古北水镇20运营报告

资料

2014年景区运营行业分析报告

中青旅

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目 录

一、概述：中国景区第一股，打造连锁景区运营平台 ....... 4

1、概况：“一体两翼，结合策略投资”的业务结构 ......................................... 4

2、中国景区第一股：拥有领先的景区开发、运营能力 ................................. 4

3、后续催化剂 .............................................................................................. 5

（1）古北水镇开始试运营，成为市值增长和股价表现的持续催化剂 .......................... 5

（2）乌镇强劲表现带动14年净利润高增长 ................................................................ 6

（3）“走出去”战略进一步发挥公司领先的景区开发、管理能力 .................................. 6

二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区 .................. 7

1、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔 .................................................... 7

2、案例分析：面向会议旅游的九华山庄和面向观光旅游的十渡景区 ............ 8

3、开发基础：交通便利、政策支持、整体开发、渠道完备 .......................... 9

4、项目介绍：观光+休闲+会议复合型景区 ................................................. 10

5、股权结构：中青旅权益占比36% ........................................................... 12

6、估值：预计古北水镇总价值在116亿元 ................................................. 13

三、乌镇模式，开启“走出去”战略 ................................. 14

1、乌镇开发：江南水乡的封面，古镇开发的标杆 ....................................... 14

2、开发历程：从“观光小镇”到“度假小镇”到“文化小镇” ............................. 16

3、乌镇模式：整体规划、复合经营、注重休闲 .......................................... 17

4、收入结构和发展前景 .............................................................................. 18

5、乌镇模式开启“走出去”战略，成为“连锁型旅游目的地开发公司” ........... 20

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四、旅游、酒店和策略投资：关注互联网O2O转型 ...... 21

1、旅行社业务：关注会展业务和O2O转型 ............................................... 21

2、酒店业务：帝苑酒店亏损拖累增长 ........................................................ 24

3、IT投资：稳定增长 ................................................................................. 25

4、房地产投资：地产收入结算即将完成 ..................................................... 25

5、商业地产：桐乡旅游广场 ....................................................................... 26

五、盈利预测 ................................................................. 27

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一、概述：中国景区第一股，打造连锁景区运营平台

1、概况：“一体两翼，结合策略投资”的业务结构

中青旅作为综合旅游龙头，形成了以旅行社业务为主体，景区运

营和酒店管理为两翼，并辅以房地产销售、IT 等策略投资的业务结

构。从2012 年的利润结构来看，景区管理（乌镇景区）是公司业务

的最大亮点，净利润占比40%。

2、中国景区第一股：拥有领先的景区开发、运营能力

中国旅游形态正由观光游向休闲游转型，而位于城市周边、行程

简单、利用短假期的短途休闲“微旅游”拥有巨大市场空间。中青旅旗

下的乌镇和古北水镇正是瞄准京沪周边的“微旅游”市场，打造观光+

休闲+度假的复合型景区。

中青旅具备国内最领先的景区开发能力，将先天条件一般的乌镇

打造成江南水乡的封面，是中国净利润规模最大的单一景区、浙江省

客户满意度最高的古镇，以及最符合休闲游定位的景区，乌镇西栅成

功留住休闲散客，酒店入住率超过60%，客单价远高于其它古镇。

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乌镇的成功模式可总结为1）整体规划：强调景区整体风貌，管

线地埋、修旧如故等模式保证了原有的古朴景观；2）集中产权：收

回景区内所有产权，酒店、餐饮和大部分店铺均为公司直营，避免商

铺雷同、商业化气息过重的风险；3）注重休闲：乌镇西栅在保留了

明清古建和老街长弄的同时，在内部充实现代化的配套设施，为游客

提供舒适的居住环境和全方位的休闲娱乐，符合游客“休闲游”需求。

3、后续催化剂

（1）古北水镇开始试运营，成为市值增长和股价表现的持续催化剂

北京市存在巨大的短途休闲游需求，但周边又非常缺乏优质旅游

景点供给，野三坡、十渡等景点年客流均超过200 万。古北水镇交

通位置便利，并由乌镇原班人马打造，保证了景区的高端品质。古北

项目定位“观光+休闲+会议”的复合型景区，除了包含4A 级景区司马

台长城的美丽风光，还拥有酒店民宿、餐饮、温泉、演艺等配套设施，

满足休闲、度假和会议需求。

我们预计古北项目整体估值116 亿。古北水镇已于13 年10 月

底开始试营业，随着景区品质和前景逐渐被市场和消费者所认知，公

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司资产价值和发展潜力有望逐渐获得市场认可，得到估值提升。

（2）乌镇强劲表现带动14年净利润高增长

受禽流感、炎热天气和三公消费下滑影响，1-3 季度乌镇客流同

比下滑约5%。14 年客流有望实现低基数下的反弹。同时考虑收购

15%的乌镇旅游股权，预计公司14 年净利润同比增长33%。

（3）“走出去”战略进一步发挥公司领先的景区开发、管理能力

公司目标成为连锁型旅游目的地开发公司，充分利用领先的景区

开发能力，形成平台模式。古北水镇是公司“走出去”战略的第一步。

根据新闻报道和我们的调研，未来与乌镇同处桐乡的濮院古镇有望成

为公司下一个异地复制的项目。新项目宣布将有望进一步打开市值空

间。

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二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区

1、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔

我们预计北京市短途休闲游潜在市场规模在5000 万人次/年，但

城市周边又缺乏优质的短途旅游景点。京郊的休闲度假游项目，若能

拥有优秀的品质和服务，能够填补短途旅游供给缺口，激发居民的出

行欲望，未来发展潜力巨大。

► 需求：短途休闲游潜在市场在5000 万人次/年：1）市内居民

产生需求4500 万。北京市城镇人口数量1700 万人，拥有私人汽车

370 万辆，假设拥有汽车的家庭每年短途出游4 次，没有汽车的家

庭每年平均出游1 次。2）到访游客产生需求500 万：北京市一年到

访游客数量达2.1 亿人，其中观光、休闲度假游游客达到约1 亿人，

假设其中5%会参与周边旅游。

► 供给：北京周边缺乏优秀休闲游目的地：整个河北省仅有5 个

5A 级景区，相比而言，上海周边的浙江省、江苏省共拥有25 个5A 级

景区，年接待量都超过60 万人次。目前北京周边的景点已经被挤得

人满为患，体现出景点供给的稀缺性。北京欢乐谷的接待游客人数已

达到345 万，野三坡也达到265 万人次。

► 现状：密云旅游初具规模：受益于京津冀城镇群的巨大旅游

需求，密云县2012 年接待游客869.6 万人次（住宿业128.6 万、旅

游区103.5 万、民俗旅游637.4 万），营业收入达36.5 亿元。

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2、案例分析：面向会议旅游的九华山庄和面向观光旅游的十渡景区

九华山庄：位于昌平区小汤山，占地2000 余亩，定位北京地区

的商务会议市场。拥有超过60000 平米100 余个不同规格的会议场

所，并配套有温泉、体育、保健等休闲娱乐项目。2011 年公司整体

收入达5.7 亿元，占据北京会展市场约25%的市场份额。

九华山庄98%的客流来自于会议和年会，年会尾牙的季节性很

强，每年10 月份到春节前的业务占整体收入的75%以上。这种淡旺

季的过大差异影响了经营效率，总是形成淡季人去楼空，旺季忙不过

来的现象。另外，受三公消费下滑和其它大型会议中心开业的分流影

响，近年来九华山庄的收入增长停滞不前。

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十渡景区：位于北京市西南的房山区，拥有中国北方唯一一处大

规模喀斯特地貌，2005年成为中国4A 级景区。景点主要定位北京居

民的自然观光游，2011 年十渡镇接待游客333 万人次，实现旅游收

入6.9 亿元。

十渡的旅游高峰期间在每年的5-10 月，冬季基本没有游客，与

九华山庄恰恰相反。另外由于十渡主要为自然景区，景区门票、项目

收入占比70%，客单价水平较低，仅为200 元左右。

3、开发基础：交通便利、政策支持、整体开发、渠道完备

良好的区位位置、政府的大力支撑，以及乌镇成功的设计经验和

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整体运营开发将成为古北水镇项目的品质保证。中青旅本身的旅行社

渠道和会议展览客源也将成为古北水镇客流来源的重要渠道。

► 交通便利：景区距离北京市区约120 公里，驱车约一个半小

时能够到达（走京承高速，从司马台出口下高速即到）。这段距离远

近适中，既方便北京市居民在周末、假日的出行，又不会过近，提高

了游客在景区过夜的可能性。

► 政策支持：古北项目获得了北京市政府的大力支持。2012 年

古北项目获得密云县财政局4100 万的基础建设补贴，参与古北项目

融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。市政府还在公路交

通、行政审批方面给予项目帮助。

► 整体开发：古北水镇项目由原乌镇团队打造，该团队拥有丰

富的景区整体开发经验。

整体开发保证了景区的设计统一、风格完整和规划合理。能够避

免其它景区易出现的产权纠纷和过度商业化的现象。

► 渠道完备：公司可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队

游客。另外，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，会议旅

游也将成为古北的重要客源。

4、项目介绍：观光+休闲+会议复合型景区

► 观赏长城风光：司马台长城是国家4A 级景区，是北京周边

保护最好的一段野长城，山形险峻，风景优美，被长城专家评价为“中

国长城之最”，被《中国国家地理》评为中国十大秋色之一。古北项

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目对司马台长城进行进一步维护，加上夜光工程，便于在夜晚欣赏长

城景色。

► 感受北方文化：古北水镇突出展示北方文化。古镇建筑以清

代、民国的北方四合院类型民宿为主，并且设有10 个展示体验区（小

型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺。

► 休闲项目丰富：古北项目内涵丰富，定位城市居民休闲度假

需求，远不仅仅只是自然观光景点。景区内计划建有两个五星级酒店、

6 个高档会所（会所中包含自然温泉）、400 余个民宿。并设有特

色餐饮区，日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等配套休闲设

施。

► 会议/活动理想地点：古北水镇预计建设两个大型会议中心。

乌镇目前会议市场的客流占比达到20%以上，北京拥有更多的企事业

单位，未来古北的会议市场前景更加看好。另外，古北还建有特色教

堂，瞄准北京婚宴市场。

总体而言，古北水镇既具备十渡的美丽风景，适宜自然观光；又

拥有九华山庄的休闲、度假和会议设备，再凭借乌镇团队领先的开发

能力，未来古北水镇的容量和定位将是“十渡+九华”，有望成为京郊

最成功的旅游度假景区。

古北水镇已于13 年10 月份开始试营业，预计在14 年实现一期

开业。公司计划主要针对北京市场中高端消费人群。目前预计景区门

票定价在200 元左右。司马台长城单独收费，预计价格在50-60 元。

另外司马台索道也需要单独收费，预计价格在50-80 元。五星级酒店

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市场价格定位在1500 元以上，民宿价格在500-3000 元的价格区间

左右。另外，古北二期预计以旅游度假公寓住宅为主，占地面积约300

亩，预计至最早要到2016 年逐步贡献净利润。

5、股权结构：中青旅权益占比36%

此前中青旅由于涉及房地产业务，A 股的再融资业务难以进展。

但古北水镇自2011 年开设建设后资金需求巨大，前期投资规模超过

30 亿元。公司通过先后引入乌镇旅游、IDG、北京和谐成长投资和

京能集团等战略投资者，来实现古北水镇的项目筹资。目前中青旅直

接控股25.8%，并通过乌镇旅游间接持有15.48%的股权，实际权益

比例占36%（25.81%+15.48%*66%）。

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6、估值：预计古北水镇总价值在116亿元

占据广阔的北京市场需求，并且拥有高档的品质保证，古北水镇

的成功将是大概率事件，预计项目培育期为2 年，自2015 年起形成

业绩增长的重要推动力。

► 收入假设：我们预计到2018 年，古北水镇合计游客人数能

够达到270 万人次（日内游客162 万人，隔夜游客112 万人），合

计营业收入达11 亿元。

► 成本假设：预计项目成熟后运营成本在5-6 亿元左右，其中

折旧摊销约1.6 亿元、人工成本在2 亿左右（总员工数约3000 人），

财务费用约4800 万元，另外其它耗材、水电、餐饮费用约2 亿元。

根据折现现金流计算，我们给予古北水镇项目估值116 亿元。

中青旅在古北水镇权益占比36%，因此古北水镇将为中青旅带来市值

增加42 亿元。

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三、乌镇模式，开启“走出去”战略

1、乌镇开发：江南水乡的封面，古镇开发的标杆

► 先天一般的基础下脱颖而出，成为客户满意度最高、盈利能

力最强的江南古镇相比其它的江南古镇，乌镇的先天基础并不突出：

开发时间远晚于周庄、同里；与上海市区的距离较远；除了原有的茅

盾故居，也并没有特别突出的文化内涵。

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但是乌镇吸取了此前古镇的开发经验，凭借优秀的开发和管理能

力，成为六大古镇中客流量第二大、收入最高的景区。乌镇景区2012

年的综合客单价为115 元，远高于周庄、同里等景区30-40 元的客

单价。目前乌镇已成为全国净利润规模最大的单一景区公司。

► 过去 5 年年均客流增长25%，收入增长34%

受益整体旅游市场的蓬勃发展和乌镇持续的开发创新，2007 年

-2012 年乌镇旅游公司年均客流增速25%，年均收入增长34%。2012

年乌镇旅游接待游客601 万人次，实现收入6.9 亿元。

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2、开发历程：从“观光小镇”到“度假小镇”到“文化小镇”

► 开发之前（-2001 年）：乌镇在向城市化、工业化迈进的过

程中，逐渐失去以河道为中心的江南古朴水镇风光，新建筑、老建筑、

破建筑掺杂，河道污染严重，另外文化资源也相对匮乏，仅有茅盾故

居一个景点。

► 观光小镇（2001 年-2007 年）：1999 年，时任桐乡旅游局

长陈向宏成立乌镇古镇旅游投资有限公司，开始东栅保护工程，在吸

取了周庄等其它古镇的开发经验和教训后，为保证景观整体风貌，首

创“整体开发”、“管线地埋”、“整旧如故”等模式，拆除不和谐建筑、

清理河道、为居民进行改厕工程、同时采用泛光工程提升乌镇夜景。

乌镇东栅2001 年对外开放。河东以小型展览馆为主，包括江南百床

馆、酒坊、染坊、茅盾故居等。河西以特色商品销售为主。

► 度假小镇（2007 年-2013 年）：2007 年西栅景区对外运营，

西栅内居民全部迁出，保护和修缮工作进行的更加完整，西栅面积比

东栅大三倍。景区内的酒店、餐饮、商铺基本都为公司直营，形成了

国内较少有的“观光加休闲体验型”古镇景区。

► 文化小镇（2013 年-）：挖掘小镇民俗文化，与中央电视台

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合作展现地方特色的年夜饭、长街宴、堂会等民俗活动。与黄磊、赖

声川等演艺界人士合作，举办乌镇戏剧节，增加乌镇的文化元素，创

建更难以复制的旅游文化壁垒。

3、乌镇模式：整体规划、复合经营、注重休闲

乌镇成功的开发被联合国专家考察小组誉为古镇保护之“乌镇模

式”，成为“中国古镇保护进程中值得推广的典型”。总结来看，乌镇

模式主要包括三点：整体规划、集中产权、注重休闲。

► 整体规划：公司建设初期就进行一次性整体的规划，强调保

存水镇风貌。拆除不符合风格的新建筑，用“修旧如故”的方式保护原

有老旧建筑。而管线地埋、河道清淤等方式保存了原有的古朴景观。

使得游客能够更直观和强烈地感受到小镇的江南水乡特色。

► 集中产权：乌镇开发时吸取其它古镇开发的经验教训，把景

区内所有店铺的产权都拿回，西栅内的居民全部迁出，酒店、餐饮和

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大部分的店铺均为公司直营，避免景区商铺过于雷同、商业化气息太

重的风险，直营模式也保证了经营质量，提升游客体验。

► 注重休闲：西栅建设更侧重体验性的旅游消费，高档会所、

精品酒店、民宿满足了各个层次的住宿需求，同时结合中青旅自身优

势，侧重发展会议旅游，符合旅游形态由“观光游”向“休闲游”转换的

需求，也增加了游客在乌镇的逗留时间和人均消费。

4、收入结构和发展前景

乌镇目前的经营业态包括：门票（东栅100 元，西栅120 元，

东西栅联票150 元），酒店餐饮、商铺租赁（约200 余房间）和娱

乐项目（乌镇游船和新建的乌镇剧院）。其中，门票占比40-50%，

酒店餐饮占比30-40%，租赁、游船和经营公司占比10-20%。

往前看，乌镇仍具备持续增长前景：

1）西栅景区定位散客休闲游，旅游需求持续旺盛。13 年受禽

流感和炎热天气影响，整体浙江团客客流出现明显下滑，以团客为主

的东栅上半年客流下滑19%。但西栅定位休闲度假游，客流以散客为

主，上半年仍然实现了19%的强劲客流增长，并拉动整体乌镇收入增

长10%。未来乌镇西栅客流和客单价的提升将成为整体景区收入增长

的主要动力。此外，2014 年底即将试营业的上海迪士尼乐园和位于

乌镇周边由周星驰投资的“大话西游”影视公园，都将成为刺激客流长

期增长的重要因素。

2） 戏剧节吸引观演客流，创造难以逾越的旅游文化护城河。

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2013 年5 月乌镇旅游与黄磊、赖声川、孟京辉等戏剧节知名人士成

功举办首届“乌镇戏剧节”，获得成功的业界反响和客流提升效应。为

乌镇景区打造了独特的竞争优势。往后乌镇剧院计划打造常态化的戏

剧演出，进一步延长消费者盈利产业链。2014 年木心美术馆也即将

开业。

3）乌镇南、北栅还拥有开发空间。乌镇旅游公司具备南栅和北

栅的开发经营权和部分土地储备，未来拥有进一步的开发空间，拓展

乌镇景区的面积范围。

预计13 年/14 年乌镇净利润增长为16.1%/19.5%，考虑到中青

旅收购IDG15%股权将于今年4 季度并表，预计中青旅拥有的权益净

利润增速为19.9%/49.7%。

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5、乌镇模式开启“走出去”战略，成为“连锁型旅游目的地开发公司”

乌镇成功的开发成为了中国古镇景区开发的标杆，也吸引了多地

方政府希望能够与乌镇旅游公司进行联合开发。乌镇旅游曾计划在港

股单独上市，实现“走出去”的连锁经营战略。后由于景区门票问题而

搁浅。古北水镇的开启将是乌镇旅游实现外地扩张的第一步，未来预

计将会有新的景区开发项目诞生。

日前，桐乡市正式获国家旅游局批复，成为全国首个旅游综合改

革试点县，计划建设“中国旅游第一大县”。将以桐乡城区为游客集散

地，打造四大旅游特色精品小镇，即乌镇世界一流风情小镇、濮院时

尚旅游购物小镇、石门乡村休闲体验小镇和崇福运河文化小镇。

根据新闻报道和我们与桐乡政府的沟通，处于桐乡市东部，紧挨

乌镇的濮院基本确定由乌镇旅游公司来进行合作运营开发。濮院在明

清时代曾被誉为“江南五大镇”之一，未来规划成为以“历史文化和时

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尚购物”为主题的5A 级景区。桐乡政府还计划将乌镇和濮院通过运

河之水连接，串联整个桐乡旅游业。今年起濮院已开始建设样板区，

连接濮院和乌镇的道路也在建设，从14 年起将征收土地产权。

四、旅游、酒店和策略投资：关注互联网O2O转型

1、旅行社业务：关注会展业务和O2O转型

三大问题导致整体旅游行业困境： 1）中国旅游出行方式正逐渐

由组团游向自由行转化，新旅游法出台后提高了旅行团价格，更加剧

了团客市场萎缩的速度；2）行业门槛较低使得竞争过度激烈；3）经

营效率较低，而且大量的收入为现金结算，很多是后台返点、回扣等

灰色收入的形式，企业层面难以监控。行业困境反映在财务数据上，

中青旅的旅行社毛利率处于逐年下滑的趋势，2012 年毛利率下滑至

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8.8%（包含会奖业务）。同行业的国旅总社的毛利率也同样呈现逐

年下滑的趋势，2012 年净利润率仅为0.3%。

会奖业务是旅行社行业中的亮点。会奖游客具备规模大、人均消

费高、逗留时间长的特点。中青旅从02 年开始发展会奖业务，近三

年收入复合增速高达46%，被评为“2011年度中国会奖旅游行业20

强”榜首。然而今年以来三公消费的控制使得公款出行的游客显著下

滑，上半年公司会奖业务同比仅增长5%。我们认为会奖行业同样存

在门槛较低的问题，更多的民营旅游公司也在快速发展这一业务，未

来利润仍然可能持续下滑。

中青旅积极进行互联网和移动端布局。从成熟市场发展经验来

看，在线旅行社业务将占到50%，而目前中国在线旅游渗透率仅为

6.6%，具备极大的发展空间。中青旅是中国大型旅行社中最先触网，

最先布局移动端的公司(港中旅、康辉、中国国旅迄今都未实现真正

意义的互联网布局)。遨游网被评为“2012 年传统企业电子商务之

星”、“中国出境游最佳旅游社电子商务网站”。公司在最新的非公开

发行预案中，拟投入3.3 亿元进行遨游网的平台化、网络化和移动化

升级，再次突出互联网和移动端渠道布局。中青旅的优势在于线下充

足的门店优势和会员资源，若能实现全面O2O，带来线上线下的良性

互动，将能提升客户体验，实现线下客户回流和经营效率提升，未来

想象空间巨大。

另外，关注新旅游法实施带来的旅行社格局变化。新旅游法打击

了小旅行社以不合理低价获得市场份额的行为，有利于改善旅行社行

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业的竞争格局。中青旅、国旅总社等品质高、品牌好的大型旅行社相

对更为受益。

预计13/14 年旅行社整体收入同比增长7%/19%，13 年受三公

消费控制和禽流感影响，整体收入增速放缓，预计从14 年起在遨游

网带动下恢复约20%的收入增速。

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2、酒店业务：帝苑酒店亏损拖累增长

截止 2012 年，公司拥有29 家山水酒店，全部为直营模式，定

位时尚经济型，价位在约300-400 元。另外，公司还拥有桂林帝苑

酒店，该酒店原侧重接待入境游旅客，但由于店龄时间长、竞争激烈、

入境游客流增长停滞，酒店连续三年处于亏损状态。预计2013年

/2014 年中青旅酒店部分净利润为105 万和629 万元。

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3、IT投资：稳定增长

公司主要通过风采科技和创格科技两个控股公司来进行IT 策略

投资。风采科技在云南、四川、贵州三省发行电脑福利彩票，抽取彩

票销售收入的2%-3%作为服务费。预计这部分收入能够稳健增长。

创格科技为客户提供IT 技术产品的解决方案，H3C 业务在全国总代

理商的市场规模排名第一，但由于行业竞争激烈，2012 年净利润率

仅为2%。整体来看，预计IT 部分2013 年和2014 年的净利润为8400

万和9600 万元，同比增长8%和14%。

4、房地产投资：地产收入结算即将完成

中青旅的房地产业务由公司和绿城集团合作建立“中青旅绿城投

资置业有限公司”。预计13 年和14 年将把慈溪项目剩余的4-5 亿尾

盘结算完成。未来暂不会有其它新的地产开发项目。另外，公司06 年

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投入使用的中青旅大厦基本实现满租，预计未来仍能够保持稳定增

长，并为其它业务发展提供稳健现金流。

5、商业地产：桐乡旅游广场

公司在 10 月15 日公告的非公开发行方案中，募投项目包括投

资3.15 亿元建设桐乡旅游广场。该项目位于桐乡高铁站北侧200 米。

桐乡高铁站是沪杭高铁线中间站除嘉兴高铁南站外通车数量最多的

车站。该项目规划有高端酒店（年接待量超过15 万人次）、沿街商

场和旅游集散中心。项目立足于整体桐乡客流的快速增长，突破乌镇

景区的接待瓶颈。预计广场将于15 年完工，短期不会对盈利产生显

著影响。

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五、盈利预测

1-3 季度公司实现收入69.96 亿元，同比下滑12%（扣除房地产

影响，收入同比增长10%）。

实现净利润2.14 亿元，同比下滑19%，扣非后（房地产业务和

政府补助）净利润同比增长17%。虽然受到禽流感、炎热天气和三公

消费下滑的影响，乌镇整体客流下滑5.9%，但得益于西栅客流占比

增大和客单价的提升，仍然实现收入同比增长11%，净利润同比增长

18%。

预计2013-2014 年营业收入为95.6 亿和114 亿元，同比变动

-7%和19.7%。预计2013-2014年净利润为2.59 亿和3.44 亿元，同

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资料

比变动-12%和33%（扣除地产影响13 年净利润增速26%）。乌镇股

权并表拉动14 年业绩增长，古北项目从15 年开始贡献净利润。预

计今后3 年业绩年均增速超过30%。

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