交房验收的流程

2023年4月21日发(作者：装修图片现代简约)

交房验收的流程

1、 核验业主材料：

业主核验并领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《房

屋面积实测表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用讲明书》，并由开发商加

以讲明；

2、交纳剩余房款；

3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》；

4、业主做综合验收；

业主就验收中存在的咨询题提出质询、改进意见或解决方案。

开发商与业主协商并达成书面协议

按照协议内容解决交房中存在的咨询题，无法在15日内解决的，双方应当

就解决方案及期限达成书面协议

5、业主签署《入住交接单》

对发觉的咨询题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，

要详细写明不予收楼的缘故并要求开发商签字、盖章。

【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质

量保证书》和《住宅使用讲明书》必须为原件而不是复印件。

6、 验房、填写验收记录和做房屋交接：

验完楼后，业主应按实际验收情形填写《住户验房交接表》，同时将水

表、电表底数抄在指定表格(一样附在《验房交接表》中)；符合政府规定和

合同约定的，通过验收；如有不中意的地点，可提出意见并将意见填写在

《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如进展商未预备有关表格，业主

应另以书面形式将意见送交开发商。按照业主意见，合同双方协商解决方

法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改修理文件，约定下次验收时

刻(一样不超过天)。不能整改的，应给予经济补偿；咨询题严峻，对房屋使

用功能阻碍重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。

7、交费笔笔算清：

检查完这些工作，如果没咨询题的话，那就交钞票去吧；换正规"xxx"

及缴交各项有关费用与钞票银有关，更要笔笔算清。

8、签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：

验完楼后，开发商一样要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消

防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手

册及各种赠送物品。

三、交房验收的具体方法：

1.去物业部门查看资料部分，分不有以下几份资料需要查验：

)《住宅质量保证书》--可带走

2)《住宅使用讲明书》--可带走

3)《竣工验收备案表》

4)面积实测表

5)管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

如果房产商预备充分的话，一样10分钟即可查看完资料。

2.核实面积、合同及价钞票多退少补咨询题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋

面积是否通过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看

售房合同，看之间的误差为多少，一样为3%，3%之内不考虑，超出部分

进行处理，建议定合同为2%误差，然而不超过5%比较好)以双方签定合同

为准。一样那个时刻因人而变，时刻为30--40分钟

四、交房验收的具体步骤：

看完那些资料后，差不多就能够去验收房子了（提示:暂且先不要交付

一些物业费用及有关费用，现在物业会督促你来交付，可同他们交流，验

收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分不应该有楼层钥匙、进户门钥匙、

信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就能够同物业人员一

起去房子里了。

1) 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂

缝危险大)

【提示】：由于新房子空关时刻较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃

圾，因此切不可专门冲动，用蛮力推拉门窗，一感受有堵塞感的时候，认

真查看一下，用扫帚清晰后就能够看了。

2)检查墙体平坦度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：专门是查看一些墙体

是否有水迹，专门是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地点，如有的话，

务必尽快查明缘故。

3)认真检查地面，认真检查地面有无空壳开裂情形。【提示】：如有空鼓，一

定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会专门容易打穿楼板，阻

碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4)水电煤畅通情形和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、

急一点，一来看看水压，

二、来试试排水速度。(一样新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用

表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全

操纵各分支线路。

5)验收下水情形，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分不是台盆下水、

浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，差不多是每个下水口应

灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】：做好这些

后，确认没咨询题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶

下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留

一可拉扯掉的位置)。

6)验收地面下水情形。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下

的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。【提示】：在全部用完水后，应再

打开水表，看清晰水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗

漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面，应该没什么大咨询题，

然而确实要认真核实。

8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，

最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、

吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和咨询

题写在物业公司提供的纸张上。

最后好了，检查完这些工作，如果没咨询题的话，那就交钞票去吧；若有

咨询题，需要同物业人员确定解决

方案和解决日期，看解决结果是否阻碍收房，若阻碍，需要进行交涉

了

作为业主，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完

善。以下是细节把关的小窍门（包括精装修的房屋验收）：

核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

门窗 ：

1．试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，

关上门窗听听隔音成效，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否

完整牢固。

2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（专门是门锁的一边）

3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无专门声音？

4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，

不能有缝隙。

6．窗户玻璃是否完好？

7．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

●墙体及地面 ：

1．检查墙体平坦度、是否有空鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情形。

2、认真检查地面平坦度、是否有空鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情形。

如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会专门容易

打穿楼板，阻碍邻里关系。

●屋顶：

1．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一样来

讲，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量咨询题，但差

不多不阻碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，

那么就讲明房屋沉降严峻，该住宅有严峻结构性质量咨询题。

2．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有通过

足够时刻的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来专门大的不利

阻碍。

3．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，讲明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房

子的住户，那么观看一下顶层是否渗漏是绝不能不记得的。

4．专门留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

5．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。

6．墙身、顶棚楼板有无专门倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地点。

7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8．内墙墙面上有否石灰爆点？

厨厕 ：

1．检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？在验收时应进行两次蓄水试

验，做到无渗漏。

地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

2．放置洗衣机位置的地面应有防水措施？

3．卫生间门的上下冒头是否刷油漆？

4．差不多安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封

堵措施，还应当设置返水弯。

5．距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，

洗手盆的上方不应有插座

卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。

6．卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。

7．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？

8．大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，

二来试试排水速度。

9、验收厕卫的防水成效（其中，墙面防水应1.8米高）。

10．排水管、污管道、排污口等的排水是否顺畅。，验收时，预先拿一个盛

水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。水池龙头安装

是否妥当，下水是否顺畅？

11．自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地

漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

12、出水是否通畅，会可不能出水口内留有较多的建筑垃圾？

13、自来水水质如何样？

14．检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理

15.验收下水情形，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分不是台盆下水、

浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，差不多是每个下水口应

灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

小区环境及配套设施：

1、小区道路是否符合规划设计要求，道路是否畅通？

2、小区绿化是否符合规划设计要求？绿化成效是否符合要求？

3、小区景观是否符合规划设计要求？景观成效是否符合要求？

4、小区的配套设施是否符合规划设计要求？

5、小区的业主会所、业主委员会办公室及物业治理房是否按照国家建设部

有关文件规定修建？（按照国家建设部有关文件规定，开发商必须在商品

房小区内按照商品房总面积的一定比例修建业主会所或业主活动中心、业

主委员会办公室以及物业治理服务中心等的用房。）

6、小区的煤气表、电表、水表应该三表到户。专门注意电表是不是一户一

表分时计度方式！

7、凡竣工的工程，必须做到“五通一平”即煤气、供水、供电、污水、道

路，一平即楼前6米、楼后3米场地要平坦，不准堆积建

● 其他

1、照明、动力开关应分开，而且开关、插座等必须牢固，并符合国家标准；

2、电话、电视的线路设置是否合理，是否虚设、牢固。

3、供水管的材质是否符合国家标准？目前大部分供水管采纳铜管。铜管可

安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜能够抑制细菌

生长，增长水中的铜含量，有益健康。

4．阳台是否有裂缝，防护栏是否牢固、安全。

5．室内清扫洁净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理洁

净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

6.各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

7.各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求.

在验收过程中一旦发觉有前述咨询题，应赶忙将相应的咨询题以书面或照

片、音像资料方式记录在案，以备维权。业主在验收时发觉房屋的局部有

质量咨询题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时刻内予以修理到

位。

●交房验收时，留心这些陷井！

提醒一：各种收房资料要看齐

开发商通知业主正式宣布房子差不多完工，并具备合同的各项交付条件。

业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程

竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用讲明书，三是国家认可的专业

测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业要紧

查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。如果开发商不能提供这些

文件，业主就应该拒绝收房。

督促业主尽快收房出了咨询题再也不管

提醒二：和开发商共同验收新房

许多市民在合同上约定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发

商利用这一条款督促粘主收房，然后对房屋存在的咨询题就不管不咨询了。

那个时候，粘主显现咨询题就专门难找到开发商。

提醒：一定和开发商共同验收新房，有咨询题当面注明，并书面约定开发

商承诺解决的时刻和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，

要紧包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相

符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按

合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，在交房

承诺解决的时刻和责任，以便以后找其解决。最后，向开发商索取单独的

“二书”（质量保证书和使用讲明书）和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款

后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。

要求交齐配套费用否则不让进房查看

提醒三：签收房文件时“留一手”

一些小区交房时，开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用

交齐后才开门。业主担忧，如果先交了钞票，一旦显现咨询题，就没有什

么能够制约开发商的了。

提醒：专家建议，在签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”

如起初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情

形未看”或“未验房”等字样，万一在验房时显现什么情形，也可爱护自

己的权益。

一表应对所有项目所购房屋半未备案

提醒四：认真查看《备案表》

许多业主收房时看到了开发商的《竣工验收备案表》，但却不明白，自己买

的那一栋是否差不多备案了。按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都

必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应对所有的项

目。

提醒：业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是

要认真查看所购的房屋是否在该表的范畴内，以及表内的各个分项是不是

都备了案。

收房附带苛刻条件要求交一年物业费

提醒五：未收房不应提早缴费

一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业治理费，

才能收房。

提醒：业主可拒绝这项要求。按照规定，业主在收房后才与物业公司签订

服务协议，才能付费，业主还未验房，那个时候还没享受物业服务，不应

提早缴费。

商品房交付中的法律咨询题

(一)商品房交付中的注意事项

1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用讲

明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用讲明书》

中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需认真，《竣工验收备案表》是目

前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报

有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

2．购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅

钥匙，办理入住手续。因为按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干咨询题的讲明》（下称商品房买卖司法讲明）的规定，“交钥匙”

就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发觉咨询题，开发商只承

担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

3．购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交

房条件满足的情形下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约

前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商差不多逾期交房且

不存在免责事由的情形下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是

购房者自身的权益，除购房者明确表示舍弃外，接收房屋本身并不意味着

购房者舍弃追究开发商违约责任。

4．商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房

屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

(二) 商品房交付中的有关法律咨询题

商品房交付中的法律咨询题要紧涉及到如何样才算商品房“交付”、商品房

逾期交付及商品房交付不当的责任等咨询题。

1．商品房“交付使用”。

如何样才算商品房“交付使用”，原先各方认识不同，而商品房买卖合同司

法讲明明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也确实是俗

称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。因此，

购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时刻和条件。房屋的

交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时刻的确定。按

照有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既

便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为

房屋的交付使用。

2．商品房逾期交付的责任

开发商差不多逾期交房，第一开发商是否存在免责事由是关键，即开发商

是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能

预见、不能幸免并不能克服的客观情形。是否构成不可抗力，需具体情形

具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或

存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商能够不

承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期

限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍

旧要承担逾期违约责任。

如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的

责任。那个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解

除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额

的运算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约

定。对使用按揭贷款的购房者，运算违约金时的房价款是整个房屋的价款

总额。因此，约定的违约金太高或太低，能够要求法院变更，但需要求方

举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，

二者只能选择其中一个主张权益。

如果双方在开发商支付逾期违约金数额的运算方法上没有约定时，商品房

买卖司法讲明规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有

资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有

约定时，商品房买卖司法讲明规定：经购房者催告后三个月，开发商仍旧

没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期

不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后能够要求开发商赔偿缺失。

3．商品房交付不当的责任

商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其有关资料有瑕

疵但能补正的。在此情形下，购房者有权拒绝同意交付，并可要求开发商

补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或

者同意交付，但要求开发商在合理的时刻予以补正，并可要求开发商赔偿

缺失。

另一种情形是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。现在购房者可作如下选择：

或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或同意交付，但要求开发

商赔偿瑕疵部分所致缺失。例如商品房面积超出约定的较多，小区环境改

变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情形。

购房者解除合同后，能够要求开发商赔偿缺失，缺失的运算一样专门难确

定，因此需要购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定运算方法，例

如赔偿缺失为房价款的5—10％，如此有利于爱护购房者，否则在目前房价

上涨比较快的时候，开发商并不担忧购房者解除购房合同，购房者的利益

也不能得到切实的保证。