北京商圈

北京商圈分析报告

目录

一 北京东部商圈………………………………………3

（一） 王府井商圈……………………………… 3

（二） 崇文门商圈……………………………… 6

（三） 广渠门商圈……………………………… 8

（四） 建国门商圈……………………………… 9

（五） CBD商圈…………………………………11

（六） 双井商圈…………………………………14

（七） 朝外商圈…………………………………17

（八） 燕莎商圈…………………………………19

（九） 朝阳公园商圈……………………………22

（十） 工体商圈…………………………………24

（十一） 东直门商圈……………………………26

二 北京南部商圈………………………………………28

（一） 前门商圈…………………………………29

（二） 方庄商圈…………………………………31

（三） 马连道商圈………………………………33

（四） 丽泽商圈…………………………………35

（五） 木樨园商圈………………………………37

（六） 潘家园商圈………………………………39

三 北京西部商圈………………………………………41

（一） 西单商圈…………………………………41

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（二） 金融街商圈………………………………44

（三） 公主坟商圈………………………………46

（四） 五棵松商圈………………………………48

（五） 石景山鲁谷商圈…………………………50

（六） 四季青商圈………………………………52

四 北京北部商圈………………………………………53

（一） 亚奥商圈…………………………………54

（二） 立水桥商圈………………………………56

（三） 中关村商圈………………………………57

（四） 万柳商圈…………………………………60

（五） 上地商圈…………………………………61

（六） 望京商圈…………………………………63

（七） 大钟寺商圈………………………………65

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北京商圈分析报告

任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现

根据方位将北京商圈分析如下：

一、北京东部商圈

北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一

使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部

集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相

对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈

并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、

CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大

影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东

部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高

的商业区域。

（一） 王府井商圈

北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面

的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早

的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，

逐渐演化成现今成熟的商业中心，并随着城市的建设，影响着并同周

边区域的一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商

业鼻祖的地位无可争议。

1．王府井商圈范围

王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东

安门大街，面积达45万平方米左右。

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2．王府井商圈的概况

王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外

地人不少”，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区

域的繁荣。王府井大街是北京唯一一条步行商业街,由南向北全长810

米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。 在这条具有七百多

年历史的商业街上，有着众多最著名的商业老字号。随着中国旅游市

场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等

大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成

一个国际性旅游商圈。

3．王府井商圈的特点

（1） 老字号聚集，商业档次不统一

盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德、四联美发、中国照相、亨得

利表行等老字号云集与次，是北京传统商业的发源地，文化底蕴浓厚，

随着时间的推移，王府井步行街已逐渐成为人们印象中的旅游商品一

条街。但是由于商圈形成的历史很长，各项目的定位和形象存在较大

差异，目前既有东方广场、东方新天地、东方经贸城、新东安商场等

高端新兴的商业业态，又有相对低端的北京百货大楼、丹耀大厦、工

美大楼、穆斯林大厦等，虽然部分项目已经或正在实施改造和调整，

但是整体档次无法在短时间内形成统一。

（2） 零售业态主导，对本地高端消费吸引正在淡化

王府井商圈一直以购物中心和传统百货等零售业态占据主导地

位，主要的人流均由外阜和境外的旅游者组成，虽然各商家的经营良

好，但是由于业态过于重合，功能相对单一，休闲、娱乐等业态相对

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欠缺，很难抓住本地主力高消费人群，再加上周边CBD、崇文门等商

圈全面发展带来的竞争压力，对本地复合型高端消费者的吸引力大大

削弱。

（3） 商圈内发展不均衡，正在面临全面提升

目前王府井分成南中北三段，南为龙头，但北边目前项目都尚在

开发还很冷清，中间有银泰百货、澳门中心、国际商城等等新建或正

在建设的项目，商圈整体发展的不均衡必性较为突出。

因此东城区政府正在实施王府井商圈的全面改造，今后王府井商

圈将形成“两横两纵”的商业格局，即以东方广场、金宝街为“两横”，

以王府井北大街、东单银街为“两纵”。其中，东单银街作为特色商

业街，重点以个性和时尚的小店为主;银街和金鱼胡同交接处的婚纱

影楼一条街，将以婚庆主题吸引消费人群;金宝街以聚集北京丽晶酒

店、金宝大厦、香港赛马会北京会所和已经开业的金宝汇购物中心等

高端商业物业，成为了王府井商圈的奢侈品牌汇集地。未来，王府井

将不单纯是一条承载商业传统的大街，而是集商业、服务、文化于一

体的综合型商业区域，从而形成真正意义上的“黄金商圈”。

4．典型项目

（1） 东方广场

（2） 银泰百货

（3） 新东安市场

（4） 金宝汇

（二） 崇文门商圈

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崇文门商圈是王府井商圈的外延商圈，最早只有崇文门菜市场、

哈得门饭店和新侨饭店等少数商业项目，但是随着王府井商圈外延力

的扩张，该区域的地块价值得到了大幅度的提升，尤其是新世界项目

的全面开发，带动了地块的整体发展，并确立了商圈内的核心地位，

逐步发展，成为商圈发展的主力。

1．崇文门商圈范围

北至东单公园、南至两广路、西至祈年大街、东至花市大街，西

北紧邻王府井商圈，东北为建国门商圈，西边为前门和庄胜SOGO商

圈，东南为广渠门商圈。

2．崇文门商圈概况

崇文门商圈的初步形成始于上世纪九十年代末。1998年，新世

界购物中心建成，并随着一期经营的调整和二期的开业，与新世界万

怡酒店、新世界太华公寓等一起成为这一带商业动力的基地。在它的

拉动下，整个区域配套日趋完备。崇文门商圈目前已有多家大型商场

和大型娱乐，休闲场所、餐饮等小型临街店铺五十多家，同时还包括

七家银行、三家饭店，整个商圈发展稳定。

3．崇文门商圈的特点

（1） “王字”交通实现四方纵横，商圈辐射范围逐步扩大。

商圈的交通主要依靠前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大

街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵来支撑，中间贯穿有东兴隆

街以及东花市大街，形成了与崇文区规划格局相同的王字交通网络。

尤其是地铁2号、5号线在区域内设有出入口将使商圈的辐射能力进

一步扩大。

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（2） 高档社区云集，消费客流稳定

1998年，新世界购物中心建成，并随着一期经营的调整和二期

的开业，与新世界万怡酒店、新世界太华公寓等一起成为这一带商业

动力的基地。其中的新世界中心现在已经发展成为了区域商业核心。

发展的商业环境推动了该区域住宅市场的发展。目前崇文门一带已有

国瑞城、新世界家园、富贵园、新世界太华公寓、新景家园及新世界

新怡家园等住宅项目，均为高端住宅，消费力水平高，消费客流众多，

住宅市场同时也推动了商业地产的发展，入住该区域住宅的业主多为

中高收入阶层，对该区域的商业发展提供了稳定的高阶层消费支撑。

（3） 业态成多复合型转变，区域活力四射

崇文门商圈最早只有崇文门菜市场和京伦大厦这样以百货和市

场为主的传统商业业态。但随着新世界中心等商业的进入，这一区域

开始加快发展步伐，整个区域配套日趋完备，区域品质得到了明显提

升。早在2004年，崇文门商圈娱乐休闲类业态和餐饮的面积就已达

10%和15%，目前商圈已不再是传统意义上以购物为主题的单一商圈，

其商业类型已向休闲、娱乐方向发展，整个商圈定位为“引导时尚潮

流的青年商业聚集地”，随着搜秀商城、国瑞城等大体量综合性项目

的开业经营，这一定位更加明显，使该商圈已经成为京东区域时尚消

费的重点区域。

4．典型项目

（1） 国瑞城

（2） 新世界商城

（3） 搜秀商城

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（三） 广渠门商圈

广渠门商圈是崇文门商圈的外延商圈，同时也受到双井商圈的影

响。

1．广渠门商圈范围

广渠门商圈的范围包括崇文门东大街以南，光明路以北，北花市

大街、南花市大街和幸福大街以东，东二环沿线以西所包围的区域。

2．广渠门商圈特点

（1） 高档居住规模化，商业消费需求迫切化

随着本家·润园、富贵园、金桥国际公寓等众多高档住宅小区的

建成入住，加上保利蔷薇、北京上舍、天娇园等新盘，现阶段广渠门

商圈居住类物业的总量已高达370万平方米。未来三年内，该商圈每

年约有超过70亿元的强劲消费力。今天的广渠门虽然并不繁华，但

其商业氛围却正在日益完善。以居住为主的广渠门，随着居民的进一

步聚集，对于消费、娱乐的配套需求越发旺盛。

（2） 受益于东部商圈的整体拉动，进入发展的黄金期

作为北京二环内的老城区，受益于北京CBD对东部发展的巨大拉

动，同时随着被称为“第二长安街”的两广大街扩建通车，交通条件

获得极大改善，四五年前相比，广渠门地区的人口结构、人口素质、

人口数量发生了巨大的变化，逐步成为居住消费主导的大社区商圈。

3．典型项目

（1） 尼奥商城

（2） 家乐福广渠门店

（四） 建国门商圈

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建国门商圈、CBD商圈、燕莎商圈和朝外商圈都是得益于使馆区

的建设而发展起来的商圈，其消费主力均由外籍人士和商务人士构

成，是商务带动商业的典型商圈。

1．建国门商圈范围

北临使馆区、南至通惠河北路，东二环和东大桥路之间的区域，

主要覆盖建国门外大街道路两侧的大部分区域。

2．建国门商圈概况

建国门是目前京城相对成熟的商圈之一。由于商圈内写字楼较

多，商务氛围浓重，再加之北京火车站带来的大量人流使商圈内的人

气空前高涨，一直是商家必争的重点区域;

这里有建国后最早建成的一大片驻华使馆区、最早的涉外商厦、

涉外商店、涉外饭店等，还有颇受老外青睐的秀水街，因而形成了建

外大街独具的“洋气”……

北京友谊商店、北京建国饭店、国际大厦、赛特大厦、国际俱乐

部等等都是当年北京商业的重量级项目，体现了北京商业发展的初步

繁荣。

3．建国门商圈特点

（1） 商务氛围强烈，配套便利、餐饮发达

建国门商圈是京城写字楼最集中的商圈之一，商圈内商业气息浓

郁，与写字楼和白领消费息息相关的商业配套比较齐全。在建国门外

大街几座大型写字楼周边或者底商都有机票、火车票销售机构，方便

了公司白领出差等订票需求。众多的商务酒店解决了外资公司商务住

宿的需求。美容美体，健身及外贸服装店等白领需求的商业配套在各

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大写字楼均有分布，尤其是针对白领餐饮消费的餐饮业态发达，经营

良好，白领的餐饮等消费便利优于其他商圈。

（2） 高档零售风光不在

塞特购物中心、友谊商店、中粮广场、恒基商城等高端零售业态

在北京商业发展初期曾经风光无限，但是随着周边商圈的迅速崛起，

尤其是在王府井商圈和CBD商圈的夹击下，高断客流被逐渐分流，另

外由于定位重叠和项目自身经营的其他条件，这些项目已经无法承担

起提升商圈价值的重担，整个商圈的发展已经有些跟不上节奏。

（3） 居住人群较少，超市、便利店相对缺乏

由于白领的生活节奏快，上下班时间不固定，这里的日常生活品

消费主要通过24小时便利店和个体便利店实现。但是，超市更多的

是为满足家庭的需求而开设，面对居住人群数量较低的商圈特点超市

业态进入该商圈设店的风险较大，地段租金价位偏高也是超市业态稀

缺的主要原因。

4．典型项目

（1） 塞特购物中心

（2） 友谊商店

（3） 国际俱乐部

（五） CBD商圈

1993年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出，在朝

阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。自

从北京有了“CBD”的说法，这三个字母涵盖和辐射的地区就开始以

惊人的速度发生着惊人的变化。短短十余年， 这个20世纪50年代

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建设的老厂房云集的工业区，已经发展为北京最具规模、最国际化的

高档商业中心区;此外，CBD地区还是一个供国内外高级管理人士安

居休闲工作的国际文化生活社区。这里人文气息非常浓厚，聚集着大

量精英人士，有着“高收入、高消费、高品位”的共性。随着该商圈

的发展，尤其是今日政府明确了CBD东扩的规划意见，商圈的辐射范

围更大，商业氛围更加浓郁。

1．CBD商圈的范围

CBD（中央商务区）位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街

交汇的地区。北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，

西至东大桥，规划总用地面积约4平方公里。

2．CBD商圈概况

北京商务中心区约4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较

国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米

之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、

服务、文化及娱乐设施等。高档商务写字楼占了全市总量的70%，跨

国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%，外国银行在北京的

分行的90%，北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾馆中

的八家。

3．CBD商圈特点

（1） 商业供应量快速增长，商圈地位逐步升级

CBD商圈是京城传统的国际商业开发区，一直备受广大开发商的

关注，是北京房地产开发的热点区域。随着CBD商业供应量近几年呈

现持续快速增长态势，到2009年，CBD商业总面积已经超过100万

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平方米，北京商业格局已经发生较大变革，作为新兴的市级商业中心，

CBD已经超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。

（2） 涉外氛围浓重，外籍人士众多

北京CBD是首都外事活动最集中、涉外单位最密集的一个区域。

目前与中国建交的161个国家中，除俄罗斯、卢森堡外，其余159个

国家的驻华使馆都在区域范围内，区域内还云集了近3000家外国公

司的办事机构，多家世界500强企业、中外合资五星级酒店、联合国

及其他国际组织驻华机构等。外资企业老板、跨国企业高级管理人员、

使、领馆内的外籍工作人员及家属及居住在CBD区域内高档酒店的外

籍旅客使CBD商圈成为外籍人士最多的区域;

（3） 各业态经营良好，商业自持比例高

商圈内不论是社区商业还是商业综合体，由于消费需求强烈、消

费力水平高，消费人群庞大，各业态的发展相当稳健，尤其是高档零

售和高档餐饮已经成为区域内主流，并逐步形成商业亮点，对区域外

的消费产生更有力的吸引;

由于商圈内各物业的租金水平相对高于其他区域，收益稳定并且

潜力巨大，开发商自持物业租赁经营的占有相当大比例;这不仅有利

于项目本身的发展和潜力挖掘，同时使整个商圈内业态规划的可调性

大大提高，为商圈的发展奠定了相当不错的基础;

（4） 休闲娱乐业态相对匮乏，市场空白点显现

一方面，区域内的商业基本上是写字楼、公寓、酒店的配套，发

展商前期对商业部分没有太多想法，缺乏整体商业规划的大思路，单

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纯从收益角度考虑商户的引入，休闲娱乐业态由于租金给付能力较

低，自然就不在招商范围之内;

另一方面，大部分项目受自身条件限制，不具备休闲娱乐业态要

求的量体条件，一部分有量体优势的项目如国贸、世贸天街、LG大

厦商业等量体太大，同样不适合休闲娱乐业态的发展;另外如SOHO、

SOHO尚都等项目有量体优势，又有发展该业态的条件，但是发展商

采取了分散销售的方式，致使经营权分散该业态无法统一引入;

因此，商圈内休闲娱乐业态相对匮乏，形成了一定的市场空白，

这也最终导致了大连万达广场对该空白的补充，经营情况空前火爆。

4．典型商业项目

（1） 国贸商城

（2） 华茂购物中心

（3） 万达购物广场

（4） 银泰购物中心

（六） 双井商圈

双井商圈位于CBD商圈的南部，是随着CBD商圈的发展而崛起的

外延商圈，主要依托区域内的高端居住人群，尤其是在CBD工作的商

务人士发展起来的商圈，其和CBD的关系既紧密联系又相对独立，既

存在一定的商圈合力，又彼此相互竞争，CBD商圈的外延力通过其得

以体现，并使之得到更广阔的发展空间。

1．双井商圈的范围

双井商圈界定为：百子湾路以南，华威南路和松榆南路以北，东

南二环以东，东南四环以西所包括的区域。该区域包括双井、劲松、

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潘家园和南磨房的一部分，约12平方公里，现有商业设施的总建筑

面积为60万平方米左右。随着北京城市规划的改变，昔日的重工业

工厂区双井地区，一改往日“灰头土脸”的模样，正成为北京CBD的

国际“后花园”。

2．双井商圈概况

2002年以前，双井地区大部分居民是北京齿轮总厂、北京重型

汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等工厂的职工。当时

区域的住宅项目还不多，只有华腾园、九龙花园等少数楼盘。2002

年，富力地产投资32亿元拿下了中国有史以来公开招标的最大地块

——广渠门外东五厂地块，建设北京富力城。紧接着，房地产开发商

蜂拥而至。一时间，双井冒出了苹果社区、金港国际、乐城国际等众

多新项目。目前，双井商圈高端建筑鳞次栉比，高档大型社区云集，

其规划居住面积达500万平方米，目前常住人口已达30万以上，周

边稳定客流量共150万，尤其是地铁10号线的开通，结合本就理想

的地面公交体系形成了便利的交通网络，给该区域带来更大的活力和

发展空间。商圈内商务生活、休闲娱乐也将随之升级。从最早的餐饮、

家电、超市等瞄准居家需求而形成的社区商业形态，到如今的写字楼、

酒店，以及服务更多更广泛人群的大型购物广场，随着双井商圈辐射

力的增强，双井商圈将逐渐成为CBD商圈的一个重要补充部分。

3．双井商圈特点

（1） 消费相对高端，商家经营稳定

面对这群有需求又有高消费能力的小区业主，国内外的零售商企

业纷纷设店。2004年，家乐福和百安居相继落户双井。之后，大中

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电器、国美电器也陆续营业，时至今日，随着富力购物中心、乐城购

物中心的全面运营，使区域内的业态更加丰富，导致商圈整体升级，

真正成为CBD商圈的“后花园”。

（2） 品牌餐饮缺失

近年，北京庞大的餐饮消费市场和餐饮业的火爆让各大房地产开

发商不得不把餐饮作为社区配套的一大特色。而在双井商圈，听到最

多的却是“这里缺少品牌餐饮企业。”虽然富力城、苹果社区、珠江

帝景等社区都有配套餐饮的规划，但受到社区底商商铺自身条件的限

制，一些大型品牌餐饮企业未能进入。双井商圈大中型餐馆酒楼有

40余家。可是，除了刚记海鲜、东来顺、肯德基、麻辣诱惑等知名

餐饮企业外，并没有其他特别知名的酒楼。在“民以美食为天”的今

天，双井并不缺少客流，缺失的是高档餐饮。

（3） 发展空间巨大

根据《北京CBD商业发展规划》(2002至2010年)预测，CBD未

来的消费人群将达到80万。而双井商圈，作为CBD的南大门，已成

为目前发展潜力最大的区域之一。随着中央电视台、北京电视台的东

迁，进一步促进人流、财富的积聚。双井区域也将会从CBD的发展中

获得更大的动力。

4．典型商业项目

（1） 富力购物中心

（2） 优士阁商街

（3）双井家乐福、百安居

（七） 朝外商圈

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朝外商圈是CBD商圈的西大门，特别是市政府把其规划为“北京

第三商业街”后，该商圈的发展更加迅猛，利用紧邻使馆区的有利条

件，依托区域内外籍人士和商务人群的高消费力，商圈的独立性日趋

明显。

1．朝外商圈范围

朝外商圈联通二环和三环，规划面积100万平方米。以朝外大街

为中轴线，西起华普大厦和丰联广场，东至蓝岛大厦。

2．朝外商圈概况

朝外商圈连通东二环路和东三环路,距首都国际机场24公里,距

天安门仅6公里,是北京市总体规划中五个市级商业中心之一;朝外

商圈是北京公认的成熟商务办公区，也是北京城市中心最具有国际化

气息的高档多元化商圈之一。自上个世纪90年代中期起，丰联广场、

华普大厦、祥业大厦、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦等写字楼进驻

朝外地区后，带动了整个朝外地区的商务氛围。近年来，昆泰国际中

心、朝外MEN、百富国际大厦的加盟，使得朝外商圈的商务办公环境

更加趋于成熟。

3．朝外商圈的特点

（1） 商务氛围浓重，消费动力无可限量

朝外商圈作为CBD区域的延伸，其本身就带有浓厚的CBD气质，

商务发展迅速，商业配套完善，商务人士众多，据不完全统计，昆泰

国际中心、中国人寿大厦、泛利大厦、联合大厦和丰联广场等高档写

字楼中已入驻公司1000余家，每家写字楼的出租率达到90%以上。

其中包括美国辉瑞制药、法国航空公司、德国蒂森·克虏伯和美国卡

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特彼勒集团等30余家世界500强企业，及14家中国500强企业总部，

朝外商圈至少汇聚了30万高级白领，特别是周边云集的使馆区，为

朝阳门商圈带来了无尽的高消费能量，消费动力无可限量。

（2） 商业档次较高，餐饮、娱乐所占比例大

目前现有的商业物业有经营主流高档服装服饰的丰联广场、大型

百货华普大厦、旺市百利数码生活用品超市;娱乐方面以钱柜、麦乐

迪为代表的娱乐进驻朝外大街，使得朝外商圈娱乐旺盛。目前，朝外

商圈文化娱乐面积有5万平方米;餐饮有半亩园、避风塘茶餐馆、吉

祥鸟湘菜、汉拿山韩式烧烤、意大利西餐厅Assaggi、必胜客、星巴

客咖啡、九头鹰酒家、太熟悉家常菜、水上人家、潮好味、沸腾鱼乡、

沈记靓汤等。使商圈内的餐饮面积达到11.4万平方米。由于服务对

象为高端的商务人士，整体档次较高且经营良好。

（3） 逐步发展，成为北京第三商业街

经过十年的改造和发展，朝外大街已经成为北京一条重要的商业

街。在这条不到1.5公里长的街上，形成了集蓝岛大厦、旺市百利、

百脑汇、丰联广场、华普超市等多位一体的全业态商业中心。未来的

朝外商圈在现在的基础之上，在朝外大街中南部逐步形成以昆泰国际

中心为轴心，自景升东街、朝外南辅路、日坛北路、神路街至朝外大

街中段的国际品牌环绕步行商业街，建设一个民族特色街，区域的商

业将逐渐与CBD商业相联接，形成商业走廊。成为继王府井、西单商

业街之后国际化的“北京第三商业街”。

4．典型商业项目

（1） 丰联广场

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（2） 蓝岛大厦

（3） 百脑汇电子市场

（4） 悠唐购物中心

（八） 燕莎商圈

1．燕莎商圈范围

燕莎商圈主要指北京市朝阳区东三环路燕莎桥周边地区。东三环

以内部分主要指：新东路以东，新源街/顺源街以南，东直门外大街

以北区域。东三环以外部分主要指：东四环以西，霄云路以南（含），

农展馆南路以北区域

2．燕莎商圈概况

1992年，在德国使馆不远处，燕莎友谊商城落成，成为北京20

世纪90年代最大、最高档的零售百货商城，全国的商场老总一度争

相来此参观。这座商城是德国建筑师设计的，燕莎商圈也是随着德国

使馆的落户逐渐兴起。

燕莎商圈位于第二第三使馆区中心地带，京城最成熟的涉外商务

生活区之一，北京已发售的外销公寓７０% 在这里。朝阳公园周边就

有棕榈泉国际公寓，京达国际公寓、亮马名居、橙色时光等。周边分

布的酒店如凯宾斯基饭店、京城大厦、昆仑饭店、长城喜来登饭店、

希尔顿大酒店等均为四星级以上酒店。周边写字楼包括燕莎中心、亮

马河大厦、京城大厦等均为甲级写字楼，其良好的出租情况和高档的

硬件设备为本商圈培育了良好的周边环境。

3．燕莎商圈特点

（1） 消费力无庸质疑，商家经营良好

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写字楼、高档外销公寓、别墅人群是周边商业消费者的主要构成。

商圈内各国大使馆聚集，涵盖了北京第三使馆区和第二使馆区大部，

外籍外交人员及家属众多。大量外国驻京商社、办事处密集，外籍从

商人口数量众多，本区域消费水平在北京几个主要商圈中是最高的，

大部分高档消费场所均经营状况良好，且营业多年，形成了良好的市

场美誉度，消费群体忠实度高;

（2） “一个项目的商圈”，商户选址困难

燕莎友谊商城是目前商圈内唯一纯商业项目，并且燕莎友谊商城

是外事旅游定点机构之一，自开业以来接待外宾超过600万人次。作

为高收入消费人群的聚集地，燕莎商圈吸引了众多的零售商户选址于

此，特别是不同类型的餐饮、酒吧商户，形成了燕莎商圈商业物业的

供不应求，在没有纯商业物业可选择的情况下，只得选择写字楼或住

宅底商，但由于上述底商对于某些餐饮、娱乐行业具有一定限制，因

此，许多商户无法在该商圈找到适用的商业物业。

（3） 特色街区众多，消费档次高

区域内餐饮类多以临街铺面形式存在，主要集中在宵云路、星吧

路;零售类多以专业市场形式存在，特色街区较多且经营特点突出，

女人街、星巴路酒吧街等在全市商业环境中均属亮点;燕莎商圈内休

闲娱乐业态分布不均，麦子店街沿线分布相对集中，服务于商务和外

籍人群，档次上来讲基本以高档为主。

（4） 潜在商业供应量不大，商圈发展受制约

燕莎商圈的潜在供应量相对较小，在建项目基本都是配套型的底

商物业，且单体项目的商铺面积基本都没有超过燕莎友谊商城。在北

第 19 页 共 61 页

京其它商圈商业供应量普遍较大、且新项目单体商业面积都相对较大

的情况下，将给燕莎商圈造成巨大的压力。尤其是在距离较近的CBD

商圈的影响下，未来发展会受到极大限制，很难再有扩大辐射范围的

机会，在相当长的时间内仍将会保持目前的形象，甚至有可能会逐渐

被其它商圈侵蚀。

4．典型商业项目

（1） 燕莎友谊商城

（2） 平安国际中心

（3） 星吧路特色餐饮街

（九） 朝阳公园商圈

朝阳公园商圈是燕莎商圈的外延商圈，由于朝阳公园自然条件的

优越，周边高档项目林立，燕莎商圈内的商务人士大都居住在此区域，

针对消费需求的商家渐渐聚集，尤其是餐饮商家的聚集，使朝阳公园

形成了特色餐饮街，逐步成为了北京时尚人群的餐饮消费聚集地，商

圈的雏形显现，后来的好运街和蓝色港湾商业项目的出现使该区域的

商业集中化、复合化，才形成了如今的朝阳公园商圈

1．朝阳公园商圈范围

以朝阳公园为核心东至东四环，西至东三环，朝阳公园南路以北，

亮马桥路以南。

2．朝阳公园商圈概况

朝阳公园位于CBD商圈、燕莎商圈和丽都商圈交叉区，是亚洲最

大的城市公园，是一处以园林绿化为主的综合性、多功能的大型文化

休憩、娱乐公园。由于使馆区环绕，高档酒店星罗棋布，甲级写字楼

第 20 页 共 61 页

鳞次栉比，高档社区数不胜数。使解决对应需求的各商业业态逐步进

驻该商圈，逐步形成了以餐饮休闲娱乐为主的商圈。

3．朝阳公园商圈特点

（1） 国际化社区密集，高消费力人群聚集

在朝阳公园周边1.5公里范围内有近40个高档社区，常住及流

动人口约40万人，已经逐渐形成了京东著名的高档社区。除了欧美

外籍人士外，还包括港澳台商务人群、海归人口和外地来京购房的高

收入群体，居住人口国际化趋势日益明显，消费能力高端。

（2） 项目分散聚合力小

商圈内最耀眼的明星当数蓝色港湾SOLANA，除此之外，枫花园

汽车电影院、好运街、朝阳公园西路餐饮街等商业项目均各具特色，

囊括了购物、餐饮、娱乐等各类业态。但是各项目比较分散，无法形

成统一的组团，势必制约了商圈的发展。

（3） 交通条件尚待改进

交通条件始终是制约商圈更快发展的因素之一。亮马桥路、朝阳

公园南路和朝阳公园西路构成了这一区域“两横一纵”的交通主干道，

其中连接东三环和东四环的“两横”以及各自与两条环路形成的交叉

点——长虹桥、朝阳公园桥和燕莎桥都是著名的交通拥堵地带。而“一

纵”朝阳公园西路虽无堵车之虞，但道路比较狭窄，交通条件也不甚

理想，消费人流的引入问题有待解决。

4．典型项目

（1） 蓝色港湾SOLANA

（2） 枫花园汽车电影院

第 21 页 共 61 页

（3） 好运街

（十） 工体商圈

工体商圈地处CBD商圈、燕莎商圈、朝阳门商圈和东直门商圈的

交汇处，是在四大商圈共同影响下形成的特殊商圈，以休闲娱乐、餐

饮和体育消费为主要业态，弥补了四大商圈休闲娱乐业态稀缺的市场

空白。

1．工体商圈范围

工人体育场及体育馆周边

2．工体商圈概况

从上世纪90年代起，工人体育场以能容纳6万人的超大场地成

为国内外演艺界歌星们举办演唱会的首选场地。每年10余场大型演

唱会，及大量新片发布会、新碟上市发布会，让工体不仅成为北京流

行音乐的一个品牌地标，而且带动了工体时尚流行文化的市场。

2001年底，世界最大的酒商芝华士CHIVAS公司在工体设立国际

概念酒屋后，MIX和VICS酒吧率先进驻工体北门。演员、模特、外

国白领等时尚财富人士，及东欧学生、中国年轻人成为这里的主要消

费人群。随后，工体东门也开始出现酒吧，然后向南、北两侧扩张。

2004年以后，规模更大、装修更豪华、娱乐功能更齐全、更有

个性的酒吧在工体西门聚集，形成了今天工体娱乐圈的雏形。同时，

如鹿港小镇、美国奥拜客牛排店、高档会所餐厅锦都久缘、有璟景阁

餐厅、茉莉餐厅、精品店等在巨大高消费人群的簇拥下像雨后春笋一

般生根发芽。

3．工体商圈特点

第 22 页 共 61 页

（1） 休闲娱乐中心

工体商圈是以工体为中心的时尚文化的区域性娱乐圈。其周边的

时尚娱乐夜店,不仅让工体娱乐圈成为北京夜生活的首选之地,也成

为很多香港娱乐圈明星最爱光顾的地方。曾经有人对北京的迪吧做了

一个排名：前10名中，工体商圈占了7个。而前5名则清一色都是

工体商圈的迪吧。

（2） 逐步发展，与周边商圈融合

随着有璟阁艺术酒店、时尚发布中心、SPA、瑞士奥运公馆、美

国奥运之家等高品质项目筹建开业，工体的历史将从体育休闲娱乐中

心发展为体育文化艺术中心。在继续保留目前体育职能和公益性的前

提下，工体将推出2万平方米不同主题的俱乐部;1万平方米各具特

色的餐厅、成为各国大使馆商务处的集会场所。

工体的发展没有局限于它自己的圈子，而是与朝外商圈、CBD商

圈融合在一起。工体与朝外大街仅相隔500米，已经与朝外商圈融合

在一起，成为一个大的时尚消费旅游区域。朝外商圈的各类高端商务、

高端住宅、涉外酒店等也可支撑工体日趋高档的商业氛围，成为与

CBD互补和交相辉映的一个时尚区域。

4．典型项目

（1） MIX

（2） 唐会

（3） 工体100

（十一） 东直门商圈

第 23 页 共 61 页

东直门商圈和其他的东部商圈不同，是依托交通枢纽概念发展起

来的新兴商圈。

1．东直门商圈范围

东直门商圈地处朝阳区和东城区的交界处，以东直门交通枢纽为

核心，范围含盖了东直门内大街和东直门外大街道路两侧的大部分区

域。

2．东直门商圈的概况

东直门商圈依托东直门交通枢纽发展和形成，东直门交通枢纽地

处东直门外大街与东二环交汇处，西邻东二环路、东邻第二使馆区、

南邻东直门外大街、北邻新建规划路，随着它的开发和启用，东直门

地区原来那片杂乱的建筑群落将逐步被立体交叉的公交线路、城市铁

路、环线地铁及代化商务楼所取代，一向车流密集环境嘈杂的东直门，

已经形成一个集公交、地铁、轻轨、机场快轨、长途、出租等交通方

式构成的多维立体交通网络。同时，随着周边配套设施逐渐齐全和完

善，该地区将日趋成熟。借助地处东二环的优质地理位置以及新型的

交通网络，东直门有效地实现燕莎商圈、崇文门商圈、国贸商圈乃至

中关村和奥运村的快速连接，同时还大大拉近了市区与首都国际机场

的距离，并且将会逐渐形成集旅游、零售、电信、交通、航空、银行、

保险、休闲娱乐等高消费商务区。

3．东直门商圈特点

（1） 交通枢纽带动商圈发展

东直门交通枢纽规占地面积14.3公顷，总建筑模达40余万平方

米，汇集十八条公交、城市铁路和环线地铁线路，还包括一个3万平

第 24 页 共 61 页

方米左右的绿化广场。换乘客流都将在地下完成换乘，这无疑会大大

改善交通环境，营造良好的城市交通枢纽形象。最让人们兴奋的是从

东直门到首都机场的磁悬浮列车，将使城区到机场缩短至7分钟。而

海关将来也要在东直门设立，使国内外商务人士出入境更加便捷。这

些利好无疑会有力地推动东直门商圈的发展。

（2） 特色簋街，北京名片

簋街是北京老百姓对东城区东直门内餐饮一条街的称呼，其东起

二环路东直门立交桥西端，西到交道口东大街东端。在这条全长1442

米的东内大街上，沿街共有各种商业店铺150多家，其中餐饮服务业

约占东内大街全部店铺的90%以上。

北京流行的吃法几乎都是从簋街诞生的：麻小、羊蝎子、香辣蟹、

烤鱼、红焖羊肉……当遍布京城的大小餐馆都在供应相似菜品时，另

一种流行又会出现。簋街已经成为京城夜文化的一部分，成为北京饮

食文化的代表和时尚餐饮的城市名片。但是，目前这条靠自发形成的

餐饮街虽然日趋成熟，有着固定的消费人群。但是簋街没有出现过大

规模餐饮性的商业地产项目。所有的商业面积加起来也不足10万平

方米，难以承担起拉动整个东直门商圈商业发展的重任。

（3） 有商务没商业的现状正在改变

从现状来看，东直门附近已是高楼林立，东方银座、东环广场、

天恒大厦等吸引了大量的商务人流。以东直门综合交通枢纽暨东华广

场商务区为载体，东直门商圈将在京城东部形成一个新的商务区域。

未来东直门地区将出现更多的写字楼以及高尚商住公寓、星级酒店、

国际展览中心、大型商业设施等，其商业设将施达到47万平方米;

第 25 页 共 61 页

其中东方银座、莱福士广场以及东华广场相继进驻东直门大街，将给

东直门区域带来新的商业活力，商圈内没有集中商业的现状将逐步改

变。

4．典型项目

（1） 银座商城

（2） 簋街

（3） 东华广场

二、北京南部商圈

北京南部商圈是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区

在内的商业区域，是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈、西

单商圈，不像CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖。历史

上有“东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下水”……等描述，老百

姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建

设中，长期以来形成“重北轻南”、业态“北密南疏”的格局。自

2001年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略

决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要

内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在变化，大商贸产业已

经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。

（一）前门商圈

1．前门商圈范围

北至箭楼、南至珠市口西大街，东至鲜鱼口，西至铁树斜街。

2．前门商圈概况

第 26 页 共 61 页

前门商圈是以前门大街为核心发展起来的，前门大街位于京城中

轴线，北起正阳门箭楼，南至天坛公园路口，与天桥南大街相连。明

嘉靖二十九年(1550)建外城前是皇帝出城赴天坛的御路，建外城后为

外城主要南北街道。大街长1600米，行车道宽20米。明、清至民国

时皆称正阳门大街，俗称前门大街。1965年正式定名为前门大街。

二十世纪八十年代，前门大街迎来了第一次改造，原来的店铺均被花

花绿绿的巨大广告牌所淹没，失去了以往的文化特色，前门商圈开始

衰败，同时随着90年代西单、王府井等商圈的飞速发展，前门大街

渐渐被人遗忘。

2007年5月9日，前门大街开始了大规模修缮整治，目前以基

本完毕，招商进展顺利，已签约商户100余家，占可租用面积的90%。

原本大街上“土生土长”的月盛斋、一条龙、庆林春茶庄、全聚德、

都一处、大北照相馆、中国书店、亿兆商场、通三益干果海味店等

13家“老字号”全部回迁外，此外，包括苹果电脑、星巴克、劳力

士、耐克等20多家国际知名品牌也已签约，前门大街昔日的辉煌将

再次呈现在北京人的面前。

3．前门商圈特点

（1） 传统商圈，老字号云集

前门商圈的形成可追溯到明朝正统年间至今已有570年历史，是

北京传统商圈之一，这里商铺众多、老字号聚集，行业含盖了吃穿住

行等多个方面，由于原先的前门商圈是自发形成的商圈，没有统一的

规划，配套条件不完善，店铺也大多是是一层、二层或三层的门面，

纳客能力有限、区域内“脏乱差”现象明显，无法跟上时代的进步。

第 27 页 共 61 页

（2） 地理位置优越，人流量大

商圈紧邻天安门广场、故宫、人民大会堂，是到北京旅游者必来

参观的项目，再加上本就便利的地上交通网路和地铁2号线，人流量

巨大。

（3） 功能分区明确，传统、现代文化融合

修缮后的前门大街将依据其以及毗邻的南北向4条街和东南西

北向为主的22条胡同，共同构建成“中华老字号传统商业及旅游商

品区”“精品四合院体验区”等5大功能区，并将以传统商业、历史

文化的集聚为特色，体现传统与时尚的交汇融合(引入的苹果电脑、

星巴克、劳力士、耐克等品牌店将根据整个商圈的氛围换上“中国

脸”)。

4．典型项目

（1）前门天街

（2） 公使馆

（3） 中欣高尔夫商城

（4） 老舍茶馆

（二）方庄商圈

1．方庄商圈范围

方庄商圈位于丰台区东端，南二环和南三环之间，东与朝阳区交

界、北与崇文区接壤，西、南与东铁匠营商圈搭界。商圈有十条主要

大街，总面积5.53平方公里。

2．方庄商圈概况

第 28 页 共 61 页

上世纪90年代初，方庄是北京第一个现代化的、号称亚洲最大

的成熟社区。便利的交通、完善的配套设施，让方庄“聚拢”了大批

演艺界名人、企业家和政府机关人员，成为北京第一个“富人区”，

并诞生了一条北京知名的餐饮街——方庄餐饮街。经过多年的逐步发

展，方庄商圈内已经依托居住人群高端的消费能力聚集了大批的商家

入住，成为北京典型的社区商圈，随着经济的发展，方庄商圈已经开

始扩展到东三环以外，形成更广范围的经济商圈。改区域配套设施成

熟，教育、医疗、文化、教育、购物齐全。

3．方庄商圈特点

（1） 最早的富人区

整个社区分芳古园、芳城园、芳群园、芳星园、紫芳园、芳城东

里6个小区，总建筑面积302万平方米，其中住宅213万平方米，在

原有区域的东侧，方庄新区正在建设，已经建成了芳林苑、早安芳庄、

时代紫芳等新的高档住宅小区，整个商圈内的住宅面积已经超过300

万平方米，居住人群数量的庞大和强劲的消费能力成为商圈发展的基

础。

（2） 商家聚集，业态齐全

方庄商圈的核心便是方庄美食街，现有餐饮店铺近30家，其中

三分之二集中在蒲芳路东500米路段的两侧。这条美食街可以说是方

庄餐饮业的龙头，延伸到芳古园、芳城园、芳群园、芳星园还有数十

家风味各俱的餐饮店铺与美食街遥相呼应，编织成了恰似众星捧月的

方庄美食网络。街里除了刚记海鲜、金鼎轩、全聚德、都一处等数不

第 29 页 共 61 页

完的知名餐饮外，也有贵友、物美、家乐福、方庄购物中心等商场、

超市，业态齐全，功能完备。

（3） 交通便利，路通条件好

商圈地处南二环和三环之间，交通极为便利，当初方庄的建设是

按“市政先行”的原则，边开发边做配套，首先解决的是交通问题。

先后建成了方庄北边界的南二环东路、东侧的方庄路，改造了西边界

的蒲黄榆路和南边界的南三环东路。这一十字路把方庄划分为“古城

群星”四大区，连接四大区的是一条30米宽的环路，环路的四个角

又有放射状支路。因此商圈内道路规整，出行方便，人流的导入和导

出都非常顺畅。

4．典型项目

（1） 家乐福

（2） 方庄购物中心

（3）贵友、方庄美食街

（三） 马连道商圈

1．马连道商圈范围

北至广安门外大街，南至丽泽路，西临北京西站南路，东至红莲

南路

2．马连道商圈概况

建国以后，北京市茶叶加工厂落户于马连道，随后，众多南北茶

商也纷纷进驻，初步形成了马连道茶叶市场的规模。这一条街有九个

茶城，有上千个茶商，年经营额大概15亿。2000年，被北京市商委

命名为“京城茶叶第一街”，并成为首批“十大特色商业街”。2005

第 30 页 共 61 页

年又被中国商业步行街工作委员会命名为“全国特色商业街”，马连

道的知名度进一步提升，并随着家乐福、百安居等国际知名品牌连锁

企业的进驻，逐步形成了如今的马连道商圈。

3．马连道商圈特点

（1） 交通拥堵明显

马连道商圈现有的道路交通条件不是很理想。马连道地区已具有

商业零售、专业采购批发等功能，但相对于此，现状交通条件已显示

出不适应的状态，常出现交通拥堵现象。一是对外交通主要通过广安

门外大街、南马连道路和马连道路汇入城市道路网系统，导致现状外

围道路网负荷度较高；二是邻近的西客站与广安门货运站的铁路场站

及轨道占地也成为影响本地区对外交通联系的重要障碍之一；三是地

区内部路网尚未形成，路面普遍较窄。

（2） 区域优势明显

马连道商圈区域优势可谓得天独厚，一方面住宅规划基本到位，

居住人群数量庞大；另一方面其本身的商业高度成熟，商圈向北3公

里即为金融街，临近的广安门地区也汇聚了大量的酒店和写字楼，拥

有良好的政务和商务氛围。

（3） 城市规划利于商圈发展

CPD即中央采购区，这个概念就是在马连道商圈原有的商业基础

上建立起来的，预计建成后将有250万平方米的商业、商务及商住等

设施。将汇集从批发、物流、配送业，到量贩式、大型超市及专业消

费市场多种商业形态，成为北京乃至华北最大的现代物流与商品分销

第 31 页 共 61 页

枢纽。这样的规划将成为马连道商圈发展的保证，未来的马连道商圈

的商业价值将无可限量。

4．典型项目

（1） 茶贸国际

（2） 家乐福

（3） 百安居

（4） 北京医药物流中心

（5） 新华书店物流中心

（6） 轻工商业街

（四） 丽泽商圈商圈

1．

丽泽商圈范围

东起菜户营桥，西至丽泽桥，北至三路居，南至金中都遗址公园

南侧丰草河

2．丽泽商圈概况

丽泽商圈位于西南二三环之间，占地 344公顷，从菜户营桥到

丽泽桥，内含丽泽商务核心区、西客站南广场办公区、西三环商业带、

太平桥时尚休闲区四个功能区，总用地 412 公顷 ，总建筑面积 390

万平方米。其中公建用地 18 公顷 ，沿丽泽路两侧布局，主要为写

字楼、高档酒店、大型商厦、会展中心、金融证券，建筑面积 91 万

平方米;居住用地 82 公顷 ，沿丽泽路两侧向南北纵深，为高档住宅

及配套商住设施，建筑面积 237 万平方米;是北京三环以内具发展潜

力的商圈，也是规划中的京西最大商务区。

3．丽泽商圈特点

第 32 页 共 61 页

（

1） 居住人口庞大，交通便利

近几年随着住宅地产的发展，西南二环新建住宅不断增多，商圈

内居住项目有乐城、嘉莲苑、格调、朗琴园、源屋曲、中华家园、纯

粹建舍、顺驰·蓝调国际、蝶翠华庭等几十个，已经具备了大型零售

商和大型购物中心进驻的最基本要素——区域人口数量和购买力水

平。

丽泽商圈东临城市中心区，西至西三环，距天安门8公里，距金

融街车行距离5公里。周边坐落北京西站、北京南站。同时丽泽也是

京石、京开高速公路的起始点，在再加上即将于北京南部地区兴建的

首都第二机场，及地铁14号线的开工建设，丽泽商圈的交通优势不

言而喻。

（2） 商业分布较散，档次普遍不高

依托周边庞大的居住人群，商圈内的商业项目发展良好，但是受

区域价值影响，购物、休闲、娱乐、餐饮等配套设施并不紧密，档次

有些偏低。其中比较大型的商业配套有家乐福、华堂、易初莲花、国

美电器、东方家园超市、蓝景丽家丽泽建材城，宏达丽泽建材中心。

（

3）城市规划加速商圈发展

丽泽商务区的建设已经被列入“北京市2009年重点建设工程”。

按照北京市政府计划，到2020年完成建设时，丽泽商务区的总投资

额将高达600亿元，届时这里将成为聚集国内外新兴知名金融机构的

高端产业功能区，年经济总量可达200亿元以上，至少吸纳7万人就

业。这样的规划无疑把商圈未来的远景做了最详细的描画，区域价值

的提升和商圈的加速势必不可阻挡，有可能成为西南区域的“CBD”。

第 33 页 共 61 页

4典型项目

．

（1） 易初莲花

（2） 东方家园超市

（3） 宏达丽泽建材中心

（五）

木樨园商圈

1．木樨园商圈范围

北至南二环，南至南四环，东至赵公口桥，西至马家堡东路。

2．木樨园商圈概况

说到木樨园商圈的形成就不得不谈到“浙江村”， 1984年，一

群浙江人来到北京永定门外的木樨园地区打拼，那时的永定门外还是

郊区，到处可以看到大片的农田和一些平房。这些浙江人并没有因这

里的条件简陋而退却。他们不但租住农民的平房，还做起了服装生意，

毛皮和服装远销俄罗斯、东欧诸国。木樨园地区也因此形成了远近闻

名的“浙江村”。1996年5月，大红门服装商贸城首先破土动工兴

建。随后，这里低矮的平房逐渐被一个个商贸城和批发市场取代。北

京龙湫服装批发市场、京温服装市场、木樨园才华窗帘布艺市场等

20多个批发市场一时间拔地而起。木樨园商圈成为一个涵盖窗帘城、

服装城、鞋城、文具城、家居城等多元化的批发商圈。2003年9月，

木樨园区域被划为北京的“第五商圈”，打造北京的服装商务中心区。

木樨园商圈已经形成了一条成熟的服装业供应链。面料供应、成衣加

工、国内外批发、连锁零售各环节一应俱全，已具有很强的服装品牌

效应，目前，木樨园商圈日人流量30万人，年批零交易额已超400

亿元人民币，是名副其实的黄金商圈。

第 34 页 共 61 页

3.

木樨园商圈特点

（1）

地理位置优越，交通便利

商圈位于南二环和四环之间，南中轴路纵贯木樨园南北;位于商

圈东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北站)已经全线贯通;规划中的

4号线(北宫门—马家堡)已经进入调试阶段、贯穿南北中轴路的地铁

8号线(辛店—南苑)在木樨园也设有地铁站。

（

2） 商业聚集，大量体商业众多

木樨园商圈内大量体商业众多，京温大厦、百荣世茂、北京国际

玩具城及即将入市的亚洲最大的现代化商品交易中心都是商圈内，甚

至全北京范围内的重量级商业中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦

德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内

外商家，商业氛围极其浓烈。

（

3） 批发零售业态一只独秀

木樨园商圈是北京著名的服装、玩具、家纺、文具等商品的集散

地，其覆盖能力辐射到整个北方市场，并延伸至东欧和俄罗斯等地，

以批发零售业态为主要业态，餐饮娱乐休闲等功能严重不足，多为档

次低端，面积狭小的“路边野店”，生活配套基本没有，换句话说，

这里不适合居住，只适合做零售生意。

4．典型项目

（1） 大红门服装城

（2） 京温市场

（3） 天雅大厦

（4） 木樨园购物广场

第 35 页 共 61 页

（5） 百荣世茂

（6） 北京国际玩具城

（六）

潘家园商圈

1．

潘家园商圈范围

北至劲松南路，南至华威桥，西至华威路，东至劲松桥

2．潘家园商圈概况

十多年前的潘家园只是个杂货市场，商贩全是沿街摆摊叫卖，后

来渐渐地古玩收藏品成了主流，还因此出了名，于是各路卖家从街头

走进大棚，成就了这个“全国品类最全、规模最大的收藏品市场和工

艺品集散地”。没几年潘家园又出了个古玩城，接着是兆佳朝外古典

家具市场，国内许多罕见的古玩品类均荟萃于此。商圈内古典文化的

商业氛围已是不言而喻。

3．潘家园商圈特点

（1） 古典文化商圈

潘家园商圈是具有浓郁古典文化的新兴商圈。它以旧货市场、古

玩城、古典家具城等的聚集而闻名，吸引了许多古董字画的收藏爱好

者，一些专家、学者和海外宾客也都慕名而来，这进一步提升了其区

域影响力和特色知名度，并打造出了京城淘换古玩的一大专业品牌。

潘家园早已不再是简单的地名，而是与长城、烤鸭一起成为北京的一

大城市名片和特色景点。“登长城、吃烤鸭、逛潘家园”已成为海内

外游人北京之行必不可少的3件事。

（2） 交通位置优势明显，业态丰富

第 36 页 共 61 页

潘家园商圈紧邻东三环沿线，距离双井商圈和CBD商圈仅仅4公

里，旁边就是人口密集的劲松生活区，居住人群和商务人群导入均非

常便捷，这使得商业氛围也比较浓厚，在以古典为核心产业的带动下，

周边地区各种业态错位发展，潘家园眼镜城、海文商厦等商业项目也

都得到了良好的发展，吸引了大量居住在东南部城区的居民前往购

物。

4．典型项目

（1） 北京潘家园旧货市场

（2） 北京古玩城

（3） 潘家园眼镜城

三、北京西部商圈

北京最早的城市规划，是把东部作为“老城区”保护起来，在

复兴门以西建设“新北京”。经过多年的发展，北京西部商圈已经逐

步发展壮大，形成了以西长安街为基础的商圈链，是北京整体商圈发

展的重要组成部分。根据北京市整体规划的不断调整，长安街将向西

延伸4公里直达门头沟，地铁1号线一并西延。随着西延工程道路规

划进入实施阶段，从长安街向西，西单商圈、金融街商圈、公主坟商

圈、石景山商圈、苹果园商圈将进行新的调整和升级，进入飞快的发

展阶段，与此同时，各商圈内的典型项目如：西单大悦城、金融街购

物中心、华熙长安MALL、万达广场等的兴起，也正使各商圈内的商

业环境不断提升。北京西部短短几年间，已经便呈现出独特的精彩。

（一） 西单商圈

1．西单商圈范围

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南至宣武门、北至西单北大街(规划北延至新街口)，及道路两

侧的区域

2．西单商圈概况

西单商圈由南北方向的西单商场、华威大厦、华南大厦、西单

文化广场、中银大厦、首都时代广场等17个精品建筑构成，是北京

传统商业中心之一，而其地理位置又位于城市的中心，交通便利，上

世纪八九十年代一直是北京首屈一指的购物场所。随着城市东移及王

府井大街的彻底改造，旅游者及外地游客更青睐王府井，西单商圈就

逐渐演化为北京老百姓购物的集中地，之后的10年左右时间，受到

其他商圈的分流，客流量下滑很大。但从近年来的发展情况来看有所

改变。

3．西单商圈特点

（1） 商业聚集，定位无差异

西单地区不足两平方公里的地盘上现已“扎堆”西单商场、西

单购物中心、西单109商厦、华威大厦、中友百货、君太百货、美美

百货、西西友谊商场、西单文化广场等数十家大型百货商场，现有商

业面积加起来已超过百万平方米，且都定位于中高端客群，定位差异

不明显，商业竞争一直处于白热化状态。尤其是大多数商家均体现为

精品零售，相应的娱乐、休闲、餐饮功能并不完备，无法满足目前消

费者复合型消费的需求。配套设施不足、业态分布不合理一直是商圈

的“硬伤”。

（2） 集中放量，重续辉煌

据不完全统计，2008年西单商圈已经有超过20万平方米的商业

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地产项目亮相，且以大型主题商业为主。美晟国际广场、西单MALL、

大悦城西单、喜来广场等一批新建商业中心无疑将给西单商圈带来旺

盛的活力。整个商圈的改造升级，使服务功能越来越齐全，集购物、

餐饮、娱乐、休闲于一体，高档次、高品位的品牌专卖店和购物中心

越来越呈现集中化趋势，规模也越做越大，这些都使西单商圈重新又

凝聚起巨大的吸引力，商圈的辉煌即将延续。

（3） “北热南冷”格局改变，南区商业价值日益彰显

长期以来，人们在传统观念上总是将西单商圈长安街以北区域

视为重点，然而就目前看来，由于西单商圈北区的发展空间已经非常

狭窄，南区商业价值正日益体现，原本“北热南冷”的局面将有望得

到根本改观。在西城区政府早期的规划中，就已经提出“TBD时代商

区”的概念。“TBD时代商区”以宣武门教堂和西单时代广场为南北

端点，集商业、餐饮、酒店、办公、娱乐、休闲和行政酒店为一体，

包括时代广场、西单美爵酒店和喜来广场、安福大厦、天安国汇。西

单南区由于拥有中国最古老的天主教堂以及历史悠久的四川饭店等

建筑，具备深厚的历史文化积淀，是传统宗教保护区，也是国内知名

的商业区，其发展趋势应该向宁静高雅方向发展。未来的西单南区将

成为最具有现代化和文化品味的街区，与周边的国家大剧院、北京音

乐厅、中央音乐学院等融合，成为消费性的文化功能街区。

4．典型项目

（1） 西单大悦城

（2） 美晟国际广场

（3） 西单购物中心

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（4） 中友百货

（二） 金融街商圈

1．金融街商圈范围

金融街商圈位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门

内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西

宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。金融

街地区四面临城市干道，东西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从

南向北划分为南区、中区和北区三部分。

2．金融街商圈概况

1993年，在国务院批复的新的《北京城市总体规划》中提出：

“在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安

排国家级银行总行和非银行机构总部。”这就是北京金融街的由来。

经过十几年的建设，金融街总体规划建设已基本成型。3万平方米超

大绿荫广场已全部建成，世界顶级酒店Ritz-Carlton和五星级商务

酒店Westin、金融街购物中心、金融家俱乐部、1万平方米的国际会

议中心已相继投入运营。这些配套设施使金融街由过去单纯的商务功

能向多维的金融生态转变，也为金融街八小时之外注入了活力与动

感。金融街已经成为北京二环路内绝无仅有的大规模高档金融办公组

群。

经过2007年的集中发展，金融街已经成为北京最重要的商圈之

一。目前，在金融街总建筑面积160余万平方米的中心区内，已经集

中了写字楼、商场、酒店、餐饮街等多种业态的商业地产项目。众多

顶级商业的进驻，将使这一区域以金融街购物中心为中心，向外辐射，

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成为京西著名的高端商圈。

3．金融街商圈特点

（1） 交通路网发达，交通发达

金融街周边现有西二环路、太平桥大街、阜成门内大街和复兴

门内大街四条城市干路，加上月坛北街和月坛南街以及南礼士路和西

单北大街，南北贯通，东西纵横的网状道路使得交通十分便捷。

（2） 国际化金融服务中心，消费力强劲

金融街商圈是独特的国际化金融服务中心了，其功能优势吸引

了各大银行、非银行金融机构和国内外知名企业竞相入驻，30多家

金融机构和650余家国内外企业在此落户，其中全国性商业银行17

家、全国性保险公司9家，中国电信、中国移动通讯、中国网络通讯

公司等一批国家级信息通讯企业、金融服务类中介公司也聚集在此，

因此商圈内的商务人士众多，收入可观，具有相当的消费能力。

（3） 配套功能升级，高端消费青睐

金融街商圈在商务环境所做的功能配置上，有两个国际知名品

牌的五星级大酒店——威斯汀和丽思卡尔顿，以及金融家俱乐部，不

仅提升了区域价值、商业主体的档次和价值，更是吸引了不少高收入

的人群并使他们可以长时间停留，而这些人群也是有能力购买购物中

心里高档商品的顾客。入住五星级酒店的人们既可以在金融街购物中

心购买高档商品，也可以在酒店的咖啡厅洽谈商务，或是在俱乐部里

休闲、健身、娱乐。而汇集了星巴克、味千拉面、必胜客、派乐士比

萨、阿布古正茶餐厅、等20余家富有异国情调餐饮店的金树餐饮酒

吧街，则在吸引人流之余，也为购物中心的消费者提供了休憩之地。

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（3） 人文理念、自然和谐

整个金融街的商业环境更注重对人的感受的考虑，这些都通过

环境建设细部方面的设计，以及与广告宣传品、灯光、雕塑、水景等

设施的和谐组合来实现；中央公园则通过建筑物与二环相隔，并通过

建筑之间的围合形式使区域的噪音污染减小。此外，中心区的绿化、

能源使用、整体环境生态化等方面也被精心整合，使入驻的国内、国

际人士无处不体会到这种绿色的围绕和开发建设者的人文关怀。未来

金融街中心区街区环境的建设内容将会更丰富，这也是金融街商圈迈

向国际化商圈的需要。

4．典型项目

（1） 金融街购物中心

（2） 金融家俱乐部

（3） 金树餐饮酒吧街

（4） 威斯汀酒店

（5）金融交易中心

（三） 公主坟商圈

1．公主坟商圈范围

北起玉渊潭南路，南至新兴桥南，西起翠微路，东至国海广场

2．公主坟商圈概况

公主坟商圈是京城西部最悠久也最具规模的市级商业中心。它

的标志性建筑是城乡贸易中心和翠微大厦，在区域周边分布着各类临

街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一应俱全，形成了

北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西部和西南的消费人群。

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以“翠微”、“城乡”为中心，按顺时针方向排序，新兴桥西北

角，翠微大厦、城乡贸易中心和城乡华懋，商业面积超过8万平方米。

正在建设中的翠微广场，总面积达10万平方米。新兴桥东北角的海

育大厦，商业面积1万平方米。同样在东北角的还有建设中的国海广

场。新兴桥南道路两侧的手机卖场聚集，总面积约2.2万平方米。路

东有华鹰大厦、四维大厦、万发大厦、荣华等写字楼其底商面积1.7

万平方米；路西有国硅科技广场、公主坟通信综合大厦，商业面积

5000平方米。公主坟商圈内商业营业面积已经超过30万平方米。

3．公主坟商圈特点

（1） 传统零售商圈，手机市场成特色

公主坟商圈一直以来就是满足西城区社区消费需求为主的百货

商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对

较少。手机市场是公主坟的一大特色，周边大大小小的手机专卖店有

几十个，已经形成一定的影响力，吸引着京西大部分的手机消费人群。

（2） 交通枢纽，人气鼎盛

公主坟商圈由于位于西三环中路和长安街西延长线的交汇处，

再加上早期建成通车的地铁1号线，是西部最早形成的交通枢纽。每

日经过的流动人口较多，人气较高，使得区域内商业氛围更加浓厚。

（3） 底商难寻，消费人群特殊

公主坟地区周边多为央产房，商品房小区较少，且为数不多的

商品房项目也没有底商，公主坟商圈周边有大量的社区和机关单位，

部队大院也相对集中，因此这里的消费人群以居住人群、机关事务人

群和部队人群为主，跟其他商圈有一定的区别。

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4．典型项目

（1） 城乡贸易中心

（2） 翠微大厦

（四） 五棵松商圈

1．五棵松商圈范围

南至复兴路，北至八里庄桥，东至西翠路以东，西至西四环一

西。

2．五棵松商圈概况

五棵松历来不是一个地区型商业中心，它位于公主坟商圈和永

定路商圈之间，可以说多年来一直是一个商业的真空地。但是随着西

长安街西延规划的出台，五棵松商圈将成为西长安街的中心，地段的

重要性不言而喻。另外，五棵松商圈是西奥板块的核心区域，因聚集

了很多奥运场馆而迅速走热，市政配套的大力建设迅速改善了区域内

的交通、居住和公共服务等设施，从而，五棵松的区域定位也随之升

级为“城市中心区”，商圈内商业配套也必将随之升级。

3．五棵松商圈特点

（1） NBA篮球带动商圈发展

五棵松篮球馆即将成为首家NBA驻北京的运动场馆，场馆周边

规划的国际酒店、银行、邮局等重要配套设施将逐步完善。中建国际

发展股份有限公司，与凤凰城集团共同投资开发的高端写字楼西长安

中心的入市，成功打造五棵松商圈内的地标建筑，带动了五棵松商圈

升级。再加上华熙长安Mall这一西长安街沿线最大的是集商业、文

化、休闲、娱乐、交友于一体的综合性购物中心。五棵松商圈正在形

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成一个集商务办公、娱乐休闲、国际赛事、居住购物等于一体的国际

化现代新商圈。

（2） 高科技产业聚集，消费潜力巨大

五棵松商圈内聚集着众多尖端科技产业集群，五棵松地铁站周

围汇聚了中国航天科工集团二院在内的多家航天科技行业的企事业

单位，中国生物技术学术中心与周围生物医药科研单位(军事医学科

学院、航天二院等)、301医院、302等医院共同形成京西生物创新带，

如此的产业基础使商圈内的消费力水平不容小视。

（3） 特色商业突出

五棵松商圈东临的公主坟商圈是北京的市级商业中心，城乡贸

易中心和翠微大厦历来是京西人购物的首选之地，西靠的永定路商圈

是北京上世纪七八十年代兴起的老牌地区型商业中心，经过多年的发

展，商业业态不断更新，功能增加，服务齐全，早已成为周边人们消

费的便捷之地。基于这些历史和位置因素，商圈内能够立足的商业一

定是特色商业，经营的商品是周围商圈无法取代的，甚至是在北京市

“独有”的，这样就涌现出了摄影城、婚纱城等一批在北京市有一定

知名度的商业在商圈内得以在此立足。

4．典型项目

（1） 西长安中心

（2） 华熙长安MALL

（五） 石景山鲁谷商圈

1．鲁谷商圈范围

石景山路以南，八角桥以东，鲁谷大街以西，鲁谷路以北的大

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部分区域。

2．鲁谷商圈概况

西长安街延长线南侧，辖区面积7平方公里、目前人口接近10

万。1980年，只有三个自然村的农业区鲁谷被规划为开发区，隶属

八宝山街道。从这一年起，物流、人流、信息流迅速向鲁谷聚集。20

家中央、市属单位的迁入给鲁谷注入了发展的活力，2003年4月7

日鲁谷社区正式成立，开始，区域内只有华联商厦一家大型综合商场，

而大中、苏宁等专业卖场因看到区域内的消费潜力陆续进驻，逐步形

成了传统的鲁谷商圈，当时已经是石景山区域的商业核心，随着万达

广场的进入，鲁谷商圈核心商圈的地位更加稳固。

3．鲁谷商圈特点

（1） 交通便利

商圈紧邻长安街西延线(石景山路)，交通条件优越，20多条公

交线路，和地铁1号线形成良好的交通网路，使商圈辐射到整个石景

山地区，是成为石景山核心商圈的重要条件，是商圈发展的良好基础。

（2） 社区密集，消费人群庞大

鲁谷商圈内的社区非常密集，鲁谷小区、京汉旭城、鲁谷北重

西厂宿舍、依翠园、永乐西小区、双锦园、丰仪家园等等，多为老社

区，居民为最早的鲁谷原住民，人口结构老龄化明显，消费以日常生

活消费为主，消费习惯特点为就近消费，消费力不高，但是需求强烈。

（3） 商业档次不高，品牌消费严重不足

由于消费人群的特点，原先商圈内的商业多为档次不高的亲民

商业，集中商业也仅仅有华联商厦一家，品牌商家几乎没有，餐饮也

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以小型快餐为主。虽然万达广场的开业运营给商圈的发展带来了新的

活力和新的品牌，商圈档次得到一定提升，但是整体竞争力还无法和

其他商圈相比。

4．典型项目

（1） 石景山万达广场

（2） 石景山华联商厦

（六） 四季青商圈

1．四季青商圈范围

四季青商圈位于海淀区四季青，东至运河，西至西四环，北至

南坞桥、南至四季青桥南。

2．四季青商圈概况

四季青商圈是北京新兴商圈的代表。商圈内现有包括香格里拉、

世纪金源大酒店等在内的四星、五星级涉外宾馆，可以承接大型的国

际会议和大型活动；68万平米的世纪金源购物中心、13万平米的金

四季购物中心等大型商业设施，集购物、餐饮、休闲、娱乐、汽车城

为一体，汇国内外品牌于一身，营造了良好的商业氛围，凝聚了商圈

的人气，提高了商圈的整体质量。

3．四季青商圈特点

（1） 高档小区聚集，消费基础强大

商圈内之内有三十多个高档住宅小区，如世纪城、世纪城三期、

曙光花园、郦城、紫竹花园等，入住人口超过40万，原有小区总建

筑面积为600万平方米，已入住人口为25万。大多数具备很高的文

化修养，追求格调和品位，倾向于选择环境浪漫幽雅、功能齐全的高

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档餐饮、高档康体娱乐以及能定向消费、充分私密的高端会所进行消

费。消费人群庞大且具有相当的消费能力，使商圈的发展的得到有力

的保证。

（2） 集中商业带动商圈发展

目前商圈内主要的商业项目是金源时代购物中心(建筑面积68

万平方米，营业面积38万平方米)和金四季购物中心(建筑面积13.2

万平方米，营业面积5.5万平方米)。业态丰富，功能完备，在一定

程度上满足了区域内中高档的消费需求，同时使商圈内独立商业物

业、自持商业物业、自营商业物业的比例均得以提升，对商圈的二次

提升预留了空间。

另外，两个项目均配备大型的免费停车场，对外部人流的导入

起到了关键作用，使商圈的影响力扩展到最大化，四季青商圈已经不

再是区域型的配套商圈，正慢慢形成自己的特色，依靠独一无二的量

体优势必将发展成北京最具吸引力的市级商圈。

4．典型项目

（1） 金源时代购物中心

（2） 金四季购物中心

四、北京北部商圈

北部区域商圈明显是由产业带动而形成的，其中尤以高科技电子

产业为主的中关村商圈、以体育产业为主的亚奥商圈最为突出。

（一） 亚奥商圈

奥运商圈最早的概念则始于2004年，范围特指在奥运村地区

形成一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、

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南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国

家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。结合原

有的亚运商圈，目前亚奥商圈概念南可辐射北三环，北则发散到了立

水桥，甚至是亚北更远的区域。

1．亚奥商圈的范围

亚奥商圈南起小关路，北到五环路，西起京昌高速，东至京承高

速。

2．亚奥商圈概况

亚奥商圈不仅涵盖了2008奥运会的绝大部分比赛场馆，而且还

包括一个国家级森林公园和数千个中高档成熟社区。亚奥商圈是2008

年的热点区域，近几年发展迅速，既有第五大道、北辰购物中心、阳

光广场、飘亮广场等特色商业项目，亦集中了有“美食长城”之美誉

的亚奥美食圈。该区域日车流量将达到100万辆、人流量500万人次，

因此具有极大的商业空间，亚奥商圈的服饰、休闲商业潜力将难以估

计。

3．亚奥商圈的特点

（1） 运动场馆资源优势明显，体育文化氛围浓厚

亚奥商圈运动体育的氛围浓厚，其周边如奥林匹克体育中心、英

东游泳馆、国家体育馆、国家体育场、国家游泳中心、奥林匹克网球

场等各大奥运场馆林立，在今后数年，该区域都将受到强大体育经济

的支撑。

（2） 传统的富人区，消费水平高

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亚奥区域是京城知名的富人区之一，高档地产项目云集，销售价

格一直居高不下。大量的常住人口形成了强大稳定的消费力量。随着

城市的发展和奥运会的成功，还将有大量的高端业主在区域内置业，

消费力水平极度提升。

（3） 交通便利，品种丰富的美食圈

亚奥美食圈北起科荟东路，南到奥体中心和北四环中路的安惠

桥，西起北苑东路，东到北苑路，如果细细数一数，有“三纵、五横”

八条交通干道贯通此地，“三纵”是南北走向的北辰路、安立路和北

苑路，“五横”是东西走向的北四环中路（安惠桥）、惠中路、惠中

北路、大屯路、科荟路，一共八条大路，算得上实至名归的“四通八

达”。其最大的特点，就是选择多，不敢说这里囊括了所有五湖四海、

世界各地的美食，但基本上，能想到的美食口味、地方风味，这里差

不多都可以找到相近、相似的餐厅。另一方面，从小门脸的快餐到豪

华的酒楼饭庄也是应有尽有，可以说满足了所有高、中、低档消费的

需要。

（4） 零售业态规模和档次明显不足，消费外流问题严重

对于如此庞大的消费人流和很强的消费能力而言，目前的商圈内

的商业供应量略显不足，北辰购物中心和飘亮购物广场加起来的商业

面积不过五、六万平方米，与望京、海淀等地区许多大型居住区比较，

购物中心较少，存在大量消费外流的问题，尤其是休闲娱乐及较为高

档的购物场所更加缺乏。

4．典型商业项目

（1） 北辰购物中心

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（2） 第五大道

（3） 飘亮广场

（二） 立水桥商圈

1．立水桥商圈范围

北面是朝阳与昌平交界处，西面与海淀清河相邻，由天通苑组团、

北苑/北辰组团和奥北别墅区组成，现有常住人口50万，流动人口超

过20万。

2．立水桥商圈概况

立水桥商圈位于海淀区、昌平区和朝阳区三个区交界地的北京

“三不管三角地”，以前是“脏、乱、差”和“堵车”的代名词。随

着天通苑、北苑家园、傲城、顶秀清溪、塞纳维拉、保利垄上、温和

华森林等大型居住区的形成，以及地铁五号线、13号线，立汤路等

城市交通干道的修建而发生变化，是亚奥商圈北移的时代产物。明天

第一城、龙德广场、北方明珠大厦等集中式商业，更加带动了商圈的

发展，汇聚了家乐福、百安居、

3．立水桥商圈特点

（1） 高档项目林立，消费人流数量庞大

立水桥商圈内云集了明天第一城、顶秀清溪、世茂奥临花园等中、

高档住宅项目，目前楼盘总建筑面积已超过1400万平米，常住和流

动人口达到150万人以上，再加上北部紧邻的天通苑和回龙观两大居

住社区，消费人流更加庞大。

（2） 配套完备，交通便捷

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商圈内的配套设施随着区域的发展不断完善，其周边的商业、市

政、绿化，包括清河的改造等工程都已完成，区域未来升值的预期同

样吸引着众多商家、居住人群的大量进驻，尤其是随着城铁13号线

及地铁5号线的开通，立水桥商圈已经成为京北惟一集三条轨道交通

与多条快速公交线路于一体的枢纽中心，商圈发展的硬件条件已经具

备。

（3） 成为亚奥商圈的新核心

亚奥商圈目前的商业核心在安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，

商业供应量仅10万平方米，与几百万平方米的住宅相比悬殊。，这

种商业的需求正在依靠立水桥商圈的发展随之改变，明天第一商城、

龙德广场两个10万

平方米以上的商业项目正表明亚奥商业核心近几年将北移至立

水桥区域。

4．典型项目

（1） 明天第一商城

（2） 龙德广场

（三） 中关村商圈

中关村商业圈是近年来发展最为迅速的商业圈之一，已经从北三

环延展到四环地区，随着产业不断升级，业态类型也从传统百货向购

物中心、shopping mall转化，该商圈已经逐渐发展成集科技、商务、

购物、信息、休闲及第三产业汇集于一体的北京最全面的多功能商业

区。

1．中关村商圈的范围

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中关村商圈位于海淀区中关村，东至大钟寺，西至苏州街，北至

北四环，南至北三环，规划占地面积约1.8平方公里。区域内商业的

总建筑面约60万平方米，总营业面积47万平方米。

2．中关村商圈概况

中关村商圈一直以来以“IT商贸”为核心，是中关村商圈区别

与其它商圈的最主要的特性，也是北京市众多商圈中为数不多的由单

一业态支撑起来的商圈，随着以海淀镇为核心的中关村西区不断开发

和完善，中关村商圈已日渐成熟，而且伴随着家乐福、沃尔玛等零售

商的选址布店，中关村购物中心等大量体商业的开业经营，中关村商

圈的业态已经发生了巨大的变化，电子市场的格局已经被多元化商业

业态所取代。

3．中关村商圈的特点

（1） 商圈内的消费能力较高。

商圈内的从业人员大多从事的是行业收入水平较高的电子、科技

等行业，并且所在单位也是报酬和福利较好的国有大型企业、外资企

业，这部分人群占中关村人口的一半以上；同时几十万大学生和高校

的教职员工组成另一股不容忽视的学院消费客群，这部分人群具有时

尚的消费欲望，拥有高档消费的能力，约占总人口的20％。区域消

费力水平较高，可以和燕莎、CBD、金融街几大高消费商圈并列。

（2） 中关村西区的建设，带来更多的商务消费人群

西区中心(原中关村西区)是北京市"十五"规划中科技园区建设

的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，

总占地面积51.44公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平方

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米，地下50万平方米。中关村西区中心的主要功能是金融资讯、科

技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱

乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区的大规模建设带来了更

多的商务消费人群，更快的带动了区域地块的价值提升，使商圈的人

群结构更丰富，商圈的发展基础更加强大。

（3） 配套居住不足，催生万柳商圈

中关村商圈商务办公的氛围极为浓厚，而居住区明显不足，且存

在一定的空间距离，自2003年以来，新建的住宅项目已很少，而核

心范围新建住宅更是少的可怜。因此，离商圈最近的万柳区域成为各

开发商开发的重点，并且吸引了大量的“村民”入住，逐步形成了以

居民消费为核心的万柳商圈。

4．典型项目

（1） 海龙大厦

（2） 太平洋大厦

（3） 中关村E世界

（4） 翠宫饭店

（5） 当代商城

（四） 万柳商圈

1．万柳商圈范围

巴沟村路以南，苏州街以西，远大路以北，昆玉河以东

2．万柳商圈概况

万柳商圈紧邻中关村商务区，周边密集分布着万泉新新家园、阳

春光华、光大国际公寓、枫尚公寓、蜂鸟社区等诸多成熟高档社区，

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是北京人均储蓄最高、消费最高、文化层次最高、购买能力最强、接

受新事物意识最强的商圈之一，被誉为北京富人区，是高消费群体聚

居地的集中消费之所。

3．万柳商圈特点

（1） 中关村“村民”聚集地，消费力水平高

由于中关村居住配套的严重不足，与之邻近的万柳区域成为中关

村区域的居住配套区，这里是中产阶级及高端人才居住的地区，主要

以IT、金融等精英为主。大部分在中关村内工作，经过多年的财富

积累，已经拥有了了相对高段的消费能力，是商圈发展的基础。

（2） 缺乏大量体多元化的商业集中体

由于商圈内以住宅开发为主，区域内商业设施主要以底商形式存

在，分布较散乱，缺乏集中型的大量体商业，商圈影响力无法有效扩

展，消费外流的现象也比较严重。

（3） 餐饮需求强烈，娱乐休闲缺乏

目前各业态的发展极不平衡，除餐饮由于需求强烈而异常火爆

外，娱乐、休闲等绝对缺乏，是商圈内的巨大空白点，这也与商圈内

缺少集中商业有关。

4．典型项目

（1）万贸购物中心（由于定位高端，招商困难较大，至今仍未

开业，一旦入市，将改变商圈的商业格局，必将成为商圈发展的领军

项目）

（五） 上地商圈

1．上地商圈范围

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上地商圈位于海淀区圆明园西路附近，东至上地信息路、南至农

大南口，西至圆明园西路，北至百旺新城。

2．上地商圈概况

上帝商圈位于海淀区东北旺乡。距中关村约7公里。功能定位为

集软件研发、企业孵化和综合管理服务于一体的国家级软件研发、生

产基地。日后将建设成为集企业孵化、软件研发、软件测评、技术支

持、信息公用平台及软件培训和管理的综合功能为一体的促进软件产

业发展的，国际一流的园林式软件园。

3.上地商圈特点

（1） 住宅项目众多，消费潜力巨大

目前，上地的住宅项目有中海枫涟山庄、博雅德园、枫润家园、

博雅西园、当代城市家园、圆明园花园、青庭等，创业园、上地佳园、

上地东里、上地西里住宅小区等住宅总量已经超过200万，而且由于

小户型较多，人口密度更大，消费人群数量相当巨大。而且业主大多

是高学历高素质高收入人群，商业发展的基础相当强大。

（2） 交通方便，更像以前的望京

上地地理位置优越，交通便捷，八达岭高速路是连接上地和三环

的主干道，同时，近２０条公交车、空调大巴可直达三环内各个重要

区位，城市轻轨的开通使得出行更加方便，人流的聚集和疏散都非常

方便，个人认为，某些地方像起步阶段的望京区域。

（3）甲级写字楼和商业配套严重不足

上地商圈目前写字楼较多，但是由于入住公司以成长型科技公司

为主，因此，以乙级为主的写字楼为主，高档的写字楼稀缺。目前很

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多写字楼以科技公司总部的形式出现，如四方集团大厦、科利华网络

大厦、方正大厦等等，还有诸如金隅科技中心、上地南天大厦、辰光

大厦、科实大厦、华胜大厦、康得大厦等等，商务人群数量可观，但

是商业配套严重不足，基本上都是自己项目解决项目内部商业消费需

求，对外的商业配套基本没有，甚至连像样的餐馆也很少见。

（4） 商圈正在逐步成熟，发展前景乐观

随着一些大型综合新商业项目的入驻使用，区域商业配套已经开

始进一步完善，硅谷亮城、万霖购物广场，等复合型多元化的项目正

试图改变商圈内以往的颓势，这就有效地推动了上地区域商业朝多元

化发展，再加上自身的消费基础和路通条件，商圈的发展将无可限

量。

4．典型项目

（1） 硅谷亮城

（2） 万霖购物广场

（六） 望京商圈

1．望京商圈的范围

东临机场高速，北邻五环路，西至京承高速，南至北四环

2．望京商圈概况

望京商圈西接亚奥商圈，南邻燕莎商圈，东临机场高速路和京顺

路，北接北五环路，地理位置优越，是北京新兴的富人区，曾经由于

居住量体巨大，商业氛围冷清，被戏称为亚洲最大的“睡城”

3．望京商圈特点

（1） 高消费人群聚集，消费力强

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目前居住在望京地区的40万人中包括近9万外籍人士和8万韩

国人，主力人群为青年人，包括公司高层、白领、外籍人士、海归人

员、演艺圈人士等。这部分人群教育程度较高，收入较高，消费能力

较强。

（2） 交通组织发达

望京商圈交通条件优于其它商圈，拥有绝对便利的交通，四通八

达的公交车辆：404、409、707、710、939等多条公交线路遍布望京

的各个角落，使商圈内的人流顺畅无阻。

（3） 商业格局改变加速商圈发展

2003年，望京商圈还不能称之为商圈，应定义为“住圈”，没

有形成有规模有档次的品牌商业中心，消费力外流严重，商圈内的商

业多以小面积底商为主，规模档次较低且同质化严重。但是随着望京

区域的飞速发展，区域的商业价值很快被挖掘。出现了多个大型商业

项目。继宜家家居、华堂商场、嘉茂广场、沃尔玛、家乐福等国际知

名商业纷纷进驻望京区域之后，包括悠乐汇、六佰本步行街、嘉茂购

物中心、北京香颂商业街等项目也依次开业经营，望京区域大型的商

业项目已达十多个，商业开发面积达到50万平方米以上。除此之外，

区域内的东湖湾、融科橄榄等住宅项目也都推出了规模不小的商业配

套，新增的住宅商业配套在10万平方米左右，曾经的睡城已经依托

区域内良好的消费基础加速发展起来。

（4） 五大商业区域合力打造商圈

望京商圈未来将形成五大主要商业区：一是以宜家为中心的商业

区域；二是望京国际商业中心、嘉美风尚二期商业、方恒国际中心组

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成的望京东南部商业组团；三是由华联、嘉茂购物中心、沃尔玛项目

及其周边商业组成的望京中部商业组团；四是六佰本及华彩国际中心

组成的望京北部商业组团；再就是以北京香颂为代表的望京西部商业

组团。这五个商业区域在各自良好发展的前提下，形成整个商圈内的

五大亮点，合力使望京商圈的影响力扩大到更大的范围。

4．典型项目

（1） 望京国际商业中心

（2） 方恒国际中心

（3） 华联

（4） 嘉茂购物中心

（5） 华彩国际中心

（七） 大钟寺商圈

1．大钟寺商圈范围

西土城路以西，联想桥以东，财经学院路以北，至北四环路周边

的区域

2．大钟寺商圈概况

上世纪80年代大钟寺商圈就已经形成，其核心商业就是大钟寺

农副产品批发市场。其凭借特殊的地理及交通位置，每天吸引着全国

各地的农副产品进京，不仅丰富着北京市民的菜篮子，成为闻名全国

的十大批发市场之一。随着城市的变迁和城市经济发展的需要，2003

年，大钟寺农副产品批发市场撤市，这个以批发闻名的大钟寺商圈逐

渐退出人们的视野。北三环电子市场、购书中心、建材购物广场、音

像广场、服装市场、苏宁电器、国美电器和爱家国际收藏品交流市场

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则相继入主大钟寺商圈。但由于整个大钟寺商圈的商业定位和特色并

不明晰，商气难以聚拢，商圈的发展一度停滞不前。

3．大钟寺商圈特点

（1） 地理位置优越，交通便利

大钟寺商圈地处中关村商圈、亚奥商圈和金融街板块交汇处，紧

邻城市三环主干道、城铁站点直达的，交通条件非常优越。因其交通

的便利性，和周边商圈的联系更加紧密，可以最大限度的吸引使商圈

外部人流顺利导入。

（2） 高档项目密集，有一定的消费能力

区域内中高档住宅林立，如太阳园小区、汉荣家园、金谷小区、

满庭芳园等；居住人群有一定的消费能力，另外知名商业如蓝景丽家

家居商城、苏宁电器城、国美电器城、金五星服装批发市场等也多集

中于此，是传统的商业旺地，虽然受周边商圈的挤压，商圈的发展没

有太多的空间，但是人流的支撑确实非常稳定。

（3） 大钟寺国际广场将带动整个商圈的发展

大钟寺国际广场位于大钟寺商圈核心，是北京市三环内最大的综

合性商业地产项目，也是唯一一个有城铁通过的大型商业项目，大钟

寺国际广场是“北京市60项重大工程”之一，项目总投资30亿元人

民币，总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米，主题商业区

域建筑面积约21万平方米；大钟寺国际广场定位为“第四代商业模

式”，充分体现城市生活时尚休闲所倡导的以“体验、娱乐、休闲”

为主导的核心思想。自项目推出以来，家乐福; 香港新华角川影院，

北京王府井百货分批进驻,必胜客、肯德基、棒约翰、吉野家、亮视

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点等著名商家也将在此开店，大钟寺商圈的定位也将由大钟寺国际广

场这个项目的定位决定，商圈的发展将以其为龙头，迎来第二次整体