毛海玲与新疆水清木华投资(集团)有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判

毛海玲与新疆水清木华投资（集团）有限公司商品房预售合

同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷商品房预

售合同纠纷

【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

【审结日期】2020.10.27

【案件字号】(2020)新01民终3176号

【审理程序】二审

【审理法官】曾敏谭建艳王辉

【审理法官】曾敏谭建艳王辉

【文书类型】判决书

【当事人】毛海玲;新疆水清木华投资（集团）有限公司

【当事人】毛海玲新疆水清木华投资（集团）有限公司

【当事人-个人】毛海玲

【当事人-公司】新疆水清木华投资（集团）有限公司

【代理律师/律所】周卫东新疆国法律师事务所;钟景亦新疆聚广律师事务所

【代理律师/律所】周卫东新疆国法律师事务所钟景亦新疆聚广律师事务所

【代理律师】周卫东钟景亦

【代理律所】新疆国法律师事务所新疆聚广律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】毛海玲

【被告】新疆水清木华投资（集团）有限公司

【本院观点】根据毛海玲与水清木华公司签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，水清

木华公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机

关备案，现庭审中水清木华公司陈述因拆迁原因，目前办证所需相关资料并不齐全，不具备

办证条件，毛海玲现要求水清木华公司协助办理房产证客观上不能实现，毛海玲可待办证条

件具备后再行主张权利。

【权责关键词】无效违约金支付违约金合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼

请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确

认。

【本院认为】本院认为，根据毛海玲与水清木华公司签订的《商品房预售合同》第十五条的

约定，水清木华公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报

产权登记机关备案，现庭审中水清木华公司陈述因拆迁原因，目前办证所需相关资料并不齐

全，不具备办证条件，毛海玲现要求水清木华公司协助办理房产证客观上不能实现，毛海玲

可待办证条件具备后再行主张权利。综上所述，毛海玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一

审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

【更新时间】2022-08-21 12:02:55

【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年9月13日，毛海玲与水清木华公司签订《商

品房预售合同》，合同约定，毛海玲购买水清木华公司开发的位于乌鲁木齐市××区房屋，

房款1050075元。合同第十五条关于产权的登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90

日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买

受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1．买受人

退房，出卖人在买受人提出的退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并

按已付房价款的X％向买受人支付违约金。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％

向买受人支付违约金。3．因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部

房款，解除抵押后，直接在乌市房屋交易管理中心领取产证。 毛海玲出示的丽都国际

业主手册等证据显示毛海玲办理入住的时间为2016年2月19日。 落款时间为2013年1月

5日的名为《关于成立“新疆丽都国际项目"工作领导小组的请示》（水房征［2013］1号）

有以下内容，区人民政府：根据市领导对《关于新疆水清木华公司丽都国际办公住宅小区项

目用地问题的情况报告》的批示，我办为做好此地的征收工作，现请示成立水磨沟区“新疆

丽都国际项目"征收工作领导小组。具体如下：……。除上述查明事实以外，毛海玲与水清木

华公司对下述事实无异议：1．涉案房屋为毛海玲自住；2．涉案小区确实存在换热站；3．涉

案房屋确实没有办理房屋权属证书。

【一审法院认为】一审法院认为，毛海玲与水清木华公司签订的商品房预售合同并未违反法

律、行政法规的强制性规定，属于双方当事人真实意思的合议，合法有效，毛海玲、水清木

华公司都应当严格遵守。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解

释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所

依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，

由负有举证责任的当事人承担不利后果。毛海玲主张上述合同第十五条“买受人不退房，出

卖人按已付房款的0.01％向买受人支付违约金"无效并无事实及法律上的依据，一审法院不

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予采信。涉案房屋至今不动产权证书尚未办理出来，故依据《商品房预售合同》第十五条之

约定，水清木华公司应当承担给付毛海玲逾期办证违约金105元（1050075元×0.01％）。

需要强调的是，水清木华公司依据合同约定，应当协助毛海玲办理涉案房屋权属证书，但涉

案小区部分楼栋未建成，客观上不具备办理涉案房屋权属证书的条件，故毛海玲可待条件成

就后再行主张。遂判决如下：一、新疆水清木华投资（集团）有限公司给付毛海玲逾期办证

违约金105元（1050075元×0.01％）；二、驳回毛海玲其他诉讼请求。 本院二审期间，

双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。

【二审上诉人诉称】毛海玲上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判水清木华公司给我方

履行办理权属证书的义务。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案中，水清木华公

司并没有履行向权属登记机关提交备案的其应当提供的商品房权属初始登记材料。而本案的

《商品房预售合同》是水清木华公司提供的，合同第十五条时间的约定也是水清木华公司事

先打印好的，约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提

供的资料报产权登记机关备案。如果水清木华公司还要逾期提供办理权属证书的材料，我方

要求水清木华公司按照现在市场贷款利率表的规定，向我方承担逾期办理权属证书的违约

金。二、一审法院适用法律错误。本案中，水清木华公司至今未向我方完成办理房屋权属的

转移登记的义务，将《商品房预售合同》第五条的约定“…2．买受人不退房，出卖人按已付

房款的0.01%向买受人支付违约金。"理解为符合法律规定，显然同《中华人民共和国合同

法》第五十三条之规定：“合同中的下列免责条款无效：…（二）因故意或者重大过失造成

对方财产损失的。"的原则相悖。综上所述，请求二审法院依法改判，支持我方的上诉请求。

毛海玲与新疆水清木华投资（集团）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民事判决书

(2020)新01民终3176号

当事人 上诉人（原审原告）：毛海玲。

委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：新疆水清木华投资（集团）有限公司，住所地新疆维吾

尔自治区乌鲁木齐市。

法定代表人：邓国宏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。

审理经过 上诉人毛海玲因与被上诉人新疆水清木华投资（集团）有限公司（以下

简称水清木华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨

沟区人民法院（2019）新0105民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年

10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛海玲的委托诉讼代理人

周卫东与被上诉人水清木华公司的委托诉讼代理人钟景亦到庭参加诉讼。本案现已审理

终结。

二审上诉人诉称 毛海玲上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判水清木华公司

给我方履行办理权属证书的义务。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案中，

水清木华公司并没有履行向权属登记机关提交备案的其应当提供的商品房权属初始登记

材料。而本案的《商品房预售合同》是水清木华公司提供的，合同第十五条时间的约定

也是水清木华公司事先打印好的，约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理

权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果水清木华公司还要逾期提

供办理权属证书的材料，我方要求水清木华公司按照现在市场贷款利率表的规定，向我

方承担逾期办理权属证书的违约金。二、一审法院适用法律错误。本案中，水清木华公

司至今未向我方完成办理房屋权属的转移登记的义务，将《商品房预售合同》第五条的

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约定“…2．买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。"理解为符

合法律规定，显然同《中华人民共和国合同法》第五十三条之规定：“合同中的下列免

责条款无效：…（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。"的原则相悖。综上所

述，请求二审法院依法改判，支持我方的上诉请求。

二审被上诉人辩称 水清木华公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，

请求二审法院驳回上诉，维持原判。现因小区内换热站未拆除导致无法验收，涉诉房屋

无法办理房产证与我公司无关，我公司仅有辅助办理产权证书的义务，而不是办证主

体。

原告诉称 毛海玲向一审法院起诉请求：1．请求确认我方与水清木华公司签订的

商品房预售合同第十五条中“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01％向买受人支付

违约金"的约定无效；2．要求水清木华公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金270,793

元（2016.5.20-2019.9.30，1228天）；3．要求水清木华公司履行办理权属证书的义

务。

一审法院查明 一审法院认定事实：2014年9月13日，毛海玲与水清木华公司签

订《商品房预售合同》，合同约定，毛海玲购买水清木华公司开发的位于乌鲁木齐市

××区房屋，房款1,050,075元。合同第十五条关于产权的登记约定为：出卖人应当在

商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备

案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按

下列第2、3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出的退房要求之日起X日内将

买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X％向买受人支付违约金。2．买受

人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。3．因属银行按揭贷款购

房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋交易

管理中心领取产证。

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毛海玲出示的丽都国际业主手册等证据显示毛海玲办理入住的时间为2016年2

月19日。

落款时间为2013年1月5日的名为《关于成立“新疆丽都国际项目"工作领导小

组的请示》（水房征［2013］1号）有以下内容，区人民政府：根据市领导对《关于新疆

水清木华公司丽都国际办公住宅小区项目用地问题的情况报告》的批示，我办为做好此

地的征收工作，现请示成立水磨沟区“新疆丽都国际项目"征收工作领导小组。具体如

下：……。除上述查明事实以外，毛海玲与水清木华公司对下述事实无异议：1．涉案房

屋为毛海玲自住；2．涉案小区确实存在换热站；3．涉案房屋确实没有办理房屋权属证

书。

一审法院认为 一审法院认为，毛海玲与水清木华公司签订的商品房预售合同并未

违反法律、行政法规的强制性规定，属于双方当事人真实意思的合议，合法有效，毛海

玲、水清木华公司都应当严格遵守。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民

事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者

反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证

明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。毛海玲主张上述合同

第十五条“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01％向买受人支付违约金"无效并无事

实及法律上的依据，一审法院不予采信。涉案房屋至今不动产权证书尚未办理出来，故

依据《商品房预售合同》第十五条之约定，水清木华公司应当承担给付毛海玲逾期办证

违约金105元（1,050,075元×0.01％）。需要强调的是，水清木华公司依据合同约定，

应当协助毛海玲办理涉案房屋权属证书，但涉案小区部分楼栋未建成，客观上不具备办

理涉案房屋权属证书的条件，故毛海玲可待条件成就后再行主张。遂判决如下：一、新

疆水清木华投资（集团）有限公司给付毛海玲逾期办证违约金105元（1,050,075元

×0.01％）；二、驳回毛海玲其他诉讼请求。

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本院查明 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予

以确认。

本院认为 本院认为，根据毛海玲与水清木华公司签订的《商品房预售合同》第十

五条的约定，水清木华公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提

供的资料报产权登记机关备案，现庭审中水清木华公司陈述因拆迁原因，目前办证所需

相关资料并不齐全，不具备办证条件，毛海玲现要求水清木华公司协助办理房产证客观

上不能实现，毛海玲可待办证条件具备后再行主张权利。综上所述，毛海玲的上诉请求

不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华

人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元（毛海玲已预交），由毛海玲负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 曾 敏

审判员 谭建艳

审判员 王 辉

二〇二〇年十月二十七日

书记员 马 平

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