使用安全、方便。从而降低跌倒、磕碰、燃气中毒、失火等意外事

故的发生(图2-3 中华仁人家园的志愿者在改造现场)。改造工程前，工作人员挨

家上门，根据老人的实际需要、行为习惯、身体健康状况、心理特征等进行个性

化设计，为每户的老人量身定制改造更新方案，以达到老人的满意。

(图2-3 中华仁人家园的志愿者在改造现场。)

2014年上半年，上海电视台创建了一个参与类的电视节目《非常梦想家》。

每一期由装修设计师接受普通家庭的改造委托，对老房子内部进行整体的改造。

其中有一期是针对上海虹口区一对老年夫妻的既有住房的改造，目的是解决老年

人的养老居住问题，主要改造有几大项(图2-4 老旧住宅改造前后对比图)：

1， 解决垂直交通。在公共楼道内设置座椅式电梯。解决老人上下楼的问题

同时又不过分挤占楼梯空间。

2， 消除安全隐患。解决卫生间、阳台、入户处等有高差、有门槛容易磕绊

老人的部位。解决地面光滑，老人有滑到危险的问题。解决老人因为反应迟钝，

而对煤气泄漏等不敏感的问题。

12

第二章

国外、国内老年住宅改造的经验

3， 提高居住舒适度。通过设置一些列取暖、换气、智能化控制的设施，解

决老年人怕冷、需要换气又怕吹风、忘记关门窗等问题。

(图2-4 老旧住宅改造前后对比图。图片来源：电视节目《非常梦想家》)

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第三章

老年人住宅设计要点

第三章 老年人住宅设计要点

3.1 老年人对居住条件的需求

人体各个器官的能力随着年龄的增加而不断衰退。老年人进入退休生活后，

生活内容从工作转向休闲、交际圈子从社会的各个方面缩小至日常生活相关。这

些变化造成了老年人的精神需要与别的年龄段的人有所差别。

研究老年人对居住条件的需求从老年人的生理、心理和行为三方面入手细致

分析。

3.1.1 生理特征对居住条件的需求

人们在步入老年后，各部分器官都开始慢慢出现不同程度的退化，相对应的

在环境适应方面也逐渐减弱(图3-1：人体随年龄增长的变化)。感觉类系统、神

经类系统、运动类系统和免疫类系统对老人生活需求和行为特点会产生重要影

响，与居住环境关系密切。

感觉类系统：大多数老年人会视觉模糊（老花眼）、视力下降。视觉衰退导

致老年人难以分清颜色，难以辨识细小的物体、适应光线明暗的能力减弱。视觉

衰退带来的视物障碍可以通过特殊设计加以改善、缓解。如增加照明数量、提高

照明功率从而提高室内亮度；照明灯具的光源要选用显色更好的；提高标识牌内

所示文字图案的对比度，采用体积大一些的标识，使其更加容易辨认；采用声音

辅助影像让老年人更直观的得到提示；楼梯首末踏步、台阶边缘用不同颜色的铺

装提醒高差的变化等等。

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第三章

老年人住宅设计要点

(图3-1：人体随年龄增长的变化。图片来源：《老年住宅》）

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第三章

老年人住宅设计要点

听力衰退也是老年人生理功能衰退所带来的常见问题，表现为听不见或听不

清（图3-2：老年人听力衰退示意图）。而这种情况给生活带来很多障碍。对于

身边没有年轻家人的独自居住的老年人来说，听不到门铃声、电话铃声会影响和

外界的交往。如果忘记炉灶上的烧水煮饭，有报警声音而又听不见，沸水溢出浇

灭火苗就会造成燃气中毒的危险。根据老年人的听力衰退的特点，在设计或改造

老年住宅时，用视觉、触觉的器官弥补听力的不足。如增设灯光闪烁或震动提醒。

（图3-2：老年人听力衰退示意图。图片来源：《老年住宅》）

随着年龄的增长，味觉、嗅觉、触觉等功能的衰退也随之而来。味觉功能退

化会造成食欲不振，时间长了身体抵抗疾病的能力愈加下降。更严重的甚至吃了

腐败食物不察觉而影响健康；嗅觉退化会造成老年人对味道不敏感，闻不到食物

腐败、燃气泄漏的味道。除了影响健康还会有安全隐患。触觉退化会导致敏感度

降低，对冷热疼痛感觉不明显，甚至忽略被弄伤。应对这些方面机能的退化，在

家用设备选用、房间布置等方面均应进行考虑。比如选用更加安全的具有熄灭安

全功能的器具或不产生火苗的电磁类产品。防止烹炸引起的火灾、防止忘记关闭

灶具造成燃气泄漏。加强室内气流设计，提高通风效率。安装能够感应热度、煤

气、烟雾的报警设备，消除安全隐患。

神经系统退化：记忆力减退是最直接的体现，越近发生的事越记不住。时常

忘记东西放哪了，出门忘记带钥匙，忘记灶台在烧水。这些问题除了造成生活不

便更严重的问题是带来失火或燃气泄漏的隐患。针对这些表现，可以设置明显的

信息提示。如在进门的位置设提示黑板，把“关门带钥匙、检查厨房燃气”等常

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第三章

老年人住宅设计要点

用信息写在上面；在老年人经常出入、活动的区域设置开敞的储物空间或置物台，

如在门口设方便取放雨伞、拐杖、钥匙、外套、鞋帽等常用物品。

认知能力下降会导致老年人对自己没有信心，缺乏心理安全感。愿意在熟悉

的环境中生活，对新环境的适应能力较弱。针对老年人的这一特点，住宅室内外

环境的设计应简单直观、容易辨别，不能设置方向变化很多道路、走廊。

神经系统的另一个表现是智障症状，属于严重病变。老年人患老年痴呆和脑

萎缩的比例呈现出逐渐增长的态势。主要的表现为慢性智力衰退。即老年智障症

状。早期的表现是忘事、性格改变、多疑、睡眠昼夜规律改变。进一步发展为在

生活中表现为情绪失控、自言自语。老年智障症给生活带来极大的困扰。有的老

人连自己熟悉的环境都辨别困难，丧失方位感，易迷路走失。分辨不出哪是室内

空间哪是室外空间。对高度的变化、颜色的变化产生恐惧。患者没有时间概念，

作息时间和正常人颠倒，干扰他人生活，必须设专门的照料者。在为这样的老人

设计居住空间时，注意加强各功能空间的联系。可以多设置开敞的、透明的空间，

增加老年患者和照料者之间沟通的频率，提高老年人内心的安全感，即确保了老

年人的安全，又便于看护者的照顾，减轻工作强度。

运动系统退化：走、坐、握的变化是老年人运动系统出现衰退的直观体现。

走：老年人行走动作僵硬，因为腿部、脚部力量衰退，脚蹬地的力度也随之

衰弱。没有反弹就过度到下一步，如同挪蹭行走。老年人足底力量减弱，前脚掌

不能充分抬起，要注意避免微小的高差或地毯等弹性的软质材料导致老年人绊

倒。避免使用硬而光滑或者有光泽的地面材料，不仅容易使身体处于不稳定的状

态，而且会在心理上带来会摔倒的不安。为了防止在家里摔倒，在潜藏不安全因

素的地方应该安装扶手并尽量连贯，扶手端头延伸一段水平段。使用安全并便于

行走的地面材料，消除高差。

坐：随着年龄的增长，肢体力量及灵活度的减退，老年人不能长时间站立或

行走，时间间隔不长就要坐下进行休息。从站立到坐下，从坐下到站立，需要借

助手臂的力量完成。由此引发的针对设计即：座椅、床、坐便器要考虑充分的空

间完成动作并且有辅助起身、坐下的抓杆。根据生活习惯，尽量多的布置能坐下

休息的用品，随时使用。

握：老年人力量衰退，尤其是伴随着年龄而来的关节病、心脑血管疾病的肢

体栓塞等在抓握方面造成了更加严重的影响，无法使用手指进行细微的动作。如

手掌手腕活动不便，打开旋钮式、球形开关困难；开关按钮式灯具困难；抓握过

粗过细的扶手困难等等。针对这一特点，可选用长手柄水龙头、压把式或推拉碰

锁式把手、大尺寸翘板开关。

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第三章

老年人住宅设计要点

此外，老年人的身长相对于自己年轻时会缩短，在家具选用、设备安装高度、

空间设计时要更有针对性（图3-3：老年人活动空间大小图示）。

（图3-3：老年人活动空间大小图示。图片来源：《老年住宅》）

免疫机能退化：免疫系统的退化带来了人体多种机能出现衰退。适应环境变

化的能力逐渐减退，很容易影响身体健康。对温度湿度变化敏感。需要充足的阳

光和舒爽的通风，对冷热突变的环境适应力很差；易生病或慢性疾病不容易好转，

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第三章

老年人住宅设计要点

影响心情进而对身边的环境挑剔，要求高。抵御传染类疾病的能力下降，容易得

流行病（流行性感冒、流行性支气管炎等等）。

"[点击输入 正文××××]"

（图3-4：老年人肌肉衰退示意图。图片来源：《老年住宅》）

根据老年人生理变化特征对进行的针对性设计要求如下表：

机能衰减 特征 居住环境的障碍 解决对策

视觉衰退

视觉衰退

视觉衰退

听觉衰退

听觉衰退

触觉衰退

难以分清体积小的物体、

色彩、形象能力降难以分清与背景色彩反常用标识加强色彩对比

低 差不明显的物体、 及明度对比、加大图案

对某些色彩分辨较困难

在低光照条件下视物困

光线昏暗的情况下

难，

难以识别物体，对

对频闪的灯光和直射眼提高灯具照度，调整光线

高强光难以适应，

睛的光线感到不适。 角度，设置光照延时功能

对光亮突变难以适

对光线明暗突变的适应

应

时间增长

失去辨认能力，丧失方向常用设备加设声音提示

失明

感 功能

门铃声、警报声音小了听增加灯光或震动提示用

听不清楚、听不到 不到。听不清距离远的离其他感官弥补，室内视线

声音 畅通

休息时、睡眠时易受噪音提高门窗的隔声性能，减

对声音敏感

干扰 少噪音影响

对冷热变化不敏

对烫物瞬间感知不明感，合理布置空间，避免磕

感、对疼痛感知不

容易烫伤 碰、擦伤

敏感

容易误食腐败变质食物

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味觉衰退 对食用的味道感

第三章

老年人住宅设计要点

知、辨别力下降

对气味感知能力减

弱

记忆力衰退，认知

能力下降

智力障碍

身体灵活度降低，

运动幅度减弱

肌肉力量下降

身体僵硬、柔韧性

减弱

对温度、湿度变化

敏感

难以觉察有害气体的异

味

改善气流组织，顺畅通

风、选用熄火保护的灶具

或不产生火苗的电磁类

产品

嗅觉衰退

神经系统

退化

神经系统

退化

运动系统

退化

运动系统

退化

运动系统

退化

免疫机能

退化

忘事；找不到东西，害怕

设置专用储藏空间

环境改变和物品移位

判断力差、缺少时间方位

感、行为能力下降

上下楼梯费力，易磕绊，

蹲下、站立时困难

使用推拉门窗较困难，难

于抓握球形把手，下肢支

撑能力降低，无处扶靠

时，行走较为困难

使用过于柔软的用具翻

身困难

需要充足的日照和舒缓

的通风，不能适应冷热突

变

专人看护，增加开敞空

间、增设观察窗

做好防滑、避免细小高

差，设置安全抓手

采用压杆式水龙头和门

把手、重点部位安装扶手

选用较硬的坐卧用品

争取日照和自然通风。做

好围护结构的节能措施

（表3-1：老年人生理特点对住宅的要求）

3.1.2 心理特点对居住条件的需求

身体的生理衰退从而引起心理的变化，引发老年人人心理沮丧，对周围不安

全因素更加在意。总是会担心发生磕碰、滑到，又担心突发紧急情况而身边又没

有人可以求助。在老年人的住宅设计或改造中，应当针对性的进行无障碍通行设

计、加装安全监控类警示类设备、选择温和亲切的装修氛围等手段，为老年人提

供更有安全保障性的生活环境。除了住宅本身的设计，社区周围已存在的能提供

医疗救助和健康保健的设施、社区服务机构对老年人的心理安全有良好的提升。

退休后老年人的社交机会明显减少，生活内容从工作转向休闲、交际圈子从

社会的各个方面缩小至日常生活相关。完全不同的生活方式这种变化会让老人出

现心理落差。身体功能器官不断衰退的同时，生活自理能力逐渐变差，加剧了老

人的失落甚至会产生自卑心理。中国实施三十多年的独生子女政策给当代家庭结

构带来巨大的变化，现阶段快节奏的生活工作模式，使子女很少有时间有耐心和

老年人进行沟通交流。独居老人越来越多，他们经常感到空虚和孤独。在老年人

的住宅设计中，要在公共区域中设置老年人的交流和活动场地，促进邻里交往增

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第三章

老年人住宅设计要点

强彼此的联系。在户内空间的设计中，要重视营造家庭团聚的空间，在客厅等家

人聚集的地方设置老人的专属座位，儿孙膝下承欢是对老人心理是最好的安慰，

使得他们在家庭中、生活圈子内获得归属感。

老年人心理与生理是相互促进的，心理是否健康影响生理功能的退化速度，

如果对老人心的心理变化不及时察觉忽视疏导，会对其身体健康不利。老年人最

主要的空间都是居家生活，良好的居住环境、贴心的适老化配套设备对改善老年

人的生活生理健康、提高养老品质有积极的意义。

3.1.3 行为特征对居住条件的需求

老年人的生活习惯与其身体状况、经济优劣程度、受教育程度和兴趣爱好有

着密切的联系。如一般身体好的喜欢运动，身体不好的喜欢安静，文化层次高点

的喜欢读书、绘画。要因人而异的布置居住空间。

老年人日常起居、买菜做饭、外出活动等都有很强的规律性，在住宅设计中

按照日常生活需求合理的安排家具、设备位置。此外设计时还应该考虑到老年人

生活大多节俭，喜欢存放东西甚至是用不上的物品。柴米油盐、不常使用的衣服

被褥、孩子们成长过程中的物品等等，要保证物品有足够的储藏位置。

老年人的家庭结构也决定了日常生活的影响。例如是否与子女同住，也要考

虑对子女生活的影响。不同性格的老年人有的喜欢热闹怕孤单，有的喜欢安静怕

嘈杂。在住宅设计中要兼顾老人的喜好，注意划分动静区域，为老年人提供自己

喜欢的空间而且也不影响其他家庭成员。

身体健康状况决定了老年人的日常生活。随着年龄在增加，身体在衰退，器

官在退化，老年人的自理能力也慢慢下降，他们的生活状态也是一直变化的。从

可以自理到需要人适当照顾再到完全失去自理能力。每个阶段都有不同的需求。

针对这一特点，老年人生活空间还要具备灵活性可调性，便于根据老年人身体状

况和生活需求的变化随时方便的进行改造。

3.2 老年人住宅设计要点

3.2.1 通行设计要点

老年人主要使用的通行部位即单元入口、楼梯和走道。

单元出入口设计原则：住宅单元的出入口是使用频率很高的部位。要在保证

安全性和便捷性的前提下满足使用需求。老年人喜欢在单元门口聚集聊天、晒太

阳，单元入口的平台承担的是交往空间的功能。所以要同时实现人员通行、逗留

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第三章

老年人住宅设计要点

交往和轮椅回转的要求，也要尽量避免单元门完全打开时对台阶的挤占。为了方

便使用，出入口平台还应设置信报箱、信息栏、座椅等。建筑楼号的标识牌应清

晰，易于辨识的标别，避免老人混淆。（图3-5：入口设计要点图示）

入口上方需设置雨篷。雨篷挑出长度宜遮住整个坡道，避免雨雪等恶劣天气

时增加老年人的出行难度。雨篷的排水口应远离坡道、台阶或有人员通过的地方。

以免使地面积水、结冰从而对安全产生隐患。随着年龄的加大，或早或晚的均会

出现行动能力衰退，抬腿高度降低的情况，因此台阶高差不能过大。每个踏步宜

控制在高13公分~15公分，宽28~30公分。一步的台阶高差容易忽略而造成危

险，要避免设置。台阶应设不间断栏杆扶手。当台阶侧面临空时应设高度不小于

10公分的实体挡台，以免使用助行器时端头滑出台阶边缘而发生危险。踏步的

表面铺装应防滑、耐磨损。要设置排水坡度，避免积水。有明显可识别的踏步轮

廓。台阶踏步边缘要做高差提示。

（图3-5：入口设计要点图示。图片来源：《老年住宅》）

首层必须要设置坡道。坡道坡度应尽可能平缓，坡度应小于等于8%，单段

长度不宜过长。坡道净宽度应该在90公分~120公分，能保证照料者搀扶老人共

同行走。坡道每升高75公分或坡道单段超过90公分时，需设缓冲、休息平台。

其作用是在上坡时让老人临时休息。下坡时可做为防止轮椅下行速度过快而发生

危险的缓冲区。坡道两侧同样应设连续的挡台，以免使用拐杖等助行器时端头滑

出台阶边缘而发生危险。坡道侧挡台的高度宜大于5公分。当台材料宜为混凝土

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第三章

老年人住宅设计要点

质，宽度不宜小于15公分，这样才能保证扶手竖向栏杆底部与侧挡台牢固连接。

坡道表面的材质要防滑、耐磨。若做成礓磋处理，槽深不宜过大，以免绊脚。坡

道的转折处应有提醒措施。

楼梯设计原则：单侧设置扶手的楼梯净宽（扶手中心到对面墙内皮）需大于

等于100公分。楼梯的休息平台宽度应大于等于120公分并不小于梯段宽。为了

保证救护担架的顺利通过，可以适宜性的加大楼梯休息平台宽。上下两个梯段间

不宜有遮挡视线的不透明分隔，上下楼梯时看不到对面来人极易发生碰撞。同时

也不利于担架通过和家具的搬运。国家建筑规范《民用建筑设计通则》中有明确

的规定：每个梯段的踏步数量严禁超过18级，同时也不应小于3级。在老年人

住宅中，最好在此起点上适当减少每个梯段踏步的数量，老人上下楼梯时及时得

到休息。在休息平台处设置小型座椅，既不影响通行也解决了老人休息的问题。

楼梯踏步应有防滑措施。防滑条不得突出踏步表面3毫米。当踏步边缘有前突时，

突出宽度不宜大于1公分，而且突出下表面要做斜面处理，避免绊脚或钩挂拐杖

头。公用楼梯两侧均设置扶手。并在楼梯的起点和终点端均应水平向延伸30公

分以上。保证手在身前侧撑扶扶手，确定脚下安全稳固后再离开。靠梯井侧的扶

手，在转向处确保连贯。靠墙一侧的扶手在墙凹角处可以中断。但中段距离不宜

超过40公分。扶手材质要选择温润易于抓握的防滑材料，粗细宜在3.5公分左

右，距墙距离在4公分左右(图3-6：最佳扶手直径，图3-7：最佳扶手靠墙宽度)。

（图3-6：扶手最佳直径。图片来源：/）

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第三章

老年人住宅设计要点

（图3-7：扶手最佳靠墙宽度。图片来源：/）

走道设计原则：公共通道的设计要保证安全、效率高（易于到达）。连接住

户的走道有明却的方向性。入户门前的部位应光线明亮。公共走道的形式宜简短、

直接。过于曲折的走道一方面不利于担架的顺利通行和转弯，对安全有碍。也容

易让老人分辨不清方向、产生不安全的感觉。公共走道的净宽要从扶手、消火栓

等凸出物的外沿进行计算。在老年住宅中公共走道要满足一辆轮椅通行时对面来

人不受影响，因此净宽需大于等于120公分。走道内通常设置消火栓、电表箱等

设施不得挤占走道的净宽，并要进行防撞处理。宜采用暗装做法或者选择放置在

走廊相对宽敞的位置，减少对通行的干扰。为防止轮椅踏步触碰墙面，在走道侧

墙应设置高度35公分以上的护墙板。走道的地面材质应防滑、稳固，便于清洁。

不能有微小的高差。

3.2.2 门窗设计要点

门的设计要点：住宅中常用的门有很多种类型，在老年人住宅中需根据门的

具体位置和用途选择合适的类型，并且确定适合轮椅通行的门洞尺寸。门的设置

要保证以下原则：

确保使用安全。一般住宅中为保证良好的采光，阳台与起居室、卧室之间通

常会使用大面积的玻璃落地门。衣柜门扇采用镜面材质也较为常见。在老年住宅

中采用玻璃门扇和镜面门扇时需注意防止误撞。同时应在玻璃门扇上做醒目的防

撞警示标识，以免老人因视觉衰退，难以辨别玻璃的存在而发生误撞。进出频繁

的卫生间、厨房宜采用推拉门或采用设有透光玻璃的安全玻璃门，可以避免开门

时误撞门对面的人。卫生间门扇上开设磨砂玻璃窗可以帮助老人通过灯光的投射

知晓卫生间内是否有人使用。采用安全的玻璃类型，如钢化玻璃、安全夹胶玻璃。

即便被撞坏也不会对老年人的安全产生影响。在设置门吸时，要注意门吸位置在

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第三章

老年人住宅设计要点

非活动范围内，优先选择在门顶部设置，避免落地式门吸造成老人不慎绊倒或挂

碰。

确保顺利通行。门的设置应该保证老人及轮椅顺利通过，避免在门内外产生

高差，避免设置门槛，确保老人及轮椅的通行，防止磕绊。避免对通行者造成碰

撞。通往户外公共走道的门最好选择向房间内开，避免门扇外开碰撞在走道经过

的行人。

便于开启和关闭操作。老年人住宅中门的设计选型一方面应考虑门扇的轻便

性和耐久性，另一方面应注意门扇开闭的易操作性，应能保证乘坐轮椅的老人也

能方便操作。轮椅老人使用的平开门应在门的开启侧设置宽度大于40公分的墙

面。保证使用轮椅的老人能靠近门口，方便开关。

便于家具设备的布置。设计时要留出门扇完全打开时对空间的影响，避免与

家具设备的布置产生冲突。单扇推拉门开启时会占用一部分墙面，在卫生间等空

间可能会影响设备的布局。例如沿内侧墙面推拉的门扇可能会与坐便器旁扶手的

安装产生冲突，设计时应在外侧墙面留出推拉门的开启位置。平开门应最少打开

90度，便于老人通过。平开门开启时会占据侧墙面，门扇转动也需要占用一定

空间，应注意避免门扇开关与家具的冲突。例如在门厅等空间狭小的区域，规划

鞋柜、鞋凳等家具合理的位置，避免无序放置挤占开门的空间，给通行造成阻碍。

在确定门洞开设位置时，还应考虑妥善利用门后空间。门后区域加以有效利用可

以布置更多的储物空间。

各个功能空间的门也有不同的设计要点：

户门：门扇应结实耐久，确保安全。门洞宽度考虑搬运大件家具或担架紧急

救援时通过，门洞宽度通常为90~120公分，多为单扇平开或子母门。户门上为

了观察外面的情况设置有“猫眼”。对于老年人来说使用不便，有条件的可以外

设摄像头，内连可视屏幕。为了满足老年人的，观察孔要设置在适宜坐着观看的

高度。门的把手要方便抓握，避免棱角，防止撞伤，以抓杆型为宜。门扇上可以

设透气扇并安装防盗纱网。兼顾卫生和安全。门口不得设置高差，不得设置门槛。

卧室门：卧室门频繁开闭利用率较高，宜选用轻便、易于开闭的门。一般情

况选用内平开门。有轮椅通行时选用推拉门为好。为避免轮椅的踏板碰撞破坏门

扇，在距地面35公分以下设置坚硬的防撞板，以钢质为宜。门把手距离门扇边

缘不小于3公分，避免开门时被门缝夹伤。门把手中心点距离地面高度为90~100

公分。宜选用容易施力的把手形式。把手末端应回弯，不能有棱角。以免刮伤、

钩挂老人。门把手的材质宜选用手感温润的材质，表面应该光滑易握。把手的颜

色与门扇色彩应形成一定的色差对比，便于准确辨识、抓握。

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第三章

老年人住宅设计要点

厨房门：平开式为经常选用的开启式。如果有坐轮椅者可选推拉式。厨房门

的玻璃等透光材质面积较大，便于老人观察对面是否有人，特别是端着物品时避

免冲撞。厨房内侧的玻璃表面宜光滑便于清洁擦拭。为避免轮椅的踏板碰撞破坏

门扇，在距地面35公分以下设置坚硬的防撞板，以钢质为宜。

卫生间门：门扇要内外均可开启，宜选用自重较轻的材质，并注意门体的防

水防潮。窗玻璃最好选用透光不透影的毛玻璃，保证使用的私密性。为避免轮椅

的踏板碰撞破坏门扇，在距地面35公分以下设置坚硬的防撞板，以钢质为宜。

阳台门：门扇通常采用大面积透光材质，应选择不易破碎且破碎后不会割伤

人的材料，如钢化玻璃，保证使用安全。大面积的透明玻璃应该在老人视线范围

上下贴防撞标识。门把手易于抓握，同时不影响推拉门的开启宽度。使用推拉门

时，推拉门的轨道应与地面做平，避免出现高差。为避免轮椅的踏板碰撞破坏门

扇，在距地面35公分以下设置坚硬的防撞板，以钢质为宜。

窗的设计要点：在老年住宅中，为了使老人操作更加便利和使用更加安全。

窗的设置要保证以下原则：

有效采光、合理气流组织良好的通风。明亮光线、充足的日照时间，对老人

的身体健康和心理健康都有积极的意义。在确定窗的位置时，注意窗户的开启扇

与其他门窗洞口的位置关系，组织好室内通风流线，尽量避免出现通无法通风的

位置或同时开启时互相重叠打架。冬季开窗通风会使室温骤降，室内通风换气可

在窗扇或外墙上设动力通风器来实现。

重视安全防护。采用落地窗时需要考虑到老年人对与高度的敏感和不适应。

当楼层较高时，老人在落地窗旁站立可能会生恐高感。因此应设置防护栏杆以减

轻老人的不适感。防护栏杆优先选择设置在室内侧。内侧的护栏不仅可以防止人

或轮椅误撞到窗户玻璃。还可以利用栏杆做晾晒用，对老人来说更加方便实用。

各个功能空间的窗也有不同的设计要点：

厨房窗设计要点：确定厨房窗的洞口位置时，首先要保证接近主要的操作区，

如洗涤池附近，一边为炊事操作提供足够的光线。另外要考虑家具设备的布置。

窗边通常要留出一段墙面，便于防止风道、管井或吊柜。窗户的开启也要考虑周

全。平开窗可开启角度较大，对气流组织有利。但窗前布置洗涤池时不宜采用平

开窗。窗户外开时，隔着操作台开窗困难；窗户内开时，会对洗池的水龙头产生

影响。故此在保证通风量的情况下宜选择下悬窗。为了防止窗台物品掉落，下悬

窗的开启扇距离窗台30公分的位置宜设置固定扇。

卫生间窗：卫生间窗户洞口位置的选择应保证窗户的开关时不影响安全抓

手，淋浴头、梳妆镜等设备的摆放。其次要能做到方便的开关。再次，相对于其

他的围护来说，窗户的热损失很大，密闭再好也会有冷风从缝隙入侵。设计时应

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第三章

老年人住宅设计要点

尽量避免开窗的位置正对着淋浴区。卫生间开窗位置最优选用无设备布置的墙

面，坐便器后墙面也可选用，尽量避免在淋浴间侧墙面尤其是浴缸侧墙面开窗。

阳台窗：阳台是调节室内光线、温度的屏障，也是老人进行日常休闲的场所。

阳台窗的设置应能促进室内的采光通风，并保证良好的视野。阳台窗的开启扇要

能与室内主要空间形成良好的通风流线。开启扇的位置要均匀分布，并保证足够

的开启面积，通风顺畅。窗开启扇尽量选择180度平开的形式，以免妨碍阳台活

动的空间。另外开窗内开时，不要与阳台的晾衣杆和灯具冲突。

凸窗：凸窗常用在卧室、客厅中。凸窗凸出于房间外墙，可以引入更多方向

的光线和景观，还可以扩展室内空间，尤其适用于房间面积不大的中小型老年住

宅中。凸窗最适合选用开启的方式为内开内倒式。因为窗台有一定的深度，选用

外平开式必须探身才能开关窗扇。操作时上肢活动幅度增大，容易发生危险。内

平开的窗扇开启时容易与窗台上摆放的物品发生冲突，采用内开内倒可以灵活开

启。窗台可以放置随身小物品或者摆放花盆，但是深度不宜过大，否则开关造成

不便。凸窗四面临空，凸出太多对节能不利。窗台高度不宜过高或过低。过高影

响轮椅老人观看室外，过低开关窗户只能跪在窗台上操作。所以窗台高度控制在

50~60公分为宜。

3.2.3 设备系统设计要点

老年人常用设备跟据不同的使用性质，主要可分为三大类：安全防卫设备；

采暖、制冷及通风设备；强弱电系统。

安全防卫系统主要为解决老人在家突发危险、疾病时的及时报警与求助。还

能防范入室偷盗等行为。门禁系统、可视对讲系统和家庭报警系统是日常需求最

多的安防系统。

门禁系统常用于住宅楼单元门。考虑老年人视力减退的影响，宜加大操作面

板的按键。门禁处应有亮度适当的照明系统，使老人能够看清面板完成操作，门

禁本身需带有按键声音提示设施，使老人更准确的使用。门禁操作面板的中心线

距地高度以120公分为宜，同时考虑正常人和使用轮椅老人的需求

可视对讲系统通常和单元出入口的门禁系统配合设置。为便于老人看清画

面，老年人使用的可视对讲屏幕宜比普通的更大。考虑有乘坐轮椅的老人使用，

对讲机的安装过高度宜为距地130公分左右，并安装活动式可调节角度的对讲屏

幕，一方面可根据使用者的实际情况调节视角。另一方面便于听力衰退的老人使

用。对讲机的铃声音量可适当增大，听筒内最好有扩音装置。此外还可同时设置

声觉和视觉提示，在对讲机启动时会有灯光闪，提醒老人有情况发生。对讲机前

27

第三章

老年人住宅设计要点

方不要有障碍物，以方便老人拿取听筒，还应考虑前方留出一定空余空间供使用

轮椅的老人接近。

家庭中的自动识别报警功能对盗窃、火警、煤气泄漏、医疗等意外事故全面

监控，即使在老人不能自主求助时也可以得到及时的救助。在老人活动较多而且

容易发生意外的地方安装紧急呼叫按钮。老人行动受限，活动姿势变化越多越容

易有安全隐患，厨房、卫生间、卧室是变化较多的区域。比如在床上从躺卧的姿

势变为起身，洗漱时从弯腰到直立，上厕所时从坐姿到站起等等，动作幅度变化

大就有发生危险的隐患。所以在这些地方要设置紧急呼叫设备。呼叫器具的开关

要设在方便够到而又能避免误操作的位置，以方便老人使用为原则。例如卧室内

的呼叫装置宜设在床附近，老人能以躺卧的姿势方便使用。考虑老人不慎摔倒时

的呼救，按钮设置延长拉绳，下端距地面高度在10公分左右，使老人倒地后也

能方便求救。便携式呼叫器灵活轻巧，能更及时有效的呼救。室内设置的煤气泄

漏警报器、火警烟感探测器等设备，需考虑老年人的生理特点，同时能发出声音

和视觉双重信号装置，让老人及时察觉。

（图3-8：安防系统示意图。图片来源：《老年住宅》）

采暖、制冷及通风设备

采暖、制冷及通风设备是调节室内居住舒适度的重要保证。随着技术的发展

和经济、生活水平的调高，住宅室内采用的采暖、制冷及通风设备的基础类型越

来越多，在设计老年人住宅时，要熟知不同类型设备的特点和优劣，结合不同类

28

第三章

老年人住宅设计要点

型住宅的具体要求权衡考虑，按需选择最适宜的设备 (表3-2 不同采暖形式的优

缺点分析)。选用原则就是舒适性、安全性、经济节能及耐久性。

家庭用采暖设备形式主要有散热器散热、地暖辐射热和分体式空调制热。使

用空调制热时出风口的位置不要正对老人的长时间活动的地方，不能让风直接吹

老人身体，尤其是颈部、背部。使用散热器散热时受限较多，要注意散热片的安

装位置，以不影响家具的摆放、不能影响老人活动为原则，尤其应避免管道、阀

门磕碰老人。而对散热器进行外包遮盖又会影响散热效果。相比而言，地暖辐射

热是较为适宜的采暖方式。地暖辐射热也有不同种类。有以热水为取暖热源，有

的以电热丝为热源。都可以满足老人的需求。

(表3-2 不同采暖形式的优缺点分析。图片来源：《老年住宅》)

家庭常用的制冷方式为分体式空调。空调室内机的位置确定应考虑多种因

素。如出风方向、和窗帘位置关系以及室外机间的管线联系等。老年住宅中的空

调内机出风方向不应正对老人长时间停留的位置。设计时应预先考虑壁挂式空调

内机的安装尺寸，留出不小于80公分的墙垛长度，并要注意预留窗帘杆、盒的

安装位置，避免发生冲突。壁挂式内机的预留孔洞在满足内机安装尺寸的情况下，

应尽量高一些，以免影响孔下摆放家具。通常大型家具高度不超过220公分，空

调预留洞高于230公分即可。空调室外机运行时会有持续性的噪音，为了避免影

响老人的休息应该设在远离床头的位置。室外机的设计应注重通风的顺畅，单个

29

第三章

老年人住宅设计要点

机位的尺寸一般要满足长≥100公分，宽≥60公分的要求。以便工人安装和外机

散热。过于封闭的机位设计会阻碍空气的流通，也会影响空调的使用寿命。

通风的目的是促进空气流通。住宅内保持良好的通风环境对于老人的健康十

分重要，即可使老人及时吸入新鲜富含氧气的空气，又可有效避免有害气体、污

浊气体对老人健康带来的威胁。机械通风设备包括新风系统、换气扇、空气净化

器等。

强弱电系统：

照明灯具。老年人因视觉衰退，因此更加需要高度的照明（图3-10：中青年

与老年人照明亮度需求对比）。在老年住宅中，灯具的选择首先应注重安全、高

效、方便。灯具的控制位也要精心设计，结合功能区的使用和老人的运动流线综

合考虑，前提条件是要在进入功能区之前就便于发现并触手可及。提前照亮行动

路线，消除摸黑前行的隐患。照明灯具宜为双控，以卧室为例，在门口处要有控

制开光，开门就能打开灯具照明。入睡时，在床上不需要单独为关灯而起身。为

兼顾正常人和乘坐轮椅者的要求，开关中心通常距地110~120公分。特殊需要时

按需要设置。灯具开关应易于便于触碰操作，首选大翘板开关避免使用过小的按

钮开关。面板在颜色要与墙面颜色有明显的色差，便于发现。开关宜选择带有荧

光提示或指示灯的类型，便于老人在光线较弱的环境下准确找到其位置。对于视

力有障碍的使用者，还可选择有按键发声功能的开关。多开关可以按照不同的使

用情况和功能进行分类、分组设置，并配有明晰的标示说明，方便区分。

30

第三章

老年人住宅设计要点

（图3-10：中青年与老年人照明亮度需求对比。图片来源：

/）

电源插座和弱电接口是住宅强弱电系统中的重要组成部分，关系到住宅中各

类设备使用的便捷程度。而插座、接口的位置数量在交房的时候就确定，后期改

造调整难度很大。若设置不当，除了适用不方便也会限制家具、设备的布置。在

设计老年人使用的插座接口时要应根据老人的身体状况确定位置，老人不能像年

轻人一样过低弯腰、过高踮脚进行操作。在数量的设置上也要有发展的眼光，要

有预见性。如近几年设计的厨房比前些年增加了大功率的电烤箱、电饭锅、消毒

柜、洗碗机、热宝等必要的插座。插座接口的具体高度根据同空间的使用需求而

设定。还是以厨房为例，热宝插座在操作台面高度以下，电饭锅的插座高度在操

作台之上。老人使用的插座宜有安全防护措施，如安全插孔；插座附近有用水的

区域时应设置防溅水盖板。洗衣机、电热水器、空调等使用频率相对较低、功率

较高的电气可考虑安装带开关的插座，避免老人插拔插头的困难。卧室、客厅在

床头、沙发周围的插座考虑设置带有为手机等小电器充电的usb插孔等等。

31

第三章

老年人住宅设计要点

32

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

和全国其他城市情况相似，天津市在1950年~1998年兴建了大量的住宅，以

福利分配的方式解决工人的住宿问题，产权属于企事业单位或房管局。这些住宅

的建造时间跨度大，从 “一人一张床”的目标逐渐向“一户一套房”、一人一间房”

发展。从满足最基本的居住需求到追求舒适度的改变（图4-1，我国城市住宅套

型模式的发展历程）。

一般的民用建筑设计使用年限为50年，建造于60~70年代的住宅仅有十余

年的使用年限。而且户型面积小，可改造性差。做适老改造的意义不大。而建造

于1980年代初至90年代末期间的住宅还有将近20年的使用年限，户型功能完

善，面积适宜，具有可改造的现实意义。

33

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

（图4-1，我国城市住宅套型模式的发展历程。图片来源：《住宅精细化设计》）

4.1 存在的问题

通过实际走访天津市建成于上世

纪80~90年代的住宅，做为养老住宅

还存在着诸多的问题，分项总结如下。

单元入口：住宅出入口是重要的交

通部件，平时负担组织和引导人流走

向，在火灾或其他险情时是安全逃生

出口。必须保证它的易识别性和安全

性。大多数的住宅单元入口存在以下

问题：（图4-2天津某住宅小区单元入

口现状。图片来源：笔者自摄）

1， 缺少醒目的楼栋标识。只在东

西山墙处设置楼栋号，颜色不醒目，

34

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

字体较小。高度为距地4m左右，不易于被发现尤其是远距离观看时。单元号在

入口处设置，颜色不清晰。眼神不好的老年人或亮度不足的情况下不易发现。

2， 单元入口高差约150。只有一步台阶，没有无障碍坡道。对腿脚不方便

的老人来说，通行困难。

3， 入口处缺少安全照明。紧靠附近的路灯无法满足要求。自然光线昏暗时，

容易发生安全问题。

4， 单元入口只有洞口没有门（上图为改造后加上的，大多数老旧社区没有

单元门）。除了有入室盗窃的安全隐患，也会造成冬天楼道气温低，户内热损失

较大。

楼梯：在老旧住宅中，由于没有设置电梯，楼梯也就成了主要且唯一的竖向

交通。应该保障安全性和便于通行。大多数的住宅楼梯间存在以下问题：（图

4-3天津某住宅小区楼道现状）

1， 楼梯踏步为混凝土结构，防滑条为素混凝土条，混凝土条凸出踏步面较

多，容易磕绊老人。另外由于建造时间较长，部分踏步已经缺失。

2， 楼梯间外窗户为钢窗，气密性较差且锈蚀严重。雨雪天气时，水、雪进

入楼梯间会影响安全通行。

3， 楼梯间内照明控制方式不统一。有的是声控型有的是触摸延时型。相对

来说，触摸延时开关操作不便，不适用与老年人住宅。

4， 楼梯扶手为方形硬质塑料，手感较差。

35

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

（图4-3天津某住宅小区楼道现状。图片来源：笔者自摄）

门厅：门厅是连接内外的必经之路，虽然面积不大但使用频率很高。大多数

的住宅门厅存在以下问题：

1， 门厅自然采光条件较差，大多数设有门槛，老人进出门时有被磕绊的隐

患。

2， 家具的摆放显得空间更加局促。

3， 缺少必备的功能，如换鞋坐凳、竖向安全扶手、置物台等，使用不方便。

起居室：起居室是老人主要的活动空间。在此进行家庭活动和娱乐活动。在

设计时，应符合老人的渴望在家庭中被关爱、被重视的心理需求，增加老人和家

人交流的机会。大多数的住宅起居室存在以下问题：

1， 起居室面积较小，摆放家具后局促，进出不方便。

2， 插座位置不适宜，数量不满足要求。开关并列放置、不易分辨。

3， 采暖设备采用散热器。散热器多棱角且室内供回水管敷设较长，容易磕

碰老人，有安全隐患。（图4-4铸铁暖气片）散热器材质为铸铁，建成时间较久，

滴漏情况时有发生，甚至上层跑水渗透至下层的情况。

（图4-4铸铁暖气片。图片来源：/）

4， 收纳空间不足，物品存放不得当。

卧室：老年住宅中的卧室除了睡眠、休息外，还有进行其他活动的可能性。

如写字、绘画等。尤其是对于行动受限甚至卧床的老人而言，卧室是他们日常生

活的主要活动区域。大多数的住宅卧室存在以下问题：

1， 卧室主灯设置单控开关，不方便开闭。

2， 空调出风口不好，直对床头

3， 缺少必要的弱电设备，如紧急呼叫器。

36

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

厨房：一日三餐外加收拾卫生，每天老人在厨房的时间也相对较长。厨房的

设计要确减少移动操作，流线简洁、进出顺畅、使用方便。大多数的住宅厨房存

在以下问题：

1， 厨房布置台面不完整，流线不顺畅。

2， 台面宽度不适宜，内侧取放东西不便。

3， 储物空间较小。吊柜距地高度较高，不利用取放。

4， 照明单一。缺乏局部照明。

5， 炉灶缺少煤气泄漏报警装置。

卫生间：卫生间的特点是设备集中、使用频率高而空间有限，是住宅中最容

易发生危险的场所。老年上厕所、洗漱时，跌倒、摔伤的事时有发生。在卫生间

突发疾病的情况也屡见不鲜。大多数的住宅卫生间存在以下问题：

1， 空间狭小，老人动作不灵敏，很容易磕绊；大多数的卫生间轮椅难以进

入，护理人员也很难帮助解决洗浴、如厕问题。

2， 门只能内侧开启，老人发生危险时外面的人无法进入救助。

3， 洗手盆、坐便器和洗浴杂处，功能区混乱。当有人洗澡时不可避免的会

将卫生间的地面全部打湿，老人再使用其他功能时容易滑倒，有安全隐患。

3，缺少供老年人使用的安全抓杆等必要的安全设施。

4， 电器缺乏漏电保护装置

5， 插座没有防溅水设置

。

屋顶、外墙：老年人对于温度冷热的变化较为敏感。除了必要的制冷、采暖

设备外，对于围护结构的保温性能也有较高的要求。大多数的住宅节能方面存在

以下问题：

1， 外墙为370厚黏土烧结砖。俗称“红砖”。传热系数较高，造成室内冬

冷夏热，保温效果较差。在构造柱、过梁部位采用的钢筋混凝土，传热系数更大，

保温性能更为薄弱。室内外温差过大时在室内容易形成结露。长时间的的结露会

造成墙体发霉，进而影响老年人的身体健康。

2， 大多数住宅屋顶只有一层水泥蛭石，保温效果差。顶层夏天闷热，冬天

更为寒冷，居住品质很低。

3， 门窗做为外围护结构的组成部分，在节能中起到的至关重要的作用。天

津的老旧住宅设计时，节能要求较低，使用的是钢框单玻窗，传热系数大，热损

失严重。不能满足当代人们尤其是老年人的居住要求。

37

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

4.2 住宅适老性改造措施

经过对住宅现有情况逐一分析，结合前文总结得出的老年人生理特点、心理

特点和生活习惯，对住宅各部位提出针对性的改造方案。

单元入口改造方案：

1， 设置明显的楼栋标示牌。高度适中，字体醒目。便于老年人观察。

2， 加设无障碍坡道及扶手。坡道采用防滑面层。

3， 更换光线明亮的灯具。

4， 加设防盗对讲保温门。一方面防止盗窃问题，一方面保证冬天温度不会

损失过大。

楼梯间、公共走道改造方案：

1， 楼梯踏步及走道地面采用防滑地砖。踏步防滑条采用成品防滑条。

2， 楼梯栏杆扶手改为适合老年人抓握的圆形扶手。（图4-6：适合老年人使

用的楼梯扶手）

（图4-5：适合老年人使用的楼梯扶手。图片来源：笔者自绘）

（图4-6：适宜老年人使用的楼梯照明。图片来源：/）

3， 楼梯间窗户改为节能更有利的隔断热桥窗框，双层玻璃。窗户开启形式

为外悬，一方面可以保证通风效果，另一方面避免内开对楼梯的影响。

4， 照明灯具统一改造为声控延时开关，便于开启。楼梯踏步及休息平台处

增加局部低位照明。使梯段踏步易于辨识。（图4-5：适宜老年人使用的楼梯照

明）

5， 在每个楼梯休息平台处设置休息坐凳。缓解走楼梯的老年人尤其是居住

38

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

楼层较高的老年人劳累程度。

6， 走道内加连续的设靠墙扶手。

7， 入户门与走道高差控制在15毫米以内且用斜坡过渡。

门厅改造方案(图4-7：门厅设计要点)：

(图4-7：门厅设计要点。图片来源：《老年住宅》)

1， 加设照明灯具，改善自然光较差的情况。鞋柜内设置内照明，或入口处

设置低位照明。

1， 通常老年人出门的活动程序是：坐下、取鞋、更换鞋、撑着扶手站起，

摘穿外衣、拿起随身物品、锁门。进门的活动顺序大致相反。根据老年人生活习

惯合理布置家具。加设安全抓杆，设置坐凳，穿衣镜。

2， 在门厅显眼的位置设信息提示板，提醒老人出门前应做的事情。如是否

带钥匙、手机等必备品、是否关闭门窗、水电、燃气开关、按时吃药等等；在一

定程度上弥补记忆衰退带来的不便。

3， 门厅的布置要考虑轮椅的使用需求。为方便轮椅使用者接近开关户门。

户门把手侧应留有40公分宽度的距离，户门附近最好有可供轮椅回转的空间。

4， 更换带有灯光闪烁功能的可视对讲机。对讲机前方留出一定的空间供使

用轮椅的老人接近。（图4-8：灯光闪烁功能对讲机）

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第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

起居室改造方案：

1， 起居室的布置要保证老人坐在沙发上，不用起身或者回头就可以观察到

户门附近的状况。户门是否关好？谁在门口进出等等。

2， 设置老人的专座。方便老人起坐、参与家庭聚会、与子女交流、晒太阳

等等。

3， 增加必备的插座、插孔。如网络接口、电话接口、台灯插座、充电器插

座、洗脚盆插座等。

4， 老旧住宅面积较小，常规上都是起居室与餐厅合一，茶几兼做餐桌。老

年人使用的茶几应小巧轻便、灵活可动。根据不同的要求调整位置。

5， 起居室内要保证充足的日照和舒爽的自然通风。起居室窗的采光面要足

够大，营造明亮的室内空间。

6， 起居室灯具的开关宜在外侧设置，能够让老人在进入起居室之前就将灯

具打开，保证能安全的行走。

卧室改造方案：

1， 老人在使用轮椅时，室内需要有满足轮椅进出、回转的空间。室内家具

摆放要简洁，卧室进门处避免出现狭窄的拐角，否则会影响家具或担架的进

出。

2， 卧室除了午休和睡眠外，还会有书房、兴趣室的功能。要营造一个相对

完整的活动区域，以便于老人在卧室中活动。

3， 调整空调出风口的位置与床的关系。避免出风口直吹老人头部。

4， 加设紧急呼叫按钮。

5， 卧室内应该有便于老人睡觉时脱下的衣物。

6， 卧室门口和床头分别设置灯具控制装置。改造灯具照明方式，避免直射

产生眩光。

7， 家庭中有两位老人的提倡分床或分房睡眠，避免两位老人因作息时间不

同或者打鼾、起夜、翻身等问题造成相互影响。

8， 铸铁暖气片均是尖角凸出，对安全有碍。改铸铁为铜铝复合式，没有凸

角较为安全。

卫生间改造方案：

1， 设置干湿分离区，合理划分功能区域。将洗浴湿区与坐便器、洗手盆等

干区分开，尽量减少干区地面被淋湿。

2， 坐便器、淋浴或浴缸区是老年人要完成最复杂的动作---蹲坐、起身、湿

40

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

地行走。在这些区域要设置安全扶手，辅助老人完成一系列的动作并保证安全。

(图4-9：日本适合老年人使用的卫生间)。老人使用优先选择坐式淋浴方式(图

4-10：坐式淋浴器)。洗浴的区域要设置防滑垫。

3， 卫生间的门改为可内外开启式，便于紧急情况下救助人员的及时进入。

4， 坐便器附近、洗浴区位置是老人容易发生危险的地方，要设紧急呼叫装

置。

5， 采用防滑、易清洗的材料做为地面面层。调整地面坡度，使积水可顺利、

快速排出。

(图4-9：日本适合老年人使用的卫生间。图片来源：/)

(图4-10：坐式淋浴器。图片来源：/)

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第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

厨房改造方案：

1， 炉灶选用具有自动断火功能的设备或不产生明火的电磁炉防止老年人因

为记忆力衰退忘记关火从而引起危险。设置燃气泄漏报警装置。

2， 橱柜拉手避免采用带外突起形式的，以防轮椅老人行进中衣物被勾住或

发生磕碰。

3， 吊柜下沿设置灯具，为其下方洗涤池、操作台提供照明。

4， 墙面采用耐脏、易清洗的材料。

5， 洗涤池和灶台下部为了便于轮椅接近，适合老人坐姿操作，柜体下部需

留空或向里凹进。

6， 厨房应该有充足的储藏空间，满足老年人习惯柴米油盐、菜肉蛋奶的存

放。

围护结构节能改造方案：依据《天津市居住建筑节能设计规范》 DB29-1-2013

的要求，外墙、屋面、外窗等维护结构满足规范所需要改造的构造措施进行改造。

42

第四章 天津老旧住宅适老性改造存在的问题

（表4-1：外围护结构热工性能限值。图表来源：《天津市居住建筑节能设计规

范》）

4.3 改造难点总结

经过一系列的调查研究，目前在我国旧住宅的适老性改造在技术层面还存在

一定的难度。这些难度归纳起来主要有几点：

1， 老旧住宅的结构形式为砖混结构。房间分隔墙体大多为承重墙体，从结

构安全角度出发，无法对墙体进行拆改，扩展功能差。

2， 老旧住宅的电源插座数量少，位置不合理。无法满足老年人的使用。灯

具开关只能单向控制，使用不方便。若想增加插座、开关控制，需要另加线管引

线。在墙面直接敷设较为方便，但是不符合大多数住户对美观的要求。若在墙体

上刨槽走线，施工难度较大。

3， 老旧住宅的采暖多为散热器形式。年代久远，采暖效果差。散热器多棱

角且室内供回水管敷设较长，容易磕碰老人，有安全隐患。采用低温敷设采暖方

式，需要在整个楼板上进行施工。一方面降低室内层高，另一方面后期施工有漏

水的隐患。

4， 因为上下楼不便，而造成很多老年人长时间待在家中。缺乏户外活动，

对老年人的身心健康产生影响。因此为老年人增设电梯非常必要。但是安装电梯

需要解决诸多问题。首先电梯需要有上下贯通的井道，无法再原有建筑内部加设，

只能在建筑外设钢结构形式实现。需要考虑加建部分对原建筑基础的影响、因为

电梯厅与原建筑相接需要拆改建筑外墙对原建筑结构安全的影响等。其次，需解

决加装电梯后对周围建筑日照的影响。解决震动、噪音对住户的影响。第三，加

设电梯井道不能影响原来建筑的消防车道。

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第五章 天津老旧社区户型改造案例

第五章 天津老旧社区户型改造案例

通过谷歌地图调取天津市自1984年到1998年的卫星地图，天津的城市发展

主要显示为向外扩张。在这段时间内区域扩张最大的即为旧住宅区基本分布的位

置。 以南开区为例，经过笔者走访，查阅资料。在上述的时间段内，南开区建

造了大量的居住区。规模较大的如川府新村居住区、王顶堤居住区和华苑居住区

（表5-1：天津市南开区80年代主要居住区情况简表）。这些住宅在规模、户型

设计、居住人员组成方面具有广泛的代表性。

居住区名称

川府新村居住区

建筑年代 区域范围 规模

建筑面积16万平

0.6万人。

建筑面积200万平

5.6万人。

1989年左右 北临宜宾道，南临雅安

云路

华苑居住区

1992~1997

北临迎水道，南临宾水

南外环线。

王顶堤居住区

道，东临长江道，西临密方米，0.2万户，

道，东临简阳路，西临西方米，2.5万户，

1995年左右 北临天拖北道，南、西至建筑面积250万平

津浦铁路支线，东临红旗方米，3.8万户，

路。 10.6万人。

（表5-1：天津市南开区80年代主要居住区情况简表。图表来源：笔者自绘）

5.1 改造对象分析

5.1.1 概况

笔者选取了天津市南开区王顶堤居住区的某个小区内住宅做为典型案例进

行适老化改造。在住区改造方面所涉及的层面很宽广，所以着眼点放在了户型（户

内）的适老化改造。该住宅建造于1997年，砖混结构，建筑层数均为六层。此

小区天津和平区平房拆迁定向安置房，居民大多还是当年的老邻居，平均年龄超

过55岁。在未来几年中会面临养老的问题。

本次选择的户型为两室一厅户型，位于六楼。业主今年72岁女性老人，身

体尚可，生活能自理，独居。子女在其附近居住，经常回来探望，偶尔会陪老人

44

第五章 天津老旧社区户型改造案例

居住。身体不好的时候，子女会一直陪护。现有住房因为建成年代久远，未考虑

老年人使用的便捷性，存在可改造的需求。

5.1.2 业主改造意愿

针对目前居住的户型，老人自己有几个切身体会，希望得到改善（图5-1：）：

1， 小区供暖不是很好，原住宅设计的暖气片数量比较少。而且只有一个卧

室朝阳，冬天室内温度很低，有时候感觉阴冷。暖气片每年在供暖初期都会出现

滴、漏情况。

2， 卫生间是蹲便器并且有15公分的台阶，进出不便。

3， 地面是釉面砖，防滑效果不好。

(图5-1：现状户型平面。图片来源：笔者自绘)

45

第五章 天津老旧社区户型改造案例

5.2 户型存在问题分析及对应策略

部位

阳台

现状 改造后

问题分

析及改

1， 阳台原来是开敞型，后改

为封闭型。卧室和阳台之间有

2， 阳台窗用的是塑钢推拉

1， 阳台地面抬高，消除卧室与

阳台的10公分高差。仅保1.5公分高

便老人进出。

造策略 10公分m的高差，进出不便。 差防止阳台水倒灌并做斜坡处理，方

窗，单层白玻璃。节能效果较差，2， 阳台窗改用low-E玻璃，隔

冬天冷夏天热。在阳台活动舒适断热桥铝合金窗框。提高节能效果。

性差。 3， 清除阳台杂物，设为老人活动、

晒太阳的空间，种植绿植生长空

间，增加居住舒适性。

4， 增加储藏空间。

5， 晾晒空间采用升降式晾衣杆，便

于老人挂取衣物。

46

第五章 天津老旧社区户型改造案例

卧室

问题分

析及改

1， 灯的开关离床太远，控制不1，屋顶灯采用双控式，便于操作。

便。 2、双人床改为单人床，两个窗之间

设置窗帘，便于子女照顾老人，互不

3、床头设桌子，便于放置睡觉时脱

下的衣服。桌子抽屉里放置平时常用

练习书画。

4、卧室内设电视机，便于在床上躺

着看电视。

5、调整家具布置，留出轮椅回转空

间。家具换成圆角，防止磕碰。

6、调整空调室内机位置，避免直吹

老人。

7、适当的位置加靠墙扶手。

8、增加插座数量，提高插座位置，

便于使用和插拔。

造策略 2， 空调直吹床头，易着凉。

度距地300，不便于老人插

拔。

有可以回转的空间。

5， 卧室内缺少娱乐设施。

3， 插座数量很少，除空调外高影响。

4， 考虑以后老人需要，轮椅没的物品、药品。有时间时在桌上看书、

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第五章 天津老旧社区户型改造案例

客厅

问题分

析及改

造策略

1， 通过卧室采光，效果不佳

察户门情况。

控制不便。

1、调整家具布置，留出轮椅回转空

老人专属座椅。

老人。

3、适当的位置加靠墙扶手。

4、客厅的连窗门改为落地推拉玻璃

门，增加采光效果。推拉门滑轨设在

屋顶，避免老人进出磕绊。

2， 沙发背对入户门，不便于观间。家具换成圆角，防止磕碰。设置

3， 灯的开关在入户门处单控，2、调整空调室内机位置，避免直吹

次卧室

问题分

析及改

1， 灯的开关离床太远，控制

不便。

1， 子女都有自己的住房，次

卧功能需要不大。改次卧室为餐厅，

完善必要功能。设老人专用位置。 造策略 2， 插座数量很少，除空调外

48

第五章 天津老旧社区户型改造案例

高度距地300，不便于老人插拔。 2， 增加储藏空间。

3， 考虑以后老人需要，轮椅

没有可以回转的空间。

3， 适当的位置加靠墙扶手。卧室与

厨房之间的墙移动位置，扩充厨房使

用面积。

4，增加插座数量，提高插座位置，

便于使用和插拔。

厨房

问题分

析及改

1， 灶台和洗衣机都在阳台上， 1， 北向阳台窗改用low-E玻璃，隔

做饭时产生油烟，只能是将晾晒断热桥铝合金窗框。提高节能效果。

的衣物收起来。 2， 洗衣区设换洗衣服临时放置。

造策略 2，做饭影响卧室的卫生程度。 3， 燃气灶改到厨房内，避免做饭油

2， 轮椅老人无法方便的在厨、 烟影响衣物晾晒。

房内转弯。

3， 没有餐厅

倒。

4， 卧室与厨房之间的墙移动位置，

扩充厨房使用面积。满足轮椅回转。

5， 橱房吊柜使用升降类五金，不用

登高，方便取用，

6， 厨房门采用折叠pvc门，防止油

烟进入其他功能房间，且便于清洗。

7， 厨房内安装燃气泄漏报警装置，

避免燃气泄漏发生危险。

8， 水龙头采用活动抽拉式。方便清

洗水池边角部位

9， 根据老人身高，重新安装适合老

人使用的厨台。操作台根据使用者腿

49

4， 釉面地砖地面，老人容易滑设置处理台，满足功能需求。

第五章 天津老旧社区户型改造案例

部情况高度约73～85公分。

10，设置水质清洁过滤器。保障饮水

安全。

卫生间

问题分

析及改

1， 蹲便器老人蹲起不便，如厕1， 为防止老年人在卫生间内发生意

困难。

容易磕绊

不安全的感受，也有滑倒的

隐患。

积水，老人容易滑倒。

外，门外的人无法进入，改卫生间的

2， 卫生间洁具均安装不锈钢扶手，

3， 淋浴区设置木质洗浴坐凳，放置

稳固，防滑。墙面安装扶手，便于起

4， 蹲便器改为坐便器。消除地面

10公分的高差。坐便器安装清洗及加

热、烘干功能的设备，方便老人如厕

后的清洗，保证老人的身体健康。

5， 为避免老人不注意地移动，容易

滑倒、或摔倒。门口内外、洗浴区安

置防滑垫，

6， 温度的剧烈变化对老人的心脏会

产生不良的影响。容易引发血管伸

50

造策略 2， 蹲便器与地面有高差，老人门为内外均可打开的推拉门，

3， 釉面地砖地面，老人行走有便于使用。

4， 地面排水不畅，洗浴区经常身。

第五章 天津老旧社区户型改造案例

缩，血压和脉搏变动，有脑梗塞和脑

溢血等危险状况。尤其洗澡时，为避

免温度起伏过大，增加辅助取暖设施

-浴霸。

7， 插座改为防溅水插座，使用更安

全。

8， 电器设备采用自动断电保护功能

的产品。

玄关

问题分

析及改

1， 缺少必备的衣帽钩、鞋柜等1， 增加门口处灯光的亮度。

配套家具。

人。

3， 入口处储物功能太少。

门净宽不足80公分m。

2， 原户内单元门的门禁系统为电话

为声光一体式，具备灯光闪烁提醒功

能。易于老人察觉。

110公分，方便轮椅的进出。室内保

存了供轮椅活动、掉头的空间。

4， 采用无门槛式门。避免进出磕碰

老人。

5， 增加靠墙扶手。

6， 设置换鞋坐凳。增加衣帽挂钩和

鞋柜。方便放置衣物及鞋子。鞋柜距

地面30公分m，预留开敞换鞋空间。

7， 对门处墙面设穿衣镜，一方面整

理衣服，另一方面可以进门时观察身

造策略 2， 出口处有门槛，容易磕绊老式，听力衰退的老人不易于察觉。改

4， 采光不佳，亮度不够。入户3， 改单扇门为子母门，加大净宽至

51

第五章 天津老旧社区户型改造案例

后情况。

8， 有合适的台面用于放置钥匙、帽

子、钱包等随身物品。预留轮椅存放

空间。

共性

问题

1， 铸铁暖气片，容易磕碰老

人。并且影响美观

2， 缺少安全抓杆

倒。

1， 根据暖气供热情况不好，而铸铁

暖气管经常漏水，改市政供暖为电热

采暖。更换釉面地砖为防滑木地板。

2， 室内活动区设置靠墙硬塑扶手扶

手，粗细适中便于老人扶握。扶手内

侧安装夜光彩带。晚上便于老人看得

清位置如厕扶握，亮度不会影响睡

眠。

3, 根据天津市居住建筑节能设计

标准，采用pkpm节能计算软件，计

算出外墙、门窗等关键部位的传热系

数要求，进行针对性改造。

52

3， 釉面地砖地面，老人容易滑地面做法厚度与原来持平。

第五章 天津老旧社区户型改造案例

(图5-2：户型改造后平面图。图片来源：笔者自绘)

53

第五章 天津老旧社区户型改造案例

5.3 节能、设备专项改造

根据天津市目前实施的《居住建筑节能设计标准》的要求，利用pkpm节能

计算软件对本户型进行节能改造计算。

5.3.1 屋顶构造：

屋顶类型传热系数判定：

5.3.2 外墙主体部分构造类型

外墙传热系数判定：

54

第五章 天津老旧社区户型改造案例

5.3.3

外窗（含阳台门透明部门及阳台窗）传热系数

外窗(含阳台门透明部分及阳台窗)传热系数判定 ：

5.3.4 改造选用部分产品图片

(图5-2抽拉式水龙头。图片来源：/)

55

第五章 天津老旧社区户型改造案例

(图5-3通风器。图片来源：/)

(图5-4适合老年人各种姿势需求的床。图片来源：/)

56

第六章 适老性住宅改造对应策略

第六章 适老性住宅改造对应策略

总结适老化住宅改造的困难及对应策略。

6.1 改造的困难

1， 政策上无法可依。目前中国在旧住宅的改造方面没有相关的规范要求。

设计时缺乏政策法规的依据。而且新建建筑的规范每隔几年就会更新，照搬规范

的要求无法在旧住宅中实现。在这个方面，制约旧住宅改造的发展。另外在住宅

改造的工程立项、审批、评估（日照采光影响、消防安全、工程安全）等方面政

府也缺乏法规文件甚至指导意见。

2， 设计阶段的认识误区。许多设计师对于老年人住宅的认识只停留在硬性

的规范条文上，认为只要满足相关设计规范的要求，设置了轮椅坡道、电梯设置

无障碍设备、走道加设扶手、户内各个空间能满足轮椅回转即可满足使用。缺乏

深入的研究老年人的身体状况、心里变化和生活习惯。因此不能真正的设计出满

足老年人使用的建筑。

3， 商品房的开发商所面向的购房客户是三四十岁的中年群体，这些人身体

功能健全，没有养老的需求。开发商没有做适老化产品的动力。普通居民对老年

的生活状态缺乏认识和体验，没有意识到住宅适老化设计的必要性。所以在装修

时也不会考虑适应老年人使用。

4， 配套产业发展不足。在发达国家，养老产业已经发展的相当成熟，各个

配套产品、施工安装队伍完善。而在国内可选择的产品很有限，施工安装队伍不

专业。在对精细化要求相当高的适老化改造方面还是有待提高。

6.2 对应策略

虽然适老性改造的困难重重，但是随着我们国家经济条件的不断发展，人民

生活水平的提高以及在人们思想水平、国家政策慢慢改变，适老性改造的前景还

是值得期待的。

57

第六章 适老性住宅改造对应策略

6.2.1 政策指引

在旧住宅适老性改造实施中，来自政策层面的支持非常重要。

老龄化社会对适合老年人居住建筑需求，而新建老年住宅又花费巨大，对已

占有住宅数量一半以上的老旧住宅进行适老化改造已经十分必要，完善其居住功

能、提升居住品质，使其能接近或达到设计标准，实现城市中新、旧老年住宅的

同步发展。而且全国各地各级政府每年在旧住宅的改造方面投入了大量的经费，

从节能改造、建筑外立面形象提升、居住区配套设施升级方面已经取得了很大的

成效。只是在旧住宅适老性改造的方面缺少针对性的做法。个人建议可采取以下

措施：

首先是立法支持。土地、规划、建设等各相关部门需制定城市社区更新、老

旧住宅改（扩）建的引导性政策法规，建立与完善相关的管理、指导框架。

其次，创造适宜的项目平台。中国老年人口数量巨大，老旧住宅存量巨大。

对于养老改造的需求迫切。从设计、施工、采购、运营管理各个环节都有可观的

市场利润，政府可以主导或参股进行专项业务开发。旧住宅的更新改造实际是新

建住宅的延续，是使住宅增值的有效手段。在越来越讲究高品质养老生活的前提

下，同样年龄的住房经过适老化改造的肯定比没有改造的价值要高，经济效果更

佳明显。当适老化改造形成一定的规模，对家装行业及建材行业有着积极的推动

作用。

6.2.2 技术措施改变

大多旧住宅在设计建造时有着特殊的历史背景，不适合老年人做为居家养老

使用。通过学习世界上发达国家适老性住宅改造方法和老年人住宅的适应性设

计，归纳总结了几个适合老旧住宅适老化改造的方案：

1，户型合并。在走访的过程中，笔者发现大量住宅的面积在50平米左右的

独单户型除了必要的睡眠空间，做饭、如厕空间这三个必要功能空间外，起居功

能、储藏功能缺失，在不改变原住宅结构、管线互不影响的前提下，选择适宜的

位置将相邻两户打通，面积扩大到100平米。可以完善缺失的功能，保证各个空

间独立、完整的存在。

2，局部扩建。针对原有户型厨房和卫生间的使用空间过小的户型，在不影

响周围建筑的防火、日照、视觉卫生等间距的情况下，在已有平面上进行局部扩

建。如采用楼板植筋，外挂安装“装配式厨卫”，增设轻钢结构的电梯等。

58

第六章 适老性住宅改造对应策略

3，内部空间改造。在原结构承重体系不变的前提下，拆除非承重隔断墙，

采用钢龙骨外包板材等轻巧、灵活可变的材料对原有的平面布局进行重新划分，

满足老年人的生活需求。

4，外扩凸窗：凸窗可以扩展室内空间，增大采光面积，在面积狭小的空间

加设外凸窗将房间外窗部分外扩，可以作为厨房操作台面的扩展、储物空间、种

植空间。也可以做为没有阳台住户晾晒衣物、被褥的空间。这种经济、不影响安

全的做法已经在居家的装修中广泛的采用。

6.2.3 适老观念调整

观念和意识决定发展的方向和高度。当今社会中包括一些从业者对老年人住

宅设计的仍存在着错误的认识，需要舆论积极引导、相关部门做好应对。

1， 加大老龄化社会问题宣传，引导民众重视老龄居住环境。笔者在走访普

通中年、年轻人群的过程中，发现大家对老年人生活状态了解很少，对老年人的

居住需要更是茫然。全民意识里还没有专用养老住房的概念。主流媒体也鲜有宣

传。这就需要借助政府的力量，利用舆论引导社会重视养老问题、了解养老生活

里对居住、活动的特殊要求。未雨绸缪做好心理准备，适宜的做好物质准备（如

针对性的购买和装修适老住房）

2， 目前国内执行的规范、规程、技术措施逐步完备，但是这些只是框架类

的要求。做老年住宅的设计不能局限的执行，设计师需要将人文关怀通过设计传

达出来。这就需要设计师细致的获取老年人的生理特点和心理需求，了解老年人

的生活习惯，有条件的要经常与老年人沟通，获取老年人的改造愿望。这些第一

手资料就是宝贵的经验积累，在做项目时更有针对性。 贯彻以老年人需求为本

的设计理念。

3， 提倡设计的本土化。设计师在借鉴发达国家的经验时容易不假思索的照

搬照抄，往往设计出来的东西水土不服。应深入研究中国老人生活特点和需求，

深入了解中国老人的心理特征和需求，才能合理确定老年住宅的设计细节、配套

设备，这样设计出符合中国老人使用的养老住宅。

6.3 结语

中国早在2000年就已进入了老龄化社会，而确定的以“居家养老为基础”的

居住政策，其目的就是为了保障老年人居住权益，提高老年人的生活质量。随着

老年人口数量的持续增加，建设符合老年人生活生理需求的、安全舒适的养老居

住环境是解决老龄化问题的基本条件。老年住宅的设计不仅需要建筑从业者单一

59

第六章 适老性住宅改造对应策略

努力但从技术角度出发，更需要全社会来重视、关爱老年人的生活，只有这样才

能更好地推动老年住宅的建设和发展，切实让老年人感受到老了之后仍能体会社

会、家庭的温暖，持续的被关爱，从而享受幸福的晚年。

60

参考文献

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发表论文和参加科研情况说明

发表论文和参加科研情况说明

发表的论文：

[1] 陈祜，“建筑设计优化措施分析”，《建筑设计》，2016年10月

参与的科研项目：

2014年7月，参与沧州福康家园公共住房住宅项目-钢结构住宅。

2015年4月，参与针对居住区地下车库的经济性研究。

2016年3月，参与天津市滨海新区中新生态城被动式节能住房技术导则编制。

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致 谢

致 谢

历经寒暑，终于完成了我的学术论文，这样意味着在天津大学建筑学院的在

职研究生经历即将结束。回首往事，感慨良多。

本论文的工作是在我的导师袁逸倩副教授的悉心指导下完成的，袁逸倩副教

授严谨的治学态度和科学的工作方法让我受益匪浅。在繁忙的教学工作中抽时间

指导论文，随时针对我的研究课题推荐学术参考资料，不定期的组织学术讲座和

设计讨论会。在此衷心感谢三年来袁逸倩老师对我的关心和指导。

蔡节研究员做为我的企业导师悉心指导我们完成实际工作与论文的完美结

合，在学习上和工作上都给予了我很大的关心和帮助，在此向蔡节老师表示衷心

的谢意。在职研究生的学习过程中，天津大学建筑学院的各位老师在专业技术领

域的高深造诣、认真负责的工作态度让我收获颇多，向各位老师表达真诚的谢意。

在撰写论文期间，孙寅、孙博、刘颖、高淑菊等同学对我论文中的各养老地

产发展现状的研究工作给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。

另外也感谢我的父母及爱人，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我

的学业。

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