2022年我国楼市发展情况分析

2023年4月23日发(作者：国内最好的空气能是啥牌)

2022年我国楼市发展情况分析

依据住建部公布的统计数据，2022年，住建部将开建700

万套保障房。也就是说，“十二五”期间完成保障房的任务将超过

3600万套，掩盖城镇20%左右的住房需求。

与此同时，棚户区改造也在同步推动，随着保障房的不断入市，

亦将在客观上挤占商品住宅的刚需市场份额。

另外，从二手房来看，中国的住房市场渐渐进入以存量房交易

为主的阶段，其中四大一线城市二手房交易已经超过新居，40个重

点城市，二手房交易占新居交易的比例达到40%，如此也将进一步挤

占刚需市场。

据宇博智业市场讨论中心了解，地产企业不断分化，另一个市

场要素——购房者也在深度分化，一般住宅市场经受了快速进展之后

进入一个平稳进展常态，一般住宅的投资回报率也在收窄，目前住宅

的投资回报率不足以打动早期在市场中赚的盘满钵满的购房者。这些

购房者的投资开头转向商铺、写字楼和综合体市场等投资回报率更高

的产品。另一部分房价上涨的受益者则干脆离开房地产市场，将资金

转战其他资本市场。更多的刚性需求或在期望房价下跌的等待中观望、

或不断边缘化，在不断扩容的城市边缘区域，选择总价较低的产品出

手实现住房幻想。

政府“稳定住宅消费”，释放住宅购买力，取消限购降息等政

策，会肯定程度上刺激消费需求，稳定房价。在“新常态”下，房价

1

有涨有跌完全是一种市场正常表现。将来房地产企业的资金压力迫使

房地产企业必需进行较大幅度的资金回笼，这将导致房地产市场的价

格上涨乏力。总体来看，估计2022年房价趋于平稳，房价大涨大跌

都不会在2022年消失。

房价走势背后有四股大的驱动力。第一是供求关系或去库存周

期的变动，其次是货币流淌性和资金成本，第三是市场预期的变动，

第四是土地价格等住房建设成本。从这四个层面看，去库存周期在持

续收窄、信贷成本在渐渐降低、看涨心情若隐若现、土地价格持续攀

升，都会带来房价止跌反弹。所以说，从全国整个大趋势看，房价依

旧有明显攀升的可能，无论是从房价指数指标还是房屋销售均价指标

看都是如此。当然，区域分化现象还是很明显。一二线重点城市在第

一季度会有一个明显的止跌反弹迹象，而三四线城市则要缓慢一些。

部分经济落后的、偏远的三四线城市房价可能会维持一个停滞的状态，

这和此类城市房价提振的冲击力不够有关。

依据中原地产市场讨论部统计的数据显示，截至3月16日，

销售额排名前20的上市房企，把全部拿地资金中的92.5%花费在了

一、二线城市的土地市场，也是该数值历史上首次突破9成。其中在

京沪广深四个一线城市的拿地比例更是高达62.5%，创下历史新高，

2022年这一比例则只有38.8%。

对此，中原地产首席分析师张大伟称，从全国楼市看，市场已

经严峻分化，一、二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依旧浩大，

而自2022年四季度以来，一、二线楼市的复苏速度也更为明显。

2

数据显示，截至2月底，全国主要的9个城市，商品房住宅可

售库存连续削减，9个城市合计可售面积为7309万平方米，较1月

份的7352万平方米和12月份的7468万平方米，均有比较明显的下

调。以北京为例，目前可售的住宅库存套数为80657套，已降至半年

来的最低水平。

中国指数讨论院的报告也称，随着两会落下帷幕，中央对房地

产业的正面确定与支持使得市场信念得以提振，开发商亦加快推盘节

奏。3月份以来，多个城市成交持续上涨，楼市迎来小阳春。去化的

持续加快，使得库存压力有所缓解。其供应的数据显示，各大城市上

周的成交面积同环比均呈上涨趋势。其中一线城市环比涨幅最大，为

35.9%，二线城市次之，环比上涨26.2%，三线城市则只有5.4%的涨

幅。了解更多请查阅发布的房地产行业深度分析及“十三五”进展规

划指导报告

“持续的政策刺激下，以北京为代表的一、二线楼市已经渐渐

走出低迷，库存也消失了趋势性的下调。估计在3月份后，信贷政策

将连续放松，首套房贷款或消失85折左右的折扣。而信贷政策的放

宽有利于释放购买力，另外各地也会从其他角度给当地楼市松绑。”

张大伟表示，“由于一线城市，特殊是北京的楼市已经渐渐企稳升温，

虽然公布的房价指数显示房价依旧在调整，但实际上北京等城市的二

手房价格已经环比连续上涨数月，这种状况下，购房者对市场的预期

也将明显向好”。

3