房地产户型设计

◆房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。

好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、

厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设

在动区与静区之间，以方便使用。

◆房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主

卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米

左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带

一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小

于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家

庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。

◆在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑

面积在８０～１００平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双

卫，建筑面积在１００～１２０平方米之间 ，适合三口之家，子女在１２岁以

上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，

需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在１４０～１５０平方米之

间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比

较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因

以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的

变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化 。

区分住宅的基本功能

一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工

作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可

以分为动、静两区。

公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。

私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。

动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。

静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。

这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些

功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。

起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起

居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；

有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。

此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否

恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或

采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。

厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，

开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代

化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标

准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，

必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求

厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2．1米，厨具的可操作面净长不小于3

米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，

1A级则分别是5平方米、1．8米和2．4米。

卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有

所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个

卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，

但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应

小于1．6米，淋浴的净宽度不宜小于1．2米。

卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于3．6米，面积在14至17平方

米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注

意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避

免通视。

辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的

地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有

效地节省户内的家具空间。

总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型

住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活

环境，注重细节突出个性。

关注住宅流线设计

流线俗称动线，是指日常活动的路线

人们对流线的概念可能还不太熟悉，其实这是在房型设计中经常要用到

的一个基本概念。流线俗称动线，是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把

一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目

的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上的大套型住

宅逐渐成为目前房型的主流。这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键，

于是流线的概念尤显重要。

据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍，一般来说，居室中的流线

可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的

基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域

混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会

受到极大的限制。

家务流线

储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清

洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中

打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑流线，比如以L型流线

安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。一般人家中的厨房可

能较狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。

举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉

具进行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安排就是冰箱、水槽、炉具，使

用起来会更流畅。

家人流线

家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流

线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里

面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们

夜间起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死

角，让主人感觉无所适从。

访客流线

访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线

和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是

保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分

隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混

为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就

只属于这两个人，其他家人就得回避，浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常

的活动。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客室是必要的。单纯大面积的客

厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。

复式住宅中的流线

谈到复式及跃层住宅的流线设计，杨教授说，由于空间较大，如果单纯

在平面上设计流线，实现功能区域的最佳组合是有一定困难的，因此，流线设计

中利用高低区分动静分解空间是可行的。这就产生了错层、跃层以及复式住宅中

比较丰富的流线设计和空间感受。这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现

象：开发商设计房型不是从人的需求、活动规律和心理状态考虑，而是追求一种

“时尚”，似乎房间里没有楼梯就是落伍。本来只有一百多平方米的房子，偏要

设计成三层的复式住宅，平均下来每层不到50平方米，显得华而不实。其实，

人的活动在水平面上是最舒服的。流线的设计要“以人为本”一切以人的舒适方

便为出发点，而生硬的人为的流线设计是不可取的。

流线就是把人的活动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通

过流线设计可以有意识地以人们的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达

动静分区的概念，改变不良的生活习惯，为业主提供人性化的房型设计。

最后杨教授提醒广大购房者，房型图要一目了然，私密区、公共区和后

勤服务区应各自相对集中。而且购房者可以感受空间的流线设计是否合理，那些

看了半天还没看懂的房型多半不会是好的房型设计。

功能需求主导居室尺度

住宅的原始功能，不是烹饪，不是如厕，不是朗诗颂词，它主要是被用来睡

一觉的，所以，一直到现在，“一居室”、“两居室”还是大小房子的统一说法，

“居室”也由此成为住宅中最历史悠久、最值得玩味的部分。但是，从进门即上

炕的唯“居室”独尊，到受客厅挤兑的“三大一小”，再到如今登峰造极的“主

卧”，居室这个重要区域的面积和功能却基本上还没定型——面对“百变”居

室，你知道什么是它最合理的尺度吗？

当居室＝卧室

一、 卧室的尺度

１０——１２平方米：一个满足基本“卧”功能的卧室

基本指标：宽３米，深３．３米，使用面积至少１０平方米。

指标注释：考察卧室尺度是否合理时，一定先以床的摆放为“圆心”—

—一般床都不应挨着窗台摆放，否则心理上的不安全因素、积尘、噪音、迎头风

等，都不利于睡眠——安置好床之后，再看这个房间的宽度、深度是否好用，

为了简便起见，我们统一将床顺长摆放的房间距离称为“宽”，床头依靠的墙宽

称为“深”。

以床长２米来算，加上床前需留的１米通道，则卧室的至少应为３米；

卧室中衣橱是必要的，按深度是０．６米算，床和衣橱间留０．６米道，

床和窗之间再留０．６

米通道，加上床本身的宽度１．５米，则卧室的深至少应为３．３米，由此来算

一个可以容下双人床的卧室至少应该在１０平方米左右。当然，若单人居住，房

间面积可以再稍小，但一个小于８平方米的睡眠空间可能会有窒息感。

１４平方米：一个可以看电视的卧室

好用指标：宽３．６米，深３．９米，使用面积１４平方米。

指标注释：摆放第二台电视的最佳区域非卧室莫属，入睡前拥着被窝看

电视，是比在客厅正襟危坐更舒适的享受，迎电视入室，也开始成为卧室设计中

郑重考虑的要素。

是否能倚着床头舒服地欣赏节目，取决于电视摆放的位置——它应沿

墙放在床头的正前方，而非床的一侧。因此，其宽除容下床长２米、走１米外，

还应增加约０．６米以放置电视（卧室电视２５寸足够）。

卧室深度加到３．９米时，去掉衣橱和走道，床侧可有１．２米空间，

能摆放小型书桌或梳妆台，也可以考虑换张大床——总之１４平方米的卧室要

好用多了。

２０平方米：一个可以“分居”的卧室

舒适指标：宽３．９米，深４．８米，面积２０平方米。

指标注释：３．９米宽比３．６米宽的优势是：可以在床前放个小榻，

你可以在其上安置咖啡具、书籍等物，这个卧室立马感觉就不一样了，有点与众

不同的随意支配空间的优越感。

有了４米左右的深，卧室在布置上就随意多了，一把摇椅，一个大盆栽，

一个跑步机，都是不错的选择。你还可以考虑另一种较流行的卧室文明，将双人

床换成两个单人床，对工作压力大的年轻“双职工”来说，这种卧室中的睡眠可

能更有效率。

２０平方米以上：一个可以动静分离的卧室

豪华指标：宽４．２米以上，深５米以上，面积超过２０平方米。

指标注释：据说欧美的卧室布局是时兴动静分区的——除了“静态”

的卧外，还有个“动态”的坐区，如今很多样板间也开始在主卧中布置双人沙发

或贵妃榻了——能宽裕地布置坐椅的卧室，深怎么也在５米以上。

至于４．２米的宽，其实已经编排不上什么用场了，你就搁个大点的电

视讲讲排场好了。

二、 卧室的主次

一居以上的住宅要不要在卧室的大小、功能上分出主次，是一个有点争

鸣的话题，你不妨以自己的实际需求来定夺——

若长期保持两口或三口之家，定要突出“主卧”气派。

主人的需要是住宅应最先保证的，若无父母同住，供夫妇使用的卧室不

妨以舒适为标准，除足够宽余的卧室面积外，步入式衣橱、宽大主卫也应成为卧

室必要的“配套”。

若与父母同住或孩子年龄较大，要注意选择有“次主卧”概念的住宅。

比父母或成年子女的卧室大出５平方米，就足以让你背个自私的评语，

这也是近来“次主卧”流行的原因。要注意的是，次主卧不仅指面积，还包括朝

向和功能上的次“主要”考虑，它最好也阳光灿烂并有卫生间。

当居室＝儿童房或书房

儿童房、书房其实是“次卧”的概念衍生出来的。与与占据主要或次要

位置的卧室相比，它们也确实可以退居‘次要“的位置。

儿童房１０平方米左右完全可以达到舒适。

因为孩子多数喜欢在起居室或家庭室游戏，你没有必要为他在儿童室留

过大的活动空间，一张宽１．２米长２米的儿童床、一张书桌、一个衣柜再加上

一个小游戏空间，１０平方米（２．７米宽、３．６米深）的儿童房足够孩子生

活、学习和玩耍了。

６——１０平方米，书房对面积要求不高。

１０平方米的书房可以容纳一组三人沙发、一组４０公分宽的书柜、一个相

当气派的老板桌和椅，若减掉沙发，８平方米的书房也很实用了，再削减书柜、

桌椅的尺寸的话，６平方米的书房也算好用——不少项目在客厅或者阳台隔出

个５平方米多的空间，放个带书柜的电脑桌，照样能用，所以，居室的尺寸对书

房来说不存在什么障碍。

最理想的户型布局是什么

住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便、是否有利

于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改动布局的烦恼和费用，要

么有可能给您带来难以挽回的遗憾，让您日后的居住感受如鱼刺在喉难以言表。

那么，什么样的户型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的话来说就是：绝大

多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。

笔者在考察了众多楼盘之后，精选出户型布局最好的一种，并动手做了

较大修改得到了一个比较完美的户型布局，该户型可称为经典户型，可供发展商

与购房者参考。该户型主要适用于一梯两户的板式结构楼宇，主要有以下8大优

点：

1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私

密性有很好的保证；

2、客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任

何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳

台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳；

3、本户型为三房两厅两卫，建筑面积为110－130平方米，朝南的房

间（含客厅）有3个，达到了朝南房间的最大数，这3个房间是通风效果最好

的空间，由于朝东的风向是以南北风向为主，因此朝南的房间越多，通风采光也

就越好；

4、厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其

他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，均有明窗，

通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内

停留，利于身心健康。

5、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫

生间，私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。

6、每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大、令人心情舒

畅。其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者

提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了其私密性；其余两间

小卧室面积次之，为13－16平方米。并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有

利于南北空气对流。

7、公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），

功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。

8、房中无数狭窄的通道或其他难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率

极高，达90%。

关于住宅房型设计的技术指标

1、住宅应按套型设

计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储

藏室或壁橱、阳台或阳光室等基本空间。

2、小套、中套至少应有一个，大套至

少应有两个居住空间向南或南偏东35度至南

偏西35度。

3、套内功能分区设计应明确合理，做

好洁污分离、动静分离。套内应预留洗衣机位

置。

4、卧室与卫生间之间不应设计错层。

5、卧室的使用面积主卧不应小于12

平方米、双人卧室不应小于10平方米、单人

卧室不应小于6平方米。卧室应有直接采光、

自然通风。主卧室的短边轴宽度，小套、中套

不应小于3．3米；大套不应小于3．6米。

6、起居室的使用面积，小套、中套不

应小于12平方米，大套不应小于14平方米。

起居室应有直接采光、自然通风。起居室的短

边轴宽度，小套、中套不宜小于3．6米，大

套不宜小于3．9米。起居室至少一侧的墙面

直线长度不宜小于3米。

7、厨房必须独立可封闭。使用面积小

套、中套、大套分别不能小于4．5、5、5．5

平方米。低层、多层住宅的厨房应有直接采光，

中高层、高层住宅的厨房有可开向公共走廊的

窗户。厨房应设排油烟道。厨房的净宽度单排

布置设备的，不应小于1．5米，双排布置设

备的，不应小于2．1米。厨房宜配服务阳台，

并设污洗池。

光室的净深不小于1．5米。

8、卫生间至少应有一间，其使用面积

不小于4平方米。卫生间应直接采光、自然通

风；有多个卫生间的至少有一间必须直接采光

和通风。卫生间的门，不应直接开向起居室、

餐厅或厨房。

9、小套、中套的壁橱，净深不宜小于

60公分，净宽不宜小于80公分。大套储藏使

用面积不应小于1．5平方米。

10、套内出入口净宽不宜小于1．2米。

主要阳台净深不小于1．3米，阳