长春市对物业企业进行财政补贴

长春市对物业企业进行财政补贴

来源：新华网

新华网长春１２月１６日专电（记者 郎秋红）从２００８年起３年内，长春市将由财政出资对物

业服务企业进行补贴，这是新近出台的《长春市人民政府关于加强和改善物业工作的意见》的具体措

施之一。

长春市物业管理从１９９６年起到今天已经走过了１２个年头，多年来长春市物业管理一直矛盾重

重，市民投诉居高不下。

长春房地产管理和住房保障局副局长刘东伟说，长春市物业工作面临五大难题：一是房地产开发

遗留问题致使物业纠纷不断；二是业主大会和业主委员会监管体制不完善，业主自治自律机制难以形

成；三是９０％物业管理企业亏损；四是物业管理部门力量严重不足，很难对物业行业实施有效监管；

五是全社会对物业行业的关注点有失偏颇。其中，物业服务企业的亏损已渐渐成为制约物业行业发展

的瓶颈。

此次长春市关于加强和改善物业管理的意见，不仅对物业管理工作体制、监管机制和收费标准等

进行了明确和规范，同时决定为物业企业减负，以财政补贴方式对物业行业进行专项补贴。刘东伟认

为，此举可以暂时解决物业企业亏损问题，减轻企业负担，进而拯救物业服务企业，使物业管理步入

正轨。

杭州率先开启“全民物业”

来源：杭州日报

牛年工作日第一天，市委书记王国平上班的头件大事，就是到杭州的老旧小区看看那边的百姓过

得怎样。随着杭州开展庭院改善工程和危旧房改善工程的持续推进，从今年开始，杭州计划花费3年

时间开展一项新的工程，针对上世纪八九十年代建设的无人看管的724处老旧住宅进行物业管理“全

覆盖”，这是继背街小巷改善、危旧房改善、庭院改善之后，又将开展的一项惠及百姓家门口的实事

工程。由此，3年之后，在杭州这座“生活品质之城”生活的人们，将开始真正迎接一个“全民物业”

时代的到来。

作为杭州物业管理改善工程的启动之年，杭州物业服务行业正面临着发展历程中前所未有的巨变。

为此，2009年2月12日，由杭州生活品质·舒适生活研讨组、浙江工业大学房地产研究所、杭州市

物业管理协会、杭州日报共同组织的物业服务与品质生活研讨会在友好饭店召开。研讨会围绕如何推

进我市住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服

务模式这一主题，就目前杭州物业服务现状、存在问题，以及如何提升物业服务水平进行了交流和探

讨。

让杭州老百姓都能享受到物管服务

杭州市房管局副局长蔡刚生

物业服务虽然诞生时间不长，在我国还只有十多年的发展历程，但已经逐步被广大的老百姓，尤

其是享受物业服务的业主慢慢接受。尽管有小区业主对物业公司提出很多意见，但是一旦物业公司撤

出，没人管理了，小偷、乱停车、保洁等等问题就出现了。所以，物业服务确实是给老百姓居住生活

创造了一个好的生活环境，带来了极大的方便，这是一个客观的事实。

最近几年来，杭州绝大部分的小区有关物业服务的矛盾投诉、纠纷明显下降，说明老百姓的满意

度在逐步提高。说到底，物业公司除了提高自身素质、加强人员培训、参与行业评优等基础性的东西

外，关键还是要处理好几个关系：一是跟业委会的关系，从前期物业到正常管理以后，物业企业受的

是业委会的委托，是合约制、契约制，互相提供服务，达到一些标准，所以这两者的关系是最直接的

关系。实践证明，关系处理得好，小区就搞得好，互相体谅、互相理解、换位思考，才能获得双赢；

二是跟社区的关系，社区是政府最后的延伸部门，杭州在2003年就提出来，建立一些协调机制，建议

最好是将业主委员会建立在社区和街道，当物业服务公司与业主委员会产生矛盾时，就有归属地的社

区来进行协调和督促。

杭州的物业大环境逐步在被大家所认识。从去年下半年开始，杭州市陆续实施了背街小巷改善、

庭院改善、危旧房改善三大工程，接下来，杭州还将进行物业管理改善工程，这是一个长效的管理工

程，为什么要搞这个工程呢？按照市委、市政府的要求，为了打造“生活品质之城”，不但现在有物

业管理的居民能享受高质量的生活环境，也要让现在还没有执行物业管理的老旧小区，也能享受物业

管理，这样杭州打造“生活品质之城”才名副其实。

根据我们到各个城区、社区调查下来的统计数据反映，杭州市大概有714个小区已经实施物业管

理，4678万平方米左右的面积，约占70%左右，还有不到三分之一的小区还没有实施物业管理，涉及

户数是40万户，按照一个家庭两个人的计算方式，大概有80万人口还没有享受到物业服务，这些基

本上是上世纪80年代到90年代初期的小区，也有部分的高层小区到现在还没有推行物业服务。杭州

市委、市政府提出的“让杭州老百姓都能够享受到物业服务的品质”，目标很明确，就是“扩面提质”，

要把40多万户、两千多万平方米的小区包括进去，另外让4600多万平方米已经享受物业的，提升服

务质量。现在这部分经费已经拨出了，先给一个亿，比如老旧小区要配监控设施、围墙、绿化、防盗

门，这些通过硬件改进提高。

我们提出要每个街道都成立一个协管机制，让所有老百姓都享受物业管理，有条件的小区可以通

过聘物业公司方式，也可以由社区自己成立物业公司，低成本运作并获得一些优惠政策的补贴，而那

些困难群体由政府帮忙解决。我们采取的这个过程是逐步推进的，最终目的是要全面推行物业管理。

物业公司面临两个机会

杭州市物业管理协会会长倪丽峰

近几年，杭州的物业服务发展很快，特别是新建的商品住宅小区，众多的品牌物业公司的进驻，

为业主提供了无微不至的物业服务，居民的生活质量明显提高。但目前老城区至少还有40万户居民居

住在没有物业管理的老旧小区，还没有享受到物业管理服务，如果不能覆盖到这些居民，将影响杭州

建设“生活品质之城”，因此市委、市政府对这部分老旧小区的物业改善也非常重视，并把它提高到

真正解决老百姓居者有其屋，进而实现安居的高度，同时也提出到2010年末，实现全覆盖的目标，相

关部门要出台措施，解决老旧小区物业管理服务，对此我认为对广大物业公司来讲，面临着两个机会：

一个是扩大市场的机会，利用此次老旧小区扩面提质，和政府的优惠政策，进一步提高服务水平，

第二个是进一步树立物业公司的社会美誉度，为生活品质之城建设作出贡献，老旧小区迫切需要一些

品牌物管企业的入驻，提高他们的生活质量。

业委会要发挥好物管“孵化剂”作用

业主代表沈志祥

我在丽景西苑担任了六年的业委会主任，深刻感悟到，这几年住房体制的改革，它所带来的不光

是一个社会层面载体的变化，实际上还涉及许多年以来传统的生活理念和现代的生活理念的碰撞。

业委会这个角色，我觉得十分重要。一个好的业委会，它起到整个小区“家长委员会”的作用，

它可以跟物业公司联袂合作，协调邻里之间、物业和业主等等有关生活以及设施、设备等诸方面家长

里短的事情，在整个物业管理当中起到“孵化剂”的作用，一个好的楼盘，一个好的生活环境、和谐

环境，业委会绝对是强有力的。当然，现在业委会还存在不少问题，我觉得今后政府相关主管部门还

需要通过后续的培训、管理、扶持对业委会进行不断孵化，规范、支持业委会工作。

货真价实、心诚意达、唯上唯下

业主代表曾鹏

我是金沙学府业主委员会的主任，作为业主代表来讲，我觉得物业管理如果要争取业主的支持，

就应做到这12个字：“货真价实、心诚意达、唯上唯下”。一是要货真价实，因为现在是市场经济，

物业管理作为一个新的行业，随着信息越来越透明和对称，业主清楚这个成本到底有多高，所以这个

时候就需要你货真价实，虚高价格，业主不买账；第二是要心诚意达，物业服务与其他的消费不一样，

物业服务一定要人性化，物业公司与业主还要有一个相互沟通的平台，以充分体现心诚和意达；第三

是唯上唯下，物业行业既要做到唯上，又要唯下，不能像一些行业的传统观念，只唯下，不唯上，即

使你做到了，说实在的，业主也不买账。

以“第三方”立场打理楼盘

高力国际杭州分公司总经理吴幸龙

终端物业服务系统，充分通过物业管理软件，改变管理人员上的浪费，采用智能化的接单方式。

细分市场的蛋糕

戴德梁行浙江区物业经理竹叶

在竞争激烈的房地产发展过程当中，什么样的房子才具有抗跌性？对于这一点，大家都非常明白，

肯定会异口同声地说是大品牌公司。同样的道理，如果有非常良好的物业公司在维护一个物业，那么

这个物业就有增值保值的保障，从这点来说，物业服务是与业主的利益息息相关的。

此前，有很多开发商出于品牌建设的需要，或者是销售上的需要，纷纷开设了各自的物业公司，

但是大多数物业公司最终发展趋势还是要走向市场化。要在市场立于不败之地，就必须提升自己的竞

争力，比人家做的更专业，有自己的特色。建议本土物业公司在物业管理的领域中，向全球物业服务

五大行学习，将市场蛋糕进行细分，开辟出属于自己的专属领域，比如说专做写字楼，又比如专注高

端物业的管理等。这个市场中，你完全有理由可以做得更专业。

提升对外形象的一张金名片

滨江物业董事长朱立东

从物业服务的角度来说，滨江物业深有体会，我们既是物业服务产品的提供者，同时也是物业服

务这个产品的享受者。经过这几年的整体发展，无论是从房地产的开发，还是从本身对物业服务这样

一个产品地位的认定上，确实有了非常大的变化，应该说认识也是在非常快速地提升。

现在，我们集团对物业服务提出了几点要求：首先把物业管理认定是整个房产品质里面的一个重

要的组成部分；其次把物业管理作为提升房产品质的重要手段。今年，集团董事会对物业管理公司又

遇自然可以提高。

我们既要求自己积极去应对各种困难和问题，同时也要加强与社会各方的沟通和交流，获得政府、

社会最大力度的支持。在这个过程当中，我们不会规避自己的责任，我们努力争取双赢的结果。业主

是我们的老板，我们是服务方，如果这个观点建立了，大家站在互相理解的立场上，作为我们行业最

大的支持者——政府，引导者——媒体，都给予我们一些支持，这样我们会把沟通工作做得更顺利，

这是我真心的期望。

建立物业纠纷仲裁调解机制

耀江物业总经理陈家豪

现在社会各界对物业服务反映出的一些客观问题，确实是物业行业整体急需解决的一些问题。造

成这样的结果一方面由行业自身特点引发，另外一方面则与当前许多物业公司的管理水平、服务水平

不高有关。因此，我觉得物业行业首先要做好行业自律。通过行业协会、企业自己来做好自律。加强

内部管理和培训，能够承担起比较合格、比较恰当的服务，这也是行业需要做的。通过一些行业的培

训和企业自身的培训，让一些缺陷能够得到及时弥补和改进。

随着大量物业纠纷的出现，我认为当务之急是建立物业纠纷的仲裁和调解机制。早几年我去香港

考察，香港廉政公署给我们看了一个宣传片。其中讲到香港地区一年中廉政公署接到的投诉和处理的

案件中，涉及物业管理的案件就达到总数的36%。由此可见，随着社会的发展，物业已经涉及千家万

户自身利益。如今，温州在仲裁委里专门成立了物业管理的分会，抽调一些熟悉物业管理的人来处理

物业纠纷案子，这样就能够及时对物业纠纷进行调节和协调，这样的做法值得我们借鉴。

加大生活园区服务体系建设

绿城物业总经理助理胡登峰

绿城物业目前有七千多名员工，原准备做一些减员增效的工作，但在今年我们做了调整，公司提

作为金都物业，随着最近几年金都房产的迅猛发展，金都物业的工作人员也越来越多。人越多，

管理就越容易脱节，劳动成本同时增加，其他的风险也增加，我们去年在保证其他服务质量的基础上，

开始尝试专业分包的发展模式。现在我们已经在金都房产旗下的几个小区作为试点，我们把社区服务

工作分包给其他专业公司，这样可以减轻我们的管理；同时，也能够让业主享受到更专业的服务。物

业公司在其中扮演的角色则起到了监督帮助的作用。经过一段时间的试运行，我们觉得采取战略联盟

和分包合作的战略将可能是今后物业行业一个新的发展趋势。

物业服务就是社会大后勤

高盛物业总经理李士和

物业服务行业定位就是社会大后勤，是社会分工中必不可少的组成部分。作为物业公司，我们最

怕的不是业主委员会成立起来，觉得他们一团结就会提很多要求，物业公司就没有饭吃了，相反，我

觉得业主委员会的成立对物业公司来说，反而是件好事，因为业主们平时的抱怨和不满有了一个正常

的沟通渠道，处理事情起来更便捷了，试想一下，1：1的服务和1：N的处理方式，肯定前者更有效

率。

我还有一个建议，上海的物业协会买了一个公众责任险，大概是2800家物业公司，总共投入2800

万元，为整个行业找了一家大的保险公司做担保，一旦一家物业公司出事，就会有保险公司进行风险

赔付；同时，因为规定出事方第二年的保费就增加一倍，也会对行业的企业起到一个约束作用，我提

议是否也可以在杭州成立这样的一个物业企业会员制度。

津塘沽物业面两大难题 三方热议支招拯救物业

来源： 每日新报

“今天物业公司又怎么怎么样了”，在某小区的业主群上，业主们越来越多地在共同讨论着小区

物业管理的问题。随着房地产市场的迅速发展，塘沽区物业行业在1996年起步后，逐步发展壮大。但

随着住宅小区物业管理行业进入新阶段以及《天津市物业管理条例》的出台，物业管理进入一个新阶

段。目前，注册在塘沽区的物业企业已经有70多家，同时，由于市场需求量的扩大和需求层次的增多，

已经有10多家外来物业管理企业进入塘沽物业市场。在加剧塘沽区物业市场竞争力的同时，也一定程

度上提升了物业行业的整体水平。

塘沽区物业企业已经形成3种类型：由大中型企业转制而来的物业企业；由开发商派生出来的物

业企业，这类企业多数只承揽开发商自己开发的楼盘项目；同时，由于这一市场的吸引力，社会上也

出现了具有独立法人和经营资格的物业企业，他们通过参与小区选聘业主委员会，承接物业项目。

如今，通过业主大会选聘承接物业管理企业的社区逐渐增多，但在业主同物业管理企业合作的过

程中，由于物业管理企业与开发商职能分工不清、物业企业服务水平不能满足业主要求、专业人员缺

乏等问题，物业行业发展也面临着诸多难题。

现象一

收费难与服务差

在物业行业逐步扩大的同时，社区的物业管理也逐渐暴露出业主与物业管理企业的双重问题。尤

其是在近几年，塘沽区部分社区的物业管理企业相继撤出。其中，物业费成为最为重要的影响因素。

业内人士称，在某个社区的物业管理中，个别业主会因对物业管理不理解、服务的不满而拒绝交纳物

业费，而这一欠费问题一旦不能及时得到解决，便会出现越来越多的业主不交纳物业费，由此形成物

业管理企业收费难的局面，导致其服务水平下降，收费越来越难，服务越来越差。以致业主对物业管

理企业也愈发不满，物业管理企业难维持运营，只能撤出社区，社区环境也受到影响。

现象二

遗留问题难解决

采访中发现，物业收费与服务的相互影响也不是全部问题所在，其中，很重要的一部分是因前期

遗留问题而导致业主同物业管理企业之间关系的变化。不少业主在居住过程中，发现诸如房屋维修、

地下车费等问题时，将主要责任归咎于物业管理企业。对此，受访的业主大多表示，入住小区后，原

本销售房屋的开发商已经相继撤出，再出现问题后，他们最先想到的当然就是直接接触的小区物业管

理企业。

而塘沽区一家物业公司的有关负责人称，作为小区入住后第一个管理的物业企业，小区业主反映

的问题最容易引发矛盾的就是开发商的遗留问题。以房屋质量问题为例，业主发现问题后，由于对房

屋在质保期内应由开发商的房屋售后部门负责房屋维修不了解，总会通过物业管理企业去解决问题，

一旦不能及时解决，便会将账记在物业企业头上。而作为接手小区的物业管理企业，前期物业的遗留

问题同样让人头疼，前期物业管理企业在房屋交付使用的前几年如不能将有关问题在业主和开发商之

间协调好，往往会成为一个小区的历史遗留问题。

物业企业： 解疙瘩是关键

业主委员会选聘企业已经凸显了广大业主同物业公司间平等的合作关系，及时解开双方存在的疙

瘩成为解决问题的关键。经过招投标的方式被聘为一个小区的物业管理企业，也更大程度上彰显出了

物业企业的实力。

多年的管理经验、完善的职能系统配备都在物业管理中发挥着至关重要的作用，目前，已经承接

8个物业项目的宏阳物业就通过系统的物业管理更好地做到了为业主服务。宏阳物业的程经理介绍，

从卫生清理到巡视员安排，再到小区绿化，他们都按照物业的等级服务标准。由于承接的8个物业项

目中有7个在塘沽区，他们也很好地利用了人员优势。小区绿化是物业服务的一项重要内容，但绿化

人员季节性较强，如果按照普通的人员配备，势必造成物业企业成本的提高，为原本就运营困难的物

业企业增加压力。为此，公司特别配备了绿化部，包括部长、技术人员等10多名员工和全套不同功能

的绿化设备，全年服务于塘沽区7个小区。除此之外，在7个小区内配备的维修人员统一接受维修部

的调动，一旦遇到突发事件，可以迅速调集维修人员，及时解决问题。这样，可以说从第一时间就避

免了一些摩擦的形成。

造了更好的生活环境，也增加了业主对物业公司的信任度。

外界看法：好物业能保值增值

其实，业主与物业管理企业之间良好的合作关系不仅会营造更好的社区环境，对社区的保值增值

也有着重要的作用。一位房屋中介机构的房屋经纪人介绍，目前，多数选购二手房的购房者在对房型、

价格、位置等非常看重的同时，也会特别考虑社区的物业管理问题。一旦一个社区有相对严重的遗留

问题迟迟不能解决，会使得已经看中房子的购房者有所疑虑，从而影响房子销售。而一个新社区，品

牌物业管理甚至会成为楼盘销售时期的卖点，交房后，如果管理成功，会打开该社区在整个区域的影

响力，增强其在二手房市场的地位。因此，良好的物业管理一定程度上会实现物业的保值增值。目前，

塘沽区就有不少占据地理位置和物业管理双重优势的社区。

业委会： 发挥沟通优势

在塘沽区馨苑小区，进入小区大门后马上就能看到“业主委员会”的牌子挂在一楼门口，在业主

委员会所在的三楼办公区域，除了主任办公室外，还有一间近40平方米的大会议室。馨苑小区业主委

员会的申主任介绍，这间会议室为他们召开业主代表大会、业主委员会会议以及联席会议提供了场所。

同时，有了活动空间，他们还同小区居民组织起了活动。

在业主委员会的办公室内，靠近门的一面墙上一块醒目的展板上展示着12名馨苑小区第三届业主

委员会委员名单，他们的名称、职务都清晰地做了标示。一张专门制作的馨苑小区平面图则为业委会

做各项工作提供了不少便利，能让人一目了然地了解整个小区的大致情况。更为重要的是，业委会委

员在今年元月，特别召开了2009年工作会议，并将会议达成的工作安排制成表格，成了现今的馨苑小

区第三届业主委员会2009年工作方针目标管理展开图。在这张展开图上，不仅有业委会工作的总方针，

还分别设置了总工作目标，其中涉及小区绿化、房屋维修、车辆管理等六个大问题。展开图上，每项

问题都被分解，有实施措施、有执行者、有工作期限、有检查者和完成情况等等。业委会逐渐形成了

企业的正规管理模式，每件事情都是责任到人。

近期，馨苑小区业主委员会正在忙碌的事就是关于实施车辆管理及停车位收费意见的调查，由于

小区入住时没有车位规划，目前，馨苑小区已经出现了车辆拥挤、停车难的问题，为此，业委会打算

征集业主意见，然后重新规划、开辟车位。看来，一个旧小区的停车问题也是可以一步一步得到解决

的。

业委会一方面需要负责，一方面则需要同物业管理企业和业主共同沟通。目前，业主委员会每月

一次，联席会议每季度一次，业主代表大会则是不定时召开，这样，有问题可以及时反映、及时解决。

对于物业管理企业来说，业主委员会积极的做法也能实现最大限度的沟通，减少物业同业主之间的摩

擦。

在《天津市物业管理条例》实施后，对于物业管理的多项问题都予以了明确规定，规范市场的同时，

为业主提供了可参考的规定。

1、 居民比较关心的问题之一便是业主大会的成立条件，已交付使用的新建物业有以下情形之一，

应当成立业主大会：业主入住率达50%以上；首位业主实际入住达到两年以上。

2、 在新建物业中，居民对如何成立首次业主大会也不尽了解，新建物业在符合成立业主大会条

件后，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政

府。街道办事处、乡镇人民政府在收到书面告知后一个月内，在物业所在地区，县物业管理行政主管

部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。由筹备组组织成立业主大会，

并选举产生业主委员会。

3、 业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议后，解决途径有三，

可以选择自行协商解决。不能自行协商解决的，向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请

仲裁或者向人民法院提起诉讼

经济复苏 物业投资价值重现

来源：香港文汇报

受金融海啸和“限外令”的影响，08年港人投资内地物业意欲一度低迷，但今年上

半年又强劲反弹。有不少分析认为主要是因为内地经济率先复苏，楼市潜在的投资价值

重新被港人看好所致。置业国际主席蔡涯棉认为除这一宏观因素外，本港与珠三角9市

的关系日益密切、合作层面不断提高，令这些城市出现更多任务作及投资机会，亦成为

吸引港人到当地置业的重要原因。

珠三角楼市受惠“纲要”

蔡涯棉表示，国务院公布《珠三角地区改革发展规划纲要》后，香港与珠三角9市

的商业投资合作、共同发展效应均大幅增加，由于该9市可为港人提供更多的业务发展、

工作以及投资机会，再加上“限外令”删除带来的利好形势，估计未来会有更多港人到

广州、深圳和其余7个城市置业及投资房地产。而港企亦将出于做生意的需要，更多到

这些城市拓展业务，从而刺激当地的楼市继续向好。他认为，去年楼市下滑，购买欲受

到一定压抑，今年上半年随楼价反弹，积累的购买力释放了出来，相信下半年内地经

济仍将对楼市形成很大支持，港人亦将继续积极到广东省、特别是珠三角9市置业。

至于中央的宏观调控政策，蔡涯棉亦持乐观看法，相信不会改变宽松的货币政策，

亦不会大幅收紧二套房贷款，而会谨慎的寻找“平衡点”，以免令市场信心再度受到太

大打击。