金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司、王锡成商品房销售合同纠纷二审民

2024年3月4日发(作者：)

金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司、王锡成商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】浙江省金华市中级人民法院

【审结日期】2022.03.10

【案件字号】(2021)浙07民终6581号

【审理程序】二审

【文书类型】判决书

【当事人】王锡成;金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司;金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司管理人

【当事人】王锡成金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司管理人

【当事人-个人】王锡成

【当事人-公司】金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司管理人

【代理律师/律所】孙韬浙江思大律师事务所;何伟军浙江思大律师事务所

【代理律师/律所】孙韬浙江思大律师事务所何伟军浙江思大律师事务所

【代理律师】孙韬何伟军

【代理律所】浙江思大律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】王锡成;金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司管理人

【被告】金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司

【本院观点】根据双方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点确定并评析如下：一、案涉《商铺转让合同》是否属于双方均未履行完毕的合同。

【权责关键词】无效催告撤销代理违约金恢复原状支付违约金合同约定诉讼代表人鉴定意见证据不足诉讼请求维持原判破产清算清算

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点确定并评析如下：一、案涉《商铺转让合同》是否属于双方均未履行完毕的合同。王锡成作为买受人，应当依据合同约定的价款履行相应的付款义务，但现有证据不足以证明其已向浙中建材市场全额支付商铺转让费860150元。浙中建材市场作为出卖人，则应履行交付商铺，并协助办理产权登记手续的义务，而案涉商铺至今仍未办理相应产权登记手续。一审法院认定《商铺转让合同》属于双方均未履行完毕的合同，有相应的事实与法律依据。管理人有权依据企业破产法第十八条的规定解除《商铺转让合同》。二、王锡成是否应当向浙中建材市场支付案涉商铺占用费。一审法院受理浙中建材市场破产申请的时间为2019年7月15日，管理人未在2个月内通知王锡成继续履行《商铺转让合同》，2019年9月15日应视为合同解除的时间。合同解除后，王锡成对商铺系无权占有，基于其截至2021年10月15日仍实际占用案涉商铺的事实，其应向浙中建材市场支付相应的占有使用费。一审法院考虑疫情情况及市场租铺优惠政策，结合评估报告认定王锡成应支付2019年9月15日至2021年10月15日期间的占用费金额，并无不当。综上所述，上诉人王锡成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

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七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

二审案件受理费3108元，由上诉人王锡成负担。【更新时间】2022-09-23 05:50:40

【一审法院查明】一审法院审理查明，浙中建材市场(甲方)与王锡成(乙方)签订《商铺转让合同》一份，约定：甲方于2007年12月31日前将位于金华市金东区建才路99号负一层店铺(面积为172.03平方米)转让给乙方使用，乙方按每平方米5000元向甲方支付转让费共计人民币860150.00元，店铺现有装修，装饰，设备全部无偿归乙方使用，动产无偿归乙方所有，乙方逾期支付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的万分之五的违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，乙方按转让费的万分之六向甲方支付违约金。浙中建材市场在合同上盖章，王锡成在该合同上签字，合同未载明具体日期。浙中建材市场个人往来明细账显示：王加来05.01，2006年缴商铺预购定金210000；王锡成05.01，2006年缴商铺预购定金170000。2019年7月15日，该院作出(2019)浙0703破申9号民事裁定书，裁定受理对浙中建材市场的破产清算申请。2020年10月10日，浙中建材市场管理人向王锡成发送《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》，主要内容为：经管理人调查，你方与浙中建材市场签订了《商铺转让合同》等相关合同、协议文书；浙中建材市场破产申请受理后至今，管理人未通知你方继续履行相关合同、协议，根据企业破产法第十八条规定，确认你方与浙中建材市场签订的前述相关合同、协议已于破产清算受理之日起解除，你方需支付破产受理后至解除通知之日止的铺位占用费用，你方可就浙中建材市场欠付的款项向管理人申报债权。若你方对上述解除有异议的，可于收到本函告十五日内向金东区人民法院提起诉讼，逾期未起诉的，视为你方对上述解除无异议。浙中建材市场管理人将该函邮寄王锡成，函于2020年10月14日签收。经浙中建材市场申请，该院依法委托金华市鸿文价格评估有限公司对坐落于金华市金东区建材路99号负一层面积为172.03平方米的店铺租金标准进行鉴定，该公司于2021年10月14日出具《价格鉴定意见书》，2019年租金标

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准为36元／㎡／月，2020年租金标准为38元／㎡／月，2021年租金标准为39元／㎡／月。为此次评估，浙中建材市场支付评估费8000元。另查明，王锡成系王会刚小舅子，王会明、王会刚系兄弟，两人系浙中建材市场股东，王锡成曾担任浙中建材市场法定代表人，王锡成自浙中建材市场开张即开始使用案涉商铺经营。在诉讼过程中，浙中建材市场陈述，案涉商铺位在A区地下负一层标注为“-102地下室”，抵押权人是招商银行衢州支行，涉案商铺无法办理产权分割及变更登记。市场的租金是交12个月用14个月，2020年度疫情送一个月，即交12个月用15个月，2021年没有疫情赠送。

【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点为：浙中建材市场管理人是否有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除浙中建材市场和王锡成签订的《商铺转让合同》。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。案涉商铺至今未办理相应产权登记手续，王锡成提交的证据不足以证明其已缴纳了全部860150元商铺转让费，承担举证不力的法律后果。综合以上情况，该转让合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第十八条的规定解除商铺转让合同，对浙中建材市场要求确认商铺转让合同已解除的意见，依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商铺转让合同解除后，王锡成占有案涉商铺应支付商铺占用费。金华市鸿文价格评估有限公司出具的评估报告可以作为确定商铺占用费的依据。考虑疫情情况及市场租铺优惠政策，王锡成商铺占用费应从2019年9月15日开始计算，算至2019年12月31日为21676元，2020年1月1日至2021年3月31日租金，为78446元(送两个月、优惠一个月，算12个月租金)、2021年4月1日至2021年10月15日租金为40255元(算6个月租金)，以上合计140377元。综上，对浙中建材市场的合理诉请，予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用

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〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司与王锡成签订的《商铺转让合同》已解除。二、王锡成于判决生效后十日内支付金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司2019年9月15日至2021年10月15日的商铺占用费140377元。三、驳回浙中建材市场的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1678元(已减半收取，金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司已申请缓交)，由金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司负担136元，由王锡成负担1542元。评估费8000元，由王锡成负担。本院二审期间，双方当事人未提交证据。

【二审上诉人诉称】上诉人王锡成上诉请求：1．请求撤销一审判决，并依法改判驳回浙中建材市场的诉讼请求。2．一审、二审诉讼费用由浙中建材市场承担。事实与理由：一、一审法院认为王锡成与浙中建材市场签订的《商铺转让合同》属于双方均未履行完毕的合同系对事实认定错误。《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予破产管理人单方解除合同的特别权利需要同时满足“破产申请受理前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件。本案中，王锡成与浙中建材市场签订的《商铺转让合同》不属于双方均未履行完毕的合同，管理人不享有单方解除合同的特别权利。王锡成已经向浙中建材市场支付了全部的商铺转让费，并就支付事实进行了举证，即说明王锡成已经根据协议的约定支付了合同对价，履行完合同的全部义务。浙中建材市场在2007年12月31日就将案涉商铺及其收益权交付给了王锡成，说明浙中建材市场也已经履行了部分合同义务。另外，之所以未办理相应的产权登记手续，系浙中建材市场导致。故该《商铺转让合同》属于王锡成已履行完毕的合同，并非一审法院认为的双方均未履行完毕的合同。二、一审法院适用法律错误。王锡成与浙中建材市场签订的《商铺转让合同》不属于双方当事人均未履行完毕的合同，且该合同不存在任何无效、可撤销及可解除的情形，管理人不能依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之

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规定行使合同解除权。《商铺转让合同》合法有效，应当受法律保护。王锡成基于合法有效的合同，有权依法占有使用案涉商铺，未经法院生效判决，浙中建材市场无权再向王锡成收取任何费用。另外，《商铺转让合同》是在人民法院受理破产申请6个月之前成立的，王锡成在合同签订的当年就已经取得涉案房屋的收益权，不存在个别清偿的情况。故浙中建材市场要求王锡成支付铺位占用费于法无据。综上所述，上诉人王锡成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司、王锡成商品房销售合同纠纷二审民事判决书

浙江省金华市中级人民法院

民事判决书

(2021)浙07民终6581号

当事人上诉人(原审被告)：王锡成。

委托诉讼代理人：孙韬，浙江思大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何伟军，浙江思大律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司，住所地浙江省金华市金东区建才路99号。

诉讼代表人：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司管理人。

委托诉讼代理人：何潇。

审理经过上诉人王锡成因与被上诉人金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司(以下简称浙中建材市场)商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院

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(2021)浙0703民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人王锡成上诉请求：1．请求撤销一审判决，并依法改判驳回浙中建材市场的诉讼请求。2．一审、二审诉讼费用由浙中建材市场承担。事实与理由：一、一审法院认为王锡成与浙中建材市场签订的《商铺转让合同》属于双方均未履行完毕的合同系对事实认定错误。《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予破产管理人单方解除合同的特别权利需要同时满足“破产申请受理前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件。本案中，王锡成与浙中建材市场签订的《商铺转让合同》不属于双方均未履行完毕的合同，管理人不享有单方解除合同的特别权利。王锡成已经向浙中建材市场支付了全部的商铺转让费，并就支付事实进行了举证，即说明王锡成已经根据协议的约定支付了合同对价，履行完合同的全部义务。浙中建材市场在2007年12月31日就将案涉商铺及其收益权交付给了王锡成，说明浙中建材市场也已经履行了部分合同义务。另外，之所以未办理相应的产权登记手续，系浙中建材市场导致。故该《商铺转让合同》属于王锡成已履行完毕的合同，并非一审法院认为的双方均未履行完毕的合同。二、一审法院适用法律错误。王锡成与浙中建材市场签订的《商铺转让合同》不属于双方当事人均未履行完毕的合同，且该合同不存在任何无效、可撤销及可解除的情形，管理人不能依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定行使合同解除权。《商铺转让合同》合法有效，应当受法律保护。王锡成基于合法有效的合同，有权依法占有使用案涉商铺，未经法院生效判决，浙中建材市场无权再向王锡成收取任何费用。另外，《商铺转让合同》是在人民法院受理破产申请6个月之前成立的，王锡成在合同签订的当年就已经取得涉案房屋的收益权，不存在个别清偿的情况。故浙中建材市场要求王锡成支付铺位占用费于法无据。

二审被上诉人辩称被上诉人浙中建材市场辩称，我方认为王锡成一审中提交的证

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据不足以证明其已经缴纳了全部的商铺转让费，因此本案的《商铺转让合同》是双方均未履行完毕的合同。管理人根据破产法第十八条规定行使解除权符合法律规定。

原告诉称浙中建材市场向一审法院起诉请求：1、确认解除浙中建材市场和王锡成签订的《商铺转让合同》；2、判令王锡成支付浙中建材市场2019年7月15日至2021年10月15日的租金152763元、评估费8000元，共计160763元；3、由王锡成承担本案诉讼费用。

一审法院查明一审法院审理查明，浙中建材市场(甲方)与王锡成(乙方)签订《商铺转让合同》一份，约定：甲方于2007年12月31日前将位于金华市金东区建才路99号负一层店铺(面积为172.03平方米)转让给乙方使用，乙方按每平方米5000元向甲方支付转让费共计人民币860150.00元，店铺现有装修，装饰，设备全部无偿归乙方使用，动产无偿归乙方所有，乙方逾期支付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的万分之五的违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，乙方按转让费的万分之六向甲方支付违约金。浙中建材市场在合同上盖章，王锡成在该合同上签字，合同未载明具体日期。浙中建材市场个人往来明细账显示：王加来05.01，2006年缴商铺预购定金210000；王锡成05.01，2006年缴商铺预购定金170000。2019年7月15日，该院作出(2019)浙0703破申9号民事裁定书，裁定受理对浙中建材市场的破产清算申请。2020年10月10日，浙中建材市场管理人向王锡成发送《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》，主要内容为：经管理人调查，你方与浙中建材市场签订了《商铺转让合同》等相关合同、协议文书；浙中建材市场破产申请受理后至今，管理人未通知你方继续履行相关合同、协议，根据企业破产法第十八条规定，确认你方与浙中建材市场签订的前述相关合同、协议已于破产清算受理之日起解除，你方需支付破产受理后至解除通知之日止的铺位占用费用，你方可就浙中建材市场欠付的款项向管理人申报债权。若你方对上述解除有异议的，可于收到本函告十五日内向金东区人民法院提

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起诉讼，逾期未起诉的，视为你方对上述解除无异议。浙中建材市场管理人将该函邮寄王锡成，函于2020年10月14日签收。经浙中建材市场申请，该院依法委托金华市鸿文价格评估有限公司对坐落于金华市金东区建材路99号负一层面积为172.03平方米的店铺租金标准进行鉴定，该公司于2021年10月14日出具《价格鉴定意见书》，2019年租金标准为36元／㎡／月，2020年租金标准为38元／㎡／月，2021年租金标准为39元／㎡／月。为此次评估，浙中建材市场支付评估费8000元。另查明，王锡成系王会刚小舅子，王会明、王会刚系兄弟，两人系浙中建材市场股东，王锡成曾担任浙中建材市场法定代表人，王锡成自浙中建材市场开张即开始使用案涉商铺经营。在诉讼过程中，浙中建材市场陈述，案涉商铺位在A区地下负一层标注为“-102地下室”，抵押权人是招商银行衢州支行，涉案商铺无法办理产权分割及变更登记。市场的租金是交12个月用14个月，2020年度疫情送一个月，即交12个月用15个月，2021年没有疫情赠送。

一审法院认为一审法院认为，本案的争议焦点为：浙中建材市场管理人是否有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除浙中建材市场和王锡成签订的《商铺转让合同》。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。案涉商铺至今未办理相应产权登记手续，王锡成提交的证据不足以证明其已缴纳了全部860150元商铺转让费，承担举证不力的法律后果。综合以上情况，该转让合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第十八条的规定解除商铺转让合同，对浙中建材市场要求确认商铺转让合同已解除的意见，依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商铺转让合同解除后，王锡成占有案涉商铺应支付商铺占

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用费。金华市鸿文价格评估有限公司出具的评估报告可以作为确定商铺占用费的依据。考虑疫情情况及市场租铺优惠政策，王锡成商铺占用费应从2019年9月15日开始计算，算至2019年12月31日为21676元，2020年1月1日至2021年3月31日租金，为78446元(送两个月、优惠一个月，算12个月租金)、2021年4月1日至2021年10月15日租金为40255元(算6个月租金)，以上合计140377元。综上，对浙中建材市场的合理诉请，予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司与王锡成签订的《商铺转让合同》已解除。二、王锡成于判决生效后十日内支付金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司2019年9月15日至2021年10月15日的商铺占用费140377元。三、驳回浙中建材市场的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1678元(已减半收取，金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司已申请缓交)，由金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司负担136元，由王锡成负担1542元。评估费8000元，由王锡成负担。

本院二审期间，双方当事人未提交证据。

本院查明本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点确定并评析如下：一、案涉《商铺转让合同》是否属于双方均未履行完毕的合同。王锡成作为买受人，应当依据合同约定的价款履行相应的付款义务，但现有证据不足以证明其已向浙中建材市场全额支付商铺转让费860150元。浙中建材市场作为出卖人，则应履行交付商铺，并协助办理产权登记手续的义务，而案涉商铺至今仍未办理相应产权登记手续。

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一审法院认定《商铺转让合同》属于双方均未履行完毕的合同，有相应的事实与法律依据。管理人有权依据企业破产法第十八条的规定解除《商铺转让合同》。二、王锡成是否应当向浙中建材市场支付案涉商铺占用费。一审法院受理浙中建材市场破产申请的时间为2019年7月15日，管理人未在2个月内通知王锡成继续履行《商铺转让合同》，2019年9月15日应视为合同解除的时间。合同解除后，王锡成对商铺系无权占有，基于其截至2021年10月15日仍实际占用案涉商铺的事实，其应向浙中建材市场支付相应的占有使用费。一审法院考虑疫情情况及市场租铺优惠政策，结合评估报告认定王锡成应支付2019年9月15日至2021年10月15日期间的占用费金额，并无不当。

综上所述，上诉人王锡成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3108元，由上诉人王锡成负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长

黄玉强

审判员

金佳卉

审判员

高耘

二〇二二年三月十日