2021年二手房交易详细流程（附时间）

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2021年二手房交易详细流程（附时间）

2021年二手房交易具体流程〔附时间〕

很多人因为资金的缘由，选择购置二手房，下面

! 我预备了关于二手房交易具体流程，提供给大家参考

一、看房：

房屋： 1.

看绿化 (1)

看结构及布局 (2)

看价格 (3)

看日照 (4)

看通风 (5)

看隔音 (6)

看私密性 (7)

(8)看面积

2.小区：

(1)物业管理

(2)环境

(3)配套

(4)地理位置

(5)升值空间

3.历史：

1.业主出售缘由

2.房屋以往经受

二、查册(1工作日)

查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证

号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你

可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有

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否被查封等状况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查精确。

询二手楼房产状况，可以持身份证到房地产档案馆查阅。 2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归

查册资料： 属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费

(1)身份证 用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号 3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付

查册费用： 款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明

(1)产权基本状况 30元 确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;假如双方另有商定，则

(2)抵押登记状况 40元 应当在合同中明确这一商定。

(3)查封状况 30元 4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付

留意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的

能过户。 过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分

三、签三方合同和网签合同(1工作日)： 期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必需具备以下内容： 5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合

1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体状况应确保真实同中商定的义务时，所需承担的责任。明确商定解决争议的方式是接

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受仲裁还是诉讼。 五、签房屋申请贷款合同(1工作日)：

6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此商定合同生效或失 贷款是指:贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价确定比率的

效时间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。 款项用于购置房地产。

7.合同的变更与转让。 房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房

8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵

关的补充协议的商定。 押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购

留意事项：合同商定主要 产权;楼价;定金;付款方式;付款条件;房款。如购房人不能按商定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先

履行期限;交楼时间;办理相关手续时间;违约方式;违约责任等; 受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合

四、评估(1工作日)： 同》。

房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价， 银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来

进行银行贷款权利价值评估审批;银行评估目前状况基本与市场交易价办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份

持平，部分地方高于市场交易价。 证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必需提交的证明文件，

留意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房

以评估价来计算贷款金额。 屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押

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登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者 (4)婚姻证明

在该行的帐户上。 (5)银行收款账号

留意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等;双方 买方：

备齐资料才能递交银行申请贷款。 (1)身份证(夫妻双方)

房屋按揭贷款分类： (2)户口本(夫妻双方)

1.商业贷款(7~10工作日审批)： (3)婚姻证明

个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购置自营 (4)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)

性商业用房或自用一般居住用房的个人发放的贷款;借款人将所购房产 (5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2

抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。 倍以上)

商业贷款资料： (6)供楼存折或卡

卖方： (7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

(1)身份证(夫妻双方) (8)XX市房屋套数查册证明

(2)房产证 商业贷款费用：

(3)户口本(夫妻双方) 按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

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转按揭手续费：1200元/单(办理转按揭才收取,具体按各按揭公司 (3)户口本(夫妻双方)

收费) (4)婚姻证明

留意事项：楼龄加借款期限不能超过30年;贷款成数不得超过房价 (5)银行收款账号

七成;利息较高;选择性大;流程快。 买方：

2.公积金贷款(10~15工作日审批) (1)身份证(夫妻双方)

个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市 (2)户口本(夫妻双方)

住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心托付本 (3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)

市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购置住房的 (4)婚姻证明

`购房按揭贷款且借款人购置的房屋仅限于本市国有土地上具有全部权 (5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2

的居住住房;但公积金贷款的借款人必需提供贷款人认可的担保。 倍以上)

公积金贷款资料： (6)供楼存折或卡

卖方： (7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

(1)身份证(夫妻双方) (8)XX市房屋套数查册证明

(2)房产证 (9)公积卡或存折

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(10)公积金缴存明细表 (1)身份证(夫妻双方)

公积金贷款费用： (2)房产证

按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费) (3)户口本(夫妻双方)

保险费：贷款额0.1%按揭年限折扣 (4)婚姻证明

留意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成 (5)银行收款账号

(首次购置房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积 买方：

金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购置空卖空同一住房 (1)身份证(夫妻双方)

最高贷款额度不得超过80万元;公积金贷款流程慢，利息低。 (2)户口本(夫妻双方)

3.组合式贷款(商业+公积金贷款)(10~15工作日审批) (3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)

指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款;在借款人在 (4)婚姻证明

购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应当向银行的借款额度 (5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2

时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。 倍以上)

组合式贷款资料： (6)供楼存折或卡

卖方： (7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

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(8)XX市房屋套数查册证明 除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

(9)公积卡或存折 七、递件(1工作日)

(10)公积金缴存明细表 产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，

组合贷款贷款费用： 审核胜利领取回执。

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费) 递件需要预备的材料：

保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额0.2年限 贷款 三方递件前打印网签合同;

50万保险费2000;提前还款可以申请退部分。 卖方：

留意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成; 1、身份证(夫妻双方);

公积金贷款流程慢，利息低。 2、房产证;

六、银行同意贷款通知书(按第五条贷种类审批通过1工作日出同 3、户口本;

贷书) 4、婚姻证明;

银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意 买方：

贷款的金额、期限、利率。 1、身份证(夫妻双方);

留意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行; 2、户口本(夫妻双方)

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3、婚姻证明; 提供户口所在房屋套数查册证明);

4、未成年小孩的出生证明; c)管局报批价x3% 二次以上购房或购房面积144平方以上;

5、非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明 2.个人所得税：管局报批价x1% 房产证业主满5年且业主唯一一

留意事项：一般状况下产权转移申请审核胜利领取回执。双方到各套物业免征;

税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同商定递件胜 3.营业税：管局报批价x5.6% 房产证满5年免征;

利时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用 4.土地交易服务费：房产证建筑面积x6元/㎡;

银行资金托管。 5.产权登记费：个人产权50元二个人产权80元;

八、缴税过户(1工作日)： 留意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;

递件申请审核胜利领取回执，国家需要缴税费房屋才能过户。 换取出新证回执。

房管局缴交税种如下： 九、出新证(7工作日)：

1.契税： 经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交

a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下(需提供户口所在房易登记中心出新房产证.

屋套数查册证明); 十、归档(5工作日)：

b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需 交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供

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档案利用。 也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，

十一、入押(1工作日): 该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能

房地产抵押登记指房地产及相关权益以确定权利价值抵押给银行，办理产权过户等相关手续。

银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产 十三、公积金放款审批(10~15工作日)

其他权利的登记。 公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷

抵押登记费用：抵押登记费80元/套。 款合同进行审批放款(商业贷款不需要公积金放款审批)。

十二、出押(7工作日): 十四、放款(1~3工作日)：

出押指房地产抵押登记后出房地产他项权证。 据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款

l他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接

的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项划入售房者在指定该行的帐户上。

权人持有。一般房产购置时，选择按揭贷款时，在房屋全部权证书中， 留意事项：目前银行额度缺乏会适当推延放款，推延时间具体看

会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范各银行额度状况;公积金不受银行额度影响。

围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续 十五、收楼(1工作日)：

期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书 卖买双方交接房屋;包括合约附带家私家电修理基金等;办理附属

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房屋包括有水费，电费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变

更及费用结算。

留意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用核实缴清。

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