盘点2001年浦东楼市

盘点2001年浦东楼市

一．前言

过去的一年，浦东楼市以其前所未有的业绩在中国房地产业发展史上

写下了辉煌的一页。无论是傲视群雄的世茂滨江花园，亦还是沉思冥想的

联洋新社区，无一不以绰约的风姿，崭新的面貌现诸世人。大到房展会的

人头攒动，小到现场售楼处的应该不暇，到处都可以感受到浦东楼市炽热

的市场氛围。

2001年，浦东楼市的确有着太多令人兴奋的话题。

1．三大政策的相继出台（土地招投标拍卖、内外销住宅并轨、房屋拆迁管

理办法）无疑是浦东房地产业进一步升温的催化剂；

2．新一轮桥隧工程的全面启动；

3．APEC会议的成功召开，中国入世的顺利通过更是让众多的国内外投资

置业者对浦东楼市情有独钟。

与之对应，浦东去年增量房、存量房市场创下了全年历史新高。商品房

预、销售面积分别高达353.6万平方米和436.7万平方米。较2000年同比

增长27%和34%，继续保持全市“领头羊”的位置。

存量房交易面积达162.8万平方米，较2000年增长137%，稳居全市榜

首。数据虽略显枯燥，但其折射出的市场热度却无可非议。在惊叹这些骄

人业绩的同时，进一步总结分析2001年浦东楼市的市场特征对我们深入了

解浦东楼市的发展会有所裨益。在此仅以有限的文字飧谈者。

二．住宅价格全线上扬，花木、上南尤为明显

2001年，浦东商品房交易市场的持续升温，为物业价格的全线上扬奠

定了基础。据统计，全年内、外销商品房（这里仍按原先的政策分类）预

售均价分别高出2000年14.9%和20%。其中9--12月的涨幅最高。

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引起整个新区物业价格大幅上升的因素主要有三点：

1. 首先，住宅品质的提升增加了房产开发的单位面积投入。由于新建物业在

容积率、景观环境设计、社区配套、绿化、物业管理等多方面的投入加大，

价格上升理所当然。

2. 其次，高价位物业交易比例的大幅上升，带动了整个新区交易均价的上扬

（仅此因素并不能反映出楼市价格的实际涨跌）。

3. 再次，上半年供求比例和阶段性失衡，推动了房价上涨。

2000年浦东新区交易登记量与批准上市量的比例为1.01：1.00，而2001

年1--6月份，此项比例猛增至1.57：1.00，陆家嘴地区更是高达2.49：1.00，

楼市供不应求的局面相当严重。

当然整个浦东新区市政建设的不断完善，区域总体居住环境的改变也是

物业价格上升的重要因素

从浦东各区域的房价走趋分析，主力板块中，花木、上南二区域楼市最

为抢眼，涨幅分别在25%和20%左右。

2000年花木地区物业平均预售均价仅为4110元/平方米，而目前区域

预售物业均价已升至5200元/平方米左右，新开物业均价多在4700--5700

元/平方米之间。

上南地区2000年全年预售均价在3350元/平方米左右，至2001年9--12

月份，区域物业预售均价已升至3900--4200元/平方米之间。

金桥地区、杨思三林地区虽有增长，但总体幅度在10%左右。

陆家嘴地区如将先前作为外销豪宅的世茂滨江花园，仁恒滨江园、菊园

三期抛开不论，区域价格涨幅也应在10%以内

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三. 规模开发主流凸现，大型社区崭露头角

如果说2000年浦东楼市的规模化开发仅是初露端倪的话，那么2001

年浦东房地产的开发规模是有目共睹。相对于前几年浦东超10万平方米大

盘屈指可数，且多为动迁用房的格局，2001年房地产市场规模化开发主流

凸现。

1. 仅上南花城、华丽家族、连城苑等为代表；开发规模在10--25万平方

米的物业便近10家；

2. 浦东世纪花园、大唐盛世、金桥新城、香梅花园个案开发规模约在25--40

万平方米之间；

3. 世茂滨江花园、东方城市花园开发规模更是高达70万平方米左右。

与其同时，联洋新社区（约2.1平方公里）、锦绣华城（约3平方公里）、

碧云国际新社区（近4平方公里）三大超大型社区恰似三颗璀璨的明珠镶

嵌在浦东大地上。三大社区的形成，打破了原先地段决定物业开发档次的

传统开发理念，在优化浦东房地产资源配置的同时，引领着浦东房地产业

向着更加理性化的方向发展。

四. 物业品质整体提升，各色楼宇风彩异呈

纵观2001年浦东新区上市的百余家新盘，物业品质的整体提升已成浦

东楼市一道亮丽的风景。

以“高起点规划、高标准设计、高质量施工”的新一轮房产开发理念

使得众多的浦东楼盘都融入科技、人文、生态的内涵。形成了一批风格迥

异的沿江（黄浦江）水景住宅、临园（世纪公园）双景住宅和近郊生态住

宅。年内，以联洋花园、华丽家族花园、住友〃名人花园、怡东花园等为

代表的近30家楼盘在建设部、上海市各项住宅评选活动中纷纷摘金夺银。

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无论是在楼盘的功能设计、科技含量等内在品质，还是在物业规划、

环境、安防设施等方面均有较大的提升。

2000年尚作为物业卖点的智能话配套在2001年的众多新盘中几乎已

成必具的物业配套设施。特别是随着世茂滨江花园、滨江茗园、浦东世纪

花园、东方城市花园，等一批标志性住宅的相继面市，浦东商品房开发已

开始由数量向量质并举转化。整个浦东楼市呈现出一派“百花争艳、百鸟

齐鸣”的繁荣景象。

四. 产品结构顺应市场、别墅物业异军突起

伴随着浦东投资环境的日臻完善，系列政策的相继出台，国内外投资

者蜂拥而至。市场需求引发了浦东房地产开发产品结构的调整。回顾2000

年的浦东楼市，新建住宅多为多层和小高层住宅，别墅物业屈指可数，其

市场冷清度至今仍记忆犹新。

借鉴房地产业发达国家的标准，作为某一地区楼市发展成熟的标志，

别墅物业市场所占的比例应在15--20%之间。2000年浦东住宅市场中，别

墅交易比例不足总量的3%。

今年年初的一份浦东权威机构的别墅市场调查报告便指出了浦东别墅

住宅开发量的严重不足。

据此份报告内容显示，截止2001年2月，整个区域上市出售的别墅楼

盘中，品质、规模兼具的仅汤臣高尔夫别墅和阳光欧洲城二家。其他别墅

物业在规模和品质上着实令人失望，大多数别墅都是前几年市场抛弃的滞

销品，市场空档尤为明显。

顺应市场需求，2001年的浦东别墅市场异军突起，，大批别墅项目纷

纷登场。其中既有以汤臣豪园、云间绿大地、金色维也纳、东方花园等为

代表的高档别墅的相继推出，又有以源水新墅、盛世天地、东源丽晶等中

档别墅物业的问世。

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各案占地面积多在10--40万平方米之间，无论是整体的规划设计、还

是物业的品质，均比以往有着较大的突破。

五. 物业分布层次分明、四大板块各有千秋

按照各区域全年商品房预售交易情况来看，2001年浦东新区商品房市

场重心仍由陆家嘴地区向外呈辐射状扩散。

整体分布趋势上，沿江板块，中央公园两侧，以及近郊大规模楼盘具

有明显的市场竞争优势。

在新一轮桥隧工程建设的影响和各区域高品质楼盘（如华丽家族、江

临天下、恒大华城、证大家园）品牌效应的带动下，上南杨思、金桥、陆

家嘴、花木等四个地区全年商品房预售量占据整个新区预售总量的80%。虽

然板块外移的趋势仍然延续，但从全年交易量上来看变化不甚明显。

区域变化突出的是上南--杨思一跃成为年内各区域商品房交易增长最

为迅速的地区，占市场总量的24%（见下表）。

金桥、陆家嘴和花木地区紧临其后，南浦地区由于多数楼盘地块为转

让所得，土地成本较高，物业价位居高不下，大部分楼盘价格均在5000元

/平方米以上。

区域 上南杨思 陆家嘴 金桥 花木 南浦 北蔡 其他区域

市场份额 6% 7% 8% 24% 20% 20% 15%

六. 二、三级市场联袂互动，存量房市场炙手可热

2001年是浦东存量房市场快速发展和走向成熟的一年，房改售房量的

成倍增长和增量房市场的持续走强为2001年浦东存量房市场的迅速崛起奠

定了坚实的基础。全年共计成交20959套，成交面积162.8万平方米，分

别较2000年增长159%和137%。

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其中职工购买公有住房的上市量达到了42.6万平方米，占存量房时常

交易总量的26%。一方面，居民“以旧换新，以小购大”的住房阶梯级消费

观念的日渐成熟，促进了二手房市场的交易；另一方面，增量房价格的上

涨加速了部分地段好、户型结构合适，成新率高的二手房市场供不应求的

局面。

物业交易量迅速上升，房地产存量市场与增量市场联动效应进一步明

显。这既是整个浦东房地产市场迈向成熟和结构趋于理性的重要标志，也

是推动新一轮市场交易稳步发展主导因素。

七. 热销物业周期渐短，月间售量大幅攀升

2001年浦东热销物业的市场销售周期进一步缩短，热销大盘在2--3

个月由销售一空的现象已司空见惯。华丽家族、锦绣天地花园三期、恒大

华城*天地苑、世茂滨江花苑等一批热销楼盘均在正式发售后3个月内完成

全部房源预售。

全年，单月最高售量超万平方米的楼盘竟高达31家之多。华丽家族、

世茂滨江花园单月最高售量更是高达4.78万平方米和4.32万平方米。且

此种个案交易量月间攀升的势头在年内的第四个季度尤为明显。

10月、11月份分别为7家和8家，至12月份飚升至13家，浦东楼市

的热销态势由此可见一斑

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