南京江宁区别墅项目推荐书

2023年4月20日发(作者：我的世界豪华别墅设计图)

南京江宁区别墅项目推荐书

一、 项目概况

1、 项目和开发商

项目名称为香榭岛别墅。开发商为南京金厦实业，曾经开发建设过公寓住宅

-----龙门居项目。

2、 项目位置

项目位于江苏南京江宁区，离南京市中心约17公里。项目四至范畴为：东

到康后路，南到佛城路，西面北面是将军山。

3、 开发基地条件及现状

项目红线内占地面积为256468平方米，其中山地面积184334平方米，水域

面积55067平方米，堤坝17067平方米；容积率不大于0.3（以山地面积为准）；

住宅用地性质，年限为70年。地势形状只是则，位于山谷中，地势北高南低，

水域位于地块的中南部，别墅用地差不多成环水状。

4、 项目拟开发内容

总建筑面积约71967平方米（含地下建筑面积16667平方米）的高档别墅区，

其中可售建筑面积66667平方米，不可售面积（配套面积）5300平方米。小区

由约69幢独立别墅及一幢豪华会所组成。

二、 南京宏观经济概述

1、 南京概况

南京是一座历史悠久、风景秀美的都市，为江苏省省会。面积6597平方公

里，人口537.44万。

南京靠江近海，腹地宽敞，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，是长江

三角洲经济核心区重要都市和长江流域四大中心都市之一，拥有一流的禄口国际

机场、全国最大的内河港口以及连接周边要紧都市的高速公路。航空、铁路、公

路、水运和管道五种运输方式齐全，构成了全方位、立体化、大运量的交通运输

网络

南京文化底蕴深厚，已有2497年的建城历史，与北京、西安、洛阳并列为

中国四大古都。闻名的历史文化给南京留下了丰富辉煌的文化，它与南京雄浑秀

美的山水园林融为一体，构成了都市专门深厚的历史文化底蕴。

南京工业实力雄厚，差不多建设成为以石油化工、电子信息、汽车摩托车、

机械外表和生物医药等5大支柱产业为主导，拥有36个工业行业、200多个工

业门类、2000多个大类产品的综合性工业体系。

三、 江宁经济技术开发区概况

南京江宁经济技术开发区位于城南，市区郊区的结合部，该经济技术开发区

是南京建设规模最大，社区配套最完善、进展速度最快的开发区。

依照江宁技术开发区的总体规划，开发区西部为集教育、科研、高新技术开

发、文化、居住、休闲、度假、旅行为一体的新世纪新兴社区。

四、 南京房地产市场分析

1、总供给量分析

（1）、供给量分析

1995—2004年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表

年份

1995 59.45 29.2 602.36 230.78

1996 69.7 33.94 543.78 275.67 178

1997 72.89 36.17 535.75 207.87 215

1998 101.06 58.79 611.82 270.46 253

1999 97.91 62.21 686.93 314.33 222.2

2000 99.34 66.42 658.59 297.55 254.2

2001 111 75.28 743.95 308.96 305.23

2002 137.63 96.57 909.6 374.43 341.92

2003 183.8 129.3 1255.0 336.24 400.16

2004年

房地产开发住宅开发投住宅施工面住宅竣工面住宅交易面

投资（亿元） 资（亿元） 积(万㎡) 积（万㎡） 积（万㎡）

219.32 168.39 1958.61 399.32 463.91

由上表能够看出1995年到2004年南京房地产市场投资开发力度加大。施工

面积近年来增幅明显，这表达出住宅开发量的飞速增长。竣工面积增长缓慢，在

2003年甚至显现负增长的现象，这在一定程度上阻碍了供需平稳，需求量高速

增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳增加表现了南

京房地产市场整体的供略大于求态势，出现供需两旺的局面。

（2）、2005年南京房地产供给量推测

供应将稳步增加，总体供求矛盾将连续缓解，结构性矛盾仍将存在。

2003年全市共招拍挂出让614公顷土地，比2002年增加3.3倍，2004

年国土部门还供应了土地1000公顷。2004年的开工面积、施工面积都大幅增

长，因此2005年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。

2004年全市商品住宅上市量为790.56万㎡，估量2005年的上市量确信会超

过2004年的上市量。

2、总需求量分析

（1）、总需求量论述

目前，推动南京房地产开发投资不断增加的动力要紧是强烈的市场需求，而

构成南京房地产市场需求的主体要紧包括了拆迁、投资购房、结婚、改善居住环

境以及都市化进程所带来的购房意向。而消费者的消费慢慢趋于理性化，对物业

品质需求越来越高，专门少会再显现跟风性质的盲目消费现象。

（2）、总需求量结构分析

A、2004年的拆迁购房需求比例较2003年底有所下降，缘故是拆迁进程

缓慢。造成拆迁进度缓慢的缘故，要紧在于以往拆迁中存在各方面问题还没有得

到专门好的解决。同时旧城改造力度有所减缓，导致需求量开始减少。

B、投资购房减少，受到政府宏观调控的阻碍，专门是受从2004年4月1

日起开始实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”政策的阻碍，以短期投资为目的

的投资购房需求下降。

C、结婚购房需求稳固。随着都市化程度提高，南京市的人口基数不断增加，

结婚的人数也随之而增加，结婚购房需求2004年来一直稳中有升，这部分人群

是南京商品住宅需求中最稳固的组成部分。

D、改善居住环境购房需求增长迅速。这些年来随着南京经济的飞速进展

居民收入也显著提高，都市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住

环境的购房需求也随之大幅上升。上升比例达到8个百分点，幅度较大。

E、都市化进程购房需求增长较快。作为大都市的南京，都市化进程的加

快和都市区域的扩大将迅速扩大都市人口数量，形成对都市商品住宅需求的连续

增长动力。按照南京都市进展规划，今后每年都市化进程将会保持在2％左右，

每年约有11万人成为南京市都市人口。

（3）、2005年总需求量推测

需求仍将保持旺盛势头，2005年房地产市场需求在2004年基础上，仍会

连续上升。

A、从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳固进展，2004年南京市人

均可支配收入也会连续增长，2004南京市居民可支配收入增长13.7％，随着

经济收入的增长，居民为改善居住环境和提升需求质量的的需求相应不断增

加。

B、从被动需求看，由于2004年拆迁工作的减缓，下半年相伴都市建设的

加速南京市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增

长。

C、南京市都市化水平在稳步提高，都市规模稳固的扩张，由此带来的自动

型需求会稳固小幅增长。

综上所述，坚持南京市需求增长的因素有利于需求的增长，2005年南京市

的商品住宅需求增幅将高于2004年。

五、价格趋势

1、南京近年房地产价格走势分析

由2000年开始至2004年，南京房价处于一个相对较快的增长态势。从

区域上看河西房价的涨幅最高，缘故在于政府大力开发河西的政策导向。同时随

着十运会的召开，河西的基础设施和配套日趋完善。由2004年河西的均价达到

5900元/平方米，能够估量2005年度河西的涨势仍旧会保持较高幅度。

2、2005年房地产价格趋势

2005年房地产的价格将比较平稳并有小幅上升，可不能显现太大的波动。

（1）、今年南京市供求形势连续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格

的大幅上升。同时今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到

操纵，现在要紧的建筑材料价格稳固。

（2）、供求没有失衡，仍旧在合理的正常区间。各方利好因素仍在支持开

发企业的信心，可不能显现抛盘现象。下半年拆迁量的进一步增加关于稳固大的

市场有一定的作用。

（3）、开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会坚持房地产价格的稳固。

因此总体上半年房地产的价格将会保持一定程度的稳固，少数板块如江宁、江北

的供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将专门难坚持上半

年一路上涨的情形，可能显现一定程度的盘整。

六、消化状况分析

1、商品住宅销售状况分析

2003年以来，南京市商品住宅销售市场一直较为平稳，除去2003年二季

度由于契税调整的缘故外，各季度销售量差不多平稳并有所增加，涨幅达到5%

—10%。市场较稳固，并没有受到临时性因素的阻碍，由此能够看出南京的房

地产市场是朝着健康稳固的形势进展的。

2、供需比例状况分析

（1）、需求每平方米3800元以下价位段的占46.2%，严峻供不应求。

（2）、需求3500-6000元/平米价位段的占40%，供求差不多平稳。

（3）、需求6000元-8500元/平米价位段的占总量的6%，而实际供给比例达

34.2%，属于严峻供大于求。

（4）、需求8500元/平方米价位段的占1.1%，实际供给比例为7.1%，供大

于求，尽管这部分客户基数较小，但购买力专门强，在销售时要注意策略。

七、购房面积与户型分析

1、购房面积需求分析

通过与2004年对比发觉，购房者关于 81－100㎡、121－140㎡、141

－160㎡、161－200 ㎡、201㎡以上五种面积住房的需求均有一定程度的上

升，专门是81－100㎡面积段上升了5.2％，101－120㎡面积段降低2.8％，

能够看出在收入水平增幅有限，房价连续走高的情形下，购房者对住房面积的需

求逐步向两极分化，经济能力强的购房者以追求更高生活居住品质为主，需求面

积逐步增大；经济能力一样的购房者则在满足差不多居住需要的前提下，着重考

虑操纵总面积以便达到专门好操纵总价的目的。因此开发企业开发产品时，在单

体设计、套型设计方面应充分考虑潜在购房者面积需求上的新变化，对三房套型

的设计，应在面积配比上提高100㎡左右及以内的比例，适当减少110－120

㎡三房的比例，以便能够更好地适应市场的需要。需要注意的是大面积的物业需

求比例占专门小，一旦市场供应大将造成空置率增加，销售周期加长。

2、需求户型分析

同2004年相比，关于户型，潜在购房者仍旧要紧需求二室一厅一卫 ～ 三

室二厅二卫这五种户型，同时彼此之间的需求差距不大。其中，需求比例最高的

是二室一厅一卫，占21.6%，其次是三室二厅二卫，为20.5%。潜在购买比

例较高的五种要紧户型中，两室两厅一卫的需求最小，为16.6%。

八、购房习性特点分析

依照南京市场目前住宅类型及其特点，将商品住宅分为以下几类：

（一） 城中区高档住宅 城中区指（古城墙以内）

（二） 近城区高档住宅 近城区指（城东南地区、河西地区、下关地区等）

（三） 近城区中档住宅

（四） 近郊高档住宅 近郊指（江宁、江北地区）

（五） 近郊中档住宅

城中区高档住宅（古城墙以内）：不愿远离城区，配套要求专门齐全，交通要求

便利，对小区居住环境有比较高的要求，对学区比较看重，对景观要求较高，对

地域有偏好 注重好的物业品牌和品质 总价在200万以内 高层或小高层 面积

60—180M2 按揭或一次性付款

近城区高档住宅（河西地区、下关地区）： 能够同意离城区市中心5—8公里的

范畴，对配套要求比较齐全，要求专门便利的交通，对小区居住环境有比较高的

要求，景观要求专门高，对地域有偏好 物业要求高注重好的品牌和品质 总价在

120-250万 多层或小高层 面积100-200M2 ，一次性付款居多。

近城区中档住宅（河西地区、下关地区） 能够同意离城区市中心5—8公里甚

至更远的范畴，对配套要求差不多具备，要求有比较便利的交通，景观要求一样，

对楼盘的价格考虑比较多， 对物业品牌没有过多要求，但对物业品质比较看重 ，

总价在60-150万 高层或小高层 面积80-150M2， 按揭居多。

八、房地产市场综合评述

综上所述，南京房地产市场近年来出现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，

南京房地产市场出现的要紧特点如下：

1、供给量增大，结构性矛盾仍旧存在

近年的供应量有大的增长，总体供需矛盾得到进一步缓解。供需比仍将有一

定程度的增大，商品住宅销售也有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。

区域结构、价格结构矛盾仍旧存在。城中板块一直供不应求，但由于土地资源稀

缺，上市量增长可不能太快。而江宁、江北板块上市速度专门快，上市量比较大，

但销售增长却比较平稳，因此这两个板块的供需形势比较复杂。河西地区由于开

发量增大，政府政策的扶持造成该板块供应量增长迅速，需求量的增加使该板块

价格处于迅速攀升态势，造成价格的不稳固。

2、需求保持旺盛势头

房地产市场需求稳固上升。随着南京市经济的快速稳固进展，经济收入的增

长居民改善居住的需求量相应不断增加。而且拆迁量增加，相伴都市建设的加速

南京市将加速拆迁的进度，需求将有较快的增长。都市化水平在稳步提高，都市

规模稳固的扩张，由此带来需求会稳固小幅增长。投资性购房需求也一直保持着

相当的程度。综上所述，坚持需求的因素均有利于需求的增长。

3、价格保持稳固

商品住宅的价格一直比较平稳并有小幅上升，没有显现太大的波动。市场总

体供略大于求，政府宏观调控措施成效明显都抑制了价格的大幅上升。供求没有

失衡，仍旧在合理的正常区间，此外开发商拿地成本以及商品住宅品质的提升坚

持了商品住宅价格的稳固。因此，总体商品住宅的价格仍保持着一定程度的稳固，

仅有少数板块供需比例较大，存在一定程度的供过于求。

上海格瑞投资咨询

二00五年三月二十八日