40年产权的公寓能买吗

住宅VS公寓，两者最⼤的区别竟然不是产权！

  安居乐业，这四个字是我们中国⽼百姓对美好⽣活的普遍定义。

  安居在前也表明了拥有⼀套⾃⼰的房⼦的重要性，也代表了归属感，虽然这个词长期被开发商和房产销售调⽤，但

不可否认，归属感确实恰到好处的触动了⼈⼼。

  但是买套房⼦变得越来越难，因为限购越来越严，没有购房资格，但⼜担⼼以后房价会涨，错过了上车时机，所以

有些朋友就问，可不可以先买套公寓上个车，转头卖了再换住宅。

  那么我们就分析⼀下公寓到底要不要买？先看⼀下住宅和公寓的区别

  从上图中，我们还是能够看到住宅和公寓存在很⼤区别，那公寓跟住宅相⽐，到底有哪些优势和劣势呢，我们详细

说⼀下。

  先说劣势

  第⼀、房贷利率⾼

  ⽬前很多城市的房贷利率都有不同的上浮，即使住宅商贷也是⼀样，但同⼀座城市普遍公寓的利率⽐住宅还要⾼⼀

些，⽽且公寓不⽀持公积⾦贷款，这⽆疑增加了相当⼀部分购房成本。

  第⼆、持有成本⾼

  多数公寓都是按商⽔商电，价格相当于住宅的2倍，⽽且极少有通燃⽓的，⽣活起来⿇烦。所以公寓的持有成本要

⽐住宅⾼很多。

  第三、买卖缴税⾼

  在出售阶段，住宅缴纳契税或取得房产证满2年（个别限售城市或楼盘是5年），出售时通常都是免除税费。

  ⽽公寓在出售阶段，所交的税费就太多了，我们算⼀笔账：

  公寓应缴纳增值税及其附加税、个税、印花税、⼟地增值税。

  应交增值税=交易总价÷（1+5%）×5%

  应交附加税=应交增值税×12%

  应交所得税=（现交易总价-原购总价-合理成本）×20%

  印花税为总交易价的万分之五

  公寓出售时，杂七杂⼋的税费加起来，⼀般都会超过15%，就算涨了点钱，说不定都⽤来交税了。

  第四、增值速度慢

  同样的地段，公寓价格的增值速度⼀般都⽐不上住宅。就拿河北廊坊来说，同样是在新市政府旁边，住宅3年期间

涨了6000/㎡，⽽公寓3年只涨了3500/㎡左右。

  当然，公寓也并不是都不好，像北京（楼盘）CBD周边的公寓，回报率就很⾼，但⼀般也买不到。

  第五、居住实⽤性较差

  由于公寓通常都采⽤开放性管理，任何⼈都可以随意进出，这就有⼀定的安全隐患；⽽且户数多必然造成户型不

好，基本很难有纯通透户型，单朝向户型是公寓主流，朝向差、采光条件和视野均不佳。

  除此之外，还涉及到⾃⾝落户和孩⼦上学问题，⽬前全国仅仅只有深圳（楼盘）南⼭区、福⽥区、罗湖区等极个别

地区的公寓可以申请学位，全国绝⼤部分地区公寓都满⾜不了这个刚需最关注的问题。

  还有贷款年限最⾼只有10年，也造成⽉供负担⽐较⾼。

  ⽽公寓40年本⾝不是⼤问题，但后续约问题却未明确。

  这么⼀看公寓简直就是⼤坑不能买？但其实也不能⼀棒⼦打死，公寓的优势总是让⼈不能拒绝。

  有哪些优势呢？

  第⼀、⾯积⼩、总价低、单价低

  同样的地段，公寓的单价就要⽐住宅便宜15-25%，再加上⾯积都在20-60㎡的⼩户型，总价往往都不到住宅的⼀

半，⾸付的门槛也低的让⼈⼼动，同时有挑⾼的还可以做夹层增加⾯积。

  第⼆、可以注册公司

  公寓的⼟地性质属于商业，这就意味着可以注册公司，或者把这个资质提供给需要挂靠的创业公司，⽽且政策规定

允许“⼀址多照”。

  以杭州（楼盘）为例，提供⼀个挂靠地的收益就相当于半个⽉的房租收益，⽽且不影响这个公寓的租给租客，相当

于双重甚⾄多重收益。

  第三个优势也是最重要的

  ——不限购！

  这是很多⼈考虑公寓的主要原因之⼀，也是当前与住宅最⼤的区别。

  在住宅限购的城市，这⽆疑给⼈提供了⾮常低的购房门槛。当然，现在北京、深圳等城市也对公寓施⾏限购政策。

  总体来说公寓是有利有弊，如果⼤家想买，也⼀定要仔细甄别出什么样的公寓是有价值的才⾏。

  哪种公寓有购买价值？

  地段好的

  如果处于交通便利的核⼼地段，且有成熟配套，⽐如学校、商圈或者产业集群等，这些⼈群集中的地⽅，都⽐较好

出租，租⾦收益⽐较稳定。

  租⾦回报率⾼的

  公寓投资的主要回报就是租⾦，按照国际上专业的理财标准，⼀个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年。

  也就是说，准备购买⼀个公寓时，不妨⾸先计算下15年内靠租⾦能否收回成本？

  当然，不是必须15年回收才能买，国内很多公寓达不到。其实只要前期租⾦能覆盖你的⽉供，这就是⾮常不错的。

因为随着物价贬值，租⾦每年都在增长的。

  选择城市很重要

  选择城市很重要

  在⼀线城市核⼼地段或者未来具有相当潜⼒的地段是值得购买的。⽽部分⼆三线城市公寓的⽕爆，其实只是限购让

需求被挤压，⽽产⽣的假象。

  最后阿历要提醒⼀下，公寓的价值在于长期持有，因为交易成本太⾼，所以不要对公寓抱有短期投资的想法。

  如果你本⾝有⼀套住宅，被限购不能再买住宅的话，去投资⼀套优质的公寓，是完全可以的。

  如果是刚需⾸套房，建议还是攒攒钱，或者等政策松动，⼊⼿住宅⽐较好。

  这两年，楼市开始因城施策，于是经常有不同城市的各类楼市调控新政出台。

  这边恩施（楼盘）发布了限跌令，那边西安（楼盘）⼜出台了最严限购令；这边太原（楼盘）⼟地流拍，那边深圳

⼟地⼜被疯抢。许多朋友感到跟不上节奏，不知道新政出台对⾃⼰所在的城市到底有什么影响，下⼀步到底怎么办才

好。

  确实，2019年，每个城市的楼市早就不能⼀概⽽论了，但是我们的读者⼜遍布全国，总是单说⼀个城市对其他读者

不公平。

  为了解决这个问题，给⼤家的买房、投资更准确的建议，我们下个⽉开始将启动全国10城市巡回私享会，我和⼩司

⽂化另外四位理财⼤咖，将在两个⽉的时间内为这些城市的朋友带去最前沿的，最实⽤的买房、理财、保障建议。

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