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从ERP服务商回归公寓运营商,美丽屋的⼀年半与韩光的⼗年

年底，⼀⼤波跨界者布局公寓的新闻接连涌出。先是旭辉、龙湖地产在年底先后推出长租公寓品牌，再有如家旗下的逗

号公寓再推蓝领公寓新品牌“逗号之家”等等。据亿欧统计，截⾄⽬前，布局长租公寓业务的开发商企业已超⼗家，⽽酒

店业也已有铂涛、华住、如家等企业纷纷落点，不难看出，开发商和酒店业正在虎视眈眈地盯着这块存量资产市场。

前不久，链家研究院院长杨现领曾表⽰，预计到2025年，中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿，到2030

年将会超过4.6万亿。房屋租赁⾏业正因为巨⼤的市场潜⼒⽽受到青睐。

由此，为了更好地了解长租公寓企业的相关动态，亿欧近⽇专访了美丽屋CEO韩光。这位从2006年就开始进⼊传统租

赁⾏业的长期创业者，在经历了从传统房屋代理到长租公寓ERP系统服务提供商的转变之后，为何⼜决⼼回到长租公寓

运营商的原点？

#故事：韩光的⼗年与美丽屋的⼀年半

#韩光：拥有⼗年传统租赁⾏业经历，从“房屋银⾏”切⼊长租公寓市场

在进⼊传统租赁⾏业之前，韩光曾在酒店业打拼了5年，2006年拿着10万⼈民币进⼊传统租赁市场，和两个⼩伙伴⼀

起“创业”。

韩光告诉亿欧，刚开始创业时他们做的是传统房屋代理，专有名词为“房屋银⾏”，即代为出租业主房源，并代收代付租

⾦的房屋租赁中介机构，主要通过收房与租房的租⾦差价、免租期所得租⾦、押⾦和租客违约⾦等⽅⾯盈利。

这种“房屋银⾏”模式的扩张重点在于线下拿房能⼒和销售渠道，这⼀点在逻辑上与长租公寓类似。借着过往的从业经历

以及与易遨中国的合作机会，韩光于2015年带着原有团队组建了北京美丽屋资产管理有限公司。

同⼀个品牌名、不同的两类业务，从⼆⼿房交易平台到分散式长租公寓

值得注意的是，韩光⼆次创业打造的美丽屋并⾮此前易遨中国在2014年推出的房产交易平台“美丽屋”。韩光在采访中向

亿欧透露，2015年7⽉以后，他与易遨⽹络展开合作，仍沿⽤“美丽屋”作为品牌名，它也是天津易遨⽹际科技有限公司

旗下品牌，但不再是以往主打⼆⼿房交易的房产O2O平台，⽽是切⼊分散式长租公寓市场。

在发展⼀年半以后，如今美丽屋在北京拥有17000间分散式房源，布局了北京、天津、南京、成都四⼤城市，总房源数

达22000间。

#试错：不断推翻再重来，长租公寓企业美丽屋的转型之路

#第⼀次转型：从分散式公寓运营商到ERP服务提供商

基于团队原有的线下优势，美丽屋原本打算发展成长租公寓运营商。通过⽹站、⼿机APP、微信公众号为租客提供房屋

整租以及合租服务，平台将业主的闲置房屋租下来，获取多个分散式公寓房源，并通过统⼀装修改造后向租户出租。在

平台上，⽤户可随时查询、约看房源，在线订房、签约，还可以在线申请维修、预约保洁等⽇常服务。

由于易遨⽹络拥有较强的互联⽹软件基因，因此在2016年上半年，美丽屋开始往SaaS管理系统⽅向发展，为长租公寓

及房产经纪⾏业提供ERP软件服务。韩光表⽰，美丽屋产品的1.0版本是由易遨定制的，并于2016年3⽉进⾏过⼀次产

品迭代，服务⽤户群体包括业主、职业房东、公寓和房屋管理者等等，此外，美丽屋也为⼗⼏家公寓企业做过定制系

统。

韩光记得很清楚，在2016年3⽉到6⽉，长租公寓SaaS系统变得很⽕，关注这个⾏业的⼈越来越多，不少企业纷纷通过

参加⾏业性活动进⾏宣传，美丽屋也借此扩⼤了知名度。韩光表⽰，美丽屋和众多长租公寓企业展开了合作，使⽤过美

丽屋系统的长租公寓有200多家，累计的房源数量超过30万家。

“美丽+”计划：提供长租公寓营销管理解决⽅案

2016年4⽉，美丽屋推出了“美丽+”计划，为长租公寓营销管理提供⼀揽⼦解决⽅案。该计划包括ERP+APP+微信三位

⼀体的系统软件，提供⾦融产品对接、供应链对接、资本对接和顾问服务等内容，涉及公寓企业⽇常业务、管理、财

务、⼈事⾏政各⽅⾯，旨在为企业解决⼈、财、物、营销等维度的核⼼问题。

务、⼈事⾏政各⽅⾯，旨在为企业解决⼈、财、物、营销等维度的核⼼问题。

同年8⽉8⽇，美丽屋与南京麦风青年公寓达成战略合作，在输出千万元级别战略投资的同时，并为麦风提供美丽屋运营

管理体系以及统⼀战略品牌。

两次业务调整：不再扩张SaaS系统，暂停“美丽+”计划

然⽽好景不长，6⽉份以后，市场上不少玩家的声⾳开始沉寂。尽管易遨在⼆⼿房经纪系统的市占率已占全国第⼀，但

韩光也在9⽉份之后不再主推这项业务。

他告诉亿欧，当时做这个决定的原因有三点：

①线上及技术开发的成本太⾼，每个⽉需要烧100多万，曾赔过4个⽉的钱；

②企业本⾝的基因偏线下，但SaaS⽅向并⾮美丽屋的专长；

③公寓系统存在机会，但原因在于没有标准、没有流程，各家公寓和中介的核算⽅式不同、盈利模式不同，只能做简化

版本发展，因此光以系统发展存在障碍。

据了解，美丽屋仍然为现有⽤户提供服务，但已经不再主动销售SaaS软件，只提供标准化产品。此外，⽬前美丽屋在

软件开发和系统搭建等⽅⾯已经实现了独⽴运营。

⽽“美丽+”计划在推出不⾜⼀年后也被叫停。韩光告诉记者，推出“美丽+”计划的初⼼在于发展合作伙伴和打造产业基

⾦，但经过两次试验之后，韩光发现并购的改造成本⾮常⾼。“如果是以整合双⽅资产为⽬的的并购，代价⽐⾃⼰进⾏

扩张等量房源数量更⼤。”韩光说。

经历过⼀次转型和两次调整后，如今的美丽屋已经逐渐褪去了易遨的光环。与其说⾃⼰是租房O2O平台、ERP系统服务

商，韩光现在更愿意把美丽屋称为长租公寓运营商，不再扩张SaaS系统、暂停“美丽+”计划之后，美丽屋的发展重⼼将

回归原点——重资产的长租公寓运营商。

#⾏业：公寓的南北⽅打法——前者注重规模化扩张，后者更注重快速盈利

#7个半⽉实现盈利，韩光认为低成本的标准化产品是美丽屋的核⼼竞争⼒

韩光在采访中反复强调了公寓企业必须快速盈利的观点。他认为在长租公寓领域存在两种分类：第⼀种是我们熟知的集

中式公寓和分散式公寓，另⼀种分类则是具有互联⽹基因和⾮互联⽹基因的公寓，后者⼜可分为“南⽅打法”和“北⽅打

法”两种，⽽它们的运营模式存在很⼤差异。

韩光认为，南⽅派系的长租公寓存在三个特点：1）较为讲究居住品质，重视标准化装修，对产品的投⼊⼒度很⼤；

2）IT投⼊成本⾼；3）盈利周期很长，⼤约为20-30个⽉之后。⽽北⽅打法则⽐较简单粗暴，韩光本⾝是北京⼈，就业

17年来长时间在北京⼯作，⾃然属北⽅派系。

低成本的法宝：严格控制成本，硬装成本⽐市场价每平⽶少130元

韩光告诉亿欧，北⽅派系的打法主要在于以快速拿地、快速盈利为核⼼，⼗分重视现⾦流，要求房⼦⾄少要在第⼀年能

够达到盈亏平衡。拿美丽屋本⾝来说，韩光的要求是在7个半⽉内实现房源的盈利。这⼀点听起来很不可思议。但他随

即给记者算了⼀笔账。

市场上，1平⽅⽶的硬装成本为400元，⽽美丽屋能够控制在230元左右。也就是说，100平⽅⽶的房⼦，美丽屋的装修

成本⼤约在两万三。韩光接着⼜举了个例⼦，美丽屋的改造房能够在7天内完成装修，10天内可达到出租的⽔平；⽽清

⽔房则会把装修时长控制在12天内，16天能够出租。

韩光告诉亿欧，美丽屋之所以能够实现低成本的原因在于：①产品都是通过⾃⼰的团队摸索出来的；②严格控制成本；

③基于过去多年的传统房屋代理经验，美丽屋拥有⼀定的拿房优势，成本⼀下降，就能够产⽣溢价。

除上述差异外，主张“北⽅打法”的长租公寓将收房与出房两个重要环节结合，即由同⼀个经纪⼈负责收、出房，这就与

南⽅派系公寓将收出房分开的打法完全不同，⽽这种⽅式⽆疑能够省去⼀部分不必要的⿇烦。

南⽅派系公寓将收出房分开的打法完全不同，⽽这种⽅式⽆疑能够省去⼀部分不必要的⿇烦。

美丽屋⾯向的租客主要是中⾼端的合租⼈群，在北京，四五环范围内为美丽屋的房源所在地，单⼈的房租约为1500-

1800元，其在天津的房源平均房租则为1000-1300元。在⾦融⽅⾯，美丽屋也与惠⼈贷建⽴了合作关系，既满⾜C端租

客租房分期的需要，同时也使B端中级以上的职业房东提前得到与租期匹配的现⾦流。

⽬前，美丽屋的产品包括微信端和APP端两部分，除美丽屋的线下签约中⼼外，客户已能够进⾏线上签约。现在，美丽

屋在北京拥有6个签约中⼼、11个服务处，在天津和南京分别设置了2、3个服务处。韩光预计，美丽屋将在2017年3⽉

会把APP全⾯打通。

2017的⽬标：进5城、房源数量达到4万5千间、员⼯总数翻⼀番

据了解，2015年7⽉上线的美丽屋已经布局了北京、天津、南京、成都四个城市，总房源数为22000多间，团队总⼈数

超过了600⼈，其中75%的员⼯为经纪⼈，10%的⼈是业务管理层，12%的⼈为后台运营⼈员（其中2-5%为技术⼈

员）。

⽬前，美丽屋在北京已拥有6000套房源，共有1万8千多间房，团队⼈数为450⼈；天津团队有100⼈，共拥有1000间

房；南京团队170⼈，共拥有2000间房，成都则是最新布局的城市，暂⽆数据。

韩光在采访的最后透露，美丽屋2017年的⽬标是将所持有的房源总数提⾼到4万5千间、往外拓展5个城市，员⼯总数达

1200⼈；到2019年持有15万间房源，到2020年房源数量达到20万间，其⽬标是在长租公寓领域TOP20企业中占第10

到第12的位置，北京排名第四。

中⼩型中介的市场将被蚕⾷，未来将出现更多拥有10万间房源的⼤型公寓

随着⼊局者的⽇渐增多，长租公寓市场在2017年的体量将会增⼤，⽽⽆论是集中式公寓还是分散式公寓，都将往资源集

中化⽅向发展，也就是说资源将会往中⼤型公司靠拢，未来或将出现更多房源数量超过10万间的公寓企业。

与此同时，中⼩型中介的市场将会被蚕⾷，它们要么回归夫妻店模式，即范围社区化、资源集中化的⼩型中介；要么往

规模化公寓靠拢。从整个⾏业的⾓度上来说，这种发展趋势将加速公寓或中介企业的发展，并很可能会诱发更多融合并

购的事件发⽣。

2017年的长租公寓⾏业，或将有⼤戏上演。等着瞧。