两室改三室案例

地块住宅小区户型建议提案

房地产进展到今天，产品显现了严峻的同质化，现在的精品意识和微雕精神就凸现出来，细节竞争的时代来了。

户型设计作为房地产中最为重要的细节，成为项目成功失败的关键环节。

人们差不多不仅仅在单独满足房子简单的居住功能，不管是多层住宅依旧小高层以及高层住宅，都在满足人们

不断提升的个性化的需要。户型的设计更加注重人性化、科学化、个性化等，从而满足市场不同消费者的需求。

中原依照本身积存的数据库，专门是针关于本项目具体的调研，结合中原多年的操盘体会，以及本项目的实际

情形，提出下面一些具有针对性的建议。

下面的报告要紧有四个部分组成：

沈阳市在售楼盘的户型分析。

项目周边个典型项目户型设计以及销售的现状。

本项目具体户型设计建议

典型户型推介

第一部分：沈阳市在售楼盘的户型分析

〔一〕户型设计在购房要素中的地位：

在购房者日益理性的今天，在地段、环境等因素成为消费者购房的硬性指标之后，开发商相对能够进行个性化

操作的户型因素成为购房者重点关注的环节，一个好的户型设计会对销售产生极大的促进作用，而户型设计有缺陷

将直截了当导致后期的销售困难。据中原市场研究部对购房消费者就购房时最关怀的问题进行的问卷调研结果显

示，户型差不多成为购房者最终购买的决定因素。

房展会购房者关注要素调研结果：

220

336

71

54

139

105

49

116

95

175

0

50

100

150

200

250

300

350

400

户型价格物业管理建筑质量开发商信誉环境朝向周边配套地理位置交通

〔二〕沈阳市楼盘户型进展趋势：

沈阳市楼盘户型的趋势变化，与沈阳市客户需求的改变有直截了当的关系。一方面沈阳早期经历了盲目追求大

户型的置业时期的购房者，对房屋面积的白费深恶痛绝，随着客户购房的日益理性，再次置业的时候更关注户型的

功能性如何，而与房屋大小并无直截了当的关系。人们不再盲目的追求大客厅、大卧房的设计，而更加认可户型设

计的功能性、简约性和人性化特点，重视住宅的有用性。另一方面，目前沈阳由于旧城改造和金廊工程的阻碍，加

之中高端客户购房需求差不多差不多满足，工薪阶层的大众购房者成为房地产市场的主流客群，尽管他们由于收入

的有限导致购买能力的降低，然而对住宅居室的差不多功能的要求并没有减少，对差不多的房间数和房屋的附属服

务空间都有相应的要求，导致沈阳房地产主流户型的面积纷纷向紧凑回来。

沈阳目前在售楼盘户型配比特点〔数据来源：中原数据库一室户型包含酒店式公寓〕：

户型配比情形各个区域配比情形面积区间配比不同建筑业态的户型比例客户需求构成

一室9%沈河：26%和平：32%

皇姑：24%大东：8.8%

铁西：9.2%

28-128㎡

28-50㎡占80%

50-70㎡占17%

70㎡以上占3%

60-80%—酒店式、小户型公寓

5-8%—高层、小高层

4-10%—多层

1、外地来沈人员

2、单身白领或新婚夫妇

3、投资客户

4、动迁户

二室48%沈河：21%和平：37%

皇姑：31%大东：12%

铁西：19%

43-137㎡

80㎡以下占16%

80-100㎡占67%

100-137㎡占17%

30-60%，集中在40-50%—高层、小高层

50-80%，集中在50-60%—多层

1、待婚或新婚夫妇

2、为父母或子女购房

3、三口之家中产阶级

三室36%沈河：17.8%和平：25.7%

皇姑：21.2%大东：15.8%

铁西：19.5%

100-247㎡

100-130㎡48%

130-160㎡41%

160㎡以上11%

47%—多层住宅，要紧集中在皇姑西部、铁西

和大东等次中心区。

15%—小高层住宅，分布比较普遍

38%—高层住宅，要紧集中在沈河、和平、皇

姑北部三个中心区域

1、政府公务员

2、企业治理者

3、个体私营业主

4、高级白领

四室以上7%沈河：21%和平：37%

皇姑：31%大东：12%

铁西：19%

113-286㎡

110—150㎡占16%

150—180㎡占40%

180—210㎡占16%

200—240㎡占26%

55%—多层住宅，

26%—小高层住宅，

10%—高层住宅

1、高收入金领、白领

2、私企业主

3、高级政府公务员

4、演艺界、体育界明

星

5、外籍人士

〔三〕沈阳在售楼盘的空置情形：

0.20%

3%

12.80%

29.20%

26.20%

28.60%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

60㎡以下61-100㎡101-120㎡121-150㎡151-180㎡180㎡以上

图表说明：

1、从上表能够明确的看出面积回来的趋势，60㎡以下的一室和100㎡以下的两室深受购房者的欢迎，是目前市场

上的畅销户型。

2、101-120㎡的空置户型多数为原先大开间的两室户型，在有用主义流行的今天，这些户型销售越来越困难，而

120㎡以下的三室户型在市场上反映良好，差不多上不存在空置问题。

3、121-150㎡空置的要紧是位于市中心的大面积、高总价的住宅，由于客户群的减少，那个面积区间的空置情形在

市中心专门难得到解决，而在次中心区，由于房价总体水平不高，因此那个面积区间依旧有一定的市场空间。

4、150㎡以上的户型是空置面积的要紧面积区间，现在楼盘开发几乎专门少考虑150㎡以上的面积。

〔四〕客户需求面积的分析

依照沈阳中原物业代理在今天春交会上的客户需求调研能够得知。房屋的需求面积以80-100㎡为最多，占到

31%；80㎡以下，100-140㎡大致呈对称分布；140㎡以上的大面积住宅需求仅占7%。

6%

27%

31%

21%

8%

4%

3%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

30-60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160㎡以上

结论：

1、消费者期望的房屋面积以60-120㎡之间的中小面积为主，说明前几年大面积住宅市场差不多趋于饱和，消费者

更加注重房屋的有用性，随着家庭结构的缩小、中小面积的房屋以较低的总价款受到购房者的欢迎。

2、今年市场上的小户型也要紧集中在90－110㎡之间，从中原统计，市场的供应量比较小，远未满足消费者对80

－100㎡的要求，从另一个方面能够看出，三口之家的工薪消费者所购房屋面积需求将是今年的主流市场。

第二部分：铁西区在售房产项目户型面积配比分析

〔一〕、铁西区现有项目户型面积配比分析综述

➢铁西区现有房产项目中，销售情形好的面积要紧集中在80-120㎡的中小户型上，在销项目大部分都以此面

积作为主力面积。代表项目有东环时代花园、明择园、富云花都、诗波特生活园〔二期〕等。

➢另有部分40-80㎡的小户型单位，40-50㎡的一室和60-80㎡的两室户型不仅能够满足消费者差不多的换房

需求更能吸引专门多投资者的目光，一经推出，甚至在还没有上市的时候就会被抢购一空，因此销售情形

专门好。代表项目有东环时代花园、工人新村等。

➢120-150㎡以上的户型一样销售情形相对来说比较慢，然而消费市场仍旧依旧存在的，假如在户型设计上能

够做到合理化的话，销售情形也是比较好的。如晋斯豪庭、雍添金园等。

➢150㎡以上的三室和四室户型销售情形那么相对慢专门多，同时因为总房款较高的因素制约，致使客户群较

少，例如晋斯豪庭项目的主力户型是120-160㎡，现在销售剩余的差不多上是125㎡以上的面积，与其相

对的诗波特生活园〔一期〕，主力面积是140-150㎡的三室两厅户型，通过2年的销售现在仍有近50%的面

积未售出，专门是大面积的户型销售情形专门慢。

以下将以详细的数据图表说明铁西区现有房产项目的户型面积配比情形。

〔二〕、户型面积配比分析

➢一室：

项目名称户型面积区间所占总套数的百分比

东环时代花园一室39.4-41.42㎡9%

万兴园一室51㎡、74.6㎡10%

金韵华庭一室68.42㎡8%

铁西区房产项目中含有一室的项目不占少数，一样在整体销售面积的10%左右，一室的户型面积一样在40-50㎡之

间为合理，同时要求格局方正，保证采光的面积，销售情形从项目的整体情形上来说是最好的，一样在推出时即售

罄。

➢两室：

项目名称户型面积区间所占总套数的百分比

东环时代花园两室65-95㎡61%

高校书香门第两室

83-88㎡〔阁楼〕

100-108㎡〔标准层〕

50%

金硕园两室111㎡6%

富云花都两室70-103㎡71%

万兴园两室84-105㎡30%

金韵华庭两室94.68㎡7%

两室两厅/两室一厅的户型是铁西区内大部分楼盘的主力面积，70-100㎡的面积内能够将两室两厅的户型功能充分

的表达出来，同时完全能满足一家三口的居住需求，又没有白费面积，在总房款上坚持在30万元以内，关于铁西

区内的双职工家庭来说，还在可承担的范畴之内，因此该房型的销售情形是专门好的。

➢三室：

项目名称户型面积区间所占总套数的百分比

东环时代花园三室106-130㎡30%

金硕园三室117-180㎡94%

富云花都三室116-141㎡27%

金韵华庭三室103-128㎡85%

三室的户型要紧是被一些高收入客群购买，一是为了改善居住环境，另外也能够满足他们与父母同住的需求，在景

观上要求那么比较高，一样在园区中景观较好的位置。其销售情形照其它面积来说稍慢，然而这与园区的整体素养

和销售情形是紧密相连的。面积一样坚持在100-140㎡之间最为适宜，在三室的户型上销售较好的属东环时代花园

和富云花都两个项目。

➢四室：

项目名称户型面积所占总套数的百分比

富云花都四室150㎡2%

四室的户型在铁西区中较为少见，一样的项目并没有规划那个户型，在少有的几个项目中，对其规划的户数也只占

项目总户数的2-5%之间，要紧是制约于铁西区的原始环境，铁西区的居民收入较低，远不及其它区域，因此居民一

样比较注重居住的合理和不白费性，在买房子的时候一样会选择户型紧凑，然而功能却明确的户型，关于一些四室

的户型也只能是望而却步。

(三)、户型与楼型配比分析

➢多层：

项目名称

一室两室三室四室

面积

占总套数

百分比

面积

占总套数

百分比

面积

占总套数

百分比

面积

占总套数

百分比

东环时代花园31.94㎡

富云花都————70-103㎡37%

107-141

㎡

13%150㎡2%

金韵华庭68.42㎡9%94.68㎡7%115.91㎡10%————

从上面表格能够看出，目前铁西的楼盘中多层部分要紧依旧以二室为要紧的销售户型，其次为三室的户型。同

时还能够看出一室的比例也较高，相反四室及以上的户型在铁西的多层住宅中较少显现。

➢小高层：

项目名称

一室两室三室四室

面积

占总套数

百分比

面积

占总套数

百分比

面积

占总套数

百分比

面积

占总套数

百分比

东环时代花园41㎡5%————114-130㎡15%————

万兴园51㎡6%————110㎡11.5%140㎡11.5%

金韵华庭————————103-128㎡74%————

富云花都————103㎡9%124㎡12%————

从上面能够看出，目前铁西在售的小高层住宅中要紧集中三室的住宅，另外配以少部分的一室以及四室的住宅，

同时从另外一个角度也能够看出目前铁西目前在售的小高层中二室户型为市场的一个空白点，因为二室的户型始终

是消费的要紧趋势，而目前铁西的小高层住宅缺少二室户型的供应。

➢高层：

项目名称户型面积所占总套数的百分比

富云花都两室101-105㎡27%

目前铁西的住宅中高层较少，因此能够作为类比的项目较少，从目前销售状况良好的富云花都来看二室的为其

要紧的销售户型，能够看出目前铁西在高层住宅的开发中依旧处于相对启始的时期，户型配比还不是专门完善，市

场提升的空间较大。

第三部分：本项目户型建议

依照中原对沈阳目前房地产市场以及周边房地产市场的深入调查，能够了解到目前房地产市场上比较容易让市

场同意的户型要紧集中在二室二厅以及三室二厅上，依照本项目的实际情形，中原认为本项目的户型规划应该如下：

1、整体户型配比：

100%

10%50%35%5%

一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以上

2、整体户型面积分配：

162000平方米

16200平方米81000平方米56700平方米

一室一厅二室二厅三室二厅

8100平方米

四室以及四室以上

3、多层部分户型配比：

93500平方米

一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以

上

0平方米46750平方米38355平方米8100平方米

0%50%41%9%

4、小高层部分户型配比：

32500平方米

一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以

上

9750平方米13000平方米9750平方米0平方米

30%40%30%0%

5、高层部分户型配比：

36000平方米

一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以

上

6450平方米21250平方米8595平方米0平方米

18%59%23%0%

6、一室一厅分布：

16200平方米

多层小高层高层

0平方米9750平方米6450平方米

0%60%40%

7、二室二厅分布

81000平方米

多层小高层高层

46750平方米13000平方米21250平方米

58%16%26%

8、三室二厅分布：

56700平方米

多层小高层高层

38355平方米9750平方米8595平方米

68%17%15%

9、四室以及四室以上户型分布：

8100平方米

多层小高层高层

8100平方米0平方米0平方米

100%0%0%

10、各种户型面积规划：

一室一厅40-50平米

二室二厅80-100平米

三室二厅100-130平米

四室二厅130-150平米

四室以上150平米以上

11、公摊操纵意见：

依照中原对目前沈阳房地产的深入了解，消费者关于房屋的公摊问题差不多从一个模糊了解的时期，晋升到成

为购买房屋重要参考的时期，依照中原的调查以及结合本项目的实际情形，中原认为本项目的公摊系数应该做出如

下操纵：

多层：得房率应该在85%以上；

小高层：得房率应该在80%以上；

高层：得房率应该在75%以上；

12、户型设计的差不多要求：

要求一：表达住宅的有用性、安全性、灵活性、私密性、经济性。

要求二：合理的功能分区：

公私分区：公共活动空间〔厅、厨等〕和个人活动〔卧房等〕分开，不交叉。

干湿分区：需保持干燥的空间〔厅、卧房等〕和常常被水润的空间〔厨、卫等〕分开，不混杂。

动静分区：动区〔客厅、饭厅等〕和静区〔厨、客厅等〕隔离，不干扰。

主次分区：主人房、儿童房、父母房、客房、工作房以及其他辅助房，在空间位置上各就各位，不越位。

要求三：合理朝向、日照充分、通风良好要紧的房间的朝向应该朝向偏东45度至偏西45度之间，日照管该满

足冬至日许多于1小时的满窗日照，开窗的大小不能小于地板面积的1/7。

13、户型设计应该注意的几点问题：

应该合理的操纵面积，在同等户型的结构下，在不阻碍使用功能的要求下尽量较少销售面积。

在户型的设计上那么需要具有一定的创新精神，以此来带动整体销售的进行，这其中考虑人性化的设计以

及结合北方关于采光、通风等适应性的要求。

在户型和面积上也需要充分考虑进深和开间的要求，重点举荐大开间、小进深的设计，多设采光点，丰富

通风设计以此来满足以后客户的要求。同时建议应用一些创新设计、如弧型窗、落地转角窗等。

在小高层与高层的设计中，能够考虑把面积大的户型放在边单元，从而在不阻碍开间的同时，增加采光。

尽量把销售难度比较大的户型设在景观或其他条件较好的地段，较少销售难度。

第四部分：经典户型

中原对目前现在市场上的各种户型进行总结，同时结合本项目的实际的情形，选择出以下户型能够作为本项目

户型设计的参考。

一室

◆套内面积：45.04平米

优势：

1.整体布局紧凑合理，有效利用了空间。

2.卧房南向开个阳台，使卧房有较好的日光

◆套内面积：48.26平米

优势：

1.客厅采风较好。

2.卧房和卫生间对门，交通方便。

3.餐厅和厨房对门，交通方便。

4.阳台的服务空间比较舒服。

◆套内面积：53.33平米

优势：

1.总体布局合理，动静分区。

2.卧房采光较好，比较舒服，面积也较宽敞，易布置家具。

3.厨房通风好，有富裕的储藏空间。

3.厨房与卫生间的面积宽敞，使用方便。

◆套内面积：53.33平米

优势：

1.此户型布置均比较合理，使用专门方便。

2.卧房采光较好，阳台服务区舒服。

3.卧房跟卫生间之间交通方便。

4.厨房跟餐厅之间交通方便。

二室

◆户型：二室二厅二卫

面积：86.81平米

朝向:正南

特点：

1、户型方正，动静分区明确，布局合理，南北通透，通风成效好。

2、入户门不直截了当面对客厅和卧房，私密性好。

3、卧房飘窗设计，增加采光。

4、厨房、餐厅、储物阳台布局紧凑便利。

5、卫生间外放置洗衣机，干湿分区明确。

◆户型:两室两厅一卫

面积:99.11平方米

朝向:正南

特点:

1、本户型具有11.5米的豪华面宽，起居室、主卧、次卧全部南向设置，均可观景。

2、起居室外飘阳台三面采光，最大限度的将阳光揽入室内。

3、主卧、次卧均附带可双向观景的外飘窗，极大地丰富了观景视野。

4、动线流畅的大面积厨房设置，可供家人充分享受烹饪之乐，并可依照功能及个性所需随意布置。

5、另有独立式洗衣机位等功能设计，细节之微亦用心加以考量。

◆户型：两室两厅两卫

面积:99.92平方米

朝向:正南

特点：

1、本户型结构紧凑，南北分区明确，南向空间由主卧与起居厅两大向光性最强的功能房间组成。主卧附带豪

华衣橱及卫生间，功能齐备。起居厅西、南双向采光、观景。

2、北侧餐厨区极为考究，中西分厨，提供了多种风格美食享受的可能。中厨备餐、烹饪分离，操作方便。

3、独立设置的服务阳台，使得房间在不占用过多空间的情形下功能更为齐备。

4、为主卧、次卧精心设置的外飘窗使空间感得到了合理延伸，同时又不增加面积，使更多的阳光与美景收入

室内。

◆户型:两室两厅两卫

面积:117.61平方米

朝向:正南

特点:

1、本户型主卧、书房皆有外飘窗设计，可眺望观景，亦可双面采光，充分吸纳阳光美景。

2、卧房区和书房区，与活动区动静分离互不干扰，且保持活动顺畅。

3、在静区一隅设有大面积书房，既充分利用空间又表达了主人的高品味。

4、主卧房附带卫生间，可享受更多私密空间。

◆户型：二室二厅二卫

面积：120.22平米

朝向:正南

特点：

1、主卧、起居室均有阳台，间间朝阳，采光观景俱佳。

2、主卧、次卧都配有卫生间，厨房配有阳台，富于人性化。

3、功能分区、动静分区，干湿分区合理。

三室

◆套内面积：98.4平米

优势：

1.此户型结构方正，布局较合理。

2.入口与各功能区布局紧凑，使空间得到有效利用。

3.客厅和卧房外飘窗设计，光线好，视野开阔。

4.洗衣房独立设计使洗衣更为方便。

◆套内面积：110.81平米

优势：

1.此户型布局方正，结构合理，动静分区明确。

2.入口玄关设置使得室内外空间自然过渡，并有效分隔了餐厅与门厅两大空间。

3.起居室双向采光、观景。

4.主卧、次卧皆是外飘窗设计，扩大了室内空间，使观景、采光更为便利。

5.开放式西厨、餐厅一体化设计，中厨独立设置，使结构紧凑，功能丰富。服务阳台设计进一步完善了室内功

能。

6.储物间的设置使家居杂物收纳更为方便。

◆套内面积：117平米

优势：

1.此户型布局方正，结构较合理。

2.入口进深较短，空间得到有效利用。

3.起居室与卧房外飘窗设计，享受充足阳光。

4.厨房与餐厅距离较近，便于就餐。

◆建筑面积：150.11平米

优势：

1.此户型结构方正，动静分区极为合理，将活动区和睡眠区巧妙布局，互不干扰。

2.入口玄关的设置使起居室、门厅、餐厅既相互独立又融会贯穿，留有宽敞空间，尽现大宅气度。

3.11.1米大面宽，书房、起居厅、主卧房均南向设置，可沐浴充足阳光。

4.书房独立设计并带有阳台，可在阳光下享受阅读之乐。

5.主卧、次卧皆有外飘窗设计，极大地拓展了室内空间，使采光、观景更为便利。

6.开放式西厨、餐厅一体化设计，中厨独立设置，便于就餐。服务阳台设计进一步完善了室内功能。

四室

◆套内面积：122.26平米

优势：

1、户型专门方正，南北通风成效专门好

2、起居室、主卧和次卧都朝阳，光线充足，且卧房采纳飘窗设计，增大了采光面积

3、入户门设置独立玄关，私密性好

4、厨房外单独设置储物阳台，餐厅设置在厨房门外，专门方便使用和就餐；

5、有干湿分区的卫生间和独立衣帽间

6、有独立书房，分割了学习工作区和休息空间

◆套内面积：128.63平米

优势：

1、户型方正，布局较为合理

2、入户初可设置独立玄关，有利于保持住宅的私密性

3、起居室的墙面没有户内门，便于布置家具

4、主卧和次卧朝阳，采光好；主卧宽敞舒服，附设衣帽间和卫生间，方便主人使用

5、有专门的洗衣房，使洗衣机能躲开卫生间潮湿的环境，延长使用寿命

6、厨房与餐厅、阳台都相邻，使用方便