01-餐饮商业商圈分析-北京商圈规划分析

2023年12月24日发(作者：颜真卿)

01-餐饮商业商圈分析-北京商圈规划分析

北京商圈规划分析

商圈的概念啥是商圈？商圈是指以店铺座降点为核心向外延伸一定距离而形成的一具方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地点，约占商店顾客的50％－70％，核心

商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。普通说，商圈有四种形态：

一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也算是消费者到商业场所举行消费活动的时刻距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面思考：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一具群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一具商圈若没有消费劲，消费组合不过盲目地打造，也别能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，因此位置很重要。第四，目的。打造商圈确信有一具目的，开辟商的目的是怎么体现商业价值。第五，都市规划。经过商业的改造形成消费环境，聚拢人气，这也是打造商圈的重要目的。

二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业治理、合理的进展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建造形态以及建造成本等。

第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业治理。第四，商业进展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈将来的形象、概念基本上打造商圈的要紧手段。第五，商业形象。商圈必须有自个儿的形象，有自个儿的特色。环境、包装、对外宣传基本上商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。

北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈要紧是由一条步行街带动的，而且“客流量别小，外地人很多”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府第 1 页/共 8

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井商业将由一条街转为一具区域的繁荣。

西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者要紧是35 岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。

燕莎商圈：要紧经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛商业冲击

明显，商业经营效益下落。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士要紧居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚拢了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。

公主坟商圈：特色与进展方向：以满脚西城区社区消费需求为主的百货商圈；要紧经营服装、日用品等，有一定的餐饮，然而娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，非常大一部分的客流是机关单位和部队，因为这个地方部队大院很多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也别太一样。

双安商圈：要紧经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。

阜成门商圈：特色与进展方向：以满脚社区消费需求为主的商圈；要紧经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。

崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业进展的别利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。

中关村商圈：特色与进展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/ 清华人大等）。

CBD商圈：商圈分析：CED集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量闻名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这个地方设立总部或分支机构。

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望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的7倍。望京区域规划总居住人口为

3 5万人，现常住人口近2 0万人，外籍人士占常住人口的1 / 3。是韩国人居住集中的地点。

方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一具高档富人

区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。

亚运村商圈：亚运村地区目前的商业要紧是一些日子配套：超市、便利店、百货店、

餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业

为主，居住人群较为固定、消费能力较强。

五道口商圈：消费群体高品位、高收入，周边有高校师生、外教及留学生；甲级

写字楼，有1000 多家科研机构、高档住所区；韩国留学生比较多的地点。

北京新老商圈规模与变化分析北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚拢区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体进展状况要紧能够体如今区位分布、商业进展状况业态分布等方面。

北京的老商圈要紧分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，进展水平已明显升级，现时期已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从都市中心区向边缘区域进展，超市、便利店业态取得较大进展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的进展趋势。随着商业规划的别断进展，在新的商业项目带动下，北京市新的商圈逐渐形成。

木樨园商圈

交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁5 号线（宋家庄—太平庄北站）工程2007年全线贯穿；规划中的4号线（北宫门—马家堡、贯通南北中轴路的地铁8号线（辛店—南苑）在木樨园也设有地铁站。环境：凉水河第 3 页/共 8

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管理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。

商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。

马连道商圈交通：菜市口至南二环成为连接市中心和都市快速环线的交通要道，与广外大街交叉形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁5、49 号线缩短了与城区的距离。

环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广阔街通车，新商圈已初具规模。

商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到2008 年，那个城市采购中心将成为一批国内外闻名企业中国采购总部的云集之地。

特色：北京全力规划打造的国内外闻名品牌商品的流通总部——宣武区马连道采购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交易为主导，具备专业化、批量化、国际化明显特征的现代商业区域。

石景山沃尔玛商圈交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯通东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上五环路，交通优势别逊于其他区域。

环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园汇合于此。

商业：传统项目有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市……现沃尔玛建在西五环一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。

特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保留了11 棵百年以上的古柏。两园共占地43.1 公顷，成为长安街延长线最大的公园。

马甸亚奥商圈

交通：地铁4、10号线一期（含奥运支线）将与现有的地铁号线、环线、城铁13 号线以及正在建设的5 号线在多个地方交叉并形成换乘站，2007 年底建成通车后将打

通城区大部分最繁华的地带。

环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300 亩国家森林公园及200 公顷人工湖在内、方圆12 平方公里的2008年奥运会的核心会区。

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商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等无奇不有。

特色：亚运村是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。2008 年奥运会降户北京，亚运商圈基础上形成的奥运商圈，将成为北京新的都市中心，它对周边区域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。

高碑店商圈交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯穿全区。

环境：绿化率达到43％。占地1100 多亩的兴隆公园、80 多亩的四惠花园、40 亩的街心公园、近50 亩的高尔夫球场，还有800多亩的高碑店湖。

商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD而相关于寸土寸金

的CBD高碑店进入成本却更低更经济。

特色：拥有兴隆公园—中国紫檀博物馆高碑店湖高碑店古家具一条街店污水处理厂等特色鲜亮的旅游景区和环保教育基地。

现代商圈及其动态进展

商圈又称商势圈(Trade Area) ，通常是指一具零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，或者讲也许来店购物的顾客所分布的地理区域。普通可归纳为三点: 第一、商圈是一具具体的区域空间，是一具大致能够界定的地理区域;

第二、商圈是一具具体的销售空间，并且又是一具具体的购买空间，而且，那个地理区域空间非常容易在地图上标示出。第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一具类似物理学中跳“场”的商业场，商业活动算是在那个商业场中举行。一具具体的商圈的构造应由“点、线、面、流”四个方面构成:

所谓“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一具具体的集中交易的活动的场所算是商圈构造中的“点”，它决定商圈所在的具体地理位置。所以，科学选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半;

选址错误，则从一开始就埋下失败的祸根。其缘故就在于良好的店址可以使商店获得较为持久的、别能为竞争对手所轻易摹仿的竞争优势。所以，零售店或大型购物中心已举行选址首先要思考其业态特征。那些单位规模小、满脚顾客便利需第 5 页/共 8

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要，以经营挑选性较低的日常日子用品为主的零售业态，如超市、便利店原则上应在距离顾客较近的地点，而那些商品种类齐全、单体规模大，以经营挑选性强的商品为主的零售业态，如百货店( 商场) 购物中心可以从运处吸引顾客，原则上应选址于商业中心或四通八达的地点。而且，在思考具体店址时，应充分思考使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的也许性。

所谓“线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。固然，由于交易成本的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度普通总是递减的，因此一具具体的商圈会有它自个儿的边界。一具具体的现实市场不过这种“线”的集合的外在形式。空壳市场所空缺的算是这种“线”。所以，重要的是哺育当地市场经济的发育，构建生成更多的地点政府应该调查研究分析比较当地各种相对优势，制定政策措施充分发掘和开辟这种优势，地点优势既是地点经济进展的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这种优势可以生成商品交换的“线”

所谓“面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场妨碍力的空间广度。由于商圈构造中的“线”辐射随空间范围的扩展呈现衰退，所以，商圈构造中的面现层次性，能够依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为: 零售店（商业中心的）60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈—次级商圈，15% 一20%的顾客来自于边缘商圈，俗话讲: “核心商圈保基本（日子必需品），次级商圈靠服务，边缘商圈靠特色”。因此合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建设是减少“空壳”市场的一项重要措施。在经济活动中，别同的市场的商圈会呈现重叠、交叉等现象。关于这种事情要作具体分析。首先是在规划市场布局时要分析市场商圈的大致辐射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。普通而言，商圈交叉会浮现在“边际商圈”，有时也也许是次级商圈或边缘商圈，这个地方既有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠假如功能定位相同会构成直截了当的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下落。但也有相当多的实例表明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透力和妨碍力，共同构造出一具大商圈。依照以上三种事情，合理规划市场布局有利于市场的健康进展，形成科学、合理的市场商第 6 页/共 8

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业网络，整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。惟独如此才干使商圈势力得到进一步的增加和拓展。

所谓“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外部因素妨碍，也受市场内部因素变化的妨碍，前者如产业结构变化、竞争格局变化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场治理办法、市场经营方针的调整，市场服务功能的变化等。

商圈的类型

商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指别同的业态店或业种店的商圈范围; 中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的别同的商业业态聚拢形成的商圈范围; 宏观商圈是指一具都市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。西方国家的商圈计算的三种办法:

1、雷利法则—零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要懂两个商业都市之间的距离，两个都市的人口数量就可以计算出每一具都市吸引顾客的距离，并且经过这一

公式的延伸又可计算出某一具都市的商圈大小。当一具商业中心充分采纳计算机和网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会缩小，顾客将由网民来代

替，两个都市中心之间的商圈大小将由网络力量及其辐射力量、网民及上网购物数量的多少

来修订。

2、市场饱和理论(RSI ，Retail Saturation Index) —是计算每一平方米营业面积

的某类商品所能实现的销售额，当RSI 呈现高值时，表明该市场尚未饱和，所以仍具有进展零售业的潜力；当RSI呈现低值时，表明该市场差不多饱和，新的零售进展商别宜再进入此市场进展零售业。

3、购买力指数(BPI ，Buying Power Index) —是恐怕经济区域内可支配收人的大小，假如用购买力指数除以本区人口占全国人口的比重，就能得出市场质量指标(QI Quality Index) 。

商圈与商业区的区不和联系

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( 一)传统的商业区。传统商学理论将都市商业布局称之为商业区，它包括中央商业区、区域性商业区、社区商业区等。

1、中央商业区，应叫中心商业区。

2、区域性商业区。

3、社区商业区。

(二)现代商圈概念工传统商业区概念

商业区具有浓厚的打算经济痕迹，如“中央”商业区的具有打算经济的痕迹，正因为这样，就浮现了“中央”或者地点之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创新意

义:1、商圈的辐射范围能够透过传统的行政区域壁；2 、两个商圈也能够叠交形成“交集”，相互渗透行政区划。

南城商圈定位及其特点

如北京商圈:(1) 3000 多年前北京最早的南城商圈在宣武门、崇文门地区，具体来

讲后来形成前门一大栅栏中心商圈； (2) 20 世纪改革开放初期形成王府井、西单、前门一大栅栏的“品字形”的中央商业区；(3)90 年代以来随着别同环线路开通形成多层次、分散化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外；(4) 至今“大北京”商圈的形成，形成80多个市级商业中心、70 多个区域商业中心，众多的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增强，形成京津塘环渤海经济圈的核心，(5) 但必须引起注意的是，2008 年奥运会后北京商圈内部会浮现某些“空洞化”的端倪，具体表现为: 由于交通的改善，都市空洞化规律会逐渐发挥出来，多条新轻轨车的开通，城郊地铁口会浮现新的业态和新商圈。

“大北京商圈”内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，别以人们意志为转移的。

商圈是动态进展的

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