安庆市市区、沿江版块楼盘走势分析(--7页)

市场调研报告

--------安庆市沿江版块楼盘走势分析（8月份）

一：万豪逸景：

1．销售情况：多层已经全部销售完毕，交付使用。代理公司沈阳麦点已

撤场。高层方面，规划建造24层的高层，规划设计一直都在审批当中，动

工、销售时间，价格都在待定中。

2．销售:卖点：万豪在多曾建筑中采用了双层中央隔音玻璃，效果不错，市

民反映度及市场接受度不错。在我案小高层中是否考虑使用？

3．周遍配套：地处闹市区，交通便利，大型购物商场、医院、学

校、菜市等生活配套设施，一应俱全。地理位置优越。但是同时，位

于该案南边的水师营菜场，清晨的吵闹，夏天的腥臭味，给销售带来了不

利。另外，小区内的商业街方便小区居民的同时，也给生活带来了一定的

影响。半封闭的管理，势必给住户的安全带来隐患。

4．物业管理：聘请深圳中海物业，开发商自己组建的君悦物业实际管

理。多层的物业费为0.45元/m

2

/月，二期高层物业管理费加电梯运行费，估

计在0.7员---1元左右。

5．销售价格：一期多层为2000---2800元/m2，均价为2300—2400元

/m2。在此地段，多层的价格势必回刺激到该案的高层价格。估计是不会

低于其他同地段的楼盘。

二：百蕊宜城水岸：

.

1． 开发商：百蕊集团旗下的百蕊旗下的房产为芜湖第三大房产公司。集团

实力雄厚，先后在芜湖及省内其他地市有成功的案例。此次在安庆也动用

大手笔。2栋24层和8栋18层的纯高层项目在安庆市场上是为数不多

的。安庆市民接受能力如何有待观望。该楼盘存在一定的市场风险。

2． 物业管理：百蕊物业比较有名，在各大、中、小城市开发楼盘物业费

均在一块钱以上。这样的费用在安庆市场是很高的，在对于“物业的重

要性”认识尚浅的安庆市民来看，可否认可，还有待观望。

3． 施工进度：百蕊分三期开发，一期为西边三栋小高层，有南到北，目前为

地上一层、三层、五层。预计在今年年底封顶，明年年底交房。在

一期中由地下停车库（仅为自行车和摩托车）。

4． 内部户型：为了达到外立面美化的效果，百蕊的户型采用了一中圆弧型设

计，弧型外飘窗，观景、采光更好的同时不利于家具的摆设，现在只有3种

房型的模型，其他的房型的彩页还未印刷，一期的房型均为大户型，

120-150M，最南边的一栋最小为140多M，二期的房型以一期销售情况而

定，一期推出大户型探测市场接受度。在10月份会推出部分房源。价格

在3000元/M左右，介时我们可以观测其销售情况而制定出我们的推案计划，

先推小高层还是高层？先推大面积还是小面积？让百蕊为我们探路。

5． 周遍配套：该案地出安庆市西面，处于老工业区内，周遍配套落后切不完

善，缺少大型的菜场，医院等生活配套设施，而小区建设内的外部商业街一

切皆在规划之中，但缺少实景感观。

6． 项目推广：该案的规划为安庆少有，在项目推广的力度上也是不遗余力，

不仅在电台、电视台有时常常能听到看到他们的广告，就是在安庆住干道

都能见到，近日更是在安庆206国道上竖立里高炮POP，有城外进入城内的宜

城路上的跨路灯箱，以及进入商业区，人民路的一个大型户外广告，最后就

是施工现场，轮渡旁的广告牌，这种广告规模就是让安庆无处无时不知道百

蕊。

7． 内外环境：百蕊的小区内部绿化率为50%，规划中的水上会所（现场售楼

部），中心水系，但一切只在规划中，并无实景，给人的感官效果不强，能

否按照实际建造也给人疑虑。

三、江湾丽静（胡玉美商城）

1、案场规划：整个项目分两期开发进行，一期为三栋多层共74户，另有

商铺，到目前为止有120多组客户登记，二期为2栋多曾喝栋小高层，总个

项目工262户，最低价格为2200元/。

2、小区规划：小区属不封闭小区，但三栋为一组，一层全为商铺，共50

多间，每间40M左右，为全框架设计，年底可出售，但由于底楼商铺太多且

属于不封闭管理，在小区安全防范这一块是有一个极大的隐患。

3、周遍配套：该案地处8号码头斜对面，面江靠市，周遍配套比较齐全，

但由于商铺过多且背靠枞阳门市场，小商品气氛较浓，另外紧临市政建设的

滨讲花园和江边公交中转站，环境优美交通便利。

四、深安花园

1、项目规划：整个项目占地282亩，总建筑面积为39万平方米，目前拆

迁工作已经进行完毕，土地正平整，估计十月份以后进场，总体规划尚在报

批中，分三期进行开发，共有6栋高层和7栋多层，小区内可能有条商业

街。

2、周遍配套：地处生活区，周遍配套比较齐全，但缺少医院等必要设

施。

总结：根据我们对沿江版块的调查中发现，他们共有的优势就是观江，几年

所有的沿江楼盘打出的广告语都和长江有关，如江湾丽景的“我把长江送

给您”、百蕊“宜城水俺”的“纵览江山岁月，俯看历史潮

流”但是江湾丽景一期为多层，二期待定，二期在2006年第一季度前应该

都不会有动作。深安、万豪高层规划还未审批，从此看来，百蕊将是我

们最大的竞争对手，无论从他们的项目推广和销售档期都催本案的冲击比较

大。

但百蕊地处安庆西区，是安庆整体规划发展空间受到一定抑制的地

块，而且小区的内部景观短期内难以实现，并不像本案是市重点开发区域，

而且拥有别墅实际景观帮助挣得不少印象分。

所以，通过本次调查，本组人员对本案的高层项目还是很有信心

的。

市区版块2005年8月市场调查报告

（欧景苑 弘信城市花园 兴利达大厦）

欧景苑 、弘信城市花园、兴利达大厦均位于市中心位置。周边的

交通比较发达，商业氛围浓郁。学校、医院、银行等基本生活配套设

施齐全，地理位置优越。欧景苑 弘信城市花园 属于纯住宅小区，全封

闭管理，规模属于中小型。小区内景观设施也很优美。兴利达大厦属独

栋的商务楼，办公、居家均可，升值潜力很大。

欧景苑有三栋16层的小高层，现正在进行土地平整工作，约9、10月

份公开。暂定价格为2500—3000元/m

22

,面积在90—150 m,之间，复式

面积最高为200 m

22

,还有50—60 m,的经典小户型，能适应不同客户群的选

择。交房日期定在2006年底。目前有856组客户登记。弘信城市花园

有3栋12层的小高层，主打户型为三房二厅二卫，面积约120—140 m

2

,之

间，现已基本封顶，约9、10月份开盘。均价在2500元m

2

,左右，交房日

期在2006年8月。兴利达大厦现已建至11层，面积在140—170 m

2

,之间，

均价在2800元m

2

,左右。现正在进行新的售楼部装潢，购卡排号已到40多

位。9月底开盘，交房日期为2006年底。

总的来说，市区版块小高层楼盘上市时间均在9、10月份，与本案上市

时间相仿，竞争相对比较激烈，对本案有自己得天独厚的优势，交通便捷，

环境优美，物业较好，但配套设施有待进一步完善，其发展空间和升值潜力

前景看好。本案可以选择恰当时机加大宣传力度，尽快上市。

2005年8月

市 场 调 查 报 告

——2005年8月关于开发区版块楼盘分析

西湖绿洲城、丹桂花园、香樟里·那水岸、晶海花园均位于开发

区，是我们直接竞争对手，其具体调查情况如下：

晶海花园：晶海花园由3栋小高层组成，现已销售70%，交通十分便捷，

周边配套比较齐全，靠近舒巷菜市场，物业由晶海开发商自管，价格偏

低。相当于现在一般多层的价格，但是小区特色与优势不强。首先，位

置上不是正对大湖风景区，视觉上有阻碍，特别是后排业主，其次他们的商

铺未确定出租或销售，同时临街较喧闹，将来会影响业主的正常生活。

西湖绿洲城：西湖绿洲城位于206国道旁，分5期开发，规划8年完成，

一期约为12万平方米，主要有联排、叠加别墅、花园洋房及二幢小高

层。目前已拿到了预售许可证，并已有现房，景观、绿化做好后开盘，

目前在积累客户。此盘的优势在于内部景观，按西湖十景制作，水系繁

多，景色怡人，且在光彩大市场旁边，会吸引那里的业主购买。另外，在

未来几年内，旅游汽车站将搬至光彩四期，西湖绿洲城在对外交通上有着一

定的优势。（例如：火车站、汽车站、长江大桥）但离市区较远，目

前交通不发达，同时均价达到了2300-2500元/m

2

，在同地段中价格偏高，因

此市场接受度不强。

香樟里·那水岸:该项目总占地108亩，总建筑面积18万平方米，建筑密

度23.09%，容积率2.17，绿化率41.6%，规划建设16幢，目前开发6幢11层

小高层，主力房型为三室二厅二卫，主力面积约120平方米左右（但户型感觉

客厅，餐厅太大）。此案的优势在于科技上运用了外墙保温技术和断桥铝

合金中空玻璃门窗技术，能够提高墙体的保温隔热性与隔音效果。小区内

部设置中心水域及游泳休闲健身所，引用自然生态水景系统，背景灯采用太

阳能系统。该案聘请了北京物业管理公司，实行系统智能化封闭式管

理。但同时，周边配套相对比较少，相关生活设置不完善。而16幢高

层，估计只有前面几幢可以看到大湖风景。该案于7月28日正式推出，现

正积累客户，预计10月中旬有一次摇号选房活动，交房在明年九月左右。

丹桂花园：由安庆市乐园房地产有限公司开发，占地5公顷，建筑面积8

万平方米，绿化率达到34%，规划建造18幢，其中2幢为八层小高层，预计

明年动工，与周边楼盘皖江花园、康来特家苑等住宅小区相比，丹桂整个

小区园林景观与绿化还是占优势的，但是离市区较远，周边配套不完善。

位置上没有优势，对我们楼盘影响不大。

2005年8月