房地产销售周报:一季度二手房成交规模创新高,三部门严控经营贷流入楼市

2024年3月18日发(作者：)

行业报告 | 行业研究周报

房地产

一季度二手房成交规模创新高，三部门严控经营贷流

入楼市 ——房地产销售周报0404

行业追踪（2021.3.29-2021.4.4）

一手房：环比上升8.37%，同比上升83.89%，累计同比上升101.64%

本周跟踪36大城市一手房合计成交4.81万套，环比上升8.37%，同比上升83.89%，累计同比上

升101.64%，较前一周减少4.03个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别4.44%、

证券研究报告

2021年04月04日

投资评级

行业评级

上次评级

作者

陈天诚

张春娥

分析师

强于大市(维持评级)

强于大市

11.21%、5.65%；同比增速分别为85.29%、105.73%、48.3%；累计同比增速分别为152.93%、

84.47%、100.98%，较上周分别变动-8.16、-1.08、-7.77个百分点。一线城市中，北京、上海、

广州、深圳环比增速分别为-19.66%、-1.7%、14.8%、48.21%；累计同比分别为107.23%、

154.27%、233.15%、113.55%，较上周分别变动6.31、-11.1、-30、-6.16个百分点。

二手房：环比下降7.61%，同比上升34.47%，累计同比上升93.81%

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.41万套，环比下降7.61%，同比上升34.47%，累计同比

上升93.81%，较上周减少2.03个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别5.62%、

-16.51%、-20.44%；同比增速分别为52.2%、24.42%、1.56%；累计同比增速分别为91.99%、

89.08%、160.63%，较上周分别变动了7.8、-9.38、-24.48个百分点。

库存：去化周期22周，环比下降27.13%

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计46.16万套，去化周期22周，环比下降27.13%，

其中一线、二线城市环比增速分别-59.92%、0.15%。

投资建议：

本周跟踪36大城市一手房合计成交4.81万套，环比上升8.37%，同比上升83.89%，累计同比上

升101.64%，较前一周减少4.03个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.41万套，环

比下降7.61%，同比上升34.47%，累计同比上升93.81%，较上周减少2.03个百分点。截止本

次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计46.16万套，去化周期22周，环比下降27.13%，其

中一线、二线城市环比增速分别-59.92%、0.15%。

一季度二手房成交规模创新高。贝壳研究院数据显示，2021年一季度重点18城链家二手住宅实际

成交量较去年4季度增长14%，约是去年同期的2.6倍（受疫情影响2020年1季度基数较低），

是2017年以来单季度成交最高点。一季度市场成交量增长，一方面是去年较强的市场预期延续至

今年一季度，另一方面历年一季度为季节性成交高峰，此外2021年春节就地过年也有助于需求释

放。二手房价格环比保持上涨。贝壳研究院数据显示，贝壳重点35城二手房价格指数保持环比上涨，

3月35城整体指数环比上涨1.4%，较去年12月累计上涨3.0%。一季度一线城市整体市场热度较

高，特别是1月，二手房成交量保持环比增长，深圳、北京环比增速在30%以上，上海成交量环比

增长20%；一线城市房价涨幅居全国前列。市场高热引发调控收紧、金融监管，2、3月市场热度逐

步被抑制。

银保监会等三部门联合出手防止经营用途贷款违规流入房地产领域。3月26日，银保监会办公厅、

住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布通知，对经营贷提出“7加强、1继续、1

强化”，要求银行业金融机构加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷

款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济

发展、强化协同监督检查。通知指出，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问

题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。在宏观调

控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充

足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

楼市因城施策。三亚市人民政府办公室印发《三亚市2021年房地产市场专项整治工作方案》。工作

目标上，《方案》提出，通过查处房地产开发企业未批先售、捆绑销售及以各类名义加价销售、诱导

或协助无资格购房人骗购住房等违法违规行为；整治中介机构及从业人员协助无资格人员挂靠第三

方公司缴纳社保或个税等方式骗取购房资格等。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为

主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催

化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不

加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期

毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：

万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南

建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、

新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝

等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

SAC执业证书编号：S111

**********************

分析师

SAC执业证书编号：S111

*******************

胡孝宇

联系人

*****************

行业走势图

房地产

47%

38%

29%

20%

11%

-7%

2020-042020-082020-12

沪深300

资料来源：贝格数据

相关报告

1 《房地产-行业点评:3月单月同比增

速放缓，销售均价环比降温—3月百强

房企销售点评》 2021-04-01

2 《房地产-行业研究周报:土地市场环

比降温，热门城市限购加码——房地产

土地周报0328》 2021-03-28

3 《房地产-行业研究周报:多家房企主

动降档，“房住不炒”定位不变——房

地产销售周报0328》 2021-03-28

风险提示：

政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹

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行业报告 | 行业研究周报

内容目录

1. 行业追踪（2021.3.29-2021.4.4） ............................................................................................ 3

1.1. 36城一手房成交回顾 ..................................................................................................................... 3

1.2. 11城二手房成交回顾 ..................................................................................................................... 6

1.3. 14城住宅可售套数回顾 ................................................................................................................ 7

2. 重点公司跟踪（公司公告） ....................................................................................................... 9

3. 行业新闻 ....................................................................................................................................... 12

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本周跟踪36大城市一手房合计成交4.81万套，环比上升8.37%，同比上升83.89%，累计

同比上升101.64%，较前一周减少4.03个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分

别4.44%、11.21%、5.65%；同比增速分别为85.29%、105.73%、48.3%；累计同比增速分别为

152.93%、84.47%、100.98%，较上周分别变动-8.16、-1.08、-7.77个百分点。一线城市中，

北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-19.66%、-1.7%、14.8%、48.21%；累计同比分别

为107.23%、154.27%、233.15%、113.55%，较上周分别变动6.31、-11.1、-30、-6.16个百

分点。

图2：本周一线、二线、三线城市一手房累计同比增速分别152.93%、

资料来源：wind、天风证券研究所

1. 行业追踪（2021.3.29-2021.4.4）

84.47%、100.98%；

16个主要城市一手房本周成交套数环比

1.1. 36城一手房成交回顾

图1：本周一线、二线、三线城市一手房环比增速分别4.44%、11.21%、

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一线环比

图3：16个主要城市一手房本周成交套数环比：

资料来源：Wind、天风证券研究所

资料来源：wind、天风证券研究所

行业报告 | 行业研究周报

5.65%；

一手房

二线环比

三线环比

50%

250%

450%

400%

350%

300%

200%

150%

100%

-50%

无锡北京厦门

广州苏州南京杭州长春

南宁

三线累计同比

一手房

二线累计同比一线累计同比

宁波济南福州武汉青岛深圳上海

合计

-100%

行业报告 | 行业研究周报

表1： 36城一手房成交明细

前一周环

比增速

10.0%

12.4%

0.3%

2.4%

11.7%

12.7%

15.8%

20.9%

-0.4%

-2.0%

38.7%

28.1%

4.4%

12.3%

4.6%

5.0%

-46.6%

-49.8%

14.3%

9.3%

-5.4%

-5.0%

46.9%

61.0%

10.7%

5.3%

-34.8%

-33.8%

22.6%

23.8%

1.6%

-3.3%

22.5%

23.0%

13.1%

14.2%

相对2016

2021/01/01-2021/03/28

年周均销售

3.7%

6.4%

9.1%

1.2%

4.2%

10.4%

-1.3%

1.7%

-58.9%

-54.9%

0.9%

-0.7%

-10.9%

-19.9%

36.4%

31.1%

34.6%

15.1%

276.0%

382.7%

-42.2%

-41.5%

35.8%

38.1%

204.7%

160.1%

-27.0%

-21.8%

-21.6%

-13.9%

52.7%

40.8%

328.1%

259.4%

-12.1%

-4.4%

34.6%

21.6%

469,654

52,239,072

110,547

11,360,334

236,459

27,758,803

122,648

13,119,935

41,401

4,791,951

19,266

2,090,181

39,452

4,045,796

31,982

3,386,988

19,847

1,837,369

42,519

5,327,755

25,098

2,843,853

28,547

3,372,454

9,281

910,870

14,551

1,838,732

42,969

4,963,462

18,672

2,115,948

7,216

764,166

27,965

3,237,145

19,641

2,384,419

累计

同比

101.6%

100.8%

152.9%

155.3%

84.5%

81.2%

101.0%

110.0%

113.4%

114.7%

107.2%

126.7%

154.3%

157.6%

233.1%

226.4%

113.5%

99.6%

38.3%

41.1%

148.3%

119.9%

137.6%

135.4%

104.8%

99.7%

32.0%

34.0%

270.3%

268.0%

163.7%

149.4%

273.9%

233.6%

75.5%

74.7%

58.2%

54.5%

2021/03/22-2021/03/28 环比增速同比增速

合计

套数

面积

套数

面积

套数

48,096

5,316,896

9,672

976,066

26,428

3,071,253

11,996

1,269,577

1,709

205,438

1,598

181,873

3,466

334,800

3,243

339,817

1,365

119,576

5,397

690,022

1,561

175,110

3,402

387,804

1,451

134,504

1,884

242,201

4,378

499,165

1,321

153,302

1,738

178,122

3,247

376,455

2,049

234,569

8.4%

6.5%

4.4%

2.3%

11.2%

9.8%

5.6%

2.5%

21.7%

22.6%

-19.7%

-17.6%

-1.7%

-5.6%

14.8%

13.5%

48.2%

49.6%

30.4%

36.9%

-10.5%

-11.8%

-20.7%

-27.6%

49.0%

46.1%

401.1%

398.7%

-6.4%

-8.0%

-29.2%

-27.2%

-13.1%

-12.1%

4.4%

-1.1%

83.9%

75.7%

85.3%

77.4%

105.7%

102.9%

48.3%

31.8%

-39.1%

-35.6%

277.8%

295.0%

68.3%

60.3%

82.3%

75.8%

42.3%

17.3%

482.2%

434.1%

68.4%

35.5%

109.2%

101.9%

176.4%

155.2%

8.0%

12.1%

50.6%

53.5%

7.5%

10.5%

89.0%

75.8%

一线城市

二线城市

面积

套数

面积

套数

面积

三线城市

四线城市

北京

套数

面积

套数

上海

面积

套数

广州

面积

套数

深圳

面积

成都

面积

杭州

套数

面积

南京

套数

面积

套数

面积

套数

面积

武汉

套数

面积

套数

面积

南宁

面积

宁波

套数

面积

厦门

面积

青岛

面积

苏州

面积

套数

福州

济南

长春

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行业报告 | 行业研究周报

套数

无锡

面积

套数

面积

套数

东莞

面积

套数

面积

套数

面积

套数

泉州

面积

套数

面积

赣州

套数

面积

惠州

套数

面积

套数

面积

扬州

套数

面积

套数

岳阳

面积

江阴

套数

面积

常州

套数

面积

泰州

套数

面积

套数

镇江

面积

江门

套数

面积

莆田

套数

面积

套数

面积

吉林

套数

面积

1,218

146,300

5,463

487,325

566

69,285

502

56,481

1,784

213,078

224

30,097

714

84,237

1,446

180,331

582

64,045

356

42,923

521

60,090

394

47,046

530

68,074

1,709

205,438

-1.3%

-3.1%

4.5%

-1.3%

24.7%

29.3%

-36.1%

-38.6%

26.7%

22.1%

67.2%

67.6%

7.5%

3.8%

-22.6%

-23.7%

31.4%

25.5%

64.8%

66.0%

-45.7%

-47.0%

2.1%

-3.5%

19.4%

27.4%

21.7%

22.6%

74.2%

76.7%

31.5%

39.2%

-37.5%

-34.5%

60.9%

70.1%

142.7%

132.8%

25.8%

44.3%

162.5%

156.4%

104.8%

8.8%

115.6%

92.4%

75.4%

90.0%

101.9%

-64.2%

33.1%

27.6%

64.6%

65.9%

-100.0%

47.8%

60.1%

-100.0%

2.2%

8.7%

31.5%

48.3%

56.6%

61.2%

16.3%

13.5%

5.3%

7.8%

-46.2%

-45.6%

46.9%

48.3%

-27.0%

-25.5%

6.5%

10.3%

-6.1%

-2.7%

-23.3%

-23.8%

50.2%

54.5%

-100.0%

18.5%

17.6%

-16.1%

-12.4%

73.4%

62.1%

-62.7%

-60.1%

52.1%

59.5%

111.4%

97.8%

-38.9%

-30.9%

49.4%

51.8%

12.5%

17.6%

-33.8%

-35.7%

-21.4%

-8.0%

-8.8%

-7.1%

5.0%

7.4%

18.0%

16.0%

-100.0%

29.4%

41.7%

-100.0%

12,312

1,442,500

47,633

4,123,916

11,575

1,365,007

7,684

852,189

19,208

2,304,366

2,932

375,335

5,776

689,971

20,701

2,607,475

6,473

738,461

2,872

347,147

7,457

898,529

3,676

447,573

5,606

734,277

2,178

289,754

13,274

1,561,258

1,537

198,431

24,412

2,742,508

90.4%

83.1%

80.7%

99.8%

121.8%

127.8%

293.4%

298.2%

152.5%

152.0%

28.3%

40.6%

166.2%

181.1%

85.8%

85.6%

139.1%

128.6%

10.6%

21.7%

142.2%

137.7%

63.1%

62.0%

95.4%

87.6%

112.3%

113.5%

86.9%

99.8%

-22.8%

-23.5%

206.5%

201.7%

佛山

金华

温州

泰安

韶关

连云港

注：1.套数单位套，面积单位平方米。 2.一线城市包括：北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市包括：成都、杭州、南京、福州、

济南、武汉、长春、南宁、宁波、厦门、青岛、苏州等12个城市；三线城市包括：无锡、佛山、东莞、金华、温州、泉州、泰安、赣州、

惠州、韶关、扬州、岳阳、江阴、常州等14个城市；四线城市包括：泰州、镇江、江门、莆田、连云港、吉林等6个城市。

资料来源：Wind、天风证券研究所

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1.2. 11城二手房成交回顾

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.41万套，环比下降7.61%，同比上升34.47%，累

计同比上升93.81%，较上周减少2.03个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别

5.62%、-16.51%、-20.44%；同比增速分别为52.2%、24.42%、1.56%；累计同比增速分别为

91.99%、89.08%、160.63%，较上周分别变动了7.8、-9.38、-24.48个百分点。

图4：本周一线、二线、三线城市二手房环比增速分别5.62%、

-16.51%、-20.44%；

二手房

图5：本周一线、二线、三线城市二手房同比增速分别52.2%、24.42%、

1.56%；

二手房

一线同比二线同比三线同比

三线环比二线环比一线环比

资料来源：wind、天风证券研究所

图6：12个城市二手房本周成交套数环比

资料来源：wind、天风证券研究所

表2： 11城二手房成交明细

前一周环

比增速

0.6%

0.7%

-4.0%

-1.5%

6.6%

相对

2016年

周均销售

-10.5%

-12.8%

-6.7%

-10.4%

-15.5%

2021/03/22-2021/03/28 环比增速同比增速 2021/01/01-2021/03/28 累计同比

合计

面积

一线城市

面积

二线城市套数

582,774

6,756

4.1%

-16.5%

54.9%

24.4%

5,365,079

77,010

67.6%

89.1%

套数

1,294,287

6,677

-7.9%

5.6%

37.7%

52.2%

13,863,155

66,187

86.7%

92.0%

套数 14,149 -7.6% 34.5% 153,153 93.8%

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行业报告 | 行业研究周报

面积

三线城市

套数

面积

北京

套数

面积

套数

深圳

面积

套数

面积

套数

面积

套数

厦门

面积

套数

南京

面积

套数

面积

苏州

面积

扬州

面积

金华

套数

面积

江门

套数

面积

35,562

299

32,895

0.5%

-39.1%

-34.7%

51.7%

4.2%

9.2%

-100.0%

10.1%

-29.1%

-31.7%

81.9%

22.0%

15.8%

-100.0%

375,504

6,071

824,449

116.3%

212.1%

235.0%

套数

165,619

417

2.3%

2.0%

52.4%

48.9%

-3.1%

14.2%

-2.3%

94.5%

1,747,187

3,885

71.3%

107.2%

套数

643,057

716

68,457

5,176

452,188

1,501

130,586

965

93,880

1,826

175,988

1,144

115,797

1,667

143,368

487

42,286

1,632

-15.3%

-20.4%

-20.2%

3.8%

1.5%

12.4%

14.2%

-3.8%

-3.7%

-4.3%

-3.4%

-15.5%

-9.5%

-43.8%

-45.3%

77.1%

72.3%

2.6%

29.5%

1.6%

2.4%

122.7%

125.3%

-27.2%

-25.6%

-2.2%

1.0%

35.9%

49.7%

134.9%

141.3%

-20.3%

-21.3%

9.7%

5.0%

53.5%

5.3%

-14.4%

-19.0%

3.4%

5.1%

-24.3%

-20.7%

0.0%

5.0%

6.0%

10.1%

6.2%

17.2%

16.3%

-29.7%

-31.1%

-2.0%

-16.0%

9.3%

0.7%

0.9%

-4.3%

-25.9%

-26.4%

-36.4%

-33.6%

-2.4%

-3.8%

16.3%

17.5%

-43.4%

-44.8%

-14.2%

-23.4%

0.1%

7,298,123

9,956

1,199,953

48,181

3,858,371

18,006

1,506,708

9,356

909,409

16,179

1,563,854

11,290

1,106,522

28,105

2,492,818

4,339

387,741

17,097

91.8%

160.6%

185.9%

184.7%

126.0%

2.6%

0.9%

-1.7%

-0.5%

150.2%

167.1%

125.6%

118.5%

84.4%

88.0%

8.2%

5.9%

70.8%

成都

杭州

南宁

注：1.套数单位套，面积单位平方米。 2.一线城市包括：北京、深圳2个城市；二线城市包括：成都、杭州、厦门、南京、南宁、苏州6

个城市；三线城市包括：扬州、金华、江门3个城市。

资料来源：Wind、天风证券研究所

1.3. 14城住宅可售套数回顾

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计46.16万套，去化周期22周，环比下

降27.13%，其中一线、二线城市环比增速分别-59.92%、0.15%。

图7：全国14城可售46.2万套，去化周期22周图8：一线4城可售11.5万套，去化周期11.9周

可售套数去化周期

一线可售套数

350000

一线去化周期

56.0

51.0

300000

46.0

41.0

36.0

250000

31.0

26.0

200000

21.0

16.0

11.0

150000

000

0000000

6.0

1.0

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

年

第

周

年

第

…

年

第

…

年

第

…

年

第

…

年

第

…

年

第

周

年

第

…

年

第

…

年

第

…

年

第

…

年

第

周

年

第

…

年

第

…

年

第

…

年

第

…

年

第

…

年

第

周

年

第

…

100000

(4.0)

（左轴为可售套数，单位套；右轴为去化周期，单位周）

资料来源：wind、天风证券研究所

（左轴为可售套数，单位套；右轴为去化周期，单位周）

资料来源：wind、天风证券研究所

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行业报告 | 行业研究周报

图9：二线6城城可售34.6万套，去化周期41.5周

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

000

00000000

000000000

00000000

000000000

图10：三线4城0万套，去化周期0周

45.0

40.0

35.0

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0

0.0

100000

150000

250000

二线可售套数二线去化周期

350000

三线可售套数三线去化周期

300000

200000

50000

190.0

180.0

170.0

160.0

150.0

140.0

130.0

120.0

110.0

100.0

90.0

80.0

70.0

60.0

50.0

40.0

30.0

20.0

10.0

0.0

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

年

第

周

（左轴为可售套数，单位套；右轴为去化周期，单位周）

资料来源：wind、天风证券研究所

（左轴为可售套数，单位套；右轴为去化周期，单位周）

资料来源：wind、天风证券研究所

表3： 14城住宅可售套数回顾

上周对应前六月

周均销售

20,706

9,533

8,112

3,062

2021/03/22-2021/03/28 环比增速前六月周均销售去化周期前一周去化周期

合计

一线城市

二线城市

三线城市

北京

上海

广州

深圳

杭州

南京

福州

济南

厦门

苏州

泉州

温州

莆田

江阴

套数

461,580

115,305

346,275

41,975

73,816

73,330

39,718

56,603

80,078

106,610

1,388

63,266

146,180

99,141

-27.1%

-59.9%

0.2%

0.0%

4.5%

0.4%

-1.9%

-1.4%

2.3%

-0.6%

-0.9%

-14.5%

2.0%

-0.3%

1.0%

0.0%

21,028

9,672

8,349

3,007

1763.16

3232.88

2972.96

1703.08

1667.76

2190.80

697.28

1492.76

935.60

712.28

685.24

0.00

257.32

0.00

22.0

11.9

41.5

30.6

30.2

42.6

58.1

12.5

25.0

44.5

25.0

26.4

117.8

72.8

2.4

1707.80 -

3208.56 13.0

2935.00 24.8

1681.16 43.1

1609.08 23.8

2098.88 25.8

684.00 114.8

1476.60 71.4

909.96 -

666.56 1.9

710.04 -

0.00 -

266.68 -

0.00 -

注：1.套数单位套，面积单位万平方米。 2.一线城市包括：北京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市包括：杭州、南京、福州、济南、

厦门、苏州6个城市；三线城市包括：泉州、溫州、莆田、江阴4个城市。

资料来源：Wind、天风证券研究所

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行业报告 | 行业研究周报

2. 重点公司跟踪（公司公告）

【绿城服务】3月26日，绿城服务发布2020年业绩报告。报告期内，收入为人民币101.06

亿元，YOY+17.8%。集团收入来自三个业务板块：物业服务；园区服务；及咨询服务。年

内，物业服务收入依然是集团最大的收入和利润来源，收入达人民币64.28亿元，占集团

整体收入的63.6%，YOY+17.9%；园区服务收入达人民币21.77亿元，占集团整体收入的

21.5%，YOY+13.8%；咨询服务收入达人民币14.99亿元，占集团整体收入的14.9%，YOY+23.2%。

报告期内，毛利达人民币19.23亿元，YOY+24.3%。毛利率为19.0%，YOY+1.0%。经营利

润为人民币9.69亿元，YOY+50.6%。年内利润为人民币7.4亿元，YOY+56.8%。净利率为

7.3%，YOY+1.8。截至报告期末，集团现金及现金等价物为人民币44.37亿元，YOY+68.0%。

集团在管面积达250.5百万平方米，储备面积达284.3百万平方米，为公司实现规模效应

与生活服务升级打下坚实基础。

【万科A】3月30日晚间，万科发布2020年度报告。报告期内，本集团主要财务指标保

持稳健，实现营业收入4,191.1亿元，YOY+13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2

亿元，YOY+6.8%；房地产业务实现销售金额7,041.5亿元，YOY+11.6%。

【中国交通建设】3月30日，中国交通建设发布2020年业绩报告。报告期内，集团收入

为6,244.95亿元，YOY+12.9%。毛利为800.36亿元，YOY+15.5%。营业利润为344.05亿元，

YOY+0.8%。除税前利润为269.57亿元，母公司所有者应占利润为164.75亿元。

【中骏集团控股】3月30日晚间，中骏集团发布2020年度业绩报告。报告期内，实现收

入325.72亿元，YOY+52.4%。期内毛利78.63亿元。期内毛利率24.1%。归属股东净利润

38.03亿元，YOY+8.4%。

【外高桥】3月30日，外高桥发布2020年业绩报告。报告期内，营业总收入102.2亿元，

YOY+13.5%；归属于上市公司股东的净利润7.2亿元，YOY-17.6%。

【市北高新】3月30日，市北高新发布2020年业绩报告。报告期内，公司实现全年营业

收入为12.02亿元，归属于上市公司股东的净利润为1.76亿元。

【陆家嘴】3月30日，陆家嘴发布2020年业绩报告。报告期内，营业收入144.74亿元，

其中房地产业务收入119.60亿元；金融业务收入25.14亿元。归属上市公司净利润40.12

亿元，YOY+9.1%。

【禹州集团】3月30日，禹洲集团发布2020年业绩报告。报告期内，集团的收入为人民

币104.11亿元，YOY-55.2%。毛利4.79亿元，YOY-92.12%；利润YOY-94.25%至人民币2.28

亿元。归属股东净利润1.16亿元，YOY-96%。总权益YOY+19.41%达人民币343.29亿元。

董事会建议派发截至2020年12月31日止年度之末期股息每股21.5港仙。

【世茂集团】3月30日晚间，世茂集团发布2020年度业绩报告。报告期内，实现收入1353.53

亿元，YOY+21.4%。期内毛利396.67亿元，YOY+16.2%。归属股东净利润126.27亿元，

YOY+15.87%。

【阳光100中国】3月30日，阳光100中国发布2020年业绩报告。报告期内，收入为人

民币57.59亿元，YOY-30.5%，毛利润为人民币15.29亿元，YOY-27.2%。毛利率为26.6%，

提升1.3个百分点。

【华润置地】 3月30日早间，华润置地发布2020年度业绩报告。报告期内，实现收入

1795.9亿元，YOY+21.2%。归属股东净利润298.09亿元，YOY+3.57%。期内实现毛利554.15

亿元，YOY-1.29%。期内毛利率30.0%。

【首创置业】3月29日晚间，首创置业发布2020年度业绩报告。报告期内，实现营业收

入212.47亿元，净利润12.72亿元，归属股东净利润9.81亿元。

【华侨城A】3月29日，华侨城A发布2020年业绩报告。报告期内，公司实现主营业务

收入804.14亿元、销售毛利额402.32亿元、毛利率50.03%；归属股东净利润126.8亿元，

YOY+2.80%。

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行业报告 | 行业研究周报

【弘阳地产】3月29日晚间，弘阳地产发布2020年度业绩报告。报告期内，收入为人民

币201.58亿元，YOY+32.9%。净利润为人民币18.54亿元，YOY+13.4%，净利润率达9.2%；

母公司拥有人应占净利润YOY+13.2%，至人民币16.61亿元。

【金地集团】3月31日，据上交所消息，金地（集团）股份有限公司拟发行2021年公司

债券（第二期）。募集说明书显示，本期债券发行规模不超过29.95亿元（含），债券分为

两个品种。品种一票面利率询价区间为3.3%-4.3%，发行期限为5年期，附债券存续期第3

年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二票面利率询价区间为

3.8%-4.8%，发行期限为5年期。

【中国恒大】3月31日晚间，中国恒大发布2020年度业绩。报告期内，中国恒大实现营

业收入5072亿元，YOY+6.2%。期内毛利1226亿元。毛利率24.2%。期内净利润314亿元，

期内核心业务净利润301.3亿元。报告期内，中国恒大实现销售额7232亿元，YOY+20.3%。

完成全年销售目标111%。期内销售回款6532亿元，YOY+38.5%。2021年合约销售目标为

7500亿元。

【融信中国】3月31日午间，融信中国发布2020年度业绩报告。报告期内，实现收入

483.02亿元，YOY-6.14%。期内毛利53.12亿元，YOY-57.42%。归属股东净利润24.28亿

元，YOY-23.02%.。年内，集团合约销售额人民币1,552亿元，按年增长9.81%，在逆市下

顺利完成年初订下的人民币1,500亿元全年目标；合约建筑面积约725万平方米，平均合

约售价为每平方米人民币21,401元。其中，长三角于2020年合约销售额占比达75%。年

内，集团新增土地项目50个，新增土地储备约872万平方米，权益代价约人民币284.4

亿元。

【金融街】3月30晚间，金融街发布2020年度报告。报告期内，实现营业收入181.21亿

元，YOY-30.79%。归属股东净利润24.98亿元，YOY-27.41%。扣非后归属股东净利润2.88

亿元，YOY-89.94%。报告期内，公司房产开发业务实现营业收入158.13亿元，YOY-32.91%，

毛利率为27.54%，YOY-9.22个百分点；其中，住宅产品实现收入144.35亿元，毛利率为

25.89%；商务产品收入13.78亿元，毛利率为44.81%。公司房产开发业务项目结算规模较

去年同期下降；同时，因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑。报告

期内，公司物业出租业务实现营业收入16.69亿元，YOY-9.36%，毛利率为88.37%，YOY-2.97

个百分点。公司物业出租业务的收入和毛利率小幅下降，主要原因是受新冠肺炎疫情影响，

项目客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，租赁收入和毛利率有所下降。

【世联行】3月30晚间，世联行发布2020年度报告。公司实现营业收入67.22亿元，

YOY+1.10%，归属于上市公司股东的净利润为1.10亿元，YOY+35.33%。报告期内，公司

交易服务营业收入47.78亿元，YOY+11.43%。报告期内恒大、万科两大客户代理销售业务

收入实现YOY+33.17%和28.51%。报告期末，公司代理销售业务已覆盖全国200多个城市，

实现代理销售业务收入29.94亿元，YOY+4.92%，已结算代理销售额3,842.92亿元，

YOY+7.68%。

【深物业A】3月30日晚间，深物业A发布2020年度报告。报告期内，实现收入41.04

亿元，YOY+3.6%。归属股东净利润7.98亿元，YOY-2.35%。全年房地产板块实现营业收入

约29亿元，净利润约6.61亿元。物业板块实现收入10.70亿元。

【龙光集团】公司拟发行3亿美元于2025年到期年息4.25%的优先票据。公司将寻求票据

于联交所上市。公司拟将票据发行所得款项净额用作现有债务再融资。

【卓尔智联】卓尔智联发布2020年业绩报告。报告期内，集团的收入约为727.69亿元，

录得净亏损约人民币13.49亿元；公司权益股东应占亏损约12.6亿元，物业销售及相关服

务收入4.047亿元，YOY+约217.7%。

【碧桂园】2021年3月，单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币526.9

亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约594万平方米。

【富力地产】3月，总销售收入共约人民币101.3亿元，销售面积达约759,100平方米。

与上月相比，销售收入上升12%，销售面积上升4%。与去年同期相比，销售收入YOY+11%，

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行业报告 | 行业研究周报

销售面积YOY+3%。截至2021年3月底，总销售收入约人民币305.5亿元，销售面积达约

2,312,100平方米。与去年同期相比，销售收入YOY+68%，销售面积YOY+53%。

【首开股份】4月1日，首开股份发布公告称，拟发行100亿元供应链资产证券化产品，

以延长公司及下属公司对供应商应付账款的付款期限，缓解公司及下属公司短期现金流压

力，提高资金使用效率，改善公司债务结构。

【中南建设】公司持股75%的山东锦腾拟向控股东中南控股收购淄博锦美置业51%股权，

交易作价5117万元。公告称，此举是为提高投资回报率，推动淄博创智花园一期项目的

发展。

【荣盛发展】2021年3月，公司实现签约面积112.56万平方米，YOY+54.00%；签约金额

130.19亿元，YOY+68.33%。2021年1-3月，公司累计实现签约面积213.83万平方米，

YOY+57.95%；累计签约金额255.04亿元，YOY+83.67%。

【上海临港】上海临港发布2020年第四季度主要经营数据。2020年10-12月，公司园区

房地产业务新增土地储备6.3万平方米，公司园区房地产业务新开工面积125.7万平方米，

公司园区房地产业务竣工面积约55万平方米，公司园区房地产业务签约销售面积为1.84

万平方米，签约销售合同金额约为27,000万元。截至2020年12月31日，公司在租园区

房地产总面积约218.4万平方米。2020年10-12月，公司园区房地产的租金总收入约为

45,935.4万元。

【中房股份】中房股份发布2020年度报告。报告期内，实现营业收入1090万元，YOY-91.42%。

归属股东净亏损5084万元，公司共计实现销售金额1,056.76万元，销售面积950平方米，

实现结转收入金额1,056.76万元，结转面积950平方米，报告期末待结转面积3,024.82平

方米。

【中国金茂】4月1日晚间，中国金茂发布3月销售简报。2021年3月份，取得签约销售

金额人民币225.00亿元，签约销售建筑面积约115.59万平方米。2021年前3月，累计取

得签约销售金额共计人民币628.00亿元，以及累计签约销售建筑面积约372.94万平方米。

此外，录得已认购（未签约）物业销售金额共计人民币86.47亿元。

【佳兆业】2021年3月，录得约人民币133.75亿元的合约销售，YOY+178.6%。合约建筑

面积约为798,328平方米，YOY+202.7%。2021年前3月，总合约销售约为人民币308.44

亿元，总合约建筑面积约为183.66万平方米，YOY+分别为168.2%及201.7%。

【万科A】 4月2日，万科A发布公告，2021年3月公司实现合同销售面积429.5万平

方米，合同销售金额628.4亿元；2021年1~3月公司累计实现合同销售面积1104.4万平

方米，合同销售金额1794.7亿元。

【中国金茂】4月1日晚间，中国金茂发布公告称，全资附属公司上海金茂投资管理集团

有限公司2宗中期票据获准注册，金额合计50亿元。

【招商蛇口】4月2日，招商蛇口发布公告称，招商局地产（杭州）有限公司为杭州招盈

7亿元贷款提供担保。公告显示，间接全资子公司杭州招盈房地产开发有限公司因项目建

设需要向招商银行杭州分行申请贷款人民币7亿元，贷款期间为36个月。

【金辉控股】4月1日，金辉控股发布2021年3月销售简报。2021年3月，集团合约销

售金额约为人民币91.2亿元。2021年3月合约销售面积约为62.0万平方米，合约平均售

价约为每平方米人民币1.47亿元。

【金科股份】4月1日晚间，金科股份发布2020年度报告。报告期内，公司实现营业收入

877亿元，YOY+29.41%；实现净利润97亿元，YOY+52.66%，其中归属于上市公司股东的

净利润70.30亿元，YOY+23.86%；每股收益1.30元，YOY+23.81%；加权平均净资产收益

率23.26%，继续维持较高水平；净利率达到11.06%，较上年同期提升近2个百分点。

【合景泰富】4月2日，合景泰富集团发布2021年3月销售简报。2021年3月，集团及

其合营企业及联营公司预售额为人民币103.06亿元，YOY+67.1%。集团及其合营企业及联

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营公司预售建筑面积约为517,000平方米，YOY+31.6%。

【华侨城A】4月2日，华侨城A发布公告称，深圳华侨城股份有限公司2021年面向合格

投资者公开发行公司债券（第三期）品种一的票面利率为3.55%；品种二的票面利率为3.95%。

募集说明书显示，本期债券发行规模为不超过17.6亿元（含）。

3. 行业新闻

万亿级公募REITs市场将启环保交通等项目或率先推出

随着一系列政策规则密集推出，中国公募REITs（不动产投资信托基金）产品的推出箭在

弦上。从上交所获悉，目前公募REITs的规则准备、项目准备和技术准备等工作已经就绪。

业内人士表示，这意味着我国基础设施公募REITs试点的配套文件已接近完备状态，万亿

级公募REITs即将开闸，环保、物流、交通等项目或率先推出。

“三道红线”下龙头上市房企普遍“降档”成功

截至目前，A股、H股两市发布2020年业绩报告的上市房企已逾20家。从年报披露情况

看，2020年下半年以来，“三道红线”融资监管政策高压下，龙头上市房企报告期内在控

杠杆、降负债方面普遍“降档”成功。

南京今年宅地分三批集中出让，33幅218公顷土地上线推介

3月29日，江苏省南京市土地市场网上线了“在线招商推介系统”，公布33幅土地简要招

商推介信息。其中，32幅涉及商品住宅用地，一幅为老年公寓用地；纯宅地25幅。

报告：一季度66城新房市场活跃调控下进入降温通道

贝壳研究院近日发布《全国新房市场季报》称，2021年一季度66城新房市场保持活跃度，

成交量同比2019年同期仍有较大涨幅。一线城市2021年开局市场活跃度延续2020年年

底的集中放量势头，引发新一轮调控热潮。调控之下，一二线城市新房市场增速快速回调，

调控效果显著。

一季度66城新房市场增速略有收窄。由于2020年疫情导致售楼处封闭，影响2020年2

月成交量基数，因此，贝壳研究院数据显示，2021年一季度66城新房成交量数据同比增

幅较大，增长将近一倍，与2019年同期相比，增幅亦达到40%。

佛山：家庭有2次公积金贷款记录不可再贷，个人最高贷30万

广东省佛山市住房公积金管理中心3月31日发布《关于调整我市住房公积金抵押贷款政

策的通知》，对2006年2月28日制定并实施《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》（以

下简称《贷款办法》）进行调整，调整了房屋可贷面积标准，收紧了最高贷款额至30万元，

以及调整房屋套数认定标准。调整后的《贷款办法》从2021年5月1日起执行,即日起受

委托银行受理的贷款申请按新办法执行，有效期为5年。

报告：3月份中国新房找房热度环比上涨36.7%

58同城、安居客31日发布2021年《3月国民安居指数报告》显示，受2月份春节低谷拉

低基数等影响，3月份中国新房找房热度环比上涨36.7%，不过，当月重点城市房价总体稳

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行业报告 | 行业研究周报

定，新房在线均价环比出现小幅下跌。报告指出，3月中国各地新房找房热度有明显上升，

全国整体找房热度环比上涨36.7%。其中，一线城市找房热度环比上涨39.6%，二线城市找

房热度环比上涨42.2%，三四线城市找房热度上涨32.0%。

违规行为有“多发势头” 三亚开展房地产市场专项整治

三亚市人民政府近日印发《三亚市2021年房地产市场专项整治工作方案》(下称“《工作方

案》”)，即日起到4月底，开展房地产市场专项整治工作。国家统计局发布的数据显示，

2020年下半年以来，三亚房价已连续多月环比见涨。《工作方案》指出，近期三亚房地产

交易投诉多、信访集中，房地产市场各类违规行为有“多发势头”。

多城公布集中供地计划，购房者或迎来新房上市潮

继广州打响一线城市集中供地“首枪”后，北京也公布了首批集中供地计划，而且还引入

房屋销售价格引导机制。根据北京市发布集中供地计划以及首批30宗挂牌土地的详细信

息。2021年，北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公

告。其中首批挂牌的30宗土地，总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，

挂牌总价超1035.81亿元。

广州发布楼市调控新政：人才房限售年限延长至3年

4月2日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，

要求通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证

满3年后方可转让。对使用房产抵押的贷款，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，

审慎确定贷款抵押成数。

资料来源：中国经济网、澎湃网

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表4：重点公司盈利预测表 (股价日期：2021年04月04日)

EPS(元)

股票代码股票名称

2018A

万科A

保利地产

融创中国

阳光城

中南建设

金地集团

招商蛇口

新城控股

荣盛发展

金科股份

华夏幸福

招商积余

光大嘉宝

大悦城

碧桂园服务

绿城服务

雅生活服务

中海物业

2019A2020E2021E2022E2018A2019A2020E2021E2022E（元/HKD）（元/HKD）

PE股价目标价

评级

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