验房指南

2023年4月22日发(作者：上海比较出名的装修公司)

验房

——整理网上资源（20160324）

验房顺序（了解）

毛坯房验收时，要注意验收的顺序：



一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、

单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。



二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、

地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排

气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视

对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。



三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

验房要点（掌握）

墙壁

用手敲击墙壁，从声音判断墙面是否空鼓，目测是否存有裂缝。 (常见的四大

裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、

钢筋。

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管道

使劲晃动暖气管和上水管，检查是否牢固。下水管有可能存在建筑垃圾，因此

要打开水阀看排水是否流畅。

（包括1.水龙头出水是否流畅2.下水管排水是不是会堵 3.看明处 听暗处管

道是否有漏气漏水情况）

厨房烟道

将纸点燃后灭火使其冒烟，放在烟道口下方，看烟是否上升到烟道口就立即被

吸走。

管道煤气

用冒烟的纸放在报警装置附近，检查装置是否灵敏，同时检查进气电磁阀是否

方便使用。

END

详细检查点（掌握）

验电

五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电。

此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明

开关、接线良好，插座安全。

如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，

立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。

其他细节：

A：开关箱内的各分路开关应有显著的标示。假如没有或不明白，马上改正。

B：开关应安装稳固，每个都要用力左右晃动检查，假如发现松动，应紧固或

改换。

C：检查有线电视插座，宽带插座，插出来有无松动或插不进景象。

D：检查弱电（电话线口、网线口）插座数目。

E：检查可视对讲对讲、紧迫呼叫按钮能否任务正常。

F：检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃，能否不响或响了不停。

视镜（猫眼）

入户后视察猫眼，是否松动、不清楚、视线不全或因有异物无法看清楚等景象，

修复或改换。

检查防盗门

有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否周密，门和锁开关是否灵巧。

检查门窗

密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点实

验看密封条的压力是否平均。

窗户

推拉纱窗和窗扇，推进灵巧互相无碰撞，再看硅胶或者密封条有无脱落，或密

封不严密。

卫生间

厨房和卫生间是瓷砖到顶的，墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂

和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久

了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

测乳胶漆质量

墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，

墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，

不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

住宅层高不能低于2.8米

进户门是否有磕碰和刷漆

需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面

是必须要刷油漆。门的间隙不要太大，门的开合无特别的声音，门的四边要紧

贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时也不要忘记了试锁，主要是看钥匙是

否好用，以及门锁是否安装的坚固。其他很重要的一点是，门的隔音效果要好，

以及密封程度。

闭存水试验（24小时后察看，是否会出现渗水现象）、水表

空转试验：（重要检验项目）

①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上

的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。

具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞

好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合

格。（有时候会沿着管道渗漏，注意观察）

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水

表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说

明水表不合格，必须更换。

③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放

掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做

防水后铺设地砖，直至不存水为止。

有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗

水问题，那时解决就麻烦了。

暖气片

①暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理

解决，否则气放不出来，暖气片不热。

②还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合

要求，否则影响采暖效果。

地下室

室内净高2M，国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响

使用空间的应给予价格上的补偿。

如何准确把握验房的最佳流程呢？（了解）

啄木鸟验房公司根据以往的楼盘收楼验房经历，结合一些收楼流程常识，整

理了以下内容，准业主们可以参考一下：

第一步：接到收楼通知单。

按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，

告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。

注意：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自

签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具

体情况）。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也

可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

第二步：做足收楼前的准备，宜细不宜漏。

注意：首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找

出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交

付的，买家权益有哪些。其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购

房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的

要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、收楼通知书等等。

最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。

第三步：查证。

应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、

《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验

收备案表》（红色的是常说的两书一表，也是收楼时特别需要注意的收楼文件），

还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各

项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）

等。

注意：没有相应证书，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在

相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《×

×××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

（附：收楼验房要查看两书一表）

第四步：验楼细节不放过。

查验完各种证件后，验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，

领取房屋钥匙，然后由接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼

房状况。（啄木鸟验房公司温馨提醒：收楼时要仔细查看收楼文件，坚持“先验

房，再签收钥匙”。）

注意：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验

房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房

内情况未看”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护

力度。收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”战术，请来多位

老友亲戚帮忙，能发现更多的问题。同时对有异议的问题，人多好商议。另外最

好带上做装修这一行的朋友，或者请正规验房公司（可到工商局网站查询是否有

登记）的专业验房师帮助检验，以维护业主合法利益。

第五步：记录验楼结果。

在验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、

电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）。

注意：如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》

中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交

发展商。如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。

在签收楼前，一定要验好房，把验出的问题让开发商整改，同时开发商有义务把

问题整改好。

第六步：交费笔笔算清。

换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。

注意：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，

与发展商要求的款项相对应，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价

局、房管局投诉。根据相关规定，收楼时需要交维修基金，这个是必须交的。还

有就是契税，这个是在办房产证的时候才需要交。至于其他费用，是否该收，是

否合理，根据我们收楼验房经历，业主们可以跟物业协商。

第七步：办理入住手续。

验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责

任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种

赠送物品。

注意：签署协议书时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方

协商后再签署。

验房不符合条件，业主应采取的措施（了解）

1、对于开发商交房不符合法定条件的，我们业主完全有权力拒绝收房，同时开

发商应承担延期交房责任。

2、对于开发商交房不符合合同约定条件的，我们业主也可以有权力拒绝收房，

开发商应承担延期交房责任。

3.对于开发商交房时，出现房屋质量问题，应看房屋质量的严重程度，若质量严

重影响入住，我们业主完全有权力拒绝收房，开发商应承担延期交房责任；若房

屋质量问题不太严重，如墙面有裂缝或小面积脱落等，我们业主应收房。但开发

商应再一定时间内修复，否则我们业主还可以拒绝收房。

北京恒祥验房公司专业验房师温馨提示：对于开发商交房不符合交房条件，

很多业主并不采取行动，只是认为开产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔

偿或解除合同。但实际上并不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果我们业

主不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃

了自己的权利，等于默认了开产商的违约行为。因此，我们业主如对开产商交房

存有问题的，一定要书面提出，并注意保全证据，最好让开发商给我们业主出具

书面的承诺。

收房时一定要向开发商索要房屋的管线图，以便以后装修时使用。