杨涛与宝鸡惠诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书_百

杨涛与宝鸡惠诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民

事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】陕西省宝鸡市中级人民法院

【审理法院】陕西省宝鸡市中级人民法院

【审结日期】2021.12.10

【案件字号】(2021)陕03民终2776号

【审理程序】二审

【审理法官】邱有前李宝萍彭澍

【审理法官】邱有前李宝萍彭澍

【文书类型】判决书

【当事人】杨涛;宝鸡惠诚物业管理有限公司

【当事人】杨涛宝鸡惠诚物业管理有限公司

【当事人-个人】杨涛

【当事人-公司】宝鸡惠诚物业管理有限公司

【法院级别】中级人民法院

【原告】杨涛

【被告】宝鸡惠诚物业管理有限公司

【本院观点】本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》是

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否合法有效；二、案涉《前期物业服务协议》的终止时间及物业服务费、生活垃圾费等如何

缴纳。

【权责关键词】无效撤销代理合同质证诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服

务协议》是否合法有效；二、案涉《前期物业服务协议》的终止时间及物业服务费、生活垃

圾费等如何缴纳。 关于焦点一，《物业管理条例》第二十四条，“国家提倡建设单位按照

房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建

设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，

经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务

企业。”该规定是倡导性规定，而非效力性强制规定，故上诉人主张案涉《前期物业服务协

议》无效的理由不能成立。 关于焦点二，依据《物业管理条例》第二十六条之规定，

“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物

业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协

议》也约定，“合同期限自2011年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签

订的物业服务合同生效时终止”。2016年9月29日，阳光上东小区业委会与案外人宝鸡市

嘉运物业管理有限公司(以下简称嘉运物业公司)签订的《物业服务合同》约定“本合同自进

驻之日起生效。”同年10月28日，惠诚物业公司向阳光上东小区业委会及嘉运物业公司移

交了供热设施。后惠诚物业公司与阳光上东小区业委会因前期物业服务合同发生争议并诉至

法院，直至2019年9月25日本院(2019)陕03民再21号民事判决作出并生效，阳光上东小

区业委会向惠诚物业公司发出《阳光上东小区业主委员会告知书》，载明，“嘉运物业公司

从2019年11月10日8时入场全面接管保安、保洁、绿化服务工作；从2019年11月1日起

依法收取物业费用，以及已移交的其他费用”，并与惠诚物业公司签订移交协议书，完成物

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业交接工作，嘉运物业公司进驻小区，上诉人与惠诚物业公司之间的前期物业服务协议至此

终止。据此，可以认定《阳光上东前期物业服务协议》的终止时间为2019年10月31日。

故，上诉人作为业主应当向被上诉人缴纳2019年10月31日之前的相关费用。 关于上诉

人主张被上诉人提供物业服务质量不符合要求的问题，一方面，上诉人未提供充分证据证明

该主张；另一方面，上诉人认为被上诉人未履行其职责，可依法要求被上诉人履行或通过其

他合法方式进行主张，但不能以被上诉人未履行部分服务内容或履行部分服务内容不符合要

求为由拒绝支付物业费用等。故，对上诉人该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，一审

法院认定事实清楚、判决结果正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨涛承担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 00:37:17

【一审法院查明】一审法院认定的本案相关情况：一、物业服务区域信息：宝鸡市XX区XX

号北侧阳光上东小区。二、物业服务合同效力：原告与小区开发商宝鸡市馨竹房地产开发有

限公司于2010年07月01日签订了《前期物业服务协议》，之后又分别和各入住业主签订了

《前期物业服务协议》，均约定业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合

同生效时，该合同自动终止。2016年9月29日，小区业主委员会与案外人宝鸡市嘉运物业

管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由该公司为阳光上东小区提供物业服务，合同期

限自2016年9月29日起至2019年9月29日止。因合同效力及物业服务费问题，原告与业

主委员会、各业主之间发生多次诉讼。最终，陕西省高级人民法院(2021)陕民申1421号民事

裁定书认定，截止2019年10月31日，原告向业主提供了物业服务，各业主应当向原告交纳

除暖气费之外的其他费用。三、被告房产信息：13栋2单元14层07号；建筑面积55.82

㎡；住宅。四、欠费期间：2017年01月01日至2019年10月31日，共计34月。五、物业

服务费：约定标准为0.7元／㎡／月；本院认定金额为(0.7元／㎡／月×55.82㎡×34

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月)1328.52元。六、电梯费：约定基价(2楼)标准为0.3元／㎡／月，每上一层每平方加

0.04元；本院认定金额为[(0.3+0.04×12)元／㎡／月×55.82㎡×34月]1480.35元。七、

生活垃圾费：约定标准为6／月；本院认定金额为(6元／月×34月)204元。八、需要说明的

其他事项：因被告欠费期间原告与阳光上东业委会纠纷正在诉讼期间，权利义务尚未确定，

并且上述协议已经终止，故对原告主张的滞纳金一审法院不予支持。 一审法院判决：

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告杨涛于本

判决生效之日起十日内支付原告宝鸡惠诚物业管理有限公司物业管理服务费1328.52元、电

梯费1480.35元、生活垃圾费204元，共计3012.87元。二、驳回原告宝鸡惠诚物业管理有

限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告杨涛负担。

【二审上诉人诉称】上诉人杨涛向本院提出上诉请求：一、依法撤销宝鸡市渭滨区人民法院

(2021)陕0302民初4270号民事判决，改判驳回惠诚物业的全部诉讼请求或发回一审法院重

审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实不清。一审法院

没有依据任何证据，认定被上诉人向上诉人提供了物业服务；一审法院在判决中依据陕西省

高级人民法院(2021)陕民申1421号民事裁定书直接认定，各业主应当向惠诚物业公司缴纳

2019年10月31日前出暖气费之外的其他费用，该裁定只是对某个个人的申诉裁定书，一审

法院直接拿来作为裁判的依据，其做法与我国审判体系及审判理论相背离。二、本案因阳光

上东业主委员会已经和新物业达成协议，并履行，上诉人和被上诉人的合同权利义务已经终

止，被上诉人要求上诉人支付2017年以后的物业费、电梯费等费用没有合同依据，一审法院

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条进行判决，系适用法律错误。三、

被上诉人的诉求无事实依据、无合同依据更无法律依据。从2016年9月至2019年9月，被

上诉人一直未提供物业服务；无论被上诉人是否真实提供过物业服务，其提供的物业服务是

否符合标准，均是强硬的滞留小区，是一种恶意行为。综上，一审法院认定事实错误，适用

法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。

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杨涛与宝鸡惠诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

陕西省宝鸡市中级人民法院

民事判决书

(2021)陕03民终2776号

当事人 上诉人(原审被告):杨涛。

被上诉人(原审原告)：宝鸡惠诚物业管理有限公司，住所地：宝鸡市楼，统一社

会信用代码:9161XU。

法定代表人：蒋宏山，总经理。

委托诉讼代理人：常利锋，该公司工作人员。

审理经过 上诉人杨涛因与被上诉人宝鸡惠诚物业管理有限公司(以下简称：惠诚

物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院(2021)陕0302民初4270号民事

判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开

庭进行了审理。上诉人杨涛，被上诉人惠诚物业公司法定代表人蒋宏山、委托诉讼代理

人常利锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人杨涛向本院提出上诉请求：一、依法撤销宝鸡市渭滨区人

民法院(2021)陕0302民初4270号民事判决，改判驳回惠诚物业的全部诉讼请求或发回

一审法院重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实

不清。一审法院没有依据任何证据，认定被上诉人向上诉人提供了物业服务；一审法院

在判决中依据陕西省高级人民法院(2021)陕民申1421号民事裁定书直接认定，各业主应

当向惠诚物业公司缴纳2019年10月31日前出暖气费之外的其他费用，该裁定只是对某

个个人的申诉裁定书，一审法院直接拿来作为裁判的依据，其做法与我国审判体系及审

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判理论相背离。二、本案因阳光上东业主委员会已经和新物业达成协议，并履行，上诉

人和被上诉人的合同权利义务已经终止，被上诉人要求上诉人支付2017年以后的物业

费、电梯费等费用没有合同依据，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、

第一百零七条进行判决，系适用法律错误。三、被上诉人的诉求无事实依据、无合同依

据更无法律依据。从2016年9月至2019年9月，被上诉人一直未提供物业服务；无论

被上诉人是否真实提供过物业服务，其提供的物业服务是否符合标准，均是强硬的滞留

小区，是一种恶意行为。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院

依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。

二审被上诉人辩称 被上诉人惠诚物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充

分，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回上诉人的全部上诉请求。

原告诉称 被上诉人惠诚物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付

2017年01月01日至2019年10月31日期间物业管理服务费1342元、物业费滞纳金

407元、电梯费1495.7元、生活垃圾费204元，合计3448.7元；2、判令被告承担本案

诉讼费。

一审法院查明 一审法院认定的本案相关情况：一、物业服务区域信息：宝鸡市XX

区XX号北侧阳光上东小区。二、物业服务合同效力：原告与小区开发商宝鸡市馨竹房地

产开发有限公司于2010年07月01日签订了《前期物业服务协议》，之后又分别和各入

住业主签订了《前期物业服务协议》，均约定业主委员会代表全体业主与物业管理企业

签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2016年9月29日，小区业主委员会与案

外人宝鸡市嘉运物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由该公司为阳光上东小

区提供物业服务，合同期限自2016年9月29日起至2019年9月29日止。因合同效力

及物业服务费问题，原告与业主委员会、各业主之间发生多次诉讼。最终，陕西省高级

人民法院(2021)陕民申1421号民事裁定书认定，截止2019年10月31日，原告向业主

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提供了物业服务，各业主应当向原告交纳除暖气费之外的其他费用。三、被告房产信

息：13栋2单元14层07号；建筑面积55.82㎡；住宅。四、欠费期间：2017年01月

01日至2019年10月31日，共计34月。五、物业服务费：约定标准为0.7元／㎡／

月；本院认定金额为(0.7元／㎡／月×55.82㎡×34月)1328.52元。六、电梯费：约定

基价(2楼)标准为0.3元／㎡／月，每上一层每平方加0.04元；本院认定金额为

[(0.3+0.04×12)元／㎡／月×55.82㎡×34月]1480.35元。七、生活垃圾费：约定标准

为6／月；本院认定金额为(6元／月×34月)204元。八、需要说明的其他事项：因被告

欠费期间原告与阳光上东业委会纠纷正在诉讼期间，权利义务尚未确定，并且上述协议

已经终止，故对原告主张的滞纳金一审法院不予支持。

一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规

定，判决：一、被告杨涛于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡惠诚物业管理有限公

司物业管理服务费1328.52元、电梯费1480.35元、生活垃圾费204元，共计3012.87

元。二、驳回原告宝鸡惠诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25

元，由被告杨涛负担。

二审审理中，上诉人提交了以下证据：1、惠诚物业公司向业委会移交清单；2、宝鸡市

高新技术产业开发区管理委员会办公室《关于做好阳光上东小区有关工作的通知》。拟

证明2016年惠诚物业与阳光上东小区业委会已经开始物业交接工作，2016年10月28日

惠诚物业已经移交了供暖设备，前期物业合同已经终止。被上诉人质证称，对两组证据

的真实性认可，对证明目的不认可。

结合当事人质证意见，经综合分析，对上诉人提交的证据，本院对其真实性认

可，但因该证据不能证明待证事实，故对证明目的不予采信。

本院认为 本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《前期

物业服务协议》是否合法有效；二、案涉《前期物业服务协议》的终止时间及物业服务

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费、生活垃圾费等如何缴纳。

关于焦点一，《物业管理条例》第二十四条，“国家提倡建设单位按照房地产开

发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单

位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，

经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业

服务企业。”该规定是倡导性规定，而非效力性强制规定，故上诉人主张案涉《前期物

业服务协议》无效的理由不能成立。

关于焦点二，依据《物业管理条例》第二十六条之规定，“前期物业服务合同可

以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效

的，前期物业服务合同终止”。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》也约

定，“合同期限自2011年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的

物业服务合同生效时终止”。2016年9月29日，阳光上东小区业委会与案外人宝鸡市嘉

运物业管理有限公司(以下简称嘉运物业公司)签订的《物业服务合同》约定“本合同自

进驻之日起生效。”同年10月28日，惠诚物业公司向阳光上东小区业委会及嘉运物业

公司移交了供热设施。后惠诚物业公司与阳光上东小区业委会因前期物业服务合同发生

争议并诉至法院，直至2019年9月25日本院(2019)陕03民再21号民事判决作出并生

效，阳光上东小区业委会向惠诚物业公司发出《阳光上东小区业主委员会告知书》，载

明，“嘉运物业公司从2019年11月10日8时入场全面接管保安、保洁、绿化服务工

作；从2019年11月1日起依法收取物业费用，以及已移交的其他费用”，并与惠诚物

业公司签订移交协议书，完成物业交接工作，嘉运物业公司进驻小区，上诉人与惠诚物

业公司之间的前期物业服务协议至此终止。据此，可以认定《阳光上东前期物业服务协

议》的终止时间为2019年10月31日。故，上诉人作为业主应当向被上诉人缴纳2019

年10月31日之前的相关费用。

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关于上诉人主张被上诉人提供物业服务质量不符合要求的问题，一方面，上诉人

未提供充分证据证明该主张；另一方面，上诉人认为被上诉人未履行其职责，可依法要

求被上诉人履行或通过其他合法方式进行主张，但不能以被上诉人未履行部分服务内容

或履行部分服务内容不符合要求为由拒绝支付物业费用等。故，对上诉人该上诉主张，

本院不予支持。

综上所述，一审法院认定事实清楚、判决结果正确，应予维持。经合议庭评议，

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人杨涛承担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 邱有前

审判员李宝萍

审判员彭澍

二〇二一年十二月十日

法官助理张辉

书记员刘宜卓

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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